土地相続の手続きの流れとは？費用・必要書類は？

土地相続の際の手続きは、誰にでも起こりうる身近な法手続きのひとつです。しかし、土地相続の具体的な流れやかかる税金、必要書類などの詳しい知識を持っている人は、実際には少ないのではないでしょうか。そこで今回は、土地相続手続きの流れをはじめ、土地相続の手続きにかかる費用や必要書類などについて解説します。

土地の相続手続きに必要な土地の相続登記の方法とは？

相続によって土地を引き継ぐ際には、遺産トラブルや土地の売却などに関するトラブルなどを防ぐためにも、相続登記をしっかりと行う必要があります。相続登記は、名義変更と呼ばれている住所変更登記のことではなく、土地の所有権移転登記になります。ここでは、所有権移転登記を意味する、相続登記の流れをはじめ、生前贈与と比較した際の特徴についてわかりやすく説明していきます。

土地の相続登記の流れ

亡くなった人の土地を相続登記するには、遺言書有無の確認、相続人の調査、相続財産の調査、遺産分割協議、遺産分割協議書の作成、相続登記の申請などを行い、進めていく必要があります。ここでは、土地の相続登記の流れを、時系列に沿って詳細に解説します。

・相続の発生
相続とは、ある人が亡くなることで発生します。この手続きでは、亡くなった人を被相続人、財産を受け継ぐ人を相続人と呼びます。

大事な家族が亡くなった場合、残された遺族は、いくつもの手続きを進めなければなりません。例えば、死亡の事実を知った日から7日以内に提出する必要のある死亡届も、相続手続きのひとつといえます。

一家の大黒柱が亡くなった場合は、土地などの不動産だけでなく、預貯金、年金などの手続きもする必要があります。

相続が発生した場合は、土地の相続登記をはじめとした各種申請手続きや、それに伴う準備なども多く、手間がかかりますが、弁護士や司法書士、税理士などの各専門家に代行依頼することもできます。

遺言書の確認や相続財産の調査、相続登記の申請などは司法書士へ依頼することができます。また、相続で発生する相続税の計算や節税対策については税理士に相談・依頼することができます。遺産分割協議書の作成や、万が一、相続人同士でトラブルが発生した場合などには、弁護士へ依頼することができます。

スムーズに相続を進めるためにも、各種相談や手続きの代行などを、各種専門家に依頼するのも良いでしょう。

・遺言書有無の確認
遺言書とは、被相続人が生前に「誰にどの財産を分与したいか？」などの意思を記したものです。相続財産を取得できる人や各種手続きの流れなどを左右する遺言書は、遺産相続において大変重要な書面となります。

遺言書の有無を確認する方法は、遺言書の種類によって異なります。公証役場で公証人によってつくられた公正証書遺言の場合、必要書類を持って公証役場に行けば、日本公証人連合会の遺言書検索システムを使って遺言書の有無を確認してもらうことができます。一方、自分自身が手書きで作成した自筆証書遺言などの遺言書については、被相続人の自宅や貸し金庫、お世話になっていた弁護士や司法書士といった考えられる場所のすべてを確認する必要があります。

「書かれていない・存在しない」という認識だった遺言書が後で出てきた場合には、それまで相続人同士で行っていた話し合いをもう一度やり直さなければならない可能性も出てきます。そのため、遺言書の有無は入念に調べるようにしてください。

・相続人の調査
遺言書がない場合は、まず「相続人は誰なのか？」を調査しなければなりません。また、遺言書がある場合であっても、遺言書に相続人の指定がなされていないなどの場合には、相続人の調査が必要になります。民法では誰が相続人となるのかが定められています。被相続人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の者は、子、直系尊属（父母や祖父母など）、兄弟姉妹の順で相続人が定められています。このように民法で定められている相続人のことを、法定相続人と言います。

