名古屋での土地活用を考えている方のなかには、名古屋の中心地、狭小地や変形地に合った土地の活用方法を知りたい方もいるでしょう。また、名古屋で土地活用をする際のポイントを知りたい方もいるかもしれません。
土地活用をする際、多くの利用者を獲得するためには、その土地の特性やエリアの需要を考慮することが重要です。
この記事では、名古屋についての基礎知識や、名古屋の中心地・狭小地や変形地におすすめの土地活用方法を解説します。名古屋で土地を活用する際のポイントについても紹介しますので、どのように活用すれば良いか悩んでいるオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
名古屋で土地活用をする前に知っておきたい基礎知識
名古屋は愛知県の県庁所在地であり、日本三大都市の一つとされています。名古屋で土地活用をする前には、基礎知識として次の4つを押さえておくと特性や需要を理解しやすいでしょう。
・名古屋の住宅地における公示地価
・名古屋の人口
・名古屋の中心部における区ごとの特徴
・名古屋の交通機関
まずは、この4つの基礎知識について解説します。
名古屋の住宅地における公示地価
公示地価とは、その年の1月1日時点における特定地点1平方メートルあたりの価格であり、国土交通省が毎年3月に発表します。
名古屋市の住宅地における、2022年の公示地価は平均19万2,600円／平方メートルで、公示地価が最も高いのは、名古屋市中区の93万8,600円／平方メートルです。
名古屋市の住宅地における、2010年の公示地価の平均は15万700円／平方メートルであり、約10年間で微増傾向にあります。
名古屋の人口
名古屋市の人口は、2022年10月1日現在で約232万人です。2000年は約217万人、2010年は約226万人、2020年は約233万人と推移しているため、約20年間で増加傾向にあることがわかります。
名古屋市全体の人口推移とあわせて、名古屋市中心部の人口推移も把握しておくと、より人の流れがわかりやすいでしょう。以下の表は、名古屋市中区・東区・千種区・中村区の、2000年から2021年までの人口推移を表したものです。
| 名古屋中心部の区における2000年から2021年の人口推移（単位：人） | ||||
|---|---|---|---|---|
| 中区 | 東区 | 千種区 | 中村区 | |
| 2000年 | 6万4,669 | 6万5,791 | 14万8,537 | 13万4,955 |
| 2007年 | 7万2,503 | 7万282 | 15万6,468 | 13万4,991 |
| 2014年 | 8万1,820 | 7万5,660 | 16万3,644 | 13万5,719 |
| 2021年 | 9万3,730 | 8万4,833 | 16万4,907 | 13万8,250 |
名古屋の中心部にある、中区・東区・千種区・中村区の4つの区の人口は、いずれも約20年間で増加しています。なかでも、中区は人口の増加率が最も高く、2021年の人口は2000年の約1.45倍に増えている状態です。
中区は名古屋の行政・経済・交通拠点の中心地であり、文化的施設や繁華街が充実しています。中区のような人口が増加している地域では、賃貸経営や駐車場などの土地活用が見込めるでしょう。
名古屋の中心部における区ごとの特徴
名古屋の中心部では人口の増加が見られるため、土地をそのエリアの特徴や需要に合わせて活用すると、収益が見込めます。
また、中心部以外の区においても、土地の特性を活かすことで、十分な土地活用が可能です。
ここでは、名古屋中心部の区ごとの特徴を紹介します。
| 中区 | ・交通拠点が集まる名古屋の中心地、文化的施設や商業施設が豊富 ・栄エリアでは5つの再開発が行なわれている |
| 東区 | ・ビジネス街と閑静な住宅地が共存するエリア |
| 千種区 | ・中央部は閑静な住宅街、西部はビジネスや商業の拠点、東部は自然の豊かさが特徴 |
