土地にかかる税金にはどんな種類がある？計算方法や節税方法を紹介

既に土地を保有しているときや新たに購入したとき、譲り受けたときの土地にかかる税金の種類はどのようなものがあるのでしょうか。

今回は、土地にかかる税金の種類や計算方法、節税方法について、固定資産税を中心に、シチュエーション別にピックアップして紹介していきます。

土地にかかる税金の種類

税金には様々な種類がありますが、土地にかかる税金にはどんな種類があるのでしょうか。まずは、土地にかかる税金について理解しましょう。

土地の保有にかかる税金「固定資産税」「都市計画税」

土地を保有もしくは維持する時にかかる税金は2種類あります。固定資産税と都市計画税です。

固定資産税

土地は動くことのない不動の資産、つまり「不動産」です。一定の場所から動くことなく、容易に使用できないことから、固定した資産として市町村から固定資産税を課税されます。

都市計画税

市街化区域など国の都市計画内にある土地に関しては、固定資産税と別に都市計画税が課税されることもあります。

相続した際に発生する税金「相続税」「登録免許税」

土地を遺産相続で譲り受け保有することになった場合、相続税と登録免許税が課せられます。

相続税

相続税は、日本の税金でもっとも高いと言われている税金です。土地を相続した場合の金額に関しては、相続税評価額によって決定されています。

登録免許税

相続で土地を保有した場合、所有権の登録が必要となります。そのため、手続きとして登録免許税も必要となります。

購入や売却の際に発生する税金「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」

土地を購入、もしくは、売却した際に発生する税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税・住民税の4種類です。

印紙税

印紙税は契約書や受領書を作成したときに必要な税金です。契約時に支払われ、売主または買主が負担します。

登録免許税

土地の購入や売却により所有者が変わると、新たに変更登録する必要があります。そのため、登録免許税が必要になり、主に買主が負担します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、売却の際に得た利益により必要となる税金です。確定申告後に売主が支払います。

住民税

譲渡所得税と同様、土地などの売却により利益を得た際に課税されます。こちらも確定申告後に売主が支払うものです。

土地の保有にかかる税金とは？計算方法は？

コピースペースと住宅

土地に関する様々な種類の税金が発生します。ここでは、土地の保有にかかる税金について詳しくみていきましょう。

前述の通り、土地の保有・維持には「固定資産税」と「都市計画税」が必要となります。

それぞれ計算のシミュレーションをしてみましょう。

土地の保有にかかる固定資産税

土地の保有にかかる固定資産税の計算式は以下の通りです。

固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
土地の評価額（課税標準額）＝土地の面積（地積）×固定資産税路線価
また、実際の評価額は証明書で確認することができます。

実際に下記の条件に当てはめてシミュレーションをしてみましょう。

計算の条件
・一軒家が建つ都内の住宅用地
・土地の面積200平方メートル
・路線価20万円

固定資産税の計算

課税標準額＝200×20万円＝4000万円
固定資産税＝4000万円×1.4%＝56万円

都内の住宅用地にかかる固定資産税＝56万円

ただし、住宅用地には特例が認められ、軽減措置があります。固定資産税において「小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分）」は課税標準価格×1/6、「一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地)」は課税標準価格×1/3の軽減が適用されます。

