賃貸経営vs駐車場経営、どちらが儲かる?

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土地活用を考える際の、いわば定番の悩みどころ

賃貸経営vs駐車場経営、どちらが儲かる?

手軽にできる駐車場経営だが、収益を生むためにはいくつかの条件が必要

予算に合わせて手軽にできる駐車場経営

不動産による土地活用には様々な手法があり、駐車場経営もその一つです。

それでは、その中で駐車場経営が優れているのはどのような点でしょうか。
目を引くメリットは、少ない予算で手軽に始められるという点と低リスクな点です。

土地活用に興味をお持ちのオーナー様でも、予算事情は千差万別です。
そういった観点では、低コスト・低リスクなので気軽にスタート可能な駐車場経営は大変魅力的でしょう。

一口に「駐車場経営」と言っても、どのような形態があるのか、低コスト・低リスクの根拠、注意すべき点などに関してお伝えします。

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バリエーションが豊富な駐車場の形態

駐車場と言っても、その規模や種類はさまざまです。ただの更地に区切り線を引いただけの月極駐車場から、専用の機器を設置するコインパーキング、管理人が常駐するタワーパーキングなどもあり、賃貸住宅以上に経営スタイルが多彩といえます。

どのタイプにするかは、土地の広さや立地によって決まってくる部分も多いのですが、最終的には建設費を出すオーナーのコストに関する決断が必要となります。

それでは、駐車場の各形態に関して見ていきましょう。

月極駐車場

月額支払いで賃貸契約する駐車場です。
賃貸住宅経営と同じく、収入を確保するためには空車室を作らないことが重要です。

・月極駐車場のメリット
開業時には、初期費用としてアスファルト舗装工事、車室工事(ライン・タイヤ止め)が必要ですが、比較的少ない予算で済みます。

更地であれば、アスファルト舗装なしで砂利地でも営業が可能です。
収入は全てオーナー様のものになりますので、立地や募集方法など工夫次第では収益性を上げることも可能です。

・月極駐車場のデメリット
初期費用だけでなく、管理費などのランニングコストも発生し、その全てはオーナー様が負担することになります。
また、基本的には複数個人との契約ですから、各契約者に対して契約・賃料集金・解約手続きが発生などします。

駐車場に空きが出る可能性は常にあり、空きが出れば収入はすぐに減少しますので、収入を安定させるために、空きが出ない対策を講じ続ける必要があります。

日常の清掃、違法駐車や不法投棄などのトラブル対策という管理が必須で、事故発生時の対応も求められます。

契約期間が月ごとの契約となるため、コインパーキングなどの時間貸しとなる駐車場と比べると時間単位での収入が低くなります。

コインパーキング

不特定多数を対象に、誰でも利用できる時間貸の駐車場です。
ロック板・監視カメラなどと精算機を連動させることで、駐車場を利用する車両を管理して料金の徴収をするシステムとなっています。
多くのコインパーキングは、土地オーナー様と専門運営業者との契約で運営されています。

・コインパーキングのメリット
運営会社にもよりますが、多くの場合はオーナー様が設備投資などの初期費用を負担することはありません。

運営前には土地に合わせた調査・設計・施工、工事開始前のご近所へのご挨拶、料金設定、看板設置など、運営が開始してからは清掃・管理、解約時の撤去工事まで、基本的には全て運営会社が行います。

オーナー様が受け取る収入は運営会社と契約した内容に基づきますが、実際の稼働率・売上によって左右されないことが多いようです。

また、リスク管理やトラブル対応も運営会社が行いますので、オーナー様の負担は非常に少ないです。

・コインパーキングのデメリット
デメリットについては、月極駐車場にも共通するものになりますが、駐車場運営の土地は「更地」と同じ評価となり、固定資産税における「住宅用土地に対する軽減措置」や「新築建物に対する軽減措置」が適用されません。

