土地にかかる相続税とは?土地評価額や相続税評価額の計算方法も解説

土地にかかる相続税とは?土地評価額や相続税評価額の計算方法も解説
相続する土地の税金・税率を知り、対策を行おう

土地にかかる相続税とは?土地評価額や相続税評価額の計算方法も解説

土地にかかる相続税の仕組みをご存知でしょうか。相続税対策を怠ると、相続税を支払うために資産を売却せざるを得ないなどの事態が発生する可能性もあるでしょう。

今回は、土地を相続した場合にかかる税金の内容、土地の評価方法に関しても解説します。
土地の評価が下がる事例や、相続税対策となる方法・条件もご紹介しますので、将来的な土地の相続税対策に備えておきたい方は、ぜひご一読ください。

土地を相続した場合にかかる税金とは

土地の相続時にかかる税金として、「相続税」と「登録免許税」があります。
それぞれどのような税金なのか説明しましょう。

相続税

土地も含む相続財産にかかる税金が相続税となり、被相続人の死亡によって財産を相続した人、または遺贈(遺言によって財産を贈与すること)によって財産を取得した人が納付します。
相続税は、相続した財産から非課税財産・葬式費用・借入金などの債務を差し引き、さらに基礎控除額を差し引いた額をもとに税額を計算します。

例えば、法定相続人が1人の場合は基礎控除額が3,600万円となるため、もし相続財産の課税価格が3,600万円以下の場合は、相続税がかかりません。
そして相続財産の課税価格が基礎控除額以上の場合は、各相続人に対して法定相続分をもとに価格を割り振り、所定の税率を適用することで相続税額が計算されます。
税率と控除額は、法定相続分に応ずる取得金額に対して、下記のように変わります。

1,000万円以下…税率10% 控除額-
3,000万円以下…税率15% 控除額50万円
5,000万円以下…税率20% 控除額200万円
1億円以下 …税率30% 控除額700万円
2億円以下 …税率40% 控除額1,700万円
3億円以下 …税率45% 控除額2,700万円
6億円以下 …税率50% 控除額4,200万円
6億円超 …税率55% 控除額7,200万円

ただし、土地の相続税を算出するには、まず土地の評価が必要です。相続税申告の際に、土地をどの地目で評価するかは、相続開始日の現況によって判断されます。

免許登録税

財産の相続が発生してから、不動産の名義変更が必要な場合に必ずかかるのが登録免許税です。
不動産の名義変更・名義登録を行う場合にかかる税金となり、相続だけではなく、不動産売買、新築の建物などにもかかります。

土地の評価方法と計算方法

相続における宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があり、どちらの方式を採用するかは、国税局が地域ごとに定めています。不明な場合は、税務署の資産税担当者に相談しましょう。

路線価方式の評価方法と計算方法

路線価とは、路線に面する宅地1平方メートルあたりの評価額です。市街地の宅地では、路線価が定められているため、評価には路線価方式を採用します。

路線価は、「路線価図」や「路線価図・評価倍率表」に記載されており、路線価図は各税務署、路線価図・評価倍率表は国税庁のホームページで閲覧することが可能です。

路線価図では、宅地が面した道路上に「960B」のように金額が表示され、数値は1平方メートルあたりの路線価額(単位は千円)、アルファベットは借地権割合となります。

路線価による評価額は、1平方メートルあたりの価格である路線価に面積をかけて算出します。
例えば、路線価が20万円で、宅地の面積が200平方メートルの場合の計算式は、次の通りです。

20万円×200平方メートル=4,000万円

つまり、上記の場合の評価額は4,000万円となります。

倍率方式の評価方法と計算方法

固定資産税評価額に、国税局長によって定められた一定の倍率をかけて評価する方法です。
土地の評価額は、基本的に路線価方式で算出するため、路線価が定められていない地域の宅地についてのみ、この方式で評価します。

土地の形・環境によっては評価が下がる場合も

評価が下がる場合の土地の形として、以下が挙げられます。

不整形地補正

正方形や長方形のように整った地形の土地と比較して、形が三角・細長・L字など、いびつになっている場合は敷地の有効活用が難しく、建築方法に制約がかかることもあります。
このような土地は、不整形の程度や位置によって不整形地補正率を使って補正を行われ、評価額が減額されます。

地積規模の大きな宅地

周囲の土地と比較して面積が広い土地も、評価が下がります。
地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)だと500平方メートル以上の地積の宅地、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の地積の宅地のことです。

広い土地が、いくつかの区画に分けて分譲されることが想定されており、宅地の開発費用や敷地内道路による価値の低下などが考慮されます。

私道

私道の評価は、財産評価基本通達で定められ、通常通りに路線価で評価した金額の3割で評価することが原則です。
ただし、その私道が、「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」である場合は、評価の対象にはなりません。

土地評価を下げる以外で相続税対策となり得る方法・条件

相続税対策となり得る方法・条件として、「小規模宅地の特例」「生前贈与」などを説明します。

小規模宅地の特例

高額な相続税が課された場合に、相続人の居住や事業引き継ぎができなくなってしまうことを防ぐ制度となり、一定の要件を満たした宅地であれば、通常の評価額から一定割合を減額することが可能です。

例えば、被相続人の配偶者や同居している子どもが自宅を相続する場合、「特定居住用宅地等」と区分され、最大330平方メートルまでは80%評価減の特例対象となります。

また、賃貸併用住宅では、賃貸部分が「貸付事業用宅地等」として区分され、最大200平方メートルまでが50%評価減の対象となります。この場合、被相続人である親と同居でなくとも特例対象とすることが可能です。
この特例適用で相続税の評価額は大きく減額できるので、賃貸併用住宅の相続は更地の相続と比べて、相続税の節税対策として大きなメリットがあります。

生前贈与

生前贈与の財産評価は贈与時点のものとなるので、後に評価額が上がっても、相続時の時価の影響を受けません。そのため、将来的に価格の上昇が予想されるものについては、大変有効な手段となります。ただし、生前贈与で贈与した財産には贈与税がかかり、不動産贈与の場合は、不動産取得税が課税されることは忘れてはいけません。

土地の相続税対策は評価を下げるために専門家の力を借りる

相続時には、相続税と免許登録税が発生します。相続税の計算に必要な土地評価方法や評価額の計算方法は、税理士のように税金の計算に慣れている専門家以外にはなかなか難解なものです。

土地の相続は、相続税対策の大きなカギを握っているといっても過言ではありません。
事前に専門家に相談し、土地評価を下げるための方策や、各種節税対策を講じた上で、申告手続きを進めることが重要となります。場合によっては、生前の不動産対策で相続税を減らすことも可能になるため、早めに対応することが得策です。

※写真はイメージです
※本記事は、2019年4月以前時点の情報をもとに執筆しています。 マーケットの変化や、法律・制度の変更により状況が異なる場合があります
※記事中では一般的な事例や試算を取り上げています。個別の案件については、お気軽にお問い合わせください。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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生和コーポレーション株式会社
所在地

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東日本本社
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