シミュレーションの条件は「小規模住宅用地」に該当するため、特例を適用させた計算をしてみましょう。

特例を適用した固定資産税の計算

課税標準額＝200×20万円＝4000万円
固定資産税＝4000万円×1/6×1.4%＝9万3千円

都内の住宅用地（小規模住宅用地）にかかる固定資産税＝9万3千円

以上のように、固定資産税の計算は「特例が認められるか」に注意して行いましょう。

土地の保有にかかる都市計画税

土地の保有にかかる都市計画税の計算式は以下の通りです。

都市計画税＝課税標準額×標準税率（0.3％）
土地の評価額（課税標準額）＝土地の面積（地積）×路線価

先述した固定資産税の計算条件に当てはめてシミュレーションをしてみましょう。

計算条件
・一軒家が建つ都内の住宅用地
・土地の面積200平方メートル
・路線価20万円

都市計画税の計算

課税標準額＝200×20万円＝4000万円
都市計画税＝4000万円×0.3%＝12万円

都内の住宅用地に都市計画税＝12万円

都市計画税にも特例が適用され、税額が軽減されます。小規模住宅用地は課税標準価格×1/3、一般住宅用地は課税標準価格×2/3の軽減が適用されます。

シミュレーションの条件は「小規模住宅用地」に該当するため、特例を適用させた計算をしてみましょう。

特例を適用した都市計画税の計算

課税標準額＝200×20万円＝4000万円
固定資産税＝4000万円×1/3×0.3%＝4万円

都内の住宅用地（小規模住宅用地）にかかる都市計画税＝4万円

以上のように、都市計画税の計算も固定資産税と同様に「建物が建っている場合の特例が認められるか」に注意して行いましょう。

土地の購入にかかる税金とは？計算方法は？

土地を購入した際にかかる税金の内容と計算方法についてみていきましょう。土地を購入した際には、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」が必要となります。それぞれの内容について詳しく説明していきます。

印紙税

印紙税は、土地を購入した際の契約書に必要となる税金となります。土地の購入額によって税額が変わり、以下の通りに税率が計算されます。

1万円未満：非課税
1万円以上50万円以下：200円
50万円超100万円以下：500円
100万円超500万円以下：1,000円
500万円超1,000万円以下：5,000円
1,000万円超5,000万円以下：1万円
5,000万円超1億円以下：3万円
1億円超5億円以下：6万円
5億円超10億円以下：16万円
10億円超50億円以下：32万円
50億円超：48万円

登録免許税

登録免許税は土地を購入し、登記する際にかかる税金です。登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税＝固定資産税評価額×登録免許税率（2%）

ただし、2021年（令和3年）3月31日までは特例によって1.5%に軽減されます。

不動産取得税

土地を購入・交換・贈与により取得した際にかかる税金で、計算式は以下の通りです。

不動産取得税＝固定資産税評価額×不動産取得税率（4%)

宅地の場合、2021年（令和3年）3月31日までは特例によって土地の固定資産税評価額が1/2となる軽減措置が設けられています。

土地の売却にかかる税金とは？計算方法は？

では、次に土地を売却した際の税金について詳しくみていきましょう。土地を売却すると、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」が必要となってきます。それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

印紙税

印紙税は、購入時にも課税される税金ですが、売却する際の契約書にも必要になる税金です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地を売買に伴い生じた利益に対して課税される税金です。保有期間によって税率が異なり、不動産所得税の税率は以下の通りです。

保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：15.315%
保有期間が5年以下（短期譲渡所得）　　：30.63%

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率に2倍の差があるため、不動産の売却は保有期間が5年を超えてからにすると節税になります。

住民税

住民税は所得税同様、土地を売買に伴い生じた利益に対して課税される税金です。保有期間によって税率が異なり、税率は以下の通りです。

保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：5%
保有期間が5年以下（短期譲渡所得）　　：9%

住民税も保有期間が5年を超えると税率が下がります。

土地の相続にかかる税金とは？計算方法は？

土地を相続した際には、前述の通り「登録免許税」「相続税」が必要となります。それぞれの内容について詳しく説明していきます。土地を相続した際の税金について、その内容と計算方法についてみていきましょう。

登録免許税

登録免許税は土地を相続し、登記する際にかかる税金です。土地の相続における登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税＝固定資産税評価額×登録免許税率（0.4%）

相続税

相続税は土地を相続した際にかかる税金です。様々な控除があり、相続のケースによって計算方法が異なるため、簡単に紹介します。相続税の税率は以下の通りです。

1,000万円以下：10%：控除なし
3,000万円以下：15%：控除額50万円
5,000万円以下：20%：控除額200万円
1億円以下：30%：控除額700万円
2億円以下：40%：控除額1,700万円
3億円以下：45%：控除額2,700万円
6億円以下：50%：4,200万円
6億円超：55%：控除額7,200万円

