公示価格とは？調べ方や実勢価格・路線価との違い、参考時の注意点を解説

不動産資産を管理するうえでは、土地をはじめとする不動産の評価が欠かせません。自身が所有する土地の価値を知りたいときや、土地を購入するときには、その土地が「どのくらいの価格が適正か」を見極めることが大切です。そんなときに役立つのが「地価公示価格」です。これは国が2万6,000地点の土地の価格を公示しているもので、制度が制定されてから50年あまりが経過しました。

この記事では、不動産価格を評価する際の指標、規準となる地価公示価格を解説していきます。地価公示によって公表される地価公示価格は、不動産鑑定士が鑑定しているため説得力がある反面、1年に一度の評価です。その地価が「環境の変化」に追い付けていない面もありますので、これらの特徴をしっかりと踏まえたうえで、自身が所有する物件の価値を把握していきましょう。

地価公示・地価調査とは

地価公示と聞いても、ピンとこない方も多いでしょう。また、似ている制度として地価調査というものもあります。まずは、これらがどのようなものなのか、国土交通省のホームページを参考に見ていきましょう。

地価公示

地価公示の概要について、国土交通省のホームページでは以下のように解説しています。 「地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです」

地価調査

国土交通省のホームページでは、地価調査の概要と目的についても以下のように解説しています。
「国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年7月1日時点における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています」

似ているように感じる地価公示と地価調査ですが、その違いを詳しく見ていきましょう。

法的根拠、類似性、違い

地価公示は「地価公示法」、地価調査は「国土利用計画法」によって規定されており、地価公示は2020年（令和2年）時点で全国に2万6,000地点（標準地）、地価調査は令和元年時点で2万1,540地点（基準地）にて実施されています。地価公示は毎年1月1日時点における価格、地価調査は毎年7月1日における価格を公表します。

また、地価公示と地価調査で公表されている地点は、重なっているところもあります。これらが同一である地点については、半年ごとに鑑定し、価格を公表していることになるのです。地価公示、地価調査ともに、不動産鑑定士が鑑定していますが、地価公示は2名以上、地価調査は1名以上で実施され、鑑定の実施状況には少し違いがあります。また、地価公示の対象は都市計画区域内が基本ですが、地価調査は都市計画区域外も範囲となります。

地価公示を発表する目的

ここでは、地価公示を発表する目的を詳しく見ていきましょう。

地価公示の目的

地価公示法では、地価公示を発表する目的を以下のように定義しています。
「都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする（地価公示法第1条）」。

地価公示は、適正な地価の形成に寄与するため、以下などの役割を担っています。

・一般の土地取引価格に対し指標を与えること
・不動産の鑑定評価の規準となること
・公共事業用地の取得価格算定の規準となること
・土地の相続評価および固定資産税評価についての規準となること
・国土利法用計画による土地の価格審査の規準となること

一般の土地取引価格の指標

指標とは、参考となる数値をいいます。
宅建業者が地価の査定を行う際は、地価公示を利用します。
拘束力はないものの、不動産鑑定評価基準では、一般の土地の取引の際は、地価公示を参考にしなければならないとされています。

鑑定評価、税金査定、土地収用などに利用される規準

不動産の鑑定評価や公共事業用地の取得価格算定、土地の相続評価および固定資産税評価の際は、地価公示価格を規準としなければなりません。ここでいう規準とは、不動産価格の根拠となる数値です。
例えば、道路の幅を拡張するために市が個人所有地を買い取る際は、地価公示価格を規準とした買取価格でなければなりません。

また、地価公示は、毎年同地を鑑定することに主眼を置いています。利用状態が著しく変わったり、地形の変更があったりしなければ、標準地の変更は行われません。定点観測のように、連年同地点を鑑定することによって、地価の変動率を確認するうえでも非常に重要な指標となっているのです。その公平性から、金融機関の担保評価などにも使われています。

