アパートローンの借り換えしたい!そのコツについて徹底解説!

アパートローンの借り換えしたい!そのコツについて徹底解説!

アパートローンを組み、アパート・マンションを建築する方も多いと思います。アパート経営におけるアパートローンの返済計画では、一度融資を受けたアパートローンを完済まで返済し続けるだけでなく、アパートローンの「借り換え」を行うといった選択肢があります。アパートローンを借り換えると現在の金利を低金利に抑えられるなど、多くのメリットを享受できる可能性があります。
ここでは、アパートローンの借り換えの仕組みや、借り換えることによるメリット・デメリットについて解説します。

アパートローンの借り換えとは?仕組みについて

現在のアパートローンを借り換えるべきか検討する際には、アパートローンの借り換えの効果や仕組みについて正しい知識を備えておくことが大切です。そもそもアパートローンの借り換えとは具体的にどういうものなのか、借り換えによってどのような効果があるのかについて、詳細を解説します。

アパートローンの「借り換え」とその仕組み

アパートローンの借り換えとは、既存のアパートローンとは異なる新たな金融機関でアパートローンを組み直し、ローンの返済を行っていくことをいいます。既存のアパートローンの融資残高は新たなアパートローンから一括返済するため、今後のアパート経営における収益性や返済計画を見直すことができます。

特に、既存のアパートローンよりも低金利のアパートローンに借り換えができる場合、最終的な返済金額を軽減し、キャッシュフローの改善につなげることが可能です。アパートローンの借り換えでは、既存のアパートローンよりも条件の良いアパートローンに借り換えを行わなければ、借り換えの効果はありません。

アパートローンの借り換え効果

アパートローンの借り換えにより、金利差による収益性の向上を見込める場合、どれほどの借り換え効果が生じるのでしょうか。融資残高1億円、残り返済期間20年、金利3%のアパートローンを、金利2%、返済期間20年のアパートローンに借り換えを行った場合の借り換え効果について見ていきましょう。

残高1億円、残り返済期間20年のアパートローンの、金利3%と金利2%との返済金額の比較>

 

金利3%

金利2%

差額

毎月返済金額

554,597円

505,879円

48,718円

年間返済金額

6,655,164円

6,070,548円

584,616円

総返済金額

133,103,280円

121,410,960円

11,692,320円

上記例の場合、アパートローンの借り換えにより金利が1%下がると、毎月の返済金額は約5万円減、年単位では約一月分の返済金額減となります。最終的な返済総額に1千万円以上もの金額差が生じます。

このようなことから、

・既存のアパートローンの金利が高いと感じている
・融資残高と残り年数が多い
・アパート経営におけるキャッシュフローを改善したい

上記に当てはまる方は、アパートローンの借り換えを行うことでメリットを享受できる可能性があります。次は、アパートローンを借り換えることで生じるメリット・デメリットについて見ていきましょう。

アパートローンの借り換えのメリットとデメリットとは?

アパートローンの借り換えでは金利差によるメリットが重視されやすいですが、デメリットがある点にも注意しなければなりません。ここでは、アパートローンを借り換えることによって起こりうるデメリットについても知り、アパートローンの借り換えを行う際に必要な正しい知識を備えていきましょう。

アパートローンの借り換えメリット

・収益性の改善
前述のように、アパートローンの借り換えでは金利が下がることで収益性の改善を期待できます。
例えば、融資残高が1億円で残りの返済期間が20年である場合、金利が1%下がることで変動する毎月の返済金額は約5万円です。1%の金利差が生じるだけで年間の返済金額に約60万円の差額が出てくるため、手元に残せる金額もそれだけ多くなると考えられます。手残り金額が増えると、具体的に以下のようなシーンでメリットを感じられるでしょう。

・保険金や税金などの維持費、修繕費に充てられる
・空室発生による賃料収入の減少や、予定外の支出への対応ができる

・大手に乗り換えることができれば、信用度の向上が期待できる
また、当初の金融機関よりも大手の金融機関に乗り換えることができれば、信用度の向上が期待できます。新たに物件を建築する際などは、大手金融機関との信頼性を築いておくことで、次の融資が引きやすくなる可能性があります。

