アパート経営・マンション経営に興味があっても、まったく経験がない方は、いったい何から手をつければいいのか、経営を実際にスタートするまでのどんな流れになるのか、見当もつかないのではないでしょうか。
そこで今回は、アパート経営・マンション経営のスタートするまでの流れを、マーケティングから事業計画の策定、設計・施工～賃貸募集などいくつかの段階に分けて解説します。
マーケティング活動
アパート経営・マンション経営を始めるにあたっては、まずどこで、どのような物件を所有して始めるかということを検討し決定する必要があります。また安定収入を得るためのも、立地環境や将来の資産価値などさまざまなマーケティング調査が必要になります。主に以下のような内容を調査して、アパート経営・マンション経営がうまくいくかどうかを診断していきます。
1.利便性（最寄駅までの利便性や距離・道路状況・バスの有無）
2.住環境（買い物・学校・病院・公園など）
3.将来の都市計画
4.周辺の競合物件の状況（家賃・間取り・設備など）
5.土地の評価額相場
6.将来的な資産価値
7.需要と供給
最終的に大事なのは、賃貸アパート・マンションを経営するだけの需要があるかどうかの見極めです。適正な家賃設定や間取りの設定など、周辺の競合物件の動向を調査し、供給過多になっていないか、充分に収益の得られる事業なのかを明確化することです。
地域によっては都市計画法や建築基準法によって、その場所に建てられることのできる建物の種類、大きさ、部屋数などが制限されている場合があります。そのような専門的なポイントを含め、必ず信頼のおける専門家に依頼して、しっかり確認しておく必要があります。
資金計画・事業計画の策定
調査で分かった事実をもとに、事業をはじめるためにどれくらいの資金が必要で、どれくらいの収益が見込めるのかなど、初期にかかる費用の見積もり等を算出し、事業計画を策定します。
資金計画について
資金計画には以下のような内容を入れておく必要があります。
1.本体工事費（建築費）
2.付帯工事・設備費
・屋外電気・給排水・ガス工事費等
・外構工事費
・空調設備工事費
3.諸経費（保険料・手数料など）
・不動産取得税、登録免許税、印紙税
・建築確認申請等手数料等
・ローン手数料
・火災保険料等
※同時に土地も取得する場合は、土地取得費も含みます
事業計画について
アパート・マンション賃貸経営は不動産事業です。ついては事業計画は、金融機関からローン借入をする際に必要となる資料です。中長期にわたり確度の高い収支が求められ、きちんと事業としての収益が得らえることを市場調査で得られた情報を基に事業計画に数字として盛り込みます。収支計画には以下のような費目を入れておく必要があります。
1.建築するアパート・マンションの概要
2.収支計画
・収入（家賃の設定・空室率を含む）
・支出（利息を含めたローン借入の返済、積立て修繕費、税金、管理費など）
・減価償却費
減価償却費とは、建物の耐用年数の基準に、経年による建物の資産価値の減少分を、毎年必要経費として計上することができます。所得税を軽減できるため、収支計画上欠かせない費目となります。
※家賃と空室率に関してはいろいろなパターンを想定し、ブレークイーブンポイントを設け、確実な事業としての展望を明記することで、金融機関にもわかりやすい資料となります。
設計・施工～物件引渡しから賃貸募集
資金計画と事業計画を金融機関に提出し、資金調達ができたら、いよいよアパート経営・マンション経営が始まります。ここから先は、必要に応じて不動産会社、建設会社、不動産管理会社などと契約し、きちんとコミュニケーションを取りながら、建物を建築し、入居者様を募集してアパート経営・マンション経営をスタートさせます。大切なのは、不動産会社などに任せきりにはしないことです。経営するオーナー様もできるだけ情報を共有し、今後の運営に役立つ知識として吸収することです。
アパート経営・マンション経営は、資金を出して物件を用意すれば必ず利益が出るわけではありません。特に収支はよく確認して、何か問題が起きた場合にはすぐに対処できるよう備える必要があります。そのためには、長く取引することになる不動産会社や不動産管理会社にはパートナーとして信頼できる相手を選ぶことが大切です。