併用住宅とは？ 定義や固定資産税の影響について解説

住居部分と店舗などの収益を得るための部分が同じ建物内にある併用住宅は、法令の制限や固定資産税の影響を踏まえて検討することが大切です。

ここでは、併用住宅の定義や固定資産税の影響についてまとめました。建設時の対策にぜひお役立てください。

併用住宅とは？ 併用住宅の定義

この文中で扱う、併用住宅の定義について解説していきます。

併用住宅とは何か？その定義とは？

併用住宅とは、居住を目的とした居住部分と、店舗や事務所・賃貸住宅などとして使用する収益を得るための事業部分とが合わさり、一つの建物となっている住宅のことです。居住部分と事業部分は区分されており、それぞれ独立して利用することができます。なお、住宅部分と店舗部分において、必ずしも行き来できるかどうかは問われません。
また、住宅購入にあたって組むローンも、併用住宅となると条件が変わってきます。詳細は各金融機関によって異なりますが、例えば、居住部分の床面積が全体床面積の半分以上を占めなければ全額住宅ローンの適用ができない場合もあります。住宅ローンが組めなかった場合は事業用ローンを別途組むことになり、ローンの一本化ができなくなる可能性は知っておいた方が良いでしょう。

なお、併用住宅に対し、全部が居住の用に供される建物を専用住宅と言います。また、併存住宅や、住宅部分と非住宅部分がつながっている兼用住宅と呼ばれるものもあります。

併用住宅の種類にはどんなものがあるか

併用住宅の種類には、いくつかの種類が存在しますが、ここでは、店舗併用住宅・医院併用住宅・賃貸併用住宅について、それぞれ簡単にご紹介します。

・店舗併用住宅
居住部分とは別に店舗部分を併設した住宅のことを言います。
店舗併用住宅の形態は多種多様ですが、最も多いのが1階と2階で店舗部分と居住部分を分けているタイプです。また、同じ階で間仕切り壁を使用して分けられている建物も、店舗併用住宅に該当します。

・医院併用住宅
居住部分と医療スペースを併設した住宅のことを言います。医師・歯科医師・獣医師などの医療空間と、居住空間の機能が一つの建物にあることが特徴です。

・賃貸併用住宅
居住部分と賃貸スペースを併設する住宅のことを言います。収益性は立地条件に大きく左右されることや、資金計画も重要なポイントです。

本記事では店舗併用住宅を取り上げてご紹介いたします。

店舗併用住宅について建築基準法で決められた条件

店舗併用住宅は、建築基準法で決められた条件が設定されています。

店舗併用住宅を建てる際には用途地域の制限がある

店舗併用住宅の建築の際に必ず押さえておきたいのは、「用途地域」という言葉です。非常に重要なポイントですので、しっかり確認しておきましょう。

用途地域では、地域住民の生活を守ることを目的に、その土地に建設する建物の種類や用途の制限を定めています。 例えば、住宅や病院のあつまるエリアへの大きな騒音や臭いが発生する工場の建設、小学校や公共施設が立ち並ぶ地区にパチンコ店などの店舗や大型車の出入りが多い倉庫などの建設を避けるなど、建物の建設に対していくつかの要件が決まっているのです。用途地域は以下の13種あり、住居系・商業系・工業系にカテゴリー分けされていることが特徴です。

住居系

・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域

商業系

・近隣商業地域
・商業地域

工業系

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

ここでご紹介した13種の用途地域のうち、どこにでも店舗併用住宅が建てられるというわけではありません。
近隣商業地、域商業地域、準工業地域においては、用途の制限なく店舗併用住宅を建てることができますが、第一種低層住居専用地域では、店舗併用住宅には規模、用途ともに制限が存在します。
また、例えば、二種低層住居専用地域では、喫茶店や理髪店などの店舗のみに限られていたり、店舗等の床面積が500平方メートル以下でなくてはならないといった制限もあります。
このように、用途地域によっては、店舗併用住宅が建てられる場所や建てられない場所があり、また、店舗の種類や床面積、建物の階数などに制限がある用途地域が存在します。

店舗併用住宅を建てる際には、その土地にどのような用途の建物が建てられるかしっかり確認する

先ほどご紹介した用途地域の制約により、建てられる店舗併用住宅も違ってきます。所有している土地に店舗併用住宅を建てる場合、その所有地にはどんな店舗が建てられるのかをチェックしておきましょう。
また、その土地周辺でどのような施設（店舗や事務所など）が必要とされるのか、居住環境としてはどうなのかなどを踏まえて検討するようにしましょう。

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併用住宅の固定資産税の軽減措置について

一般的な併用住宅の話に戻りますが、併用住宅には、固定資産税の軽減措置が設けられています。そもそも固定資産税とはどういったものなのか、また、併用住宅での固定資産税の軽減措置を受けるにはどのような条件があるのかなど、詳しく見ていきましょう。

