土地の固定資産税・都市計画税はいくら？仕組みや計算方法・節税のコツ

すでに土地を保有しているときや新たに購入したとき、譲り受けたときには固定資産税および都市計画税がかかります。これらの税金はどの程度の負担になるのでしょうか。

今回は、土地にかかる固定資産税・都市計画税の仕組み、計算方法、節税方法についてシチュエーション別にピックアップして紹介します。

土地における固定資産税・都市計画税の仕組み

固定資産税・都市計画税は、土地や建物などの不動産を所有する個人や法人に課せられる税金です。毎年の1月1日時点での不動産の所有者が対象であり、その不動産の評価額に基づいて税額が計算されます。税金の徴収は、該当する不動産が所在する市町村によって行なわれます。

固定資産税と都市計画税の仕組みを理解、把握しておけば、賃貸マンション・アパートを建てる際に節税対策が可能です。

土地にかかる税金の種類

税金にはさまざまな種類がありますが、土地にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか。まずは、土地にかかる税金について理解しましょう。

土地を保有しているときにかかる税金は、固定資産税と都市計画税の2つです。

固定資産税

土地は動くことのない不動の資産、つまり「不動産」です。一定の場所から動くことなく、容易に使用できないことから、固定した資産として市町村から固定資産税が課税されます。

都市計画税

市街化区域など国の都市計画内にある土地に関しては、固定資産税とは別に、都市計画税が課税されることもあります。

土地の保有にかかる税金の計算方法

先述のとおり、土地の保有には「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。それぞれの税額を算出するために必要な課税標準額の概要と、具体的な計算方法を解説します。

課税標準額とは？

固定資産税などの納税対象者に送付される固定資産税納税通知書には、「課税標準額」が記載されています。

課税標準額とは、税率をかけて固定資産税などを算出する際のもとになる額のことで、市町村が作成する固定資産課税台帳に登録されている「固定資産税評価額」がもとになっています。

固定資産税評価額とは、土地や建物などの固定資産の価値をもとに市町村が評価し、決定した額のことです。

基本的に、建物の課税標準額と固定資産税評価額は同額ですが、土地の場合、住宅用地に対する特例措置や税負担の調整措置などの適用によって、課税標準額は固定資産税評価額よりも低くなることがあります。

固定資産税の計算方法

土地の保有にかかる固定資産税の計算式は以下のとおりです。

固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
課税標準額（基本は固定資産税評価額と同じ）＝土地の面積（地積）×固定資産税路線価

課税標準額は、基本的に固定資産税評価額と同じになりますが、土地が軽減税率や優遇措置の対象になっている場合は一致しないケースもあります。

では、実際に下記の条件に当てはめてシミュレーションをしてみましょう。

＜計算の条件＞

• 一軒家が建つ住宅用地
• 土地の面積200平方メートル
• 固定資産税路線価20万円/平方メートル

＜固定資産税の計算＞
課税標準額（固定資産税評価額）＝200平方メートル×20万円＝4,000万円
固定資産税＝4,000万円×1.4％＝56万円

ただし、住宅用地には特例が認められています。固定資産税において「小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸につき200平方メートル以下の部分）」は、固定資産税評価額×1/6、「一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）」は固定資産税評価額×1/3の軽減が適用されます。

シミュレーションの条件は「小規模住宅用地」に該当するため、特例が適用された場合の計算をしてみましょう。

＜特例が適用された場合の固定資産税の計算＞
課税標準額（固定資産税評価額×1/6）＝200平方メートル×20万円×1/6＝約666万7,000円
固定資産税＝約666万7,000円×1.4％＝約9万3,000円

以上のように、固定資産税の計算は「特例が適用されるか」に注意して行ないましょう。

都市計画税の計算方法

土地の保有にかかる都市計画税の計算式は以下のとおりです。

都市計画税＝課税標準額×標準税率（0.3％）
課税標準額（基本は固定資産税評価額と同じ）＝土地の面積（地積）×固定資産税路線価

先述の計算条件に当てはめてシミュレーションをしてみましょう。

＜計算の条件＞

• 一軒家が建つ住宅用地
• 土地の面積200平方メートル
• 固定資産税路線価20万円/平方メートル

＜都市計画税の計算＞
課税標準額（固定資産税評価額）＝200平方メートル×20万円＝4,000万円
都市計画税＝4,000万円×0.3％＝12万円

都市計画税にも特例が適用され、税額が軽減されます。小規模住宅用地は課税標準額×1/3、一般住宅用地は課税標準額×2/3の軽減が適用されます。

シミュレーションの条件は「小規模住宅用地」に該当するため、特例が適用された場合の計算をしてみましょう。

＜特例が適用された場合の都市計画税の計算＞
課税標準額（固定資産税評価額×1/3）＝200平方メートル×20万円×1/3＝約1,333万3,000円
固定資産税＝約1,333万3,000円×0.3％＝約4万円

