不動産関連の情報に明るい方のなかには、「一括借り上げ」、「サブリース」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。ですが、この2つの違いを正しく説明できる人はあまりいないのではないでしょうか。同じ意味として使われることもあるこの2つの言葉は、実際にはそれぞれ意味が少し異なります。
今回は、一般的に混同されやすい一括借り上げとサブリースの違いを解説するとともに、合わせて混同されやすい「管理委託」の用語の意味も紹介します。
また、一括借り上げのメリット、デメリットのほか、一括借り上げにおけるトラブルの事例も解説しますので、マンションやアパート物件を効率よく運用したい方はぜひご一読ください。
一括借り上げとサブリースは、ほぼ同等の意味で使われていることも多い用語ですが、厳密には意味が少し異なり、正しい理解が不可欠です。なぜなら、この2つの言葉の意味を正しく理解していないと、マンション経営で不動産会社との契約をした際に、双方の認識違いによる関係悪化や、想定外の手数料を請求されるといったトラブルが生じることもあるためです。以下からは、2つの用語の違いについて詳しく解説していきます。
「一括借り上げ」とは
一括借り上げとは、不動産会社や管理会社が、オーナーが所有しているマンションやアパートなどの不動産物件を一棟丸ごとなど一括で借りる行為です。オーナー視点から見ると、自身の所有するマンションやアパートを不動産会社や管理会社に預ける形になります。
関連ページ：一括借上げ（サブリース）の仕組みについてはこちら
「サブリース」とは
サブリースとは、管理会社が一括借り上げした賃貸物件をオーナーに代わって第三者に貸す行為で、「又貸し」「転貸」とも呼ばれます。管理会社から第三者に貸すサブリースに対して、オーナーから管理会社が借りる一括借り上げはマスターリースと呼ばれることもあります。
「一括借り上げ」は「サブリース」を包括したもの
上記で解説した一括借り上げとサブリースの本来の意味を理解すると、先に賃貸物件の一括借り上げをしないことには、サブリースが成立しない仕組みであることがわかります。まずオーナーが所有する物件を管理会社が一括借り上げし、それを入居者にサブリースするという流れです。
なお、本来の意味は上記の通りですが、一括借り上げからサブリースまでの流れをひとまとめにする言葉がないため、それらを合わせて一括借り上げやサブリースと呼ぶのが一般的です。
本記事においても、以降では「一括借り上げ」について、「サブリース」の内容を含んだ意味で使用していますが、本来の意味は上記で解説した通りですので、お間違えのないようにご注意ください。
「一括借り上げ」と「管理委託」はどう違う？
「管理委託」という契約方式も、一括借り上げと混同しやすい言葉のひとつです。ここでは、それぞれの契約方式における具体的な違いと、この両者の違いがわからないまま不動産会社や管理会社との契約をした場合に、オーナー側にどんな影響があるのかを詳しく見ていきたいと思います。
管理委託とはどんな契約方式？
管理委託とは、不動産オーナーが、マンションなどの管理会社に物件の管理を任せる契約のことです。一括借り上げとの大きな違いは、マンションやアパートのオーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶことになる点です。
オーナーと入居者が直接契約を結ぶ場合、入居者対応は全てオーナー自身が行う必要がありますが、オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶ形式でありながら、管理全般を管理会社に任せられる管理委託には、家賃の滞納のような入居者とオーナーとの問題や、隣人トラブルなどの入居者同士の問題、退去時の原状回復をめぐり、敷金を返金すべきかどうかという問題などの際にも、管理会社が間に入って交渉や警告をしてくれる利点があります。
専門的知識や経験が必要なため、例えば、退去時の原状回復や敷金を返金すべきかといった問題は、オーナーにとって、「何をどのように判断したら良いのか？」といった部分で頭を悩ませるところだと思います。
敷金の返金で入居者と揉めた場合、オーナー自身がリフォーム費用を負担する必要が発生したり、最悪の場合、訴訟に発展することがあります。ですが、管理委託をしていれば、敷金の問題についても入退去時に管理会社に交渉を任せることができます。
なお、民法では、貸主と借主の双方に義務がある退去時の原状回復においては、借主の故意過失によって生じた汚れやキズの補修費という意味で、特別損耗として敷金からその金額を差し引いて良いとしています。
そのため、入退去に関するトラブルが起きたときには、長年の実績から原状回復や特別損耗の程度などにも詳しい管理会社に介入してもらう方が交渉としてもスムーズに行われやすいです。管理会社が介入して解決してくれることは、オーナーの諸々の負担軽減につながります。
一括借り上げとの違い