住宅用地に関わる固定資産税とは

固定資産税とは、土地や住居などの固定資産を所持し、毎年1月1日現在で所有権を登記している所有者に対し課税される税金のことです。税額は課税標準額に対して、土地、建物ともに、原則1.4%となっています。
住宅用地については、その固定資産税の税負担を軽減する目的として、住宅用地の軽減措置があります。住宅用地は一定の条件のもと、課税標準額を軽減する措置がとられ、以下のように課税標準が軽減されます。

・小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）：課税標準額 × 1/6
・一般住宅用地（200平方メートル超の部分）：課税標準額 × 1/3

なお、併用住宅の場合は居住部分の割合によっても条件がさらに変わってきます。
こちらの詳細は、次項にて説明いたします。

併用住宅の固定資産税の軽減措置の条件とは

併用住宅の場合、住宅用地および新築住宅の軽減措置を受けられる場合があります。
主な軽減措置として定められている、住宅用地および新築住宅に対するそれぞれの措置の内容と条件を確認しておきましょう。

・住宅用地に対する軽減措置の条件
先述のように、住宅用地の面積により、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けられ、固定資産税の特例措置が土地に対して適用されます。ただ、併用住宅の場合は、敷地面積（建物の床面積の10倍まで）に一定割合を乗じた面積（下表1）が住宅用地とみなされることがポイントです。特例を受けるためには、居住を目的とした居住部分が総床面積の4分の1以上であることが必須条件です。内容は床面積により異なります。

居住部分の割合による住宅用地の率

・新築住宅に対する軽減措置の条件
新築かつ併用住宅の建物の固定資産税の軽減措置を受けるためには、以下の2点を押さえる必要があります。

・住宅は、居住の用に供する部分の割合が2分の1以上の住宅であること。
・床面積は、居住の床面積50平方メートル以上280平方メートル以下であること（一戸建以外の貸家住宅については40平方メートル以上280平方メートル以下）。

上記の条件の下、新築かつ併用住宅の固定資産税の軽減措置が適用されると、住宅の居住部分で一戸当たり120平方メートル以下の場合、住宅の固定資産税の2分の1が3年間減額になります。居住部分が一戸当たり120平方メートルを超える場合は、120平方メートル分の住宅の固定資産税の2分の1が減額になります。なお、併用住宅の店舗や事務所部分にあたる非居住部分については、減税の対象にはなりません。

併用住宅の固定資産税の軽減措置を受けるために必要な申請とは

併用住宅の固定資産税の軽減措置を受けるためには、前述の通り、居住を目的とした居住部分が総床面積の2分の1以上であることが必須です。

なお、新築住宅に対する軽減措置については申請の必要がありません。住宅用地の認定を受けていれば特別な申請はいらないことがポイントです。

また、土地や家屋の状況に変更（新築や増築など）があった場合、住宅用地の申告書を提出・申告が必要です。申告手続きは、市区町村の役所で「住宅用地の申告書」を提出し行いましょう。

併用住宅の軽減措置の特例は建物によって違いがあるので注意が必要

併用住宅でも建物条件によって受けられる軽減措置が異なるため、注意が必要です。

まず基本として、固定資産税の特例の基準として、200平方メートルを超える一般住宅用地では、原則として課税標準額を3分の1に軽減、200平方メートル以下の小規模住宅用地では、6分の1に軽減して固定資産税を算定する特例が設けられています。

その上で、先ほどの表1にもありました、建物の制限について詳しくみていきます。

地上5階以上の耐火建築物の併用住宅が受けられる特例措置

固定資産税の特例の基準をもとに、地上5階以上の耐火建築物の併用住宅の場合、下記の特例措置が受けられます。

・居住部分以外の併用部分が総面積の4分の1以下の場合：土地全てが住宅用地とみなされる
・居住部分以外の併用部分が総床面積の4分の1超、2分の1以下の場合：土地の4分の3が住宅用地とみなされる
・居住部分以外の併用部分が総床面積の2分の1超、4分の3以下の場合：土地の2分の1が住宅用地とみなされる

地上4階以下の耐火建築物の併用住宅と、それ以外の併用住宅が受けられる特例措置

地上4階以下の耐火建築物の併用住宅およびそれ以外の併用住宅の場合、下記の特例措置が受けられます。

・居住部分以外の併用部分が2分の1以下の場合：土地全てが住宅用地とみなされる
・居住部分以外の併用部分が2分の1超、4分の3以下の場合：土地の2分の1が住宅用地とみなされる

このように、5階建以上で耐火建築物になっている併用住宅とそれ以外の併用住宅では、特例措置の内容が変わってきます。また、特例措置を受ける場合、住宅用地の認定を受けていれば、別途、特別な申請をする必要ありません。

併用住宅を建てる場合は将来の見据えた計画が大切

併用住宅を建てる際には、用途地域による条件があります。「自分の土地に何が建てられるのか」を踏まえ、その土地周辺でどのような施設（店舗や事務所など）が必要とされるのかを吟味してみましょう。また建物の規模や、併用住宅を建てた後の固定資産税建物の納付を踏まえた計画など、将来を見据えた計画が大切です。
併用住宅を建てる際には、法令や税について理解をするためにも、また、将来のシミュレーションを綿密に行うためにも、土地活用・不動産運用の専門家とよく相談をしながら進めるようにしましょう。