マンション建築の消費税について

マンション建築の消費税について

賃貸マンションを建築する際に支払う建築費には、消費税が含まれています。

この消費税は、実はいくつかの条件を満たすことで国から還付してもらうことができます。

消費税還付の基本的な仕組み

ある小売店がメーカーから品物を仕入れる際に消費税を支払います。

これを仮払消費税と言います。

そして小売店が同じ品物を一般消費者に販売する場合、消費者から受け取るものを仮受消費税と言います。

小売店は、消費者から受け取った仮受消費税のうち、既に支払った仮払消費税分を除いた差額を納税すればよいことになっています。

【納税額=仮受消費税-仮払消費税】

ところが販売不振などで、仕入額よりも安く販売せざるを得ないことがあります。

その場合、仮払消費税額の方が多くなり、上記の計算式はマイナスになります。

このような時、そのマイナス分は国から還付してもらうことができるのです。

一方、賃貸マンション建築の場合。

建築費用に消費税は含まれますが、家賃収入は「非課税売上」とされ消費税の対象外となります。

上記の小売店と似た立場にも関わらず、仮払消費税との差額を回収することができないのです。

そこで、還付して貰うための手続きが必要となります。

消費税を還付してもらうためには?

1.消費税の課税事業者になる

そもそも、課税事業者でなければ還付はしてもらえません。

「消費税課税事業者選択届出書」を提出することで課税事業者になることができます。

ただし、一度提出すると2年間は課税事業者をやめることができなくなります。

2.家賃収入以外の「課税売上」を発生させる

消費税課税制度の一括比例配分方式を採用した場合、支払い消費税の合計に対し、総売上のうちの課税売上高の割合を乗じたものが控除額となります。

【控除額=支払い消費税×課税売上割合】
※課税売上割合=課税売上/総売上(課税売上+非課税売上)

というわけで、還付の為には課税売上を発生させることが必要です。

不動産賃貸業における課税売上収入は、居住を目的としない事務所・店舗の家賃収入、駐車場収入などがあげられます。

還付額を高めるには?

一括比例配分方式では、課税売上割合が大きいほど還付額は大きくなります。

そのため、建物引き渡し時の課税期間でいかに課税売上の割合を高めるかが重要です。

ポイントは、この時期に非課税売上(=家賃収入)を極力作らないことです。

例えば建物引き渡し時期を課税期間の最終である12月に合わせ、入居を翌課税期間の1月にするなどの工夫が必要です。

マンション建築における消費税還付対策は、届出提出時期、建物引き渡し時期、課税売上をどう発生させるか、経理処理をどうするか、など様々な計画を立てておく必要がありますので、建築から検討することをおすすめします。

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