所有している土地を有効活用する方法の一つとして、アパート経営が挙げられます。初めての経営となれば、どの程度の人が経営に成功しているのか気になるのではないでしょうか。
そもそも賃貸事業は、土地の立地条件に合った物件を建てることで失敗を回避できる事業です。それでも不安を感じる場合は、アパート経営が失敗する原因に理解を深めることで、リスクを回避しながら収益を得られるポイントが見えてくるでしょう。
この記事では、アパート経営の成功率や失敗してしまう原因、成功させて収益を得るポイントなどを解説します。今後アパート経営を行なう予定の方は、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
アパート経営の成功率はどうやって判断するのか？
アパート経営を始めるにあたり、成功率はどの程度なのか気になる方が多いのではないでしょうか。しかし、アパート経営における成功の定義は人それぞれであり、成功に値する程度なども定義されていません。そのため、経営における成功率を数値で示すのは困難です。
アパート経営では、赤字が出ていないことを成功と思う方もいれば、大きな収益が出ていることが成功と思う方もいます。他にも、土地活用できた、税金対策につなげられたなど、オーナー様それぞれの考え方によって定義に違いが見受けられます。
アパート経営で成功する人に共通する特徴
アパート経営に成功しているオーナー様には、共通の特徴が見受けられます。ここでは、どのような特徴があるのかを解説するので、ご自身が経営する際にお役立てください。
明確な目標を持って経営している
アパート経営を始める方のなかには、明確な目標を立てずに取り組む方もいるでしょう。例えば「定年までに500万円のキャッシュフローを得る」「50歳までにアパートを2棟運用し、300万円のキャッシュフローを得る」といった具体的な目標です。アパート経営を行なう場合は、このように明確な目標を立てることをおすすめします。
そもそもアパート経営を始める目的としては、節税対策や遊休地の有効活用による収益性の向上を目指すケースが多いと考えられます。アパートを建てて満足するのではなく、建築後の適切な運用方法にも目を向けましょう。
また、駐車場経営や借地にするなど、土地の活用方法はさまざまです。活用方法によっては経営を始めるハードルが低いため、簡単に始められる活用方法を選びたくなるかもしれません。しかし、初期投資の大きさや建築などに要する準備期間、他の活用法への転用可否など、土地活用の違いは多岐にわたります。そのため、具体的なキャッシュフローの目標を立てて、自身の理想に適した活用方法を選択することが大切です。
築年数が経っても価値が下がらないように工夫している
賃貸物件の老朽化を放置することは、価値の低下や空室率の増加につながりかねません。そのため、長期の経営を視野に入れている場合は、老朽化した場所の修復や共有スペースの清掃強化など、入居者にとって快適な環境を維持することが大切です。
また、賃貸市場の需要を把握し、人気のある要素を物件に取り入れることでアパートの価値を維持する効果が期待できます。例えば、宅配ボックスを設置したり、ペット共生型の物件にしたりすることで、資産価値の向上や他物件との差別化につながるでしょう。
アパート経営に失敗してしまう原因
アパート経営を成功させるためには、間違った道に進まないよう、失敗する原因を把握しておく必要があるでしょう。
アパート経営に失敗してしまう原因として、以下のような問題が挙げられます。
・適切な空室対策を講じない
・借入金が多くキャッシュフローが悪化
・表面利回りで判断する
・家賃滞納やマナー違反など入居者とのトラブル
・サブリースのメリットとデメリットを理解せず契約する
・金利の上昇
・資産価値の下落
・管理会社の選定ミス
これらの問題は、アパート経営の計画時・経営中・経年時など、発生する時期が異なります。これらを回避するためには、発生時期を迎える前に対策しなければなりません。
例えば、借入金や金利上昇の問題は、経営を始める前の段階で想定して計画を立てる、入居者とのトラブルに関しては、審査がしっかりした管理会社に依頼することなどが効果的です。また、経年に関する問題は、メンテナンスの強化や経年をカバーできるような価値をプラスする工夫が求められます。
アパート経営が失敗する原因などをより詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
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アパート経営を成功させて手残りを増やすコツ7つ
立地の良い場所でアパート経営ができたとしても、必ず成功して理想とするキャッシュフローを得られるとは限りません。少しでも成功率を挙げるには、アパート経営を成功させて手残りを増やすために重要なポイントを押さえておきましょう。
立地の良い場所に土地を持っている場合、アパート経営を成功させて手残りを増やすコツは以下の7つです。
・賃貸ニーズを考慮して物件を建築する
・実質利回りを意識する
・リスクの少ない資金繰りを行なう
・信頼できる管理会社を選定する
・入居者の審査バランスを考慮する
・保険に加入して危機管理を行なう
・経営の勉強や情報収集を行なう
