土地の活用法を検討するなかで、「マンション経営は儲かるのだろうか？」「メリットや具体的な方法は？」などの疑問をお持ちのオーナー様も多いのではないでしょうか。
結論をいうと、マンション経営は土地活用のなかでも儲かる方法といえます。安定的に家賃収入を得られるメリットがあるため、入居者のニーズを満たす設計にするなど工夫を凝らすことで、より儲けやすくなるでしょう。
この記事では、マンション経営が儲かる仕組みやメリット、マンション経営の種類、儲ける方法、初期費用などについて詳しく解説します。なお、本記事の内容は、すでに土地をお持ちで一棟マンション経営を検討しているオーナー様向けの記事となっております。
この記事の目次
マンション経営は儲かる土地活用法！仕組みについて解説
マンション経営で得る収入は、賃貸借契約を結んだ入居者から受け取る家賃です。そのため、融資金の返済、固定資産税・都市計画税、修繕積立金などの支出を引いて、想定された収支を上回っていれば経営は順調といえます。
また、マンション物件としての需要が高ければ、周辺相場より高めの家賃設定も可能です。家賃収入をアップさせるためにも、入居者のニーズを汲んだマンションを建てることが重要といえるでしょう。
ちなみに、国税庁の「令和3年申告所得税標本調査」によると、不動産所得者の平均所得金額は543万円となっています。あくまで不動産全体を含めた所得であるため、一棟マンション経営ではさらに所得金額がアップする可能性もあります。
マンション経営のメリット・デメリット
マンション経営における安定性を高めるためにも、メリットとデメリットについて詳しく把握しておくことが大切です。ここからは、それぞれの要点を具体的に解説するので、ぜひ参考にしてください。
メリット
マンション経営のメリットは、家賃収入を長期的に安定して得られる点です。常に入居者がいる状態であれば、毎月の家賃収入を継続して得られるでしょう。
また、駐車場を経営するような場合と比べて、収益性や土地の利用効率が高い点もマンション経営のメリットです。
なお、マンション経営に向いている土地の条件は、近隣に病院やスーパーがあり利便性に優れている土地や、駅から徒歩圏内の土地、人口が増加傾向にあるエリアに属した土地などです。
デメリット
マンション経営は、初期投資が大きいため、短期運用では投資額に対して十分な収入を得られない点がデメリットといえます。
また、投資するお金が融資返済として少しずつ発生するため、月々のキャッシュフローはほかの不動産投資と比べて多い傾向にあります。したがって、返済には時間がかかるので、長期運用が前提となります。駐車場経営など初期費用が少ない土地活用のほうが、元を取るまでに期間を要さないでしょう。
また、空室を作ると収入減の原因となるので注意しなければなりません。管理会社によるこまめな管理や修復などの対策は必須といえるため、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
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マンション経営の仕組みとは？メリットとリスクも解説！
マンション経営の種類
一口にマンション経営といっても、その種類は大きく2つに分かれます。
①一棟マンション経営
②区分マンション経営
ここからは、マンション経営の種類ごとの特徴について詳しく見ていきましょう。
一棟マンション経営
一棟マンション経営は、マンション全体を所有して賃貸経営を行なう手法です。もともと所有している土地にマンション一棟を建てて、すべての部屋を所有するため、空室リスクを抑えやすく、資産価値が下がりにくい点が特徴です。
一方、マンション建築にかかる初期費用が億単位となり、資産運用としてのリスク分散が難しい側面もあります。ただし、相続した土地で一棟マンション経営を考えている場合は、節税効果が見込めます。
例えば、土地に賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額に対して「貸家建付地の評価減」が適用可能です。また、建物に対しても「借家権割合による評価減」が適用となるため、納税額を抑えることにつながります。
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一棟マンション経営にかかる初期費用・維持費用はいくら？相場や成功するためのポイント
アパート経営・マンション経営の一括借上げシステムとは
区分マンション経営
区分マンション経営とは、マンション内の一室、もしくは複数の部屋を所有して、賃貸経営を行なう手法です。新築物件や中古物件など、資産運用を行なうマンションを自由に選べることがポイントです。
とはいえ、一室のみ所有した場合、空室になると家賃収入はゼロとなるので注意しなければなりません。すべての部屋が家賃収入の対象となる一棟マンション経営は、まったく別の賃貸経営であると考えておくべきでしょう。
マンション経営にかかる初期費用
オーナー様の土地にマンションを建てる際は、大きく3種類の費用がかかります。
①建築工事費
②別途工事費
③諸費用