地価公示はどうやって決まる？

地価公示は、土地鑑定委員会が公示(発表)します。決定までの流れとしては、まず土地鑑定委員会が分科会とその評価委員(不動産鑑定士)に、土地の選定と価格の鑑定を委託します。2020年（令和2年）の地価公示は、2019年（令和元年）の6月頃、委託されました。その後、2名以上の鑑定士からの鑑定結果を受け、土地鑑定委員会が審査調整して発表します。ここでは、その詳細について順を追って解説していきます。

公示時期

地価公示は、毎年1月1日時点での価格を、その年の3月下旬頃公示します。2020年（令和2年） 年は3月18日に発表されました。

標準地の選定

地価公示は土地鑑定委員会が標準地を定め、鑑定評価を行って発表されます。標準地は都市計画区域内、また土地取引が相当程度見込まれる土地として国土交通省令で定める区域内に選定されるもので、決定は以下の順に行われます。

1 土地鑑定委員会が不動産鑑定士の鑑定評価員を委嘱
2 鑑定評価員が分科会において前年までの標準地を点検し、さらに、標準地の候補地を選定
3 それに基づいて審査、調整を行い、土地鑑定委員会が標準地を選定

標準地は、「自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地」でなければならない（地価公示法第3条）とされています。つまり、人々の生活や活動がある土地が選ばれます。人が利用していない原野や、一戸だけある土地は対象となりません。

また、地価公示法施行規則ではこれをさらに説明して、「土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が当該地域において通常であると認められる一団の土地」（規則第3条）としています。要するに、同じような条件の建物が並ぶ一団の地域のなかの、できるだけ中庸で、通常に使用されている土地が選択されているということです。

鑑定評価（価値の計算方法）

まず、土地鑑定委員会が鑑定評価員を委嘱。土地鑑定委員会は都道府県単位で分科会を置き、標準値が多い都道府県は複数の分科会を置きます。この分科会では、所属する鑑定評価員に対し、標準値の担当を決定します。

鑑定評価員は分科会で集まり、事例や地価動向に関する資料を収集・分析。これをもとに、ひとつの標準地に対し2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。

ここで出た鑑定評価の結果は、分科会毎に纏められ、土地鑑定委員会に送られます。そして、土地鑑定委員会がその鑑定評価の結果の審査・調整を行い鑑定評価を決定。決定後、地価公示として発表します。実際には標準地に建物があったとしても、鑑定評価する際は建物がない状態（更地）を前提として鑑定されます。

主だった公示内容

主だった公示内容は以下のとおりです。

所在、地番、住居表示
平方メートルあたりの価格
地積、形状
敷地の利用の状況
前面道路
ライフライン
交通施設と接近の状況
用途制限
鑑定評価書

予算

平成31年度の地価公示に要した予算は、約37億円です。

最新版！ 高額地点ランキング、全国の地価変動動向

ここでは2020年(令和2年)度、地価公示価格上、最も高い地価を紹介します。また、近年の地価の変化についても、地域・用途別に紹介していきます。近年顕著である新築マンション価格の上昇や、インバウンド需要の増大、「Amazon」「楽天」といったインターネット販売の規模拡大による工業地の価格高騰等が、地価公示価格にも表れています。

全国の地価変動動向

国土交通省が発表した2020年(令和2年)の地価公示結果の概要について見ていきましょう。雇用情勢やインバウンド・物流等の需要から、地価はおおむね上昇しています。

・地域別の変動動向について

全国の地価公示価格の平均額は、5年連続で高くなっています。その上昇幅も4年連続で前年を上回りました。地域ごとに比較してみましょう。

首都圏、近畿圏、中京圏（三大都市圏)で、地価公示価格の平均額は昨年より高くなっており、その上昇率は、首都圏と近畿圏が中京圏を上回っています。三大都市圏を除く地方圏も、地価公示価格の平均額は昨年より高くなっています。また、地方圏の主要都市である地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の地価公示価格の平均額も、昨年より高くなりました。

地方四市を除くその他の地域については、商業地、工業地における地価公示価格の平均額が上昇しました。一方、住宅地については空き家・空き地問題や公共交通機関の衰退などで住宅需要が停滞し、公示額の平均も前年割れが続いていましたが、本年の平均額は前年とほぼ同額となり下げ止まりとなっている印象です。