以上のように、都市計画税の計算も固定資産税と同様に「特例が適用されるか」に注意して行ないましょう。

土地の地目によって税金は変わる？

土地を保有するときには固定資産税などの税金がかかりますが、土地は「地目」によって分類されており、その種類によって税額が異なります。

地目は、土地の登記事項に記載されている土地の用途による区分のことです。家を建てるための土地である「宅地（住宅用地）」や、耕作するための土地である「田・畑（農地）」、ほかのどの地目にも該当しない土地である「雑種地」など、不動産登記法で23種類に分類されます。

なお、「宅地」には税金を軽減する特例が認められています。賃貸アパートやマンションを建築すれば、更地や駐車場、農地に比べて固定資産税などを抑えられるケースが多いです。

土地の固定資産税に関する節税対策

これまで解説してきたとおり、土地にかかる税金にはさまざま種類がありますが、税金の軽減措置などを知っておくことで節税対策が可能です。土地の固定資産税に関する節税対策には以下のようなものがあります。

• 住宅用地の特例を活用する
• 土地の情報を再確認する
• 縦覧期間内に固定資産台帳を確認する
• 中高層耐火建築物の減額制度を活用する

賃貸マンション・アパートによる土地活用はこれらの対策を行なえるため、節税効果が高いです。

それぞれについて解説します。

住宅用地の特例を活用する

固定資産税の住宅用地の特例では、1戸につき下記の軽減措置が適用されます。

• 200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）：固定資産税評価額×1/6
• 200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）：固定資産税評価額×1/3

例えば、10戸のマンションを建設すると、200平方メートル×10戸＝2,000平方メートルまで固定資産税が軽減されるという計算です。あくまで建物が建っていることが前提で、更地の場合には適用されません。

また、住宅がどのように使われているかによって、住宅用地として認められる範囲は異なります。すべて住居としている専用住宅であれば、建物すべての面積が適用対象です。一方で、店舗や事務所として併用している併用住宅であれば、居住部分の割合によって住宅用地として認められる面積が変わります。

なお、この特例は、固定資産税だけでなく都市計画税も対象です。都市計画税の場合は1戸につき下記の軽減措置が適用されます。

• 200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）：固定資産税評価額×1/3
• 200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）：固定資産税評価額×2/3

ただし、東京23区内では、2024年度の小規模住宅用地にあたる都市計画税については、都税条例による軽減額が適用され、「課税標準額×標準税率（0.3％）」からさらに1/2となります。

土地の情報を再確認する

固定資産税の計算は、土地の実際の面積である「実測値」が優先されます。そのため、登記簿上の土地の面積と実測値が合致しているか確認し、異なっている場合は市町村に変更申請を行ないましょう。

特に、先祖代々引き継がれてきた古い土地は、形状が変わっている場合があります。土地を相続した際は、実測値を確認することを心掛けましょう。

縦覧期間内に固定資産台帳を確認する

自分が所有する土地の固定資産税評価額と、ほかの土地の固定資産税評価額を比較できる固定資産台帳の縦覧制度を利用し、固定資産税評価額が適正であるかを確認するのも1つの方法です。

縦覧は基本的に無料ですが、縦覧期間が設けられており、期間外の閲覧には手数料がかかります。縦覧期間は市町村ごとに異なるものの、一般的には固定資産税納税通知書が届く前後の期間に設定されている場合が多いでしょう。

中高層耐火建築物の減額制度を活用する

新築住宅においては、新築後一定期間の固定資産税が減額される制度があります。

地上階数3階以上の中高層耐火建築物では、建物にかかる固定資産税の1/2が5年間減額されます。RC造のマンションなどは耐火建築物に該当することが多いため、覚えておくとよいでしょう。