| 中村区 | ・JR名古屋駅周辺はビジネス街であり経済の中心地 ・2027年開業予定のリニア中央新幹線の開業にともない、名古屋駅周辺のまちづくりが活発に行なわれている |
名古屋の交通機関
名古屋は日本の真ん中に位置し、県外からアクセスしやすく、市内・市外への交通の利便性にも優れている街です。県外からのアクセスは、おもに次のような手段があります。
・高速道路
・鉄道網（新幹線・電車）
・航空網（中部国際空港セントレア・県営名古屋空港）
新幹線で東京駅から名古屋駅へ移動する場合の所要時間は1時間37分です。また、成田空港から中部国際空港までは約60分で到着します。
名古屋市内には、バス・地下鉄などがあり、交通手段が充実しています。
市バスにおいては、路線が市内の広域にわたって網羅されているため、鉄道がないエリアへのアクセスに役立ちます。
また、名古屋市営地下鉄は、東山線・名城線・名港線・鶴舞線・桜通線・上飯田線の計6路線あり、本数も多いため、便利な生活を送るために欠かせない交通手段です。
名古屋市から市外へのアクセス方法には、JR・名古屋鉄道・近畿日本鉄道や、高速道路などがあります。
名古屋でおすすめの土地活用【中心地7選】
名古屋に関する基礎知識を押さえたところで、次におすすめの土地活用方法を紹介します。名古屋の中心地でおすすめの土地活用方法は、以下の7つです。
・賃貸マンション
・オフィスビル
・商業ビル
・ロードサイド店舗
・医療施設
・介護施設
・駐車場
ここからは、各土地活用方法の特徴やメリット・デメリットなどを紹介します。
賃貸マンション
名古屋で賃貸マンションによる土地活用をするなら、中区などの再開発がさかんな区は、賃貸マンションによる土地活用に向いていると言えます。
賃貸マンションによる土地活用では、そのエリアは単身者が多いのか、家族連れが多いのかなど、エリアの需要を把握することが重要です。需要とずれた賃貸マンションを建築すると、多くの入居者を見込むことは難しくなります。
また、賃貸マンションの経営には、空室リスク・災害リスク・家賃下落リスクなどがあります。これらのリスクがあることを考慮して、リスクを回避するための対策を行なえば、長期的な安定収入を望めるでしょう。
なお、賃貸マンションは住宅用地として扱われるため、固定資産税・所得税・住民税の節税効果が得られます。
オフィスビル・商業ビル
名古屋でオフィスビルや商業ビルによる土地活用をするなら、JR名古屋駅がある中村区や東区などのビジネス街、中区のような商業施設の集まる場所は、オフィスや商業ビルに向いているでしょう。
オフィスビルや商業ビルは、マンションやアパートよりも賃料を高めに設定できることから、高い収益を得ることが望めます。
オフィスビルで土地活用をする際、大企業とテナント契約をした場合は、経営の安定により退去しにくいことが理由で空室リスクが減るため、安定した収入を得ることが期待できるできます。
商業ビルは、集客が見込まれる立地が有利です。そのため、交通の利便性が良く、人通りの多い駅近くや、幹線道路沿いなどの土地に建築することが適しています。
商業ビルでの土地活用を成功させるためには、競合施設のリサーチや、地域のニーズの把握が必要です。長期間入居するようなテナントを誘致できれば、安定収入が期待でき、地域活性化にもつながります。
とはいえ、オフィスビルや商業ビルは、高額な初期費用がかかることや、景気が悪化すると空室リスクが発生するというデメリットもあります。
また、オフィスビルや商業ビルは住居用建物ではないため、その土地は住宅用地にならず、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられません。しかし、貸家建付地として見なされるため、相続税対策は可能です。
なお、オフィスビルは、賃貸マンションよりも都市部指向・駅前指向が強いため、適した立地でなければテナントが集まりにくい傾向にあります。
ロードサイド店舗