・全国の用途毎における変動動向について

住宅地の地価公示価格の平均額では、その上昇幅が2年連続で前年より拡大しています。駅近物件や周辺環境の良い住宅は特に需要が高く、「持ち家」住宅着工戸数が近年上昇していることも、これを裏付けています。また、有効求人倍率の高さや、住宅ローンの低金利の継続、住宅ローン減税等の優遇政策等も持ち家需要を喚起しています。住宅需要が増えた分、住宅地の価格が高くなったのでしょう。

商業地の地価公示価格の平均変動率は、5年連続で前年より高くなっています。要因としては「インバウンド需要や国内旅行が堅調でホテル用地の需要が高いこと」「インバウンドを見越したテナント出店等が多いこと」「好調な雇用情勢が、より利便性の高いオフィス確保に動いていること」「大都市圏の再開発が進むなかでも、商業ビルは高い稼働率を保っていること」「駅近の土地をめぐって、新築マンション、テナントやオフィスの商業ビル、新設ホテル(外国資本を含む)が競合して地価を押し上げていること」などが挙げられます。

また、工業地の地価公示価格の平均変動率は、4年連続で前年より高くなっています。主な要因は、物流設備とその付随施設の需要の高まりです。「Amazon」「楽天」などインターネット販売の規模が巨大化していることが、それを表す顕著な例でしょう。配送のスピード化、多様化に対応するため、各地に大型物流設備が建設されています。特に高速道路へのアクセスを想定した、インターチェンジの周辺用地は需要が高く、地価もこの需要に押されて上昇しています。

高額地点ランキング

国土交通省「令和2年地価公示・公示価格上位順位表（全国）」を見ると、地価公示価格上位のなかで最も価格が高い場所が、山野楽器銀座本店のある「中央区銀座4丁目2番4」です。高額地点の10ヵ所すべてが東京23区内に集中しており、そのうち6ヵ所が中央区銀座に位置しています。

また、高額地点の10ヵ所すべての標準地で価格が上昇しています。地価公示価格上位10位のなかでも、5位の「新宿区新宿3丁目807番1外」（新宿M-SQUARE」と、9位の「中央区銀座4丁目103番1外」（塚本素山ビルディング）は、平成31年の地価公示価格と比較すると5％以上も上昇していることがわかります。

※国土交通省「令和2年地価公示・公示価格上位順位表（全国）」

地価公示価格の確認方法

地価公示価格は、発表日に全国紙などに地価公示が掲載されるので、そこで確認することができます。市役所や図書館では製本された地価公示を見ることができます。また、便利なのは「土地総合情報システム」や「全国地価マップ」などの地価公示を確認できるホームページです。

「土地総合情報システム」

「全国地価マップ」

土地総合情報システムを使うと、地価公示の場所、価格等の情報を地図上で確認でき、過去5年分程度の価格を地図上で参照できるので、価格の変化が時系列にわかります。地価調査、路線価、固定資産税基準地なども同時に確認できるうえ、近年、地価調査の鑑定評価書も閲覧可能になりました。例えば、標準地番号「千代田区－1」の鑑定評価書は以下のリンク先のとおり、鑑定にあたった不動産鑑定士、鑑定評価額や1平方メートル当たりの価格、実地調査日や鑑定評価日なども閲覧することができます。

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）標準地番号：千代田区－1

公示価格と他指標との違いについて

公示価格と他の指標（実勢価格、路線価など）の違いについて解説します。土地取引においてどれが最も重要なのかを理解することが重要です。

公示価格と実勢価格との違いは？

公示価格とは、国土交通省が毎年発表する土地の評価額であることに対して、実勢価格は市場で実際に取引されている価格のことを指し、市場での需要と供給、取引の状況、様々な要素が反映された価格です。そのため、実勢価格は公示価格よりも高くなることが多いです。実際の取引価格は、土地の立地や周囲の開発状況、経済情勢などの影響を受けるため、公示価格だけでは正確な市場価格を把握することはできません。