土地を更地で保有する場合の節約方法

土地を更地で保有している場合、固定資産税が高くなります。固定資産税を軽減するために、どのような対策を行なえば良いのでしょうか。

更地で持っていないほうが良い理由とは？

更地には固定資産税の軽減措置がありません。そのため、固定資産税の金額が高くなります。利用する予定のない更地は所有しているだけで税金がかかってしまうため、手放したほうがよいでしょう。しかし、建物を建てる場合は固定資産税を安くすることができるため、賃貸マンション・アパートとして土地活用するのがおすすめです。

建物を建てると軽減される税金とは？

先述のとおり、建物を建てるための土地「宅地」には「住宅用地の特例」が適用されます。小規模住宅用地の固定資産税は、固定資産税評価額×1/6、都市計画税は固定資産税評価額×1/3となり、一般住宅用地の固定資産税は固定資産税評価額×1/3、都市計画税は固定資産税評価額×2/3となるため、建物を建てた場合と更地の場合では、固定資産税で最大6倍の差がでます。

土地が農地の場合にかかる税金の種類と軽減措置

農地には固定資産税や都市計画税、相続税などが課税されます。ただし、農地には「生産緑地」「特定市街化区域農地」「一般市街化区域農地」「一般農地」の4つの種類があり、それぞれで税額が異なります。

生産緑地

生産緑地は、条件を満たすことで市町村から指定される市街化区域にある農地のことです。農地に関する建物以外の建築はできないなどの決まりがありますが、税制上の優遇措置が受けられ、固定資産税や都市計画税の軽減、相続税の納税猶予などが適用されます。

生産緑地は、指定を受けた日から30年が経過すると指定を解除できます。指定解除後にマンション・アパートを建築するなど土地活用を行なえば、固定資産税の負担を抑えることが可能です。

特定市街化区域農地

特定市街化区域農地は三大都市圏の市街化区域にある、宅地化の可能性が高い農地のことで、宅地と同等の固定資産税と都市計画税が課せられます。所有している土地が三大都市圏にある特定市街化区域内にあるかは、土地を管轄している市町村役所のホームページや窓口で確認しましょう。宅地と同等の税といっても、現在農地として使用されている場合、通常、課税標準額は固定資産税評価額×1/3（都市計画税は2/3）になります。

一般市街化区域農地

「一般市街化区域農地」は市街化区域内にある農地です。市街化区域とは「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域」のことをいい、特定市街化区域農地と同様、宅地にされる可能性が高いため、宅地と同等の固定資産税と都市計画税が課せられます。ただし、現在農地として使用されている場合、通常、課税標準額は固定資産税評価額×1/3（都市計画税は2/3）になります。

一般農地

「一般農地」は農地としての利用を前提としているため、農地の収益性の低さなどを反映させ、固定資産税と都市計画税の税負担が調整されます。

土地が農地の場合、固定資産税の免除について

土地が農地の場合、固定資産税などが免除される場合があります。ここでは免除されるケースを紹介します。

農地の評価額の再審査を申請する

固定資産税などを安くするために、農地の固定資産税評価額を見直してもらう方法があります。「固定資産評価審査委員会」に再審査を要求することができるため、固定資産税評価額や固定資産税額が気になった方は再審査を申し出るとよいでしょう。

課税標準額が30万円未満なら免除される

固定資産税は、市町村のサービスによる利益に応じて支払う税金であるため、利益がない場合は免税の対象とされる場合があります。農地の場合、土地の課税標準額が30万円未満であれば、土地にかかる固定資産税は免除されます（都市計画税も同様）。

災害や生活保護などの場合は免除される

災害の被災者や生活保護受給者は、固定資産税や都市計画税の軽減や免除が適用される場合があります。市町村によって免除される条件や免税額が異なるため、災害などで損害を受けた方は問い合わせてみるとよいでしょう。

土地が駐車場の場合の固定資産税

土地が駐車場として使用されている場合、固定資産税や都市計画税の金額が高くなります。なぜ駐車場は固定資産税や都市計画税が高くなるのでしょうか。

「住宅用地」の特例が適用されない

固定資産税や都市計画税の軽減措置として、「住宅用地」だけに認められている特例があります。しかし、駐車場は「雑種地」に該当するため、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されません。

住宅用地の特例とは

住宅用地は先述のとおり「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられます。「住宅用地の特例」として、固定資産税や都市計画税が減額となります。