相続税の計算式は以下の通りです。

相続税＝課税対象額×税率‐控除額

また、相続税には「基礎控除」があり、課税対象額から「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を控除するものです。遺産額が基礎控除額以下の場合、相続税は課税されません。そのため「生前贈与」などで遺産額を減らしておくと、相続にかかる税金を安くすることができます。

土地の地目によって税金は変わる？

土地を保有もしくは維持する時には固定資産税などの税金がかかりますが、土地にはそれぞれ種類があり「地目」によって分類されています。地目によっては課税される税金の減免措置が設けられており、地目の種類によって税金が変わります。

土地の地目の概要

地目は土地の登記事項に記載されている土地の用途による区分のことです。家を建てるための土地である「宅地（住宅用地）」や耕作するための土地である「田・畑（農地）」、ほかのどの地目にも該当しない土地である「雑種地」など「不動産登記法」で23種類に分類されます。

土地には固定資産税などの税金がかかりますが、「宅地」には税金を軽減する特例が認められているなど、地目の種類によって課税される金額が変わります。

土地に関する税金の控除はある？節税対策は？

土地にかかる税金には控除等が認められる場合があり、税金の軽減措置などを知っておくことで節税対策を取ることが可能です。「住宅用地の特例」を例にあげて紹介します。

「住宅用地の特例」は住宅用地に適用され、固定資産税を軽減する特例です。特例が適用されない土地に比べ、最大で6倍ほど固定資産税が安くなります。

土地は更地で保有すると税金が上がる？控除する方法は？

土地を更地で保有している場合、固定資産税が高くなります。固定資産税を安くするために、どういった対策を取れば良いのでしょうか。

更地で持っていない方がいい理由とは？

更地には固定資産税の軽減措置がありません。そのため、固定資産税の金額が高くなります。利用する予定のない更地は所有しているだけで税金がかかってしまうため、手放したほうが良いでしょう。しかし、建物を建てる場合は固定資産税を安くすることができます。

建物を建てると控除される税金とは？

先述した通り、建物を建てるための土地「宅地」には「住宅用地の特例」が適用されます。小規模住宅用地の場合の固定資産税は課税標準価格×1/6、都市計画税は課税標準価格×1/3となり、一般住宅用地の固定資産税は課税標準価格×1/3、都市計画税は課税標準価格×2/3となるため、建物を建てた場合と更地の場合では固定資産税に最大6倍の差がでます。

土地が農地の場合かかる税金の種類

農地には固定資産税が課税されます。しかし、農地には4つの種類がありそれぞれ課税される固定資産税が変わります。

生産緑地

生産緑地は、条件を満たすことで市町村から指定される市街化区域にある農地のことです。農地に関する建物以外の建築はできないなどの決まりがありますが、税制上の優遇措置が受けられ、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予などが適用されます。

特定市街化区域農地

特定市街化区域農地は三大都市圏の市街化区域にある宅地化の可能性が高い農地のことで、宅地と同等の固定資産税が課せられます。所有している土地が三大都市圏にある特定市街化区域内にあるかは、土地を管轄している市町村役所のホームページや窓口で確認しましょう。宅地と同等の固定資産税といっても、現在農地として使用されている場合は評価額が1/3になります。

一般市街化区域農地

「一般市街化区域農地」は市街化区域内にある農地です。市街化区域とは「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域」のことをいい、特定市街化区域農地と同様、宅地にされる可能性が高いため、宅地と同等の固定資産税が課せられます。しかし、現在農地として使用されている場合は評価額が1/3になります。

一般農地

「一般農地」は農地としての利用を前提としているため、農地の収益性の低さなどを反映させ固定資産税が調整されます。

土地が農地の場合の固定資産税の計算方法は？

固定資産税は「固定資産税評価額×1.4(標準税率)」という式によって計算されます。固定資産評価額は、その土地が持つ固定資産としての価値を元にするため、農地であれば「作物等による収益」が基準となります。しかし、土地自体の価値と作物等による価値は同じではないため「負担水準」や「負担調整率」を適用した計算により固定資産税額が決まります。

