賃貸併用住宅とは、自宅スペースと賃貸スペースが併設されている住宅です。賃貸併用住宅の魅力は、家賃収入を得ながらマイホームが手に入ること以外にも、さまざまな節税効果が期待できることがあげられます。ここでは、賃貸併用住宅ならではの所得税・相続税・固定資産税についての節税効果について説明します。
確定申告時の経費計上等による所得税の節税効果
賃貸併用住宅における不動産所得が年間20万円以上のある場合は、必ず確定申告する必要があります。1年間で得た所得に対して所得税を申告・納税する、または還付を受けるための手続きが確定申告です。賃貸併用住宅の場合も、運営によって得た家賃収入額に応じて所得税を納める必要があり、課税対象となる所得額が多くなるほど税金も高くなります。そこで、建築費や設備費は耐用年数に応じた経費として計上することで、課税金額を少なくすることができます。さらにローンの利息、不動産取得税や固定資産税等の税金、不動産管理会社に支払う管理料を必要経費として計上することで節税に繋がります。また、住宅ローン控除や青色申告特別控除の手続きをすることで、さらなる節税効果が得られます。
ただし、賃貸併用住宅は不動産事業の側面を持つ一方で、オーナー様の自宅という側面もあります。あくまで、賃貸部分の床面積に応じて必要経費を按分しなければならない点に注意が必要です。
相続税の節税効果
不動産を保有している場合、必ずかかる税金が固定資産税です。さらに、都市計画法による市街化区域内に土地や建物がある場合は都市計画税もかかります。自宅や賃貸住宅は、住宅用地になるので固定資産税の課税標準を減額する特例もあります。具体的には、住宅用地が200平方メートルまで1/6、200平方メートルを超える部分については1/3に固定資産税評価額を減額することができます。なお、賃貸併用住宅であれば、賃貸部分の戸数に応じて1/6に減額される面積が広くなります。例えば、自宅を含めて5戸ある賃貸併用住宅であれば、5戸×200平方メートル＝1000平方メートルの敷地の固定資産税が1/6の減額対象となります。
賃貸併用住宅は家賃収入を得られるメリットがある一方で、メンテナンスや維持費、物件の保有にあたって税金も納めなければならず、経営を継続するためにはさまざまな費用が発生します。節税効果を期待して賃貸併用住宅を建てたのに、特例を受けることができないと大きな負担になってしまいます。どのような節税効果が得られるのかは、自分で判断するのではなく、税理士など専門家に相談するようにしましょう。