一戸建ての賃貸併用住宅は、一軒家にオーナー様の居住部分と賃貸部分が併設している建物と考えるとわかりやすいでしょう。例えば、3階建ての一戸建て賃貸併用住宅の場合、1階と2階部分を賃貸用に、3階部分をオーナー様の居住部分にしたり、1階から3階までを縦割りにすることも可能です。一軒家の構造でも収益物件として活用できる一戸建ての賃貸併用住宅には、どのような特徴があるのでしょうか
ローン返済の負担を軽減
住居を購入する場合、住宅ローンを利用するのが一般的です。賃貸併用住宅の場合、部屋を貸し出すことによって得られた家賃は、月々のローン返済に充てることで支払いの負担を軽減できます。さらに、家賃収入が見込めることで、万一のオーナー様の突然のケガや病気、失業などのリスクに備えられるというメリットもあります。構造が居住用のみの住居の場合は家賃収入が得られないため、このような不測の事態に備えられずにローンの返済が滞ってしまうことも考えられるでしょう。
また、アパートやマンションの不動産経営では、アパートローンでの借り入れが一般的ですが、賃貸併用住宅はオーナー様の居住スペースが51%以上あれば、低金利の住宅ローンの利用が可能です。なお、建物の床面積やローンの返済期間などの要件があるものの、条件を満たせば住宅ローン控除を受けることもできます。また、住宅ローンの審査の特徴としては、家賃収入の見込みが条件に入らないため、オーナー様の個人属性、年収などで融資が決まります。従って、安定的な収入があるサラリーマンの方なら、比較的にスムーズに住宅ローンが利用でき、賃貸併用住宅を建築することが可能です。
賃貸併用住宅による相続税や節税対策
平成25年の税制改正によって相続税の基礎控除額が40％引き下げられたことにより、課税対象者が増えたことで、より相続税対策が身近なものになったと言えるでしょう。このような背景から、相続税対策として賃貸併用住宅を保有する人が増えています。その理由として、相続時には土地や建物を評価し、評価額に対して相続税を納税する必要があります。現金で相続を受ける場合は、相続税評価額は額面と変わらないため、節税効果は期待できませんが、土地や建物といった不動産の評価額は、現金よりも低い額で評価されます。さらに、賃貸併用住宅は貸家建付地に分類され、自宅よりも低く評価されるため、固定資産税の評価額を低くすることができます。
つまり、現金、一般自宅住居（自宅）、賃貸併用住宅で比較すると、賃貸併用住宅が最も相続の際の節税効果が高いことになります。
また、相続される側が相続税の納税のために、自宅や土地を手放すようなことがあれば生活が成り立たなくなってしまいます。このような事態を避けるために課税対象となる価格を一定額減額する「小規模宅地の特例」があります。特例を受けるためには、相続後も申告期限までは住み続ける、または事業を継続する必要があります。さらに、対象となる面積も要件があるため、特例の対象になるかの判断は専門家に相談すると良いでしょう。
他にも、戸建てタイプの賃貸併用住宅は、自宅部分が占める床面積が総床面積の51%以上であるなどの条件があえば、低金利の住宅ローンの利用が可能であったり、住宅ローン控除の適用となり節税効果が得られます。
ライフスタイルの変化に柔軟に対応
マイホームを購入・建築した当時と、将来の家族構成は変動している可能性があります。一戸建ての賃貸併用住宅では、お子さんが独立して空いたスペースを賃貸にしたり、両親と同居する必要性が出てきた場合には、賃貸部分のスペースを減らして自宅部分を増やしたりするなど、オーナー様の生活環境の変化に合わせて柔軟に居住部分を変更できる可能性があります。ただし、居住スペースから賃貸スペースにするためには、入居者様のニーズに合わせたリフォームやリノベーション工事等が必要になる点に注意が必要です。
ライフスタイルの変化に柔軟に対応するためには、建築時に中長期的な視野を持っておくと、より効果的に活用の幅が広がる賃貸併用住宅を運営することができるでしょう。
一戸建ての賃貸併用住宅は、家賃収入を得られるというメリットはもちろん、節税対策やオーナー様の家族構成に合わせた運営ができる点も魅力と言えるでしょう。一戸建て賃貸併用住宅の特徴を理解し、より魅力ある賃貸運営に役立てましょう。