名古屋は、全域にわたり幹線道路網が発達しています。そのため、オーナー様の土地が、郊外や駅から遠い幹線道路沿いにある土地なら、ロードサイド店舗がよいでしょう。
名古屋の郊外とは、名古屋市中心部のような再開発や都市化が進んでいない、名古屋市の周辺部を指します。
ロードサイド店舗とは、おもに都市郊外の主要幹線道路沿いなどにある、独立型の商業店舗を指します。例えば、コンビニエンスストア・飲食店・ドラッグストア・アミューズメント施設などです。
事業開始がテナントの決定後であるため、テナントの入居が存続すれば、空室リスクを考慮する必要がないというメリットがあります。事業用定期借地方式やリースバック方式を採用すれば、初期投資が少なく済むこともメリットでしょう。
ただし、テナントが撤退した場合は、収益が途絶える可能性があります。ロードサイド店舗は、車やバイクによる利用客が想定されるため、出入りしやすい立地条件と広い敷地が必要です。
医療施設
少子高齢化にともない、診療所や病院などの医療施設の需要は高くなると考えられます。
医療施設として土地活用をするには、人通りが多く目に付きやすい場所や住宅地に近い場所などが適していますが、少なくとも100坪の敷地面積が必要です。ただし、診療科目・医療設備・駐車場・併設する薬局などの有無によって、必要な敷地面積は異なります。
医療施設は特殊な間取りになるため、ほかの業態への転用が難しくなること、保健所や厚生局などへの届出に時間と手間がかかることを把握しておくとよいでしょう。
介護施設
介護施設は医療施設と同様に、さらなる高齢化社会に向けて需要が高まると予想されています。介護施設を建てれば、地域への貢献につながるでしょう。また、一棟貸しとなるため介護事業者が撤退しない限りは空室リスクを避けられる、貸家建付地と見なされるため相続税対策になるなどのメリットがあります。
介護施設に必要な敷地面積の目安は、有料老人ホームで約300～400坪、サービス付き高齢者向け住宅で約300坪、グループホーム（定員18人を想定）で約150～200坪です。このように、介護施設には広い敷地面積が必要なため、建設費などの初期費用は高額になります。
駐車場
駐車場のおもな種類は、月極駐車場とコインパーキングの2つです。
月極駐車場にかかる初期費用は比較的安く、初期費用の大半は土地整備費用が占めています。それに対し、コインパーキングは精算機や防犯カメラ、ロック板などの設置が必要になるため、月極駐車場と比較すると初期費用が高額です。
駐車場は、賃貸経営ほどの高い収益は期待できません。しかし、駐車場の需要がある地域であれば利用者が多く存在するため、長期的に安定した収入が期待できるでしょう。駐車場は、建築物が必要なく転用性の高い土地活用のため、暫定利用にも向いています。
名古屋でおすすめの土地活用【狭小地・変形地5選】
名古屋に土地を持っているオーナー様のなかには、その土地が狭小地・変形地に該当する方もいるでしょう。狭小地・変形地におすすめの土地活用方法は、次の5つです。
・自転車・バイクパーキング
・トランクルーム
・コインランドリー
・小規模店舗
・ロードサイン
各土地活用方法の特徴やメリット・デメリットなどを見ていきましょう。
自転車・バイクパーキング
自転車・バイクパーキングは、数台分の自転車やバイクを停められるスペースがあれば始められる土地活用方法です。住宅地よりも、繁華街や駅近くの土地のほうが、需要があるでしょう。
自転車・バイクパーキングには、人力収納方式・機械収納方式、屋外型・屋内型、月極・時間貸しなどいくつかの種類があり、どれを選択するかによって初期費用が異なります。
経営方法としては、自分で経営をする自己経営方式や、業者に土地整備・集客・管理を委託する一括借上げ方式があり、自分に合った経営方法を選択することが可能です。
トランクルーム
トランクルームは、荷物の保管需要が高いとされる、住宅地やオフィスの近隣にある土地が適しているでしょう。
車の出し入れができるスペースがあれば、郊外の狭小地であっても土地活用が可能です。荷物の出し入れがしやすいように、活用する土地が道路に接していたり、道路の幅が広かったりすると、より利便性が高まります。
