マンション建築が相続税対策となる仕組みと注意点

相続税対策の有効な手法として注目されるマンション建築ですが、いったいどの程度の節税効果を見込めるのでしょうか。また、どのような理由、仕組みによって節税ができるのでしょうか。興味はあるけれど実態がわからないため、なかなか実行に移せないという方も多いことと思います。
ここでは、マンション建築はなぜ相続税対策に有効なのか、その効果と仕組みについて解説します。

マンション建築は相続税対策に有効か

マンションを建築することで相続税対策になるというのは、以下のような理由によります。

現金1億円を相続する場合、相続税評価額は1億円です。
現金ではなく、路線価1億円の更地を相続する場合、やはり相続税評価額は1億円です。
ところが路線価1億円の土地にマンションを建築した場合、その土地の評価額は以下の通り計算され、大きな節税効果が得られます。

マンションを建設した場合の評価額は、土地と建物と分けて評価額を計算します。まず、評価額を計算する上で必要な借地権割合と借家権割合の考え方について説明します。

・借地権割合とは

借地権は土地を使用する権利の分だけ財産的価値があります。所有する土地の価額に一定の割合を乗じた価額が借地権の評価額となります。

・借家権割合とは

建物の借家権の割合のことで、相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって、一律30パーセントと決められています。この借家権割合は、貸家や貸家建付地を相続する際の評価額を計算するのに使われます。

それぞれベースとなる借地権割合と借家権割合は、借地権割合は60〜70%（地域によって異なります）、借家権割合は30%（全国一律）で計算します。

1．マンションを建設した土地の評価額の計算方法
【土地の評価額＝更地の評価額×（1−借地権割合×借家権割合）】

仮に路線価1億円の土地にマンションを建築すると
【土地の評価額＝1億円×（1−70%×30%）＝7900万円（※借地権割合を70%として計算）】

マンションを建てることで、評価額は2100万円も減額されるということになります。
土地の評価は、公示される路線価格により計算し、固定資産税評価額に基づき算出されます。

2．建設した建物の評価額の計算方法
【建物（貸家）の評価額＝建物の評価額 ×（１－借家権割合）】
賃貸マンションの場合、固定資産税評価額に基づき借家権割合として30％の評価減が設けられています。

仮に1億円の賃貸マンションを建築すると、
【建物（貸家）の評価額＝1億円×（1−30%）＝7000万円（※借家権割合は全国一律30%）】

その相続税評価額は3000万円減額されることになります。つまり、建築費用と比較して建物の相続評価額が低くなることがわかります。

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マンションは誰の名義で建築するべきか

上記の通り、マンションを建築することで、相続税対策になることをご理解いただけたと思いますが、もうひとつ考慮しなければいけないことがあります。それはマンションを誰の名義で建築するかということです。マンション経営を始めてからの名義変更は、さまざまな書類の申請が必要となります。また、アパートローンの借入れ名義人が亡くなった際には、相続人の返済能力やその時点のマンションの資産価値（入居率や賃貸収入・土地や建物の価格など）から、スムーズにローンを引き継げないケースも想定されます。そのことからも、マンションの名義を誰の名義で建築するかは、家賃収入に対する税金や将来の相続税対策など、目的や家族構成、年齢などによって異なるため、以下を参考に検討してください。

・本人(被相続人)名義にした場合

マンションの名義を本人にした場合、家賃収入がそのまま本人の所得となります。家賃収入以外にも大きな収入がある場合、不動産所得との通算損益が赤字にならなければ、所得税と住民税・事業税などの支出の面からも節税効果のメリットは少なくなります（損益通算）。建築後数年で相続する場合は、マンションの課税評価額は変わらないまでも、金融機関からの借入れがあれば借入残高を債務控除として差し引けるため、相続税対策には有利です。反面、借入残高が減っていけば、債務控除は目減りするので相続税対策のメリットは薄くなります。

・推定相続人名義にした場合

マンションの入居者様からの家賃は相続人の収入になるため、相続人の財産形成に役立てることができます。また、ここでいう本人（土地の所有者）に多額の収入がある場合は、所得税対策としてメリットがある場合があります。ただし、デメリットとしては推定相続人に多額の預貯金や不動産、担保余力がないとアパートローンを組めない可能があります。

・法人名義にした場合

法人名義というのは、不動産管理会社を設立し、不動産管理会社名義でマンションを建築すると意味です。不動産管理会社が得た家賃収入を、家族役員へ役員報酬として支払います。主なメリットは収入の分散にあります。そうすることで、不動産管理会社から、自身を含め家族へ金融資産の贈与を行うことになります。この場合、給与を受ける各人は給与所得に対する税負担はありますが、金融資産をそのまま相続する場合の贈与税と比較して、かなりの金銭的メリットがあります。ただしそのためには、不動産管理会社への借地権の認定課税を回避する目的で、土地の所有者と不動産管理会社が連名で「土地の無償返還に関する届出」を税務署へ提出する必要があります。

以上のようにマンション建築による相続税対策は、所得税や固定資産税の減額などにも効果があることがわかります。また、相続税対策とマンションの名義を誰にすべきかの関連性は深いことがわかりました。土地や建物の資産価値や相続を受ける人の属性などにより状況は変化しますので、具体的に誰の名義にすべきかの判断については、税理士等の専門家へ相談することをおすすめします。

借入金によるマンション建築と相続税軽減効果はあるのか

マンション建築の場合、建築代金を借り入れることになりますが、本当にこの「借入金」によって相続税の軽減効果があるものなのでしょうか。

実際の相続税軽減効果は、主にマンションの時価と、相続税評価額との差額によって生じることとなっています。

このため、自己資金で建築した場合でも、借入金によって建築した場合でも、相続税の軽減効果に違いはありません。

例えば、同じ1,000万円を借入した場合でも、銀行に預ければ相続税評価額は1,000万円のままですが、1,000万円を借入してマンションを建築した場合には、マンションの評価額と実際の借入額に差が出ますので、実質的に財産の増減がないとしても、結果として相続税額が軽減されることとなるのです。