一括借り上げの場合、賃貸借契約は管理会社と入居者の間で結びます。そのため一般的には、オーナー側に入居者情報を知らせない場合が多くなります。ただし、一括借り上げの契約時に入居者情報の開示を契約条件につけられることもあります。万が一に備えて情報共有をしてほしい方は、交渉してみるのもよいでしょう。
なお、入居者ではなく管理会社との契約となる一括借り上げには、マンションやアパートの居室に空室があっても、手数料を除いた一定額の賃料が入るという魅力があります。一括借り上げの手数料は、10～20％程度が相場です。
一方、管理委託の場合、賃貸借契約をオーナーと入居者で結びます。管理会社が適切な管理運営を行ってくれるこの契約の場合、入居者が家賃滞納などをしても、オーナー自ら電話連絡などをする必要がありません。ですが、管理会社でどんなに催促しても入金がない場合、一括借り上げと違ってオーナー側の家賃収入が入らなくなります。
空室がでたときの対応は、管理会社の業務範囲が仲介を含むかどうかで変わってきます。仲介を含む会社の場合、空室がでると同時に入居者募集を行います。管理委託の手数料は3～10％程度の相場となっており、どこまでの業務を依頼するかによって金額が変わってきます。
必ずしも「一棟借り上げ」ではないことに注意
一括借り上げの「一括」から、マンション一棟やアパート一棟の中にある全ての部屋を借り上げてもらえるイメージを持たれる方もいるかもしれません。ですが、新築でない場合など、管理会社によっては、現在の空室部分のみをサブリース対象とすることもあります。
一括借り上げの契約時には、どこまでの部屋が対象になるか確認も忘れないようにしましょう。
現段階で一括借り上げをすべきかどうかの判断で悩む方は、オーナーにとって何かとメリットの多い管理委託との比較検討をすることも大切です。
一括借り上げのメリット・デメリット
長期的に安定したマンション経営やアパート経営をするためには、一括借り上げのメリットとデメリットを把握したうえで、自身の所有する物件の特徴に合っているかどうか検討をしていく必要があります。また、オーナー自身が納得して契約に進むためにも、これから紹介する一括借り上げの基礎知識は必要となるため、以下に目を通しておきましょう。
一括借り上げのメリットにはどのようなことがあるか
管理委託との違いがわかったところで、次に一括借り上げに実際にどのようなメリットがあるのか気になるところです。以下から詳しく見ていきましょう。
・毎月決まった金額が収入として入ってくる
一括借り上げをする最大のメリットは、毎月決まった金額が入ってくることで、安定収入が見込めることです。入ってくる収入は、賃貸物件が満室になったときの家賃収入から見て80～90％の金額が保証されるのが一般的です。
そのため例えば、賃貸マンションに入居者が誰もいなくなったとしても、管理会社と一括借り上げの契約を結んでいる限り、入居率80～90％相当の家賃と同じ金額の収入が得られます。また、入居者が家賃滞納をした場合も同様に、毎月の家賃収入が減ることはありません。
・入居者のクレームや建物のメンテナンスを管理会社が引き受けてくれる
オーナーの多くは、マンションやアパートの所有者である自分と管理・運営を切り離せることを大きなメリットとしてあげています。管理・運営を全て任せることができる一括借り上げ契約だから、賃貸住宅による土地活用に踏み切れたというオーナーが殆どです。例えば、集合住宅でありがちな次のような隣人同士のトラブルは、非常に円満解決が難しく、どちらかの退室によって空室を作ってしまうことにもなりかねません。
・深夜になっても生活音がうるさい
・ベランダで吸ったタバコの煙が流れてくる
・放置されたゴミから異臭がする
これらのトラブルに管理会社が当事者の間に入ってくれることで、オーナーは難しい人間関係のトラブルに巻き込まれずに済む点はメリットといえるでしょう。また、よい管理会社であれば、入居者間のさまざまなトラブル対応のノウハウがあり交渉に長けていますので、問題の早期解決が図れる点もメリットです。
・確定申告時の煩雑な手続きが軽減する
マンションやアパートの経営をした場合、毎年2～3月の決められた期間内にオーナー自身が確定申告する必要があります。
前年度の所得を税務署に報告する確定申告では、入居者からバラバラに入る家賃収入だけでなく、入退去のたびに発生するクリーニング費用やリフォーム費用なども毎回計上しなければなりません。そのため、不動産の自己経営をしている場合、振り込まれた家賃の記帳やチェック、入退去時のクリーニング費用などの非常に細かな領収書の管理が発生します。
これに対して一括借り上げの場合、入居者から振り込まれた家賃のチェックや入退去時のクリーニングなどは管理会社側で行ってもらえます。オーナー側の煩雑な手続きの多くが解消され、確定申告の負担が軽減されます。
一括借り上げのデメリットにはどのようなことがあるか
一括借り上げの契約を検討する際には、次の3つのデメリットも知っておく必要があります。想像していた収入が得られない問題や、管理会社との関係悪化などを防ぐためにもぜひ一読してください。
・家賃収入が減少するリスク
一括借り上げでは、契約期間内であっても数年に1度、不動産オーナーと管理会社との間で家賃や契約内容の見直しを実施します。このときに経年劣化によって不動産の価値や入居率が低下していた場合、管理会社からオーナーに支払われる家賃が少なくなる可能性があります。
