アパート経営・マンション経営を続けていく上でおろそかにできないのが納税です。収めなければいけない税金はいろいろありますが、収益が出ていれば多くの場合もっとも金額が大きくなるのは所得税です。
所得税は、アパート経営・マンション経営で発生する家賃、共益費、礼金、敷金、保証金などから返還の必要のない総収入より必要経費を差し引いた総所得額に対して課税されます。
そこで今回は、このアパート経営・マンション経営に大きなウエイトを占める所得税の仕組みについて、解説します。
所得税の仕組み
所得税額は確定申告をすることによって決定されますが、以下のような過程を経て確定することを覚えておくと、節税のポイントが把握しやすくなります。
・所得の確定
所得は、収入から必要経費を差し引くことで確定します。そのため、計上することが認められている必要経費を漏れなく計上するように注意する必要があります
・所得から所得控除を差し引く
所得から基礎控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除など、認められている所得控除を差し引いて課税所得を確定します
・課税所得に所得税率を掛ける
課税所得に所得税率を掛けて税額を出します。複数の所得がある場合は、損益通算を忘れずに行ってください
・税額から税額控除を差し引く
住宅ローン控除などの税額控除があれば、税額から直接引いて最終的な納税額を決定します。
必要経費にはどのようなものがあるか？
必要経費として認められる経費を漏れなく計上することは、経営上非常に重要なことです。たとえば借入金利子・減価償却費・租税公課・修繕費・損害保険料・委託管理費・各種手数料・共用部分の水道光熱費・立退き料などのような項目に含まれる経費は、必要経費としてすべて認められます。計上するのを忘れたりしないように、しっかり把握しておいてください。
青色申告と白色申告の違い
納税額を決定する確定申告には、青色申告と白色申告という二つの申告方法があります。一定の帳簿をきちんと揃える青色申告を選択すると、特別控除・専従者給与の経費計上・損失の繰越といった節税のための優遇措置を受けることができます。一方、白色申告を選択すると、帳簿などをいちいち記帳する手間からは解放されますが、特別控除や損失の繰越は認められず、専従者給与の経費計上も限定的なものとなってしまいます。ただし、青色申告特別控除を65万円満額受けるには、一定以上の事業的規模が必要となるため注意が必要です（事業的規模とは、5棟または10室程度以上の経営規模）。
所得税は、必要経費を適切に計上し、青色申告を選択して優遇措置を受けることによって大きく納税額が変わります。課税の仕組みをよく理解して、余裕を持って納税に備えましょう。