また、初期投資が少ない分、収入には限界があり、急な収入増加も期待できません。

月極駐車場と違い、時間貸しとなるため時間単位の収入でみると月極駐車場より高くなりますが、短時間の利用者が多くなります。

タワーパーキング

タワー状の建物に、自動車を載せるパレットを吊りカゴのようにつないで回転させ、1台ずつ出入庫する駐車場です。

・タワーパーキングのメリット
小さな敷地面積でも運営できる点がメリットとなり、市街地で設置されることが多いです。

また、月極駐車場などの平面駐車場と違い、建物の回数を増やすことによって駐車可能台数も増やすことができるので、限られた土地でも収入を増加させることが可能です。

・タワーパーキングのデメリット
タワーパーキングは建築物の扱いとなるため、建築基準法が適用されます。
そのため、用途地域内の建築物の用途制限によって、タワーパーキングを設置できない場合があります。

また、建築費・設備などの初期費用が他の駐車場と比較すると大きくなり、タワーパーキングを取り壊す際には、多額の解体費がかかる可能性もあります。

コインパーキングなどと違い、建物、パレットを回転させるモーター、ワイヤーなどメンテナンスが必要なものが多く、修繕費が高くなります。

駐車場経営の魅力

駐車場経営の魅力とはどういった点があるのでしょうか。
一つずつ見ていきましょう。

低コスト、低リスク

遊休地を活用する方法として、多くの人が最初に考えるのが駐車場経営。アパートやマンションを建てる賃貸住宅経営に比べ、駐車場経営は資金面や経営面のハードルが低いとお考えの人が多いことでしょう。

駐車場経営の最大のメリットは、比較的少ない資金で始められること。経営に失敗してもダメージが小さく、低リスクです。

それに対し、アパート・マンション経営は投下資本が大きいため銀行からの借入金の返済に数十年を要し、建物のメンテナンス費用もかかります。当然、より慎重な経営プランが求められるのです。

もちろん、駐車場でも規模が大きくなれば建設費が膨らみ、売上げが期待できるかわりにリスクも高まりますが、土地の広さや予算がほどほどであれば、駐車場経営を決断する際のハードルは低いといえるでしょう。

狭小地でも活用できる

賃貸住宅物件の経営には、居住スペースを作るためにある程度のスペースを要します。

一方で駐車場経営の場合、最低車両1台分のスペースがあれば開始することができます。

そのため当面、自家使用する予定のない狭小地を所有のオーナー様は、駐車場経営によって土地活用の資産運用ができます。

比較的すぐに始められる

賃貸住宅物件の経営の際は、物件入手(土地入手・建築が伴う場合もあり)→入居者募集→入居者審査→仲介手続き→入居開始・賃料発生→賃料収入と、収入が発生するまでにいくつもの段階が必要です。

しかし、駐車場運営に必要な設備は限られており、月極駐車場の場合はライン・車止め・看板など、コインパーキングの場合はこれにロック板・監視カメラ・精算機料などが追加となりますが、賃貸住宅の建築に比較すれば費用も期間もわずかなものです。

更地に戻すなどの土地転用が簡単

駐車場経営はタワーパーキングなどの立体駐車場を除き、基本的に建物を伴いません。
オーナー様が何らかの事情で、駐車場を更地に戻すなどの土地転用が必要になった場合、短期間で簡単に対応することができます。

一方、アパート経営やマンション経営といった賃貸住宅物件の場合、オーナー様の急な環境変化で更地に戻すなどの土地転用する必要が生じると、時間もお金も労力も多くかかります。

上記の点を踏まえると、利用する土地の運用可能期間が決まっている方や、将来的に親族の住宅を建築する予定があると言った方も、駐車場経営なら始めやすいでしょう。

駐車場経営で気をつける点

駐車場経営には、以下のような注意点があります。

駐車場に向く土地、向かない土地がある

手軽に始められる駐車場経営ですが、土地の立地条件によって向き不向きは当然あります。一般に向いているとされるのは、以下のような土地です。

① 車や人の往来が多い
② 周辺に集客施設がある
③ 路上駐車が多い住宅地
④ 半径1km以内に駐車場のないアパート・マンションがある
⑤ 敷地に接する道路の幅が十分にあり、車の出し入れがしやすい

