建物はどんな建物でも時間が立てば老朽化してきます。
マンションのオーナーの方で、老朽化してきたマンションの建て替えを考えている方はいませんか？
しかし、自分の世帯だけが住んでいるような戸建と違い、多くの世帯が住んでいるマンションでは建て替えは簡単には行きません。
幾つかのステップを踏んで計画を進める必要があります。
ではどのように計画をたてて進めて行けば良いのでしょうか。
住んでいる住人に理解を得ることが必要
マンションを建て替える場合、法律により、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が無ければ建て替えることができないという決まりがあります。
この部分をクリアできなければ、オーナーがどんなに望んでも建て替えをすることはできません。
その為、長期間かけて管理組合などから働きかけたり、話し合いの場を持ったりして建て替えの必要性を訴えていく必要があるのです。
ただ、高齢化が進んでいる現在では、この議決を得ることが非常に困難になっているという現実があります。
容積率の確認
では住民の賛成を得ることができたとしましょう。
これは一番最初の計画段階で考えるべきことでもあるのですが、容積率を確認する必要があります。
容積率に関する決まりは今と昔では変わっていますので、建て替えた後の建物の大きさに関係してきます。
実はこの事は建て替えをするためのお金にも関係してくるのです。
なぜ容積率が建て替え費用に関係するのか
容積率に余裕がある場合だと、建て替え前よりも建て替え後の戸数を増やすことができます。
そうすれば、建て替え後に増えた分の部屋を販売することにより、建て替え費用に充てるというメリットも生まれるのです。
逆に戸数を増やせない場合や、減らさなければならない場合になると、現在住んでいる人にも費用を出してもらったりしなければならないという問題が出てきますので、5分の4以上の賛成をもらうこと自体が難しくなります。
上記のようなことがあるため、マンションの建て替えが進んでいないという事も事実です。
しかしそれらをクリアすれば、工事期間中の住民の住居などの問題はありますが、現在の法律に沿って建設会社と打ち合わせを進めていくだけになります。
採算も取れて計画を進めるのであれば、住民の感情によって左右されることになりますので、早い段階から慎重に住民の理解を得て行くようにした方が良いでしょう。