特例が適用されると固定資産税が減る

駐車場は「雑種地」に該当するため、住宅用地の特例は適用されませんが、マンションに併設している駐車場など、住宅用地の特例が認められる場合もあります。住宅用地の特例が認められた場合、駐車場にかかる固定資産税や都市計画税も安くなります。

ただし、土地を駐車場のまま保有することは、賃貸マンション・アパートとして保有する場合に比べて収益性と税負担の両面から機会損失になるためあまりおすすめできません。

土地が駐車場の場合の固定資産税の計算方法

土地が駐車場として利用されている場合、固定資産税はいくらになるのでしょうか。駐車場にかかる固定資産税の計算をシミュレーションしてみましょう。

＜計算の条件＞

• 市街化区域の駐車場
• 敷地面積200平方メートル
• 土地の固定資産税評価額4,000万円
• 固定資産税の標準税率1.4％

＜駐車場にかかる固定資産税の計算＞
固定資産税＝4,000万円×1.4％＝56万円

＞関連ページ：駐車場経営の固定資産税とは？いくらかかる？計算方法や節税のポイントについても解説

土地が駐車場の場合の節税対策

駐車場にかかる税金を軽減する方法は、「駐車場をマンションとつなげる」というものです。

住宅用地の特例が認められる土地のなかに「住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場」含まれています。マンションなどの土地を駐車場と一体利用している場合であれば住宅用地の特例が認められ、「小規模住宅用地」や「一般住宅用地」に含まれる土地として固定資産税や都市計画税が軽減されます。

この方法を使い、固定資産税が軽減されない場合とされる場合の差額を計算してみましょう。

固定資産税が軽減されない、普通の駐車場にかかる固定資産税は、先述の条件の場合、56万円です。固定資産税が軽減される、マンションとつながっている駐車場の固定資産税は、以下のように計算できます。

＜計算の条件＞

• 市街化区域の駐車場
• 敷地面積30平方メートル
• 土地の固定資産税評価額500万円
• 固定資産税の標準税率1.4％

＜マンションとつながっている駐車場にかかる固定資産税の計算＞
固定資産税＝500万円×1/6×1.4％＝約1万1,700円

＜普通の駐車場と、マンションとつながっている駐車場の固定資産税の差額＞
56万円−1万1,700円＝54万8,300円

このように、マンションとつながっている駐車場のほうが、54万8,300円安くなります。

土地の売却にかかる税金の計算方法

では次に、土地を売却した際の税金について詳しく見ていきましょう。土地を売却すると、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」が発生します。それぞれの概要について解説します。

印紙税

印紙税は、土地を売却する際の契約書をはじめとした書面にかかる税金です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地の売買にともない生じた利益にかかる税金です。土地の保有期間によって、以下のように税率が異なります。

• 保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：15.315％
• 保有期間が5年以下（短期譲渡所得）：30.63％

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率に2倍ほどの差があるため、土地の売却は保有期間が5年を超えてからにすると節税につながります。

住民税

住民税は所得税同様、土地の売買にともない生じた利益にかかる税金です。土地の保有期間によって、以下のように税率が異なります。

• 保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：5％
• 保有期間が5年以下（短期譲渡所得）：9％

住民税も、保有期間が5年を超えると税率が下がります。

土地の売買にかかる税金の納付時期

土地の売買にかかる税金の納付時期は、税金の種類によって異なります。それぞれの支払い時期を紹介します。

印紙税の支払い時期

印紙税は「不動産売買契約書」など、課税対象の文書を作成した人に納税義務があります。売買契約時に印紙を貼り付けることで納付しますが、納付漏れがあった場合、過怠税が課せられます。

登録免許税の支払い時期

登録免許税は、土地の登記を申請する際に登記申請書に印紙を貼り付けることで納付します。税額相当分の印紙を貼り付ける必要があるため、納税漏れに注意しましょう。

消費税の支払い時期

本来土地には消費税は課税されません。しかし、建物がある場合は別です。建物には消費税が課税されるため「土地＋建物」を購入した場合、建物にかかる消費税を支払うことになります。

消費税は、建物を購入した際に、建物の金額と一緒に支払います。建物の金額と消費税を別々に支払うわけではなく、建物の購入金額に消費税額分が含まれています。

土地の売却に利益が生じた場合に発生する税金と納付時期

土地の売却により利益が生じた場合「譲渡所得税」と「復興特別所得税」が課せられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