トランクルームの経営では高い収益が望めませんが、維持費や修繕費はそれほどかからないでしょう。
コインランドリー
コインランドリーの市場規模は、増加傾向にあります。コインランドリーは、学生や単身者が多い地域や、大きな寝具などの洗濯を希望するファミリー層の多い地域で需要が見込めるでしょう。
洗濯機や乾燥機の設置などに初期費用がかかりますが、ランニングコストが低いため、比較的高い利回りを期待できます。また、洗濯は必要不可欠なもののため景気に左右されにくい、従業員が常駐しないため人件費がかからず人的トラブルが発生しづらい、といったメリットがあります。
小規模店舗
小規模店舗とは、カウンターバー・テイクアウト専門店・ネイルサロンなど、カウンターのみで成立する店舗を指します。小規模店舗は、高い集客力が経営維持につながるため、人目に付く場所にある土地におすすめです。
小規模店舗は、建築物の造りがシンプルであるため、賃貸マンションや賃貸アパートのような高額な初期費用はかかりません。ただし、テナントが1つしか入らないため、テナントの退去後、次のテナントが決まるまでは収益が途絶えてしまいます。
ロードサイン
ロードサインとは企業などが出す広告看板のことで、看板を出す場所を貸し出す土地活用方法です。多くの人に看板を見てもらうことが目的になるため、人通りや車通りの多い場所が適しています。
高い収益は見込めませんが、初期費用や管理の手間が少なく、トラブル発生の可能性も低いというメリットがあります。
名古屋で土地活用を検討する際の3つのポイント
名古屋の特徴や、名古屋におすすめの土地活用方法を踏まえて、実際に土地活用方法を検討する際は、以下3つのポイントを押さえておきましょう。
・エリアの特性や需要に見合った土地活用をする
・複数の業者に査定を依頼する
・土地活用の実績が豊富にある業者がおすすめ
ここからは、上記の3つのポイントについて詳しく解説していきます。
エリアの特性や需要に見合った土地活用をする
名古屋といっても、エリアごとに特性は異なります。需要のない土地活用をしても多くの利用者が見込めず、安定した収益を得るのは難しいでしょう。
また、その土地に需要があると見込まれる土地活用方法だとしても、安定した収益を得るには、マーケットや競合などの十分なリサーチを欠かせません。
自分だけで土地活用の計画を進めることが難しい場合は、土地活用の専門業者へ相談することをおすすめします。
複数の業者に査定を依頼する
業者に相談する際は、信頼できる会社に依頼しましょう。また、業者を比較検討することで、オーナー様の土地を相場よりも低い値段で買おうとする業者にも気付きやすくなります。
なお、名古屋における土地活用では、東海地震に備えるため、RC（鉄筋コンクリート造）にこだわりを持つオーナー様が多い傾向にあります。東海地震は、「いつ発生してもおかしくはない」とされている、駿河湾から静岡県の内陸部を想定震源域とする大規模地震です。
生和コーポレーションは、RC造建築を得意としているので、耐震化建物に興味のあるオーナー様は、お気軽にご相談ください。
土地活用の実績が豊富にある業者がおすすめ
土地活用の実績が多い業者なら、ノウハウが豊富にあり、イレギュラーな条件の土地にも柔軟に対応できる可能性が高くなるでしょう。
また、業者に多くの実績があれば、過去の土地活用の事例を参考にできます。希望に沿える担当者かどうかも、業者を選ぶうえで重要なポイントです。
まとめ
名古屋は交通の利便性に優れているだけでなく、公示地価が上昇し、人口の増加が望めるエリアです。そのため、その土地に適した選択をすれば、十分に収益が見込めるエリアといえるでしょう。
名古屋で長期的な安定収入を得るためには、活用する土地の特徴や周辺地域の需要などといった十分なリサーチが必要です。
生和コーポレーションには、土地活用の実績が豊富にあります。名古屋での土地活用でお悩みのオーナー様は、ぜひ生和コーポレーションへご相談ください。