一般農地と生産緑地

一般農地と生産緑地の場合、負担調整が行われ、「評価額×税率」と「前年度の評価標準額×負担調整率×税率」の2の計算で求めた、より低いほうの税額が適用されます。固定資産税の計算をシミュレーションしてみましょう。

一般農地と生産緑地にかかる固定資産税の計算

計算条件

・面積300平方メートル
・評価額30万円
・前年度の評価額25万円
・負担調整率1.075
・税率1.4%

固定資産税の計算

評価額×税率＝30万円×1.4%＝4,200円
前年度の評価標準額×負担調整率×税率＝25万円×1.075×1.4%＝3,762円

調整後の方が安くなるため、3,762円

特定市街化区域農地

特定市街化区域農地の「負担水準」を用いて計算します。負担水準が0.8以下か以上かで計算方法が変わります。負担水準が0.8以下の場合と以上の場合で固定資産税の計算をシミュレーションしてみましょう。

特定市街化区域農地にかかる固定資産税の計算

負担水準が0.8以下の場合

計算条件

・現在農地として利用されている
・面積300平方メートル
・評価額1,200万円（農地として利用されているため1/3）
・前年度の評価額700万円
・税率1.4%

固定資産税の計算

評価額×税率＝1,200万円×1/3×1.4%＝56,000円
(前年度の評価標準額＋評価額×1/3×5%)×税率＝(700万円+1,200万円×1/3×5%)×1.4%＝4,433円

調整後の方が安くなるため、4,433円

負担水準が0.8以上の場合

計算条件

・現在農地として利用されている
・面積300平方メートル
・評価額1,200万円（農地として利用されているため1/3）
・前年度の評価額700万円
・税率1.4%

固定資産税の計算

評価額×税率＝1,200万円×1/3×1.4%＝56,000円
前年度の評価標準額×税率＝700万円×1.4%＝98,000円

調整を行わない方が安くなるため、56,000円

一般市街化区域農地

一般市街化区域農地の場合、負担調整が行われ、「評価額×1/3×税率」と「前年度の評価標準額×負担調整率×税率」の2の計算で求めた、より低いほうの税額が適用されます。固定資産税の計算をシミュレーションしてみましょう。

一般市街化区域農地にかかる固定資産税の計算

計算条件

・現在農地として利用されている
・面積300平方メートル
・評価額1,200万円（農地として利用されているため1/3）
・前年度の評価額700万円
・負担調整率1.025
・税率1.4%

固定資産税の計算

評価額×税率＝1,200万円×1/3×1.4%＝56,000円
前年度の評価標準額×負担調整率×税率＝700万円×1.025×1.4%＝100,450円

調整を行わない方が安くなるため、56,000円

土地が農地の場合、固定資産税の免除について

農地の固定資産税は免除することができるのでしょうか。免除の方法を紹介します。

農地の評価額の再審査を申請する

固定資産税を安くするために、農地の評価額を見直してもらう方法があります。「固定資産評価審査委員会」に再審査を要求することができるため、評価額や固定資産税額が気になった方は再審査を申し出ると良いでしょう。

免税が適用

固定資産税は市町村のサービスによる利益に応じて支払う税金であるため、儲けがない場合は免税の対象とされる場合があります。農地の場合、土地の課税標準額が30万円未満であれば、土地にかかる固定資産税は免除されます。

災害や生活保護など

災害の被災者や生活保護受給者は固定資産税の軽減や免税をされる場合があります。市町村によって免税される条件や免税額が異なるため、災害等で被害を受けた方は問い合わせてみるといいでしょう。

土地が駐車場の場合は固定資産税が上がる？その仕組みとは？

土地が駐車場として使用されている場合、固定資産税の金額が高くなります。なぜ駐車場は固定資産税が高くなるのでしょうか。

「住宅用地」だけに認められている特例

固定資産税の軽減措置として「住宅用地」だけに認められている特例があります。しかし、駐車場は「雑種地」に該当するため、固定資産税の軽減措置が適用されません。

住宅用地の特例とは

住宅用地は前述している通り「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられます。「住宅用地の特例」として、固定資産税や都市計画税が減税となります。