公示価格と路線価との違いは？

路線価は、土地の価値を示す基準価格で、主に相続税や固定資産税の算出に使用されます。相続税路線価は相続や贈与に関連する土地評価のために設定され、一方、固定資産税路線価は土地に課税される固定資産税を計算するための基準となり、一般的に相続税路線価より高めに設定されています。公示価格と路線価はともに土地評価の指標ですが、路線価は「路線」に面した土地に適用されるため、土地の形状や周囲の環境などが考慮された公示価格とは異なり、個別の土地評価を反映しません。相続税路線価が公示価格の約80%、固定資産税路線価が約70％程度で設定されていることが多いため、評価額には差異があります。また、路線価は相続税や贈与税の算定基準となることから、税制上の利用が多いです。

公示価格や路線価、実勢価格はそれぞれ目的が異なるため、土地取引や税務処理の際には、どの指標を基に評価するかをしっかり確認することが重要です。

地価公示価格の特性によるメリット・デメリット

地価公示価格は、土地の価格を調べる際の指標・規準となります。また、毎年調査が行われているため、その変動も見ることができます。しかし、地価公示価格は便利な半面、現状にそぐわない場合もあります。ここでは地価公示価格の特性によるメリット・デメリットを紹介していきましょう。

メリット

地価公示価格は、大きく分けて「指標・規準」「地価の方向性」「地下の変動」の3つの観点からメリットが挙げられます。

・指標、規準

地価公示価格の一つ目のメリットは、誰でも無料で知ることができる点です。
土地の売買をする際は、地価公示価格を指標としなければなりません。当該土地の特殊性が高く、実際の価格がかけ離れてしまうなどの特別なケースを除き、不動産会社の担当者が土地の査定等で地価公示価格を指標としない場合、適切な査定能力がない可能性があります。

また、行政が買収等のために土地の価格を調査する際も、必ず地価公示価格を基準としなければなりません。地価公示価格を基準に土地の値段が決定するのです。

・地価の方向性

地価の評価において、近隣に利便性の高い施設や交通手段があればプラスに働きます。地価の上げ基調になります。
反対に、嫌悪施設があったり交通手段が不便であったりすれば、マイナス要素となります。地価の下げ基調になります。

これらの要素が、「実際にどれくらい価格に影響するか」。これを判断するために利用できるのがメリットです。また、例年同地点を鑑定している調査としての強みもあります。

・地価の変動

景気動向を知ることができる点もメリットといえます。
地価は、近隣環境に変化がなくても、地域や国全体の経済活動の影響によって変化します。そのため地価公示価格の変動は、景気の動向を見る遅行指数としても利用できます。

デメリット

地価公示価格は、1年ごとの発表ゆえにリアルタイムでの変化に弱い面があります。また、取引状況により変化する実売価格ともかけ離れてしまう可能性もあるのです。これらのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

・現状への対応が遅い

リアルタイムに地価を反映できないのがデメリットです。
地価公示価格は1年ごとに発表されています。つまり、現在起きている近隣環境や社会、経済状況の変化が反映されるのは、次回の地価公示となり、タイムラグが生じます。前述したとおり、地価公示と地価調査の調査地が同じこともあるので、そういった場所の場合には半年ごとに状況が反映されます。

・実売価格との乖離

地価公示は、近隣地域の標準的な土地の価格を調査しています。実際の取引では地価公示価格を指標としつつも、対象土地の状況（形状等）や、その時点の経済状況の変化が影響し、地価公示価格とは異なる実売価格となるのです。
地価公示価格はあくまで標準的な土地の価格で、すべての土地は個別差があります。実際に指標とするためには、事情を補正しなければならず、デメリットといえるでしょう。

通常取引の場合には、売主・買主の事情（個別事情）が反映されます。個別事情とは、売り急ぎや買い急ぎ、隣地の購入者など、どうしても購入したい者に対する価格の上乗せや値引きがあるからです。

