4階建て・5階建ての賃貸併用住宅の活用事例

4〜5階建ての賃貸併用住宅は、鉄筋コンクリート造で建てられることが多く、木造や軽量鉄骨造に比べて建築コストが高くなります。またエレベーターを設置する場合は、維持管理にも費用がかかります。その分ローンの借入額も大きくなりますが、賃貸戸数の増加や店舗スペースの設置など、活用次第で収益性を高めることが可能です。階数を活かした多様な運用ができるのも特長で、ここでは具体的な活用事例をご紹介します。

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅の活用例

4〜5階建ての賃貸併用住宅は、多様な活用が可能です。たとえば高層階を自宅にし、それ以外を賃貸にするパターンがあります。5階建ては建設コストが高くなりますが、自宅の配置によって家賃収入も変わります。

また自宅・賃貸・店舗や事務所を組み合わせた複合利用の事例もあります。1階を店舗や事務所にする場合、内装は借主負担とすることが一般的で、オーナー様の負担を抑えられるでしょう。さらに、住宅より高い賃料を設定できる点もメリットです。

ただし消費税法上、住宅の賃料収入は非課税ですが、店舗や事務所部分は課税対象となるため注意が必要です。税制上の違いがあるので、収支計画を立てる際は消費税の扱いに十分留意する必要があります。特に課税対象となる収入が年間1,000万円を超えると、課税事業者となり消費税の納税義務が発生します。

その他にも、上階を自宅スペースとして、親世帯・子世帯で使い分ける二世帯併用というパターンもあります。まず二世帯として設計し、将来の家族構成の変化に合わせて、一世帯分を賃貸に変更することも、逆に将来二世帯にすることを見越して設計することもできます。

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅は、いろいろなバリエーションが考えられます。目的や将来設計に合った収支のシミュレーションを専門家に立ててもらうようにすると良いでしょう。

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4階建て・5階建ての賃貸併用住宅のメリットやデメリット

まずメリットは、賃貸部分が増えることで多くの家賃収入を期待することができることです。土地が狭くても階数を増やすことで収益性を高くすることができます。ただし、その土地の容積率や建ぺい率などから4階建て・5階建てが建てられない場合もあるので注意が必要です。

一方、デメリットとして、建物の規模が大きくなる分、建築コストがかかるため、多くの負債を抱えてしまうリスクがあることがあげられます。どこに建てるのかという土地の選定や、どのような間取りにするのか、賃貸併用住宅のニーズがあるのかなど、十分な市場調査を行うことが大切です。なお、不動産管理業者によっては、空室があっても家賃収入を得ることができる一括借り上げシステムがあり、空室リスクを軽減することができるようになっています。

さらに、4階建て・5階建て賃貸併用住宅を建築するにあたってローンを利用する場合、自宅部分の延床面積が総床面積の50%未満となり、金利の低い住宅ローンを利用できないことが想定されます。その場合、不動産経営と同様の事業用途のアパートローンを組むことになります。この場合は事業計画が重視され、収益性・資産価値・借主の属性等、より厳しい基準でローン審査が行われ、ローン金利も住宅ローンと比較して高い傾向にあります。

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅は、リスクも高い分、活用の仕方次第では大きな収益を上げることができます。1階部分を店舗かオフィスにするなど、4階建て・5階建てならではの活用の幅も広いので、目的や将来設計に合わせて設計を行うことが必要です。さまざまな活用事例を参考にし、専門家にも相談しながら収支計画を立てると良いでしょう。

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅の特徴

自由度の高さが特徴

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅は、一戸建てとしても、マンション形式やビルタイプとしても、活用することができます。

例えば一戸建ての場合、1階部分を駐車場に、2階部分を賃貸スペースに、そして3階・4階部分を居住スペースとして使用すれば、居住スペースの割合も大きく、住宅ローンでも賃貸併用住宅を建てることができます。

5階建ての場合、住宅ローンを利用しての賃貸併用住宅は難しくなりますが、「3階建ての自宅住居と5階建ての賃貸マンションを組み合わせる。」「1階部分を店舗スペースにし、中間階を賃貸住宅に、最上階を自宅にする」などすれば、家賃収入が多めの賃貸併用住宅を実現させることができます。

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅は、自由度が高く、構造や経営方針の選択肢も幅広いのが特徴であるといえるでしょう。

賃貸スペースが広く安定した家賃収入

4階建て以上になると、安全性のために、鉄筋コンクリートで建てることが多くなります。

費用はかさみますが、安全性の高い建物は、入居者にも好印象ですし、自ら暮らす家としても安心です。

狭小な土地に建てる4階建て・5階建ての賃貸併用住宅は、2階建て・3階建てと比較すると、床面積に余裕があり、十分な居住スペースを確保しつつ、賃貸併用を実現することができます。

このメリットを利用して、賃貸スペースを多めに取り、安定した家賃収入を得られるようにするのも良いでしょう。

最近では、建築技術の進化によって、4階建ての木造住宅も建てることができるようになっていますので、コストを安くしたい方は、木造の住宅を考えてみるのも良いかもしれません。

経営面に力を入れるなら都心部に

4階建て・5階建ての賃貸併用住宅を考えている方で、経営面に力を入れたい方は、都心部に建てるのがおすすめです。

ビジネスマンが多いため、一つ一つの部屋が小さくても、ニーズに合っており、家賃相場が相応であれば、入居者に困ることもありません。

賃貸併用住宅にする理由としては、居住用の住宅を建て、そのローンを返済するために、一部を賃貸スペースにするという目的もありますが、もともと経営に力を入れ、収益を得ることに興味のある方は、都心部に建てられ、かつ部屋数を多く取ることができる4階建て・5階建ての賃貸併用住宅にすると良いでしょう。

4階建て・5階建ての中層住宅の建設戸数は、増加傾向にあります。

広い土地では需要の低い中層住宅ですが、狭小な土地の多い都心部ではかなり一般的なものとして浸透してきています。

工法によっては、柱を少なく、居住スペースも広く感じさせるものにすることができますし、そのエリアのニーズに合わせた間取りの賃貸スペースを構成することもできますので、よく計画した上で、上手に活用していきましょう。