マイホームの購入は、住宅ローンを利用するのが一般的です。賃貸併用住宅は家賃収入が得られるという事業の側面があるものの、条件によっては住宅ローンを利用して建物の購入や建築をすることができることをご存じでしょうか。さら条件によっては、住宅ローン控除を受けることもでます。
ここでは賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けるポイントやローン利息の計算方法について説明します。
控除を受けるためにローンのタイプを確認
住宅ローン控除とは、マイホームを住宅ローンで購入した際に、購入した翌年から10年間にわたってローン残高に応じた金額が所得税額から控除され還付される仕組みです。オーナー様が会社員の場合は、初年度にご自身で確定申告をすることで、翌年以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除の還付を受けることができます。
賃貸併用住宅はその構造の特徴上、自宅部分と賃貸部分が併設されていますが、一般的に居住部分の延床面積が総床面積の51%以上を満たさなければ、住宅ローンによる借り入れはできません。なお、アパートローンなどの事業用ローンによって賃貸併用住宅を購入した場合は、そもそも住宅ローン控除の対象とならないため注意しましょう。しかし、住宅ローンを前提に賃貸併用住宅の建築や購入をしようとすると、オーナー様が希望する物件と予算が合わない、戸数が少なくなり利回りが低くなってしまうといった事態にもなりかねません。住宅ローンの控除があるからと言って、予算を超えて借入金を増やし、収支バランスに影響が出てしまっては本末転倒です。オーナー様がどの程度の家賃収入を得たいのかを定め、その上で賃貸戸数や間取り、家賃などを設定していきます。
住宅ローン控除を受けるための条件とは
賃貸併用住宅で住宅ローン控除が適用されるのは、オーナー様の自宅部分のみになります。また、賃貸併用住宅を保有しているだけでは住宅ローン控除を受けることはできません。住宅ローン控除の適用を受けるための要件として、まずは登記簿に記載されている住宅の床面積が50平米以上である必要があります。さらに、その半分以上がオーナー様の自宅部分であることが必要です。なお、自宅部分が2/3である場合は、2/3が控除の対象となります。加えて、オーナー様の所得合計が3,000万円以下であること、建築してから6カ月以内に住み、控除の適用を受ける年の年末まで居住していることなども要件となります。
住宅ローン控除を受ける際のローン利息の計算方法
賃貸併用住宅は必要条件を満たせば、住宅ローンを組むことができる上、住宅ローン控除を受けることができます。しかし、控除の対象となるのは自宅部分のみです。賃貸部分のローン利息については、確定申告時に家賃収入から必要経費として控除することができ税制上メリットがあります。
では、自宅部分と賃貸部分が一体の住宅ローンで融資を受けている場合、ローン利息はどのくらい必要経費として計上すれば良いのでしょうか。利息の計算方法は、ローン利息を床面積の比率など合理的な方法で自宅部分と賃貸部分に按分計算して算出します。賃貸併用住宅の構造が自宅部分51％、賃貸部分49％の割合であれば、同様に按分してローン利息を算出します。なお、住宅ローン控除額の金額も、ローン利息と同様に按分計算するため、自宅部分と賃貸部分は表と裏の関係になると言えるでしょう。
賃貸併用住宅は、不動産賃貸事業でありながら条件によっては住宅ローンを活用することができます。さらに、賃貸部分における利息は必要経費として控除できるというメリットもあります。住宅ローンを利用するメリットと特徴を理解し、節税対策に繋げていきましょう。