アパートローンの借り換えデメリット

・既存のアパートローンを組んでいた金融機関との信頼関係が崩れる
アパートローンの借り換えを行うということは、既存のアパートローンを組んでいた金融機関との関係が途絶えてしまうことを意味します。解約することで違約金などのペナルティが設けられている場合もあるため、安易な借り換えとならないよう、十分留意することが大切です。

・諸々の手数料等のコストがかかる
アパートローンを借り換える際は、手数料等のコストがかかることも忘れてはなりません。アパートローンの借り換えに必要な諸経費には、主に以下のようなものがあります。

・一括繰り上げ返済手数料
・登記費用
・事務手数料
・印紙税

・毎月の返済額が増える可能性もある
また、アパートローンの借り換えは基本的にキャッシュフローの改善を目的として行われますが、条件次第では毎月の返済金額が増える可能性があります。既存のアパートローンより金利を下げることができても、融資期間が短く設定された場合は毎月の返済金額が増え、収支計画が崩れてしまう恐れがあります。
例えば、35年で完済予定のアパートローンを10年後に借り換えし、20年で返済をする場合などが該当します。返済期間を延長することを目的にしていると、借り換え自体できない点も考慮する必要があります。

このように、アパートローンの借り換えでは、条件によって、メリットだけでなくデメリットが生じる可能性もあります。アパートローンを借り換えることによるメリット・デメリットを正しく把握し、多くのメリットが享受できると判断した場合に、既存のアパートローンの借り換えを検討しましょう。

アパートローンの借り換えができるか判断する方法について

アパートローンの借り換えが実現するかは、最終的には金融機関の判断によります。ここでは、金融機関がアパートローンの借り換え融資を行うか否かの判断基準について解説します。

金融機関が確認する、アパートローンの借り換え可能な判断ポイント

アパートローンの金利の相場は銀行や金利タイプによって大きく差がありますが、一般的には1~4%が基本となります。では、アパートローンの借り換えの際に金融機関が確認するポイントにはどのような基準があるのでしょうか。

・アパートローンの返済の延滞、物件の差し押さえがない
アパートローンの返済が滞っている、過去に延滞記録やアパートの差し押さえ記録があるといった場合、信頼性を得られないことから借り換えが認められない場合がほとんどです。アパートローンの借り換えを視野に入れている場合、既存のアパートローンの支払いが滞ることがないよう注意することが大切です。

・アパートの入居率が80%以上、かつ安定したアパート経営を行っている
アパートの入居率が80%以上で、賃貸料が毎月定期的に支払われている状態であれば、安定したアパート経営が行われているものとみなされ、アパートローンの借り換えが認められやすくなります。

・アパートローンの残高を、課税明細上の評価額が上回っている
課税明細上の評価額は時価よりも低く設定されていることから、アパートローン残高と比較することで物件評価の目安を知ることができます。課税明細上の評価額がアパートローンの残高を上回っている場合は、物件評価が高いためアパートローンの借り換えを認めるひとつの基準となるでしょう。

・対象となるアパートの家賃収入以外に収入がある、もしくは連帯保証人で収入を確保できる
アパートの家賃収入以外にも収入があれば、返済能力があることから信用性が高くなります。アパートの家賃収入以外に収入を得ていない場合は、返済能力を持った連帯保証人を立てることで信用性を増すことも可能です。

・債務者が高齢の場合、相続人が連帯保証人になることに同意している
既存のアパートローンの残高により借り換え後のアパートローンの融資期間は異なりますが、債務者が高齢の場合は、数十年といった融資期間を設けることが難しくなります。このような場合、債務者の相続人が連帯保証人になることに同意していれば、アパートローンの借り換えが認められる場合があります。

アパートローンの借り換えでは、債務者の収入や年齢からみた返済能力や、連帯保証人の有無が判断基準のポイントとなります。次は、アパートローンを借り換える際の手順と必要書類について解説します。

アパートローンの借り換えの手順と必要な書類について

検討段階から一歩進み、実際にアパートローンを借り換える場合、「まず何を行ったらいいのか」と悩んでしまう方もいるでしょう。ここでは、アパートローンの借り換え準備から審査申し込みまでの一連の手順と、必要書類について見ていきましょう。