こうした条件をクリアしている土地であれば、比較的順調な駐車場経営ができるといえるでしょう。なお駐車場の運用に際しては「駐車場法」「駐車場法施行令」が適用され、建築は用途制限や「建築基準法」の対象となります。

周辺環境を意識する

駐車場経営が失敗する要因で最も大きいのは、事前の周辺環境調査不足です。

駐車場の需要があるエリアであることは絶対的に必要な条件ですが、ニーズがあっても、すでに供給が充分にあれば、月極駐車場の契約やコインパーキングの稼働率が上がることは厳しくなります。

また、一部都心では、移動する人口が多くても公共交通機関が発達していて、駐車場のニーズが多くないケースもあります。

需要がしっかりあるエリアでも、周辺の競合駐車場の料金設定次第で、月極駐車場の契約状況やコインパーキングの稼働率は簡単に悪化してしまいます。

そのため、駐車場経営を始める際には、周辺駐車場の料金相場などをしっかりと調査しましょう。

税金の負担が多い点に注意

駐車場には、ほとんどの場合に建物などが付随しないので、税制上の優遇措置がなく、固定資産税や相続税などの評価も、更地と同等の扱いになります。

そのため、相続したマンションを取り壊して月極駐車場経営を始める場合や、古くなったアパートを取り壊してコインパーキング経営に切り替える場合には、特に税金に注意する必要があります。

サポート会社を土地活用のパートナーに

小規模な駐車場の場合、自分だけで経営することも可能です。
しかし、長期間にわたって空きが出ることもありますし、駐車料金の滞納といったトラブルはつきもの。副業として駐車場経営を行っている場合などは特に、自分で対処するのは困難です。

やはり、こうした諸問題をスムーズに処理するためには、サポート会社の協力を得るのがベターです。
土地活用を考える際、駐車場経営と賃貸経営のどちらを選ぶべきか。いずれかを選んだとして、どのような形の経営がよいのか…それは、土地の形や立地などから総合的に判断する必要があり、地主様のおかれた状況によっても変わってきます。

まずは、駐車場経営から賃貸住宅の建設・経営まで幅広く提案できる総合土地活用業者に、土地診断をしてもらうこと。これを土地活用の第一歩としてみてはいかがでしょうか。

手軽に始めやすい駐車場経営ですが、収入面においては賃貸経営が大きく上回るケースが多いのも事実です。

過去の実績を踏まえた事業計画の提案や経営サポートをしてくれる業者は、土地活用の良きパートナーとなってくれることでしょう。

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※写真はイメージです
※記事中では一般的な事例や試算を取り上げています。個別の案件については、お気軽にお問い合わせください。

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田中 利生

齋藤総合法律事務所
弁護士 田中 利生

駐車場経営の
固有のリスクと対処法

駐車場経営固有の問題として、放置車両が挙げられます。他人の所有物なので勝手に移動、処分はできません。月極めでも賃借人以外の車両が無断で駐車放置されることがあります。この場合にはまず所有者を特定するのですが、所有者の特定には陸運局で車検証の開示を請求するか、開示請求できない場合は、弁護士会照会制度を利用しなければなりません。次に所有者と折衝することになりますが、所有者に資力がない場合、オーナー自身が処分費等を負担せざるを得なくなります。このような問題は初動が遅れれば遅れるほど、オーナーの損害が大きくなります。リスクを回避する手段としては、精通している業者に対し一括して賃貸し、その業者がサブリースを行う方法があります。少なくとも、専門家に相談できる環境を整えることは不可欠です。

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