被相続人の遺族が妻1人・子1人のシンプルな家族構成であることが確かな場合は、すぐに法定相続人の調査は終わります。これに対して、被相続人の遺族が配偶者のみで子も親もおらず、被相続人の兄弟姉妹が既に亡くなってしまっている場合は、配偶者が被相続人の記載された戸籍謄本をさかのぼり、誰が法定相続人なのかを調査する必要があります。また、被相続人が離婚をしている場合、被相続人の前妻（夫）との間に生まれた子にも相続権はありますので、しっかりと調査をするようにしましょう。

・相続財産の調査
被相続人の残した財産がどのぐらいあるのか把握するのも、相続手続きにおける大事な準備です。相続財産の全体像が見えなければ、相続人同士の話し合いや相続税の申告なども進められません。また、後で相続税の申告漏れが発覚した場合、追加で納める相続税も増えるため、遺言書や法定相続人の調査と同様に、相続財産の調査も入念に行う必要があります。

相続財産には、預貯金や有価証券などのプラスの財産の他に、住宅ローンや保証債務などのマイナスの財産もありますので、どのような相続財産があるのかを正確に把握できるように調査をしましょう。

・遺産分割協議
被相続人が遺言書を残していた場合は、原則として遺言書の内容に従って遺産分割をすることになります。ししかし、遺言書がない場合の遺産の分配や、土地や建物等の分割しにくい財産の分け方などについては、法定相続人の話し合いをもって遺産の分け方を決める、遺産分割協議が必要になります。

一般的な遺産分割方法としては、現物分割、代償分割、換価分割の3種類があります。
現物分割は、預貯金は妻、土地は長男、自動車は次男といった形で、個々の財産をそのまま分ける方法です。代償分割は、妻や長男などの特定の法定相続人が多くの遺産を取得する代わりに、別の相続人に対して法定相続分に相当する金額の代償金を支払う方法です。換価分割は、土地や株式などの価値のある財産を売却して現金化し、その現金を法定相続人の間で分割する方法です。
実際の遺産分割においては、これらの3つの遺産分割方法を上手に組み合わせながら、公平な遺産分割を行っていくことが大切です。

・遺産分割協議書の作成
法定相続人の間で話し合いが済んだら、「どの財産を誰にどれだけ分けるか？」という内容を遺産分割協議書に記載します。遺産分割協議による決定事項を遺産分割協議書に記録し、明確化することで、後々の相続トラブルを起こりにくくする利点があります。また、作成した遺産分割協議書は、遺産分割協議で決めた相続人が相続する場合の、土地の相続登記手続きや相続税申告などにも必要になります。

遺産分割協議書に、法律で決められた書式はありません。ただし相続人全員の署名と実印の押印が必要となりますので、記入ミスなどが起こらないように慎重に作成作業を進めてください。

・相続登記の申請
遺産分割協議書が完成したら、ようやく管轄の法務局で土地の相続登記ができるようになります。この手続きの詳細については、後述します。

相続と生前贈与を比べた場合の土地相続のメリット

土地を引き継ぐ方法としては、生前贈与をする方法と相続をする方法がありますが、被相続人の土地を生前贈与ではなく、相続をした場合には、生前贈与に比べて基礎控除額が大きい、相続人に対して不動産取得税が課税されない、配偶者が相続する場合は相続税の税額軽減（配偶者控除）が受けられる、という3つのメリットが得られます。

・相続税は原則、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除が受けられる
土地相続の最大の利点は、次の計算式で算出された基礎控除が受けられることです。

相続税の基礎控除額 = 3,000万円+600万円×法定相続人の数

被相続人の残した正味の遺産額が基礎控除額を下まわった場合、相続税はかかりません。基礎控除より多い場合は、超えた分に課税される仕組みです。

例えば、法定相続人が妻と子3人だった場合、基礎控除額は次のような計算式で5,400万円であると算出されます。

3,000万円+600万円×4人=5,400万円

この場合、被相続人の残した遺産の合計額が5,400万円以下の場合は、相続税はかかりません。

・相続人に対して不動産取得税が課税されない
不動産取得税とは、土地%