アパートローンの借り換えの手順

アパートローンの借り換えは、大きく分けて次の4つの手順で進めることができます。

1.現状を把握
金融機関へ相談する前に、所有するアパートの現状を正しく把握し、次のステップに進むための情報を集めましょう。事前に確認しておくべきポイントは、以下の通りです。

・物件情報
アパートは担保としての判断材料となります。アパート取得時の契約書や重要事項説明書、物件情報を読み取れる図面を揃え、情報を再確認しておきましょう。

・収支状況
アパート経営の収支状況を年単位でまとめ、必要に応じて説明・提出できるように準備しておきます。

・賃貸経営以外の収入証明と資産
アパート経営以外にも収入や資産がある場合、審査を有利に進めることができます。それらを証明できる収入証明や通帳を準備しておきましょう。

2.アパートローンの調査と借り換え効果の試算(金利差による効果)
アパートローンの借り換え効果が金利によりどのように変わるのか、金利差による借り換え効果の違いを確認しておきましょう。

<残高1億円、残り返済期間20年の場合>

 

金利3%

金利2%

金利1%

毎月返済額

554,597円

505,879円

459,892円

年間返済額

6,655,164円

6,070,548円

5,518,704円

総返済金額

133,103,280円

121,410,960円

110,374,080円

金利3%との差額

11,692,320円

22,729,200円

上記の例では、金利差1%で1千万円以上の借り換え効果が生じます。

ただし、下記の例のようにアパートローンの返済期間が短くなる場合をはじめ、残高が少ない場合、そもそも金利差がないといった場合は借り換え効果が低くなることも想定されます。

<残高1億円、残り返済期間10年の場合>

 

金利3%

金利2%

金利1%

毎月返済額

965,607円

920,130円

876,039円

年間返済額

11,587,284円

11,041,560円

10,512,468円

総返済金額

115,872,840円

110,415,600円

105,124,680円

金利3%との差額

5,457,240円

10,748,160円

3.既存のアパートローンを申し込んでいる金融機関との交渉
アパートローンの借り換えによりキャッシュフローの改善が見込める場合、先に収集した情報をもとに、既存のアパートローンを申し込んでいる金融機関へ借入条件変更の交渉を行いましょう。既存のアパートローンの借入条件(金利等)の変更が認められれば、諸費用をかけずに借り換えと同様の効果を得られます。

4.必要な書類を準備、審査の申し込み
アパートローンの借り換えによるメリットが見込め、既存のアパートローンで借入条件の変更ができなかった場合、必要書類を揃えてアパートローン借り換えを行います。審査申し込み時に必要となる書類は効率よく収集し、取得のし忘れがないよう注意しましょう。

アパートローンの借り換え時に必要な書類

アパートローンの借り換え時に必要となる書類は、審査申し込みまでに準備できると安心です。アパートローンの借り換え時の必要書類とその概要について、確認していきましょう。

・売買契約書
売買契約書とは、アパートを購入した際に不動産仲介会社から受け取る契約書です。土地・建物の価格や契約締結日など、契約に関わる事項が記載されています。

・重要事項説明書
重要事項説明書とは、アパートを購入した際に不動産仲介会社から受け取る書類です。土地・建物の面積やアパートの状況など物件に関わる重要事項のほか、不動産取引に関する重要事項が記載されています。

・登記簿謄本・公図
登記簿謄本・公図とは、アパートの登記手続き内容が記載された書類です。土地・建物それぞれの登記簿謄本・公図を取得しましょう。登記簿謄本・公図は、最寄りの法務局または、法務局のHPからオンラインで取得でき、アパートの所有権者でなくても取得可能です。

・レントロール
レントロールとは、アパート経営に関わる状況を確認できる資料をいいます。契約している管理会社から定期的に送られてくる毎月の精算額を報告するための資料を指す場合が多く、主な記載内容としては、アパートの入居・空室状況、各部屋の家賃、各部屋の共益費や管理費、各部屋の契約年月日や契約期間などがあります。