以下の項目では、マンション経営にかかる初期費用について解説します。
建築工事費
マンションの建築工事費を把握するうえで知っておきたいのは、建物の構造によって坪単価が変わってくる点です。例えば、おもに超高層マンションで使用される「鉄骨鉄筋コンクリート造」は、ほかの工法に比べて工事費が高くなりやすい傾向です。
一方、中高層のマンション建築に使われやすい「鉄筋コンクリート造」は、鉄骨鉄筋コンクリート造に比べて工事費がやや下がる傾向にあります。
その他、外壁や間取り、工事の際に重機が侵入しやすい立地であるかなどのポイントも、費用に影響するので留意しておきましょう。
別途工事費
建築工事費に含まれない費用は、別途工事費もしくは附帯工事費と呼ばれます。また、別途工事費に対しては、建築工事費のことを「本体工事費」と呼称することもあります。
別途工事費の内訳は、建築物を支えている地盤の強度を上げる地盤改良工事や、電気・ガス・給排水、空調設備などの工事に関する費用です。
見積もりを依頼する業者によっては、建築工事費としてこれらの工事費が含まれているケースもあります。一般的には、建築工事費に対して15～20％程度が別途工事費の目安とされています。
諸費用
諸費用として、融資金の手数料や火災保険料、不動産取得税、登記費用などがかかります。このうち、不動産取得税とは不動産を取得した際に一度だけ支払う税金を指し、税率は3％（2024年4月1日以降は4％）です。
また、登記費用とは、不動産にまつわる権利関係を公示するために必要な費用のことで、司法書士へ依頼する場合は費用が別途かかります。
なお、建築工事費の支払いには融資金を利用するケースが多い一方、諸費用は自己資金で支払うのが一般的で、建築工事費に対して5％程度が費用目安とされています。
マンション経営で儲けるための方法4選
続いて、マンション経営で儲けるための4つの方法を紹介します。
①経営の知識を習得する
②入居者のニーズを調べて設計する
③物件状態の維持に努める
④複数の会社への見積もりを検討してみる
いずれもマンション経営を行なううえで知っておきたい方法ばかりなので、ぜひご覧ください。
経営の知識を習得する
マンション経営に関する基本的な知識は、事前に学んでおくことがおすすめです。特に、キャッシュフローや経費、利回りに関して学んでおくことで、より安定的な賃貸経営を実現しやすくなります。
また、管理会社へ相談することも重要です。あらかじめマンション経営についての知識を深めておくことで、より専門的で細かな視点でのサポートを依頼しやすくなるでしょう。
加えて、税金の知識を自身で身につけておく、もしくは税理士からサポートを受けることは必須となります。
なお、一棟マンションの建築に関しては建築会社へ依頼し、管理に関しては管理会社へ依頼することになります。建築を依頼する会社のグループ内に、管理会社やサブリースの会社が含まれていれば、設計施工からメンテナンスまで一手に引き受けてくれるので安心して依頼できるでしょう。
入居者のニーズを調べて設計する
儲かるマンション経営を実現するには、入居者のニーズに合致した外観や間取り、設備にすることが重要です。あらかじめ入居者のニーズを調べて設計を進めれば、競合するマンションとの差別化を図りやすくなります。
具体的には、建築会社の担当者に相談しながら、市場動向を汲んだマンションを建てるとよいでしょう。ニーズに応じたマンション建築に対応できる業者であれば、デザイン性を重視したものやペット同居を前提としたもの、キッズルームを併設したものなど、さまざまなバリエーションについて相談できます。
その際、建築会社のグループ内に管理会社やサブリース会社があれば、将来的にメンテナンスが発生した場合もスムーズな対応が見込めます。
物件状態の維持に努める
物件状態をなるべく良好に保つことで、資産価値が下がりにくくなり、入居率を維持することにもつながりやすくなるでしょう。定期的なメンテナンスを計画的に実施しておけば、想定外の修繕工事が発生するリスクも抑えられます。
また、管理会社にチェックを依頼することでも、トラブル発生の可能性がある箇所を早期に発見でき、スムーズな対処が可能となります。建築会社のグループ内に管理会社やサブリース会社が含まれていれば、すべて把握したうえで管理してくれるので、オーナー様の手間もほとんど発生しません。
複数の会社への見積もりを検討してみる
マンション経営を始めるにあたり、複数の会社へ見積もりを依頼するのも一つの手です。複数の会社から見積もりを取ることで、無理なく経営できる自身に合ったプランを比較検討できます。
初期費用や建築の期間などに関して不明点や疑問点がある場合は、会社へ積極的に相談することも大切です。担当者の対応によって、マンション経営に向けて信頼のおけるパートナーになってくれるかを確認できます。
マンション経営で失敗する原因
長期にわたって安定的なマンション経営を実現するためにも、以下に挙げた失敗の原因を避けることが大切です。
①余裕のある収支計算を行なっていない
②専門家に集客を依頼していない
失敗する原因を把握して、マンション経営の安定性を高めましょう。
余裕のある収支計算を行なっていない