特例が適用されると固定資産税が減る

駐車場は「雑種地」に該当するため住宅用地の特例は適用されません。しかし、一軒家やアパート、マンションに併設している駐車場など、住宅用地の特例が認められる場合もあります。住宅用地の特例が認められた場合、駐車場にかかる固定資産税も安くなります。

土地が駐車場の場合は固定資産税の計算方法とは？

土地が駐車場として利用されている場合、固定資産税はいくらになるのでしょうか。駐車場にかかる固定資産税の計算をシミュレーションしてみましょう。

土地が駐車場の場合の固定資産税の計算

駐車場にかかる固定資産税を計算シミュレーションで求めてみましょう。
駐車場にかかる固定資産税の計算

計算条件

・市街化区域の駐車場
・敷地面積200㎡
・土地の評価額2,000万円
・固定資産税1.4%
・都市計画税0.3%

駐車場にかかる固定資産税の計算

固定資産税＝2,000万円×1.4%＝280,000円

駐車場にかかる固定資産税＝280,000円

関連ページ：駐車場経営の固定資産税とは？いくらかかる？計算方法や節税のポイントについても解説

土地が駐車場の場合は税金を軽減する方法はある？

駐車場にかかる税金を軽減する方法は主に2つあります。ひとつひとつ詳しく見ていきましょう。

アパートと土地をつなげる

住宅用地の特例が認められる土地の中に「住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場」含まれています。マンションやアパートなどの土地を駐車場と一体利用している場合であれば住宅用地の特例が認められ、「小規模住宅用地」や「一般住宅用地」に含まれる土地として固定資産税が軽減されます。

控除額のシミュレーション

上記で紹介した方法を使い、固定資産税が軽減される場合とされない場合の差額を計算してみましょう。

普通の駐車場とアパートに繋がっている駐車場の比較

普通の駐車場にかかる固定資産税

駐車場にかかる固定資産税の計算

計算条件

・市街化区域の駐車場
・敷地面積200㎡
・土地の評価額4,000万円
・固定資産税1.4%
・都市計画税0.3%

固定資産税＝4,000万円×1.4%＝560,000円

駐車場にかかる固定資産税＝560,000円
アパートと繋がっている駐車場の固定資産税の計算

駐車場にかかる固定資産税の計算

計算条件

・市街化区域の駐車場
・敷地面積30平方メートル
・土地の評価額500万円
・固定資産税1.4%
・都市計画税0.3%

固定資産税＝500万円×1/6×1.4%＝11,700円

駐車場にかかる固定資産税＝11,700円

普通の駐車場とアパートに繋がっている駐車場の固定資産税の差額

70,000円-11,700円＝58,300円

アパートに繋がっている駐車場の方が58,300円安くなります。

土地にかかる税金の納付時期は種類によって異なる？それぞれの税金の支払い時期

土地にかかる税金の納付時期は、税金の種類によって異なっています。土地にかかる税金の支払い時期を紹介します。

印紙税の支払い時期

印紙税は「不動産売買契約書」など、課税対象の文書を作成した人に納税義務があります。収入印紙を貼り付けて納付します。売買契約時に印紙を貼り付けますが、納付漏れがあった場合、過怠税が課せられます。

登録免許税の支払い時期

登録免許税は、土地の登記を申請する際に登記申請書に印紙を貼り付けて納めます。税額相当分の印紙を貼り付ける必要があるため、納税漏れに注意しましょう。

消費税の支払い時期

本来土地には消費税は課税されません。しかし、建物がある場合は別です。建物には消費税が課税されるため「土地+建物」を購入した場合、建物にかかる消費税を支払うことになります。

支払いの時期は、建物を購入した際に、建物の金額と一緒に払います。別々に納めるわけではなく、購入金額に含まれるものとなります。不動産業者が提示している金額は消費税込みの金額です。