・返済予定表
返済予定表とは、既存のアパートローンを申し込んだ際に金融機関から受け取る書類です。当初の借り入れ金額や金利、毎月の返済金額が記載されています。

・身分証明書・職務経歴書
身分証明書は本人確認に必要な書類です。顔写真付きで氏名と現住所が記載された、運転免許証やパスポートなどを用意しましょう。職務経歴書は、最終学歴や職歴をまとめた書類をいい、自身で作成する必要があります。

 

・貸主の賃貸経営以外の収入証明と資産
アパートの家賃収入以外にも収入や資産がある場合、3期分の源泉徴収票と確定申告書をそれぞれ用意しておくと、審査時に収入証明書として提出できます。

アパートローンの借り換えを申し込む際は、年収や資産、アパートの収支状況など、細かな個人情報を説明しなければならないケースが多いです。聞かれた内容に正確に答えられるよう、必要書類を揃えて、収入情報や物件情報を整理しておきましょう。

アパートローンの借り換えを金融機関に申し込みする際の注意点

アパートローンの借り換えを具体的に検討する際、「より良い条件の金融機関を選ぶにはどうすればいいのか?」と悩む方もいるでしょう。理想的なアパートローンへの借り換えを実現するには、複数の金融機関へ相談を持ちかけることが大切です。ここでは、複数の金融機関へ行うヒアリング内容や、比較するべきポイントについて解説します。

複数の金融機関に相談を持ちかける

複数の金融機関へ相談を持ちかける際は、電話での問い合わせなら聞きたい内容をすばやくヒアリングできます。まずは、電話での問い合わせ時に金融機関へ確認するポイント、金融機関から確認されるポイントについて見ていきましょう。

<電話での問い合わせ時の確認ポイント>

金融機関へ確認するもの

金融機関から確認されるもの

・アパートローン(不動産投資ローン)の取り扱い有無

・取り扱い可能エリア

・金利、融資可能期間、利用条件

・個人の属性(年収や資産状況など)

・物件の情報

また、電話での問い合わせを行う際は、質問にスムーズに答えられるよう以下の書類を用意しておくと安心です。

・源泉徴収票
・通帳
・返済予定表
・重要事項説明書
・売買契約書

複数の金融機関に対してヒアリングを行ったら、より良いアパートローンを選ぶために銀行の比較を行いましょう。銀行選びでは、金利の低さだけでなく、担当者との相性、対応の良さなどを確認することも大切です。信頼の置ける金融機関でより良い条件のアパートローンへ借り換えができると、融資実行までの手続きをスムーズに進めやすくなるだけでなく、融資実行後のトラブルが発生した際も安心して相談できます。

金融機関ごとの特徴について

アパートローンの借り換えを行っている金融機関にはそれぞれ特徴があり、地方銀行や信用金庫など、借り換えを受け付ける対応エリアが限られている場合もあります。ここでは、主な金融機関がどのような特徴を持っているのかについて、金利の相場や対応エリアを中心に解説します。