・家賃収入が最大化できない
貸借人となる入居者から得る家賃の一定割合を管理会社が差し引き、その残りをリース料としてオーナーに渡すのが一括借り上げの基本的な仕組みです。これに対して、オーナーが入居者との契約から管理までを自身で行う自己経営であれば、家賃を高く設定することで家賃収入をアップできる可能性もあります。
もちろん、あまりにも家賃を高くしすぎた場合、入居希望者が集まりにくくなり、空室が増えるリスクがあります。そのため、自己経営のオーナーが家賃収入の最大化を狙う際には、トレンドに合った部屋のリフォームや設備の充実といった工夫も必要です。
・賃料改定協議に合意しない場合、中途解約される可能性がある
一括借り上げの場合、賃料の更新時に近隣の賃料相場などの状況によって管理会社から値下げされてしまうリスクがあります。このとき、オーナー側が自分の希望条件を譲らず、賃料改定協議で合意に至らなかった場合は、契約解除になる可能性もあります。
一括借り上げのトラブル事例について
ここまでの解説で、一括借り上げにはメリットばかりでなく、デメリットがあることがわかりました。ここでは、実際に起こった一括借り上げの契約におけるトラブル事例を見ていきます。
一括借り上げの契約を検討する場合は、契約前に「契約の有効期限と賃料改定などの金銭的な部分」及び「契約を検討している会社の安定性」を入念に確認することが大切です。
事例１
一括借り上げのトラブル事例で最も多いのは、契約に有効期限があることによる問題です。
例えば、家賃10万円で30部屋の賃貸マンションを一括借り上げすると仮定します。この場合、不動産会社や管理会社とオーナーが家賃保証80％で契約した場合は、どんなに入居率が下がっても毎月240万円（10万円×30部屋×80％）の収入がオーナー側に入ってきます。
しかしこの契約には、最初から有効期限が設定されているため、契約更新時に家賃の見直しが行われることに注意をしなければなりません。これは極端な例ですが、入居率が想定よりもあまりにも低く、不動産会社や管理会社側で現状の契約条件での更新は難しいと判断した場合、次の契約から全ての部屋の家賃が減額になる、という可能性もでてきます。
この場合、オーナーに振り込まれる収入も毎月240万円から減額されてしまうのです。また、家賃を下げても入居率が上がらず、赤字の解消が難しいと判断された場合、契約が途中で打ち切られることもあります。赤字の賃貸物件がたくさんあった場合であれば、不動産会社や管理会社側自体が倒産してしまう可能性もあるでしょう。
【このトラブルに対して押さえておきたいこと】
こうした一括借り上げならではのトラブルや失敗を防ぐには、以下の事項について管理会社としっかり話をしたうえで、自分の希望に沿う契約条件なのかどうかを確認する必要があります。
●家賃保証
●賃料の改定
●不動産の修繕費及び原状回復費
●解約
事例2
管理会社が倒産した場合、入居者と管理会社が締結した賃貸借契約の内容は、不動産物件の所有者であるオーナーに引き継がれるのが一般的です。ただし、倒産企業が適正な倒産処理を行わなかった場合、入居者から預かっている敷金の回収ができなくなる可能性もでてきます。また、管理会社側で入居者に倒産の通知を行わなかった場合は、倒産後も今までと同じ管理会社の口座に入金がしつづけられたり、「新しい振込口座がわからない」といった理由で、入居者の支払いがストップするケースも多く見受けられるのです。
【このトラブルに対して押さえておきたいこと】
●企業の規模や安定性を確認する
●事業リスクの対応力
なお、こうしたトラブルは実際に多いため、事態を重く見た国土交通省は2011年12月より、賃貸住宅の管理業の適正な運営を確保し、賃貸住宅の賃貸人となるオーナーの利益を保護する目的で、「賃貸住宅管理業者登録制度」をスタートさせています。
敷金や家賃を賃貸住宅管理業者の財産と別に管理するのが理想と考える国土交通省は、賃貸住宅管理業者登録制度のなかで、管理会社に業務及び財産の分別管理等の状況の報告を義務付けるようにしています。
このように倒産などによる管理会社とオーナーの問題に国も注視している実情を考えると、やはりこれから一括借り上げの契約先になるかもしれない管理会社に対しては、倒産などのリスクやトラブルにどのような対応方法を準備しているかをしっかり確認する必要があるといえるでしょう。また、管理会社の中に適正な倒産処理などの対応ができる社員が在籍しているかどうかも、管理会社の能力を見極める大切な要素となります。
管理会社選びは慎重に行い、信頼できる管理会社を探しましょう
毎月決まった金額が収入として入るなどのメリットと、家賃の最大化が難しいといったデメリットがある一括借り上は、リスクもしっかり押さえたうえで検討を進める必要があります。また、一括借り上げの契約では、契約解除や倒産などのリスクがない信頼できる管理会社を選ぶ必要があるでしょう。
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