マンション・アパート・ビルの賃貸併用住宅の特徴・メリット・デメリット

賃貸併用住宅には、一戸建てのほかに「マンションタイプ」「アパートタイプ」「ビルタイプ」などさまざまな種類があります。それぞれに異なる特徴と用途があるため、まずは各タイプの特性を把握し、自分に合った賃貸併用住宅を検討しましょう。

アパートタイプの賃貸併用住宅

アパートタイプの賃貸併用住宅は、見た目は通常のアパートですが、1階または2階のいずれかを丸ごと居住スペースとして使用できます。

建物全体の半分を自宅として使うことで、住宅ローンの利用が可能になる点も特徴。間取りは横長で、ワンルーム3～4戸を賃貸部分として活用するケースが一般的です。

入居者と上下で生活することになるため、建物の構造や防音対策に注意が必要です。

また、元来アパートであったものの壁を抜いて、1フロアをオーナーの居住スペースとして使用できるようにしているものの場合は、構造上あまり安全であるとは言えませんので、見学の際にはこれらの点をよくチェックしておくようにしましょう。

アパートタイプの賃貸併用住宅のメリット

比較的規模が小さいので建設費を抑えることができることです。また、自宅の割合を半分以上になるように設計すれば、金利の低い住宅ローンを組むこともできます。さらに、2階を居住スペースとして、1階をワンルーム4～5部屋にしたり、ファミリー向けの部屋を2部屋にしたりなど、オーナー様のライフプランや家族構成などを優先して比較的柔軟に建物の構造を設計することができることもメリットです。ただし、資金調達に低金利の住宅ローン利用する場合は、延床面積の51%以上が自宅部分であることが借入れの際の要件となります。

アパートタイプの賃貸併用住宅のデメリット

入居者様との生活スペースが近いため、木造や鉄骨造では生活音が気になるかもしれません。また、賃貸部分をワンルームにすると満室時の収益性は高くなりますが、お互いの居住空間が近くなることから、生活パターンの異なるオーナー様との間で、不要なストレスが増える可能性があるかもしれません。

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マンションタイプの賃貸併用住宅

1棟全体がマンションになっている賃貸併用住宅です。居住スペースの割合が少ないため、住宅ローンが使えないケースが多く見られます。その分、賃貸部分が広く収益性が高く安定しやすいのが特徴。購入を検討する際は、建物の修繕履歴をしっかり確認することが重要です。

水漏れ、配管の老朽化、エレベーター等設備が安全に使用できるかどうかなど、細かくチェックしておきましょう。

購入後に突然修繕費が必要になることがあります。

賃貸スペースは、店舗、事務所、人々の居住空間など、様々な用途に使用することができますが、構造上どのような建物になっているかによって、用途もあらかた決まってしまいますので、この辺りもチェックして、希望やエリアのニーズにマッチしているかどうかをよく確認することも大切です。

マンションタイプの賃貸併用住宅のメリット

まず、収益性の高さがあげられます。賃貸できる戸数が増えれば、多くの家賃収入が期待できます。立地について十分な調査や、しっかりとした収支計画を立てているなら、安定した収益をあげることができる可能性があります。また、賃貸する戸数が10室以上であれば、事業規模の不動産所得と見なされ、青色申告なら一定の条件を満たせば65万円の特別控除を受けることができるなど税制上のメリットもあります。

マンションタイプの賃貸併用住宅のデメリット

建築コストがかかること、またオーナー様の居住スペースの割合が少なくなると住宅ローンを組むことができない点はデメリットと言えるでしょう。その場合は、金利の高い事業用のアパートローンなどを利用しますが、借入額によっては金利分が大きな負担となります。さらに、マンションなど高さのある建物は、建設することができる土地は限られていることも知っておく必要があります。建築基準法第55条では、第一種、および第二種低層住宅専用地域では、建築物の高さは10mまたは12mを超えてはならないと定められています。その他にも条例によって制限されている場合があるので確認が必要です。

ビルタイプの賃貸併用住宅

ビルタイプは、事務所などが入っているビルの最上階や、上層階の複数フロアを居住スペースにするタイプの賃貸併用住宅です。

マンションタイプと同じく、居住スペースの割合が少ないため、住宅ローンを利用できない物件が多くなります。

しかし、ほとんどの部分が賃貸スペースになっていますので、大きな収益を得ることも可能であるという特徴があります。

都心部にニーズの多いタイプですので、都心部に住居を構えたいという方は、このタイプの賃貸併用住宅の購入を考えてみるのも良いかもしれません。

ビルタイプは、事務所や店舗になっている部分が非常に多いため、立地条件が最重要となります。

エリアの情報をくまなくチェックし、周辺のビルに空き事務所が多くないか、テナントとしての需要がきちんとあるのかどうかなど、確認しておくことが大切です。

ビルタイプの賃貸併用住宅のメリット

ビルタイプのメリットとして、他のタイプと比較してより高い収益性があげられます。一般的にアパートやマンションなどの居住用の物件よりも、事業用物件としての利便性や機能性などの観点から、家賃を高く設定することができます。また、事業用物件では内装や造作はテナント側が行うので、設備も何もないコンクリート打ちっぱなしの状態(スケルトン渡し)で良いため、内装にそれほど費用がかかりません。退去時も、基本的にテナント側が内装を撤去していくのでオーナー様が原状復帰にかける費用を少なくすることができます。

ビルタイプの賃貸併用住宅のデメリット

マンションタイプと同じく、鉄筋コンクリート造などの耐火性・耐久性に優れた構造のため建築コストがかかることや、立地の選定を間違うと期待していたほどの家賃収入を得ることができなくなるリスクが高くなることです。事務所や店舗など、賃貸需要やその地域のニーズにあったビルを建設・運営する必要があり立地条件が最重要視されます。

ビルタイプの賃貸併用住宅は、アパートタイプやマンションタイプに比べて一般的に規模が大きくなります。ただし、建築には都市計画法や建築基準法に基づく建ぺい率・容積率・高さ制限があるため、事前の入念な調査が不可欠です。

さらに、建築可能な用途は「用途地域」によって制限されており、地域ごとに定められたルールに従う必要があります。たとえば、低層住宅のための地域と指定されている「第一種低層住居専用地域」では、小規模な店舗や事務所を兼ねた低層住宅であれば建築できますが、中高層のビルや店舗は建てることができません。建築しようとしている土地にビルタイプの賃貸併用住宅が建てられるか、あらかじめ調べる必要があります。

賃貸併用住宅にも様々なタイプがありますが、規模が大きくなるにつれ、見込める収益も大きくなり、リサーチしておくべきことや、建物そのものへのチェック項目も多くなってくることがわかります。

それぞれにメリットが異なってきますので、目的に合ったタイプの賃貸併用住宅を選択することをおすすめします。