今こそ収益性向上を
図る方策を

賃貸マンションの資産価値の維持や
向上を実現するには、建替えや計画的な
大規模修繕は不可欠です。

著者:生和コーポレーション編集部　監修者:生和コーポレーション編集部
賃貸マンションの資産価値の維持や向上を実現するには、建替えや計画的な大規模修繕は不可欠です。
毛利明宗部長に、建替えや改修についてお聞きしました。

この記事の目次

1建替えか、大規模修繕＆リノベーションか
- 1-1時代に合った性能とデザイン資産価値向上には建替えを
- 1-2大規模修繕＆リノベーションにはグループ力を存分に発揮
2【生和の取り組み】自分時間が確保できるスペースづくり
3【Owner’s Style】快適な住空間の提供で満室を確保サブリース契約により安心の賃貸経営
- 1-1敷地内の借地人対応を含めすべてがお任せできる安心感　
- 1-2明るいファミリータイプセキュリティにもしっかり配慮

建替えか、大規模修繕＆リノベーションか

時代に合った性能とデザイン資産価値向上には建替えを

RC造の頑健な賃貸マンションも経年劣化は免れません。RC造は物理的寿命が100年超といわれていますが、実際には築50年を迎えるまでに建替えられているのが実情。その理由は、「耐震基準の問題」設備（配管）の問題」「市場ニーズの問題」が挙げられます。
現在は1981年に施行された「新耐震基準」が採用され、それ以前の建物は耐震性に懸念が残ります。また、築50年を超える建物は躯体のコンクリート内に配管を埋め込むタイプが多く、修繕や交換が困難な場合が見られます。さらに、市場ニーズに合わないプランにより、資産価値が著しく低下することも。「築30年以上経つと外観の劣化が目立ち、入居率や収益性の低下につながります。ニーズに合った性能やデザインにすることで入居率や資産価値の向上が見込めるうえ、減価償却による節税効果や相続税対策にもなります。
築30年以上の賃貸マンションは、大規模修繕などのタイミングでは建替えも検討してもいいのではないでしょうか」と毛利部長。

一方、建築費の高騰などから、建替えではなく大規模修繕による性能維持、リノベーションによる市場ニーズに合ったプランを採用し、価値向上を図るケースもあります。「当社では、ご要望に応じて建物診断書と御見積を無料で提供。外壁などへ独自の『放水テスト』を実施し、漏水箇所を明確にして修繕への理解を促しています」

「放水テスト」に加え、「散水テスト」により、
外壁およびサッシ廻りの防水性能をしっかりチェック。

1回目の大規模修繕は通常12～15年ほどで行われますが、2回目以降にはリノベーションやリフォームを実施する場合も多いとのこと。「ワンルームを2LDKにするといったリノベーションは、収入を維持しながら段階的に改修したいオーナーさまに適しています。設計やデザインは生和コーポレーションがバックアップするため、最新のデザインが採用できることも当社の強みです」と毛利部長。施工面でも、入居者からのクレームを未然に防ぐ施工方法を確立。業界初の「防水工事」「塗装工事」「コーキング」の20年保証も提供し、メンテナンスコストを大幅に削減できると好評です。

漏水・雨だれ予防プラス外壁修繕で、上質なマンションに生まれ変わり、常に満室をキープしています。

大規模修繕＆リノベーションにはグループ力を存分に発揮

築29年で、狭い独立型キッチンから開放的なオープンカウンターキッチンにリノベーションした例。
白とブルーを基調とした心地よい空間が高い評価を得て、賃料3割アップも実現しました。

生和コーポレーションでは、耐久性の高い建材の採用、ライフスタイルの多様化に柔軟に対応する間取りの可変性・更新性、ライフサイクルコストに配慮したメンテナンスにより、建物の長寿命の実現と、将来を見据えた提案を行っています。

【生和の取り組み】自分時間が確保できるスペースづくり

多忙な毎日を過ごすビジネスパーソンのために、生和コーポレーションが実現したコンセプト賃貸が「Bizmoa（ビズモア）」です。
最大の特徴は、洗面とキッチンのスペースを一体化させたことにあります。シンク掃除の時短が叶ううえ、一体化した分、居住スペースを広く使うことができます。また、独自の住環境マネジメントシステムアプリ「SLIM」で、室内の温度や湿度などをスマートフォンから確認ができ、外出先から家電操作が可能です。Amazon Keyの導入により、オートロック付きマンションでも、各戸の扉の前までの置き配を利用することもできます。ビジネスパーソンのニーズに応えたスマートな賃貸住戸を提供しています。

キッチン＆洗面用品をたっぷり収納できる、生和コーポレーションのキッチン洗面一体型システム。

キッチンと洗面スペースの一体化により、
居室スペースが約1.3倍に。

【Owner’s Style】快適な住空間の提供で満室を確保
サブリース契約により安心の賃貸経営

2024年12月から5階建ての賃貸マンションを経営されている東京都のOさま。
一括借り上げのサブリース契約で空室リスクの不安がなく安定収入が叶うとお喜びです。

敷地内の借地人対応を含めすべてがお任せできる安心感

東武スカイツリーライン沿線に立地し、総戸数22戸に、お母さまと暮らすご自宅を備えた5階建て賃貸マンション『ステラフォレスト』。賃貸経営を始められたOさまは、「駐車場だった敷地には借地人があり、そのやりとりが気になっていた頃、生和コーポレーションと出会いました」と振り返ります。Oさまは仕事で多忙なため、「借地人との対応もお任せできるなら」と、本格的な土地活用に着手されました。
立地周辺は、高層の建物が少ない住宅街。そのため、周囲に調和したデザインをご要望されました。また、近所には公園やスーパーなどがあり、子育て世帯には便利な生活環境が整っています。そこで、ファミリー層向けの１ＬＤＫと２ＬＤＫの間取りを採用し、満室状態を維持しています。

明るいファミリータイプセキュリティにもしっかり配慮

住戸部分でOさまがこだわったのは、全戸南面向きにすることでした。「ファミリーには南向きで明るい住空間が何より大切。住設備も私自身で選びました。特にバスタブは大きめにして、くつろげるようにしています」
宅配ボックス、防犯カメラ、オートロックなどのセキュリティ関連設備は、生和コーポレーションの標準装備。利便性に加え、安全性の確保も入居者の安心材料となっています。
「プランニングや建設はもちろん、集客や建物管理まで、サブリース契約により生和コーポレーションにお任せできたことが大きいですね。言い換えれば、知らない間にしっかり賃貸経営ができている。この安心感が一番です」とOさまは満足のご様子でした。