一方、地価公示価格は客観性に疑義が出るような急な変動を好まない（保守性が高い）傾向があります。鑑定の事例において、売主・買主の個別事情は補正され用いられます。また、鑑定は収益還元法（賃料からの価格計算）も加味されます。そのため、地価公示価格は売買事例（実売価格）と同じような価格にならない可能性があるのです。

地価公示価格を参考にする際の注意点

地価公示は、厳格に鑑定され調査地点も多いですが、価値を知りたい土地の現況や、公示日からの時間の経過も加味しなければ正確な指標になりません。地価公示価格を参考にする際の注意点についても見ていきましょう。

調べたい土地の近くにある標準地が、参考になるとは限らない

日本は一団の土地ごとに、用途（使い方、建てられる建物）を定めています。調べたい土地が標準地と隣接していたとしても、それぞれの用途が違えば参考にできません。住宅街の場合は、住環境をはじめ、駅接近性や街路条件が共通（近似）していないと参考にならないのです。

また、商業地は、店舗の構成や建ち並び状況をはじめ、人の流動性などが近似している範囲でないと参考になりません。地価公示は、用途ごとの連番になっています。鑑定評価書を見れば用途が詳細に書いてありますので、こちらも参考にしてみてください。

調べたい土地と、標準地の形状、接道を確認しなければならない

地価公示から対象地の価格を導き出すためには、補正を行わなければなりません。接道、前面道路という点で補正しなければならないのです。幅の広い道路に接する場合や、角地等2本以上の道路に接している土地は加点評価です。接道条件を補正しましょう。

また、土地の南側に道路がある南道路は、日当たりがよく加点要素、北道路は減点要素となります。家が建たない地形（間口が極端に狭い土地、奥行が極端に短い土地など）、高低差がある土地も減点となります。標準地の形状や接道などをしっかり確認して、プラス要素やマイナス要素がないか、調べてみてください。

時間的な補整をしなければならない

地価公示価格の発表は1年間隔であるため、公示する1月1日時点から物価変動などがあった場合には、それを評価に反映させなければなりません。参照する標準地が、地下調査における基準地と合致している場合には、その間隔が半年と短縮されますが、それでも土地の価値を調べている時点とのタイムラグが生じてしまうのは確かです。

昨今の新型コロナウイルスなど、社会、経済状況が大きく変化した場合、翌年の地価公示から反映されるのが通常です。新店舗や新駅、廃止駅や嫌悪施設が新設された場合も、地価公示に反映されるのは翌年からになりますので注意しておきましょう。
上記のような場合には、直近の実勢価格を別途確認してください。

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もし不動産をお持ちであれば、一度地価公示価格でその資産価値を確認してみてはいかがでしょう。不動産を購入したいときや、比較したいときにも地価公示価格が指標となります。
また、土地の価値を正確に見極める目を養うために、自身が所有する物件の周りの実際の物件価格を調べて、その差を比較してみるのもいいかもしれません。
資産を次世代に引き継ぐ為には、資産の組替が必須。「不動産の二極化」が進む中で、収支が合わない不動産を整理し、収益性の高い不動産に切り替えていかねばなりません。その為にも、土地の価値を見極めることが肝要です。

ただし、この記事で説明してきたように、実際に不動産の売買を行う場合には、地価公示価格と実売価格がかけ離れるケースも少なくありません。大切な財産である不動産を売買する際には、確実性の高い査定が必要です。特に収益物件の売却には、土地や建物の売却知識のほかに、入居者、テナント等への対応や融資対応などより高度なノウハウを用いて、適正な価格を算出する必要があるからです。

生和コーポレーションは、全国で土地活用をお手伝いさせていただき50年。物件を見定めるノウハウを蓄積しています。アパートやマンションなどの建築はもちろんのこと、既存のオーナー様のなかには、資産組み換えのため、収益物件を求めている方も多くいらっしゃいます。これらのニーズに対応できるよう、日々新しい情報を取り入れていますので、不動産の査定や土地活用はもちろん、アパート・マンションなどの建築や収益不動産の売却についても、お気軽にご相談ください。