アパート経営に関してより理解を深めたい方は、こちらの記事もご覧ください。
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賃貸ニーズを考慮して物件を建築する
好立地な場所であれば、賃貸需要が落ちる可能性は低いでしょう。より安定的に経営していくためには、地域の賃貸ニーズに寄り添った間取りや設備を整え、競争力の高い物件を建築するのが効果的です。
競争力の高いアパートを建てるためには、地域の世帯構成や家賃相場、通勤通学の利便性などを調査する必要があります。競争力の向上より空室対策につながり、理想とするキャッシュフローが期待できるでしょう。
実質利回りを意識する
アパート経営を始めるにあたり、表面利回りと実質利回りという言葉に触れる機会があるでしょう。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合を示すものです。表面利回りは投資元本に対して年間の家賃収入のみの割合を、実質利回りは投資元本に対して年間のキャッシュフロー、すなわち収益から経費を差し引いた額の割合を示しています。
アパート経営にはランニングコストがかかるため、正確なキャッシュフローを把握しておかなければ、想定外のリスクに見舞われてしまうかもしれません。不動産会社の分譲マンション広告などに掲載されているのは表面利回りが一般的なため、表面利回りのみを参考にしないように注意しましょう。
リスクの少ない資金繰りを行なう
アパート経営は、空室が発生したり修繕が必要になったりと、経営を開始してからもお金が必要になるシーンが多く見受けられます。そのため、借入れする際は複数の金融機関を回り、できるだけ条件の良い融資を受けるようにしましょう。
信頼できる管理会社を選定する
アパート経営を行なう際は、管理会社に管理を委託するケースが多く見受けられます。管理会社ではアパートのメンテナンスや入居者対応などを行なってもらえ、入居者の満足度向上やオーナー様の負担軽減が期待できます。
ただし、管理会社によってメンテナンスの質や委託料が異なるため、委託する際は慎重に選ぶ必要があるでしょう。
また、物件エリア内の管理会社なら、その地域に適した集客ノウハウや情報を持っていることが考えられます。物件を建てる地域に強い管理会社を選ぶことで、安定的にキャッシュフローを上げられる可能性が高まるでしょう。
入居者の審査バランスを考慮する
管理会社を利用している場合、基本的な入居審査は管理会社が行なうのが一般的です。対応するスタッフによって審査基準に違いが生じると、入居機会の損失にもつながりかねません。そのため、管理会社と密に連絡を取ったり審査基準を設けたりするなど、入居機会の損失を回避する対策を万全に行ないましょう。
審査の基準が厳しすぎると空室の期間が長引く可能性があり、緩くし過ぎるとトラブルを引き起こすような人を入居させることにつながります。そのため、審査の基準を設定する際は、バランスを考慮することも大切です。
審査基準の設定が難しい場合は、保証会社の利用を条件にすることも検討してみてください。
保険に加入して危機管理を行なう
アパート経営を行なう際は、火災保険に加入してリスクを最小限に抑えることが大切です。また、日本は大きな地震が起こる可能性があるため、地震保険を付帯することも重要といえます。
賃貸経営では、もらい火などのリスクも想定されるため、オーナー様が加入する保険では建物全体の損害が補償される保険に加入します。たとえ物件に消化設備を整備していたとしても、対応しきれない可能性も考えられるためです。あらゆるリスクに備えるために
オーナー様だけでなく、入居者も火災保険に加入するのが一般的です。入居者が加入する保険では、入居者自身の家財、入居者が火災を起こしてしまった際の原状回復、日常における第三者への賠償責任などの補償が受けられます。
経営の勉強や情報収集を行なう
アパート経営を成功させるためには、経営の知識を習得し、正しい選択をしていくことが欠かせません。知識の習得のためには、書籍を活用して学んだり、アパート経営に詳しい専門家から話を聞いたりするとよいでしょう。
書籍は初級者向けから上級者向けのものがそろっているため、自身の知識レベルに合わせて習得していけるのが魅力といえます。オーナー験者と交流の場を設けられる場合は、本人から直接話を聞くのも有効です。
また、常に最新情報をキャッチアップし、アパート経営に関連する状況の変化に敏感でいることも大切です。
まとめ
アパート経営における成功の定義はオーナー様によって異なるため、具体的な数値で表すことは困難です。オーナー様それぞれがアパート経営を成功と思う状態にするためには、明確な目標を立てることや、物件価値が下がらないように経年劣化に対する工夫をすることが大切です。
また、経営に失敗する原因を理解し、事前に対策を練ることで、アパート経営を成功させられる可能性が高まるでしょう。ただし、経営における問題は発生する時期が異なるため、適切な時期に対策することが大切です。
アパート経営を成功させたい場合は、生和コーポレーションにお気軽にご相談ください。52年にわたる土地活用のサポート実績を活かし、オーナー様それぞれに適した経営プランを提案します。所有している土地を有効活用し、収益性の向上を目指しましょう。