先述のとおり、譲渡所得税の税率は以下のように土地の保有期間によって異なります。

• 保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：15.315％
• 保有期間が5年以下（短期譲渡所得）：30.63％

上記の税率には「地方税（住民税）」が含まれないため、地方税を含んだ税率を見てみましょう。

• 保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：15.315％＋地方税5％＝20.315％
• 保有期間が5年以下（短期譲渡所得）：30.63％＋地方税9％＝39.63％

やはり、短期譲渡所得のほうが税率は高くなります。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に充てる税金のことです。納税者のすべてに支払い義務があり、2013年から2037年の25年間にわたって課せられます。復興特別所得税の計算式は以下のとおりです。

復興特別所得税＝所得税額×2.1％

ここで注意するべき点は「所得」ではなく「所得税」の2.1％という部分です。上記の譲渡所得税の計算にも含まれており、確定申告時に記入漏れが多い箇所なので気を付けましょう。

土地の売却利益で生じる譲渡所得税の納付時期

土地の売却により利益が生じた場合に課せられる「譲渡所得税」と「復興特別所得税」について、それぞれの納付時期を詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税の申告時期は「資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間」とされています。土地を売却した次の年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行ない、その期間中に納付するか、または売却の翌年4月頃に銀行口座から自動引き落としで納付しましょう。

また、土地を売却した際の復興特別所得税は「分離課税方式」により納付するため、ほかの所得と分離して税額を計算し、確定申告により納付します。そのため、復興特別所得税の納付時期は2月16日から3月15日の間に行なう確定申告と同じ時期となります。

土地の売却利益の納付が遅れた場合はどうなる？ペナルティはあり？

土地の売却によって得た利益にかかる税金の納付が遅れた際、どのような手続きをとれば良いのでしょうか。

無申告加算税で納付

無申告加算税とは、申告期限内に申告しなかった場合に課せられます。課税要件として「期限後申告があった場合」と「期限後申告・決定についての修正申告・更正があった場合」となっており、本来の納付額の15％から30％が課税されます。

延滞税が必要になる

納付期限までに税金を支払わなかった場合、延滞税が発生します。延滞税は「納税額×延滞税率×日数」によって計算され、延滞期間が長くなるほど、税額も多くなります。

土地にかかる税金問題についてのご提案

生和コーポレーションは、土地・資産のお悩みを解決する、土地活用50年以上のキャリアと実績を誇るエキスパート集団です。先述の「更地」や「駐車場」のように、土地は所有しているだけで税金が発生するため、負担資産になってしまうこともあります。

「土地はあるけどどうしたら良いかわからない」「土地にかかる税金が高い」などの不安に、生和コーポレーションは「賃貸マンション経営」での問題解決を提案します。

賃貸マンション経営は、土地や建物にかかる税金の節税効果が期待できます。例えば、「駐車場にかかる固定資産税を減らしたい」といった悩みをお持ちの場合、マンションを建てることで駐車場に「住宅用地の特例」が適用され、土地に対する固定資産税は1/6と大幅な節税が可能になります。また、マンションを経営することで土地の所有者に経済的利益をもたらし、所有地を現状より有効に活用することができます。

しかし、実際にマンションを経営する際には、空き室や家賃滞納への対策、良質な入居者様の募集、クレーム対応など、対策をとるべきリスクがあります。

「賃貸マンション経営の経験がなく不安」「安定した収入が得られるのか不安」「建物の管理が心配」「火災などが起きたときの補償が心配」など、オーナー様の心配ごとやお悩みに応えるため、生和コーポレーションでは万全のサポート体制を整えています。

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• 法人様の不動産（不動産の有効な運用など）
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についてのお困りごとやご不安についてもお気軽にご相談ください。

上手な土地活用で固定資産税の節税を

固定資産税は、土地などを保有している場合にかかる税金で、更地で所有しているだけでも課税されます。ただし、固定資産税には土地の種類や住宅の有無などによって、多くの免除・軽減措置が設けられており、土地を有効活用することで節税が可能です。所有する固定資産によっては課税額が高額になる場合も多いため、免除・軽減措置をしっかり把握しておき、上手に土地活用しましょう。

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生和コーポレーションの土地活用事例