土地の売却に利益が生じた場合の税金とは？

土地の売却により利益が生じた場合「譲渡所得税」「復興特別所得税」が課せられます。それぞれ詳しくみていきましょう。

譲渡所得税について

先述した通り、土地の保有期間によって税率が異なり、不動産所得税の税率は以下の通りです。

保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：15.315%
保有期間が5年以下（短期譲渡所得）　　：30.63%

しかし、上記の税率には「地方税（住民税）」が含まれないため、地方税を含んだ税率をみてみましょう。

保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：15.315%+地方税5%＝20.315%
保有期間が5年以下（短期譲渡所得）　　：30.63%+地方税9%＝39.63%

やはり、短期譲渡所得の方が税率は高くなります。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に充てる税金のことです。納税者のすべてに支払い義務があり、2013年から2037年の25年間に渡って課せられます。復興特別所得税の計算式は以下の通りです。
復興特別所得税＝所得税額×2.1%

ここで注意するべき点は「所得」ではなく「所得税」の2.1%というところです。上記の計算に含まれており、確定申告時に記入漏れが多い箇所なので気を付けましょう。

土地の売却利益で生じる譲渡所得税の納付時期とは？

土地の売却により利益が生じた場合に課せられる「譲渡所得税」「復興特別所得税」ですが、それぞれの納付時期について詳しくみていきましょう。

譲渡所得税の納付時期

譲渡所得税の申告時期は「資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間」とされています。土地を売却した次の年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行い、納付書をもらって納付しましょう。

復興特別所得税の納付時期

土地を売却した際の復興特別所得税は「分離課税方式」により納税するため、他の所得と分離して税額を計算し、確定申告により納税します。そのため、復興特別所得税の納付時期は2月16日から3月15日の間に行う確定申告と同じ時期となります。

土地の売却利益の納付が遅れた場合はどうなる？ペナルティはあり？

土地の売却によって得た利益にかかる税金の納付が遅れた際、どのような手続きをとれば良いのでしょうか。

無申告加算税で納付

無申告加算税とは、申告期限以内に申告しなかった場合に課せられます。課税要件として「期限後申告があった場合」と「期限後申告・決定についての修正申告・更正があった場合」となっており、本来の納付額の10%から20%が課税されます。

延滞税が必要になる

納付期限までに税金を支払わなかった場合、延滞金が発生します。延滞金は「納税額×全体税率×日数」によって計算され、延滞期間が長くなる程、延滞金の金額も多くなります。

土地にかかる税金問題についてのご提案

生和コーポレーション株式会社は、土地・資産のお悩みを解決する、土地活用50年を迎えるキャリアと実績を誇るエキスパート集団です。先述した「更地」や「駐車場」のように、土地は所有しているだけで税金が発生するため、負担資産になってしまうこともあります。

「土地はあるけどどうしたらいいかわからない」「土地にかかる税金が高い」などの不安に、生和は「賃貸マンション経営」での問題解決を提案します。

賃貸マンション経営は土地や建物にかかる税金の節税効果が期待できます。例えば、「駐車場にかかる固定資産税を減らしたい」といった悩みをお持ちの場合、マンションを建てることで駐車場に「住宅用地の特例」が適用され、土地に対する固定資産税は1/6、建物に対する固定資産税は1/2と大幅な節税が可能になります。また、マンションを経営することで土地の所有者に経済的利益をもたらし、所有地を現状より有効に活用することができます。

しかし、実際にマンションを経営する際には、空き室や家賃滞納への対策、良質な入居者様の募集、クレーム対応など、対策をとるべきリスクがあります。

「賃貸マンション経営の経験がなく不安」「安定した収入が得られるのか不安」「建物の管理が心配」「火災などが起きた時の補償が心配」などのオーナー様の心配事やお悩みに応えるため、生和コーポレーションでは万全のサポート体制を整えています。

また、
・法人様の不動産（不動産の有効な運用など）
・税金・相続・資産計画（弁護士・税理士の紹介など）
・駐車場の管理（管理の見直し）
・土地活用総合（固定資産税がかかる遊休地の活用など）
・賃貸マンション・アパート（管理会社への不満など）
・メンテナンス（リノベーション工事など）

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