アパートローンを行っている主な金融機関ごとの特徴

アパートローンを行っている金融機関は、大きく分けて下表の通りです。各金融機関の基本的な特徴について確認していきましょう。

主な金融機関

特徴

最長融資期間

金利の目安

対応エリア

都市銀行

高額融資が可能な反面、築年数が経過した木造物件では融資が認められない

35年

1%台

全国

地方銀行

多くの物件で融資を受けられるが、地方銀行ごとに独自のアパートローンが設けられており、金利差に幅がある

35年

1.5%~2.5%

各地方銀行の営業地域内

信用金庫

個人や中小企業が所有する物件で融資を受けやすいが、そもそもアパートローンが設けられていない場合があり、エリア制限が厳しい

35年

2%~3.5%

各信用金庫の営業地域内

信用組合

組合員になることで好条件のアパートローンへ借り換えできる可能性があるが、独自の基準を設けている信用組合も多い

35年

2%~4%

各信用組合の営業地域内

信託銀行

全国で利用でき高額融資も見込めるが、個人や物件の評価次第では融資を受けられない可能性がある

35年

1%~2.5%

全国

外資系銀行

年収などの理由から他で融資を受けられない場合も融資を受けられる可能性があるが、対応エリアが限られ、上限融資可能額は1億円まで

35年

3%~3.5%

各外資系銀行の営業地域内

※上記の表は、あくまで目安です。例外もありますので、詳細につきましては各金融機関にご確認ください。

個人の収入や物件の収支状況から判断して高額融資を希望する場合、エリア制限のない都市銀行や信託銀行を候補に加えることができます。その他の金融機関では営業エリア内であれば融資を受けられる可能性は高くなります。ただし、金融機関やアパートローンの種類によって金利に差があること、独自の利用条件や基準が設けられている場合があることに注意し、より自身の条件に合った金融機関を選ぶことが大切です。

借り換え成功例

ここまで、アパートローンの借り換えの概要をお伝えしてきました。実際にはどのようにして借り換えの成功に至ったのかを、例とともに確認していきましょう。

借り換え検討時の状況

・1棟8部屋のアパートを自宅近くに所有し、家業を手伝いながら賃貸経営で家賃収入を得ている
・現在は残高1億円、金利3%のアパートローンの返済を行いながら、収入増に向けて勉強中
・アパートオーナーとして清掃や交流に力を入れており、アパートは満室が続いている

借り換えのためにとった行動

・アパートローンの金利が1%下がるだけで毎月の返済額や総支払額を軽減できると知り、他のアパートローンについて調査を開始
・アパートローンの借り換えに必要な情報や書類を整理しながら、低金利かつ審査に通る可能性のある金融機関を比較
・昔から住み続けている地元の地方銀行窓口を訪れた際、アパートローンの借り換えについて相談を持ちかけた

借り換え時に行った交渉

・整理しておいた必要書類や収支状況をもとに、アパートローンの借り換えによる収支計画を提示
・馴染みある地域で賃貸経営を軌道に乗せることを目標としている旨を伝えた
・物件の状況や誠実な経営活動が評価され、金利2%の提示の末、新たなアパートローンの仮審査を無事通過
・新たなアパートローンの仮審査を通過すると同時に、既存のアパートローンを扱っている金融機関へも、借り換えを検討していることを伝えた

結果

・既存のアパートローンを扱っている金融機関が交渉に応じ、金利を引き下げることができた
・アパートローンの借り換えで発生するはずだった諸費用をかけることなく、金利1%減に成功した

上記の例では、仮審査を通貨した時点で、既存のアパートローンを扱っている金融機関に相談を持ちかけたことが成功のきっかけとなっています。今回のようにすべての金融機関が金利の引き下げに応じてくれるわけではありませんが、事前の相談なしにアパートローンの借り換えを行うと、違約金が発生する場合もあるため注意が必要です。

また、アパートローンを新たな金融機関で借り換えるかどうかは、現在の金融機関との交渉を経てからでも遅くはありません。アパートローンの借り換えに必要な書類や情報の整理を進めつつ、現在の金融機関との交渉次第で借り換えを検討するといった心持ちでいると、焦らず着実に成功への道を開拓できるでしょう。

アパートローン借り換えは目先の金利だけで決めるのはNG!詳細は専門家への相談を

アパートローンの借り換えでは、額面上の金利の問題だけではなく、「将来的にその金融機関とどのような取引が期待できるか」を念頭に置くことが大切です。アパートローンの借り換えを実行するかどうかはオーナー様の一存で決めることが可能ですが、金融機関との付き合い方を考慮すると、より慎重な決断が求められます。

特に、アパートローンの借り換え手続きやアパート経営における詳細な部分をすべて把握することは、個人の場合、難しく感じられるかもしれません。アパートローンの借り換えが本当にメリットとなるのか、ご自身の状況に応じて具体的なアドバイスを受けたい場合は、専門家への相談も検討することをおすすめします。

生和コーポレーションは、賃貸経営に特化した建築会社として、充実のサポート体制で多くの賃貸オーナー様を成功に導いてまいりました。アパートローンの活用によるキャッシュフローの改善、さらなる資産形成・資産運用をお考えの方は、ぜひ一度、当社へご相談ください。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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