マンション建築にはさまざまな税金がかかります。建築当初の諸費用としてはじめに一度だけ必要になる税もあれば、建築後にマンションを所有することで毎年徴収される税もあります。安定的なマンション経営をしていく上で、税金のこともよく考えて収支計画を立てることが大切です。マンションを建築する際や、所有した後にはどのような税金がかかるのでしょうか。
ここでは、マンション建築時にかかる税金、毎年発生する税金や最新の税制動向を解説します。
マンション建築時にかかる税金
マンションを新築で建築した際には、以下のような税金がかかります。マンション建築時には建築費用がどれ位かかるのか、といったことに気を取られがちですが、建築費用以外にも支払うべき税金があることを知っておきましょう。
・不動産所得税
マンションに限らず、不動産を取得すると不動産取得税がかかります。これは、都道府県が課税するもので、取得後に送られてくる納税通知書を用いて納付します。不動産取得税は、固定資産税評価額×税率で求めることができます。平成30年3月31日までに取得した土地と住宅には3%、住宅以外の家屋には4%の税率が適用されますが、平成30年4月1日以降に取得する場合は、土地、家屋とも4%の税率が適用されます。
また、不動産取得税は、新築の場合、要件を満たせば軽減措置を受けられます。建物については、固定資産税評価額から控除が受けられます。また、土地についても一定の控除を受けることができます。しかし、規模によっては不動産取得税は課税されない場合があります。
・印紙税
建築請負契約書や不動産売買契約書など、契約書の記載金額によって決定される税金です。例えば不動産売買契約書であれば、契約書に記載された金額が1万円未満であれば非課税となり、500万円を超え1千万円以下であれば1万円など、細かく税額が分かれています。印紙税は、印紙を契約書に貼ることで納付します。
・登録免許税
登録免許税は、マンションの登記を行う際にかかる税金のことで、課税標準×税率で求めることができます。マンションを新築で建築した場合には所有権保存登記を行うことになり、所有者の氏名や住所を記載した申請書の他、所有者の住民票、固定資産評価証明書などと一緒に登録免許税相当額の現金を支払うことになります。実際の登記の手続きは司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
・消費税
マンションを建築する際の建築費には、建物の価格× 8％の消費税が含まれます。
なお、土地は非課税となります。
マンション建築後にかかる税金
賃貸マンションを経営するにあたり、マンションを所有することで毎年必要になるのが固定資産税と都市計画税です。固定資産税は、マンションに限らず土地や建物など不動産の所有者に対して課税されるものですが、都市計画税は、都市計画区域内の不動産に対して課税されます。
・固定資産税の計算
【固定資産税＝課税標準額×税率(通常1.4%)】
税率は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて決められた固定資産税評価額に、市町村（東京23区は特例として都）が定めた税率を乗じて算出します。税率は自治体が決めることができますが、ほとんどの場合、標準税率の1.4％（標準税率）が適用されます。
・都市計画税の計算
【都市計画税＝課税標準額×税率(最大0.3%)】
都市計画区域にある土地・建物所有者に対し、市区町村が課税します。税率は最高限度の0.3%以内とされており、固定資産税と一括して納税します。ただし、固定資産税も都市計画税も住宅用地の課税額に対して軽減の特例があります。また、固定資産税は新築の建物についての特例もあり、新築後3年から7年間は固定資産税が1/2になる軽減措置があります。都市計画税は土地に対してのみ軽減の特例があり、建物には原則軽減特例はありません。なお、都市計画税の特例は特に申請する必要はなく、市区町村が手続きを行います。その他にも賃貸マンションの場合は家賃収入が発生するので、所得税も納付する必要がありますが、ここでは詳しい説明を省略します。
平成29年度の税制大綱でマンションの税金はどう変わったの？
税金については、軽減措置、特例などは改正されていくので、常に新しい情報を入手することが必要です。平成29年度の税制大綱では、タワーマンションの固定資産税の改正が含まれています。これまで、タワーマンションでの固定資産税や都市計画税は、床面積が同じなら1階でも高層階でも同額でした。しかし、実際には高層階の方が高額で売買される傾向が見られるため、今回の改正では補正率が導入され、高層階ほど税率が高くなり、低層階は税率が低くなるように調整され、不公平感がある程度解消されるようになっています。制度が適用されるのは60メートルを超えるマンションですので、だいたい20階建て以上が対象になります。なお、マンション1棟で見たときの税額の合計は、従来と変わりません。共同経営で登記を別々にする場合には関係してくるかもしれません。
このように、マンション経営には建築時に一度だけかかる税金と、マンションを所有することで毎年必要になる税金があります。税金の制度は改正されますし、特例が適用されるかどうかの判断も素人には難しいかもしれません。税務署や税理士などの専門家に相談することも大切です。税金について正しく理解しておくことで、マンションの収支計画（経営計画）を立てやすくなるでしょう。