賃貸併用住宅の経営を始める際、どのような土地に建築するのかは重要なポイントになります。人気のエリアは地価も高いことから、建築できる土地が狭くなる可能性があります。賃貸併用住宅を狭小地で運営するためには、どのような点に注意したら良いのでしょうか。
土地の建築条件を知る
土地によって、容積率や建ぺい率が異なる上、建築できる高さにも制限があります。具体的な高さ制限は建築基準法第56条により規定され、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制の5種類があり、このうち最も厳しいものに準じることになっています。また、土地には地域によって用途が決められていることから、オーナー様がその土地にどのような建物を建築できるのかを事前に知る必要があります。
近年、建築技術の進歩や建築材料の品質向上によって、狭小地であっても賃貸併用住宅が建築できるケースが増えています。建築制限は市区町村等で調べることができるため、建築を依頼する業者に建築計画の段階でしっかりと確認しておきましょう。
住居部分と賃貸部分をどの階にするか
狭小地である場合、各階につき1世帯分のスペースしか取れない場合も想定され、オーナー様の住居スペースと賃貸スペースをどの階に設けるのかを慎重に検討することがより重要です。入居者様のニーズは一般的に上層階のほうが多いと言われているため、家賃設定も高くできるケースもあると言えるでしょう。逆に賃貸部分を下層階にした場合、家賃が低いことに魅力を感じる入居者様もいる一方で、防犯や騒音対策の面から対策を講じる必要が考えられます。上層階と下層階、どちらを賃貸部分にするかによって空室率にも影響するため、入居者様のニーズやオーナー様自身のライフスタイルに合わせて決めるようにしましょう。
賃貸併用住宅の収支計画
賃貸併用住宅は自宅部分に加えて賃貸部分を併設する必要があることから、一般的なマイホームを建築するのと比べてコストは高くなる傾向があります。また、利回りについても自宅部分があることで、一棟丸々アパートにした不動産賃貸経営と比較して低くなる傾向があると言えるでしょう。さらに、狭小地の場合は建築費用に加えて、工事資材の置き場所がないことで別途資材置き場や駐車場を借りるための費用がかかる場合なども想定されます。
賃貸併用住宅は、月々の家賃収入によってローン返済の負担軽減や、相続税対策など、多くのメリットもあります。一方で、建築費以外にも、不動産管理会社に支払う管理費や修繕費、租税公課などの必要経費、空室リスク、金利上昇なども考慮する必要があるため、収支計画をしっかり立て、状況に合わせて定期的な見直しが重要になります。
空室リスクを回避する
狭小地の場合、賃貸スペースの部屋数を多く取れないことから、賃貸用の部屋数が少なければ少ないほど、空室が多くなった際の収支計画に大きな影響があり、借入金の負担リスク等が増大する可能性が高くなります。このような不測の事態に備えて、不動産管理会社との一括借り上げ契約を利用する方法もあります。言い換えると、空室となった部屋を不動産管理会社に賃貸することで、安定した家賃収入を得ることができるのです。入居者様が見つかるまでの空室リスクを軽減することができるため、このような家賃保証を積極的に利用するのも良いでしょう。
狭小地であっても土地の有効活用によって、収益性の高い賃貸併用住宅を経営することも可能となります。狭い土地だからとあきらめずに、その土地の条件に合った賃貸併用住宅の運営を行うようにしましょう。