融資金を借り入れた場合、毎月の家賃収入から返済を行ないますが、経費を考慮した収支計算をしていないと返済が厳しくなる可能性があります。マンション経営の場合、管理会社への管理費用や修繕費、入居者が退去する際の原状回復工事の費用など、複数の費用が発生するためです。
また、1年間で得た収益には不動産所得税が課される点にも注意しましょう。このような返済負担を把握するためにも、事前に収支計算を行なうことが重要です。
その際、サブリース会社からの収支計画があれば心強いでしょう。サブリースとは、賃貸経営する物件をサブリース会社が一括借上げしたうえで、入居者へ貸す方法を指します。
建築する会社がサブリースにも対応しているのであれば、よりスムーズに収支計画を立てられます。
専門家に集客を依頼していない
マンション経営の収益を最大化させるには、常に満室にして収入を安定させることがポイントです。例えば、集客を管理会社などの専門家へ依頼しなければ、入居者を確保するのに時間がかかります。
一方、管理会社へ任せた場合は、入居者確保に向けた集客を行なってくれるうえ、マンション内でトラブルなどが発生した場合もオーナー様の手間がかかりません。トラブル発生時の対応がスピード感に欠けていると、入居者が離れるリスクもあるため、オーナー様にマンション経営の経験がない場合は管理会社へ任せておくのが得策といえます。
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マンション経営・アパート経営が儲からない？失敗する原因と対処法を徹底解説
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その他の土地活用法は儲かる？マンション経営との違いとは
土地活用法は、マンション経営以外にも複数あります。ここでは、マンション経営以外の土地活用法として、代表的な3種類を挙げました。
①駐車場経営
②テナントビル経営
③借地事業
以下では、それぞれの土地活用の特徴と、マンション経営との違いについて解説します。
駐車場経営
駐車場経営は、土地をコインパーキングや月極駐車場として経営する方法です。マンションの建築が難しい狭小地の場合も、駐車場であれば工事できる可能性があります。
また、土地の整備や機材の設置のみで工事が済むため、マンション経営に比べて初期投資を抑えられる点も特徴です。ほかの土地活用と比べても、撤去費用をあまり要さず転用しやすいため、建築物が建てられる時期を迎えるまでの「つなぎ」の活用として採用されることが多くなっています。
なお、駐車場経営は投資額が小さいために収益の割合は高めで、利回りは一般的に4～10％とされています。ただし、収入額自体は、マンション経営など他の土地活用に比べて小さい傾向です。
関連ページ：
賃貸経営vs駐車場経営、どちらが儲かる?
テナントビル経営
テナントビル経営とは、店舗や企業へフロアを貸し出すことで家賃収入を得る方法で、住居と比較して賃料の坪単価を高めに設定しやすいことがポイントです。マンションの場合は個人へ貸し出しますが、テナントビルの場合は企業や法人が貸し出し対象になります。
駅までのアクセス性が良い、もしくは大通りに面しているなど好立地の土地であれば、テナントビル経営が向いている可能性があります。周辺の競合との差別化を図り、より多くのテナントを入居させるには、信頼できる専門家へ経営や管理を任せることが大切です。
借地事業
借地事業とは、事業の用途に限定して土地を貸し出す「事業用定期借地権」を設定して、用地を貸し出す土地活用のことです。そもそもマンション経営も含む「借家事業」の場合は、土地と建物の所有権はどちらもオーナー様が持ちます。
一方、借地事業の場合は、土地の所有権はオーナー様が持ち、建物の所有権は別の方が持つ点で違いがあります。借地事業では、家賃収入を得るのではなく、地代（土地の賃貸料）を得る仕組みです。
建物の建築にかかる費用を負担する必要がない反面、収益性はマンション経営よりも低い傾向です。なお、事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満となっており、契約期間中はほかの土地活用ができない点を留意しておきましょう。
まとめ
マンション経営は、賃貸経営のなかでも長期的に安定して家賃収入を得られるメリットがあります。また、マンション経営で儲けるためには、事前に経営の知識を習得したり、入居者のニーズに基づいて設計したりすることが大切なポイントといえます。
生和コーポレーションなら、すでに土地をお持ちのオーナー様向けに、一棟マンション経営に向けたサポートが可能です。オリジナリティのある外観デザインで集客力を高める「デザイナーズ賃貸」や、ペットとの生活のしやすさに重点を置いた「ペット共生型賃貸」など、オーナー様の土地に適したご提案をいたします。
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一棟マンション経営について検討してみたいというオーナー様は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。