土地活用による相続税対策の仕組み

土地活用による相続税対策の仕組み

相続財産と言われるもののなかには、預貯金をはじめ不動産や有価証券などの「プラス財産」だけではなく、借入金や未納の税金などの「マイナス財産」もあります。それらを相続する際には、プラスであれば相応の税金「相続税」を支払う事を求められます。良かれと思って子孫に遺した遺産があっても、この「相続税」を支払うことが負担になってしまう場合もあり得ます。そのため、土地を持っている人の中には相続税対策を目的として積極的に土地活用する人が多く存在します。では、なぜ土地活用が相続税対策につながるのでしょうか?

相続税の仕組みについて

まず、基本的な相続税の仕組みについて説明します。相続税は、「相続財産」が「基礎控除」を超えた場合にかかります。そして、基礎控除を超えた分の相続財産を「課税遺産総額」と呼びます。この課税遺産総額を、各相続人が法定相続分通りに取得したと仮定して「相続税の総額」を計算します。その後、各相続人が実際に相続した割合に応じて相続税の総額を按分し負担する、というのが相続税のおおまかな仕組みです。

相続税は所得税などと同様に、課税対象の金額が大きくなるほど税率も上がるという累進課税方式となっています。このシステムによって、プラス財産が多ければ多いほど相続税の額が跳ね上がってしまいます。そのため、相続した財産の額が多い人ほど、相続税対策が必要と言われるのです。

アパートを建てると「貸家建付地」とされ20%の減税につながる

昔から「アパートを建てれば相続税対策になる」という事をよく言われてきていますが、なぜアパートやマンションなどの賃貸住宅を建設することが、相続税対策につながるのでしょうか?その理由としては、相続税の計算における「相続税評価額」は土地の利用形態によって変わるため、上手に土地活用をすることで意識的に節税をする事が可能だからです。例えばアパートやマンションを建てると、その土地の評価額は「貸家建付地」とされ、20%の評価減となります。さらに建物の相続税評価額も、地域ごとに定められている「借家権割合」に応じて減額されます。

ただし、例えば「親(被相続人)の名義」でアパートやマンションを建築した場合、建物の名義はあくまでも親(被相続人)なので、不動産収入は親のものとなります。そのため、不動産収入として現金資産が増え続け、結果としては期待したほどの節税効果が得られない場合があるので注意が必要です。

アパートを建てると「貸家建付地」とされ20%の減税につながる

まず、基本的な相続税の仕組みについて説明します。相続税は、「相続財産」が「基礎控除」を超えた場合にかかります。そして、基礎控除を超えた分の相続財産を「課税遺産総額」と呼びます。この課税遺産総額を、各相続人が法定相続分通りに取得したと仮定して「相続税の総額」を計算します。その後、各相続人が実際に相続した割合に応じて相続税の総額を按分し負担する、というのが相続税のおおまかな仕組みです。

相続税は所得税などと同様に、課税対象の金額が大きくなるほど税率も上がるという累進課税方式となっています。このシステムによって、プラス財産が多ければ多いほど相続税の額が跳ね上がってしまいます。そのため、相続した財産の額が多い人ほど、相続税対策が必要と言われるのです。

子供(相続人)名義のアパートやマンションを建設するのがおすすめ

その一方で、不動産収入を子供の所得にできるケースもあります。例えば、土地の名義は親のままにしておいて、子供名義のアパートやマンションを建てるという方法が効果的とされています。この場合、土地については貸家建付評価は受けられず、更地評価のままとなります。しかし、不動産収入が子供の所得となるので、資産形成や将来の相続税納税の財源として役に立ちます。また、最初は親名義で登記していても、後から子供へと名義変更する事も可能です。ただし、単純に不動産の名義を親から子供へ変更する場合は「贈与」となり、「贈与税」がかかってしまうため注意が必要です。節税目的で土地・建物の名義変更等を行うことは、専門的な内容となるため、弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。


今回ご紹介した手法はあくまで基礎的な内容となっているため、この記事に書かれていない細かな制約が数多くありますし、場合によってはアパートやマンションを建設しないほうが良いこともあります。まずは家族内でよく話し合い、専門家に相談した上で、どのケースが自分達に向いているか検討し、計画的な節税対策を実行してください。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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会社名
生和コーポレーション株式会社
所在地

西日本本社
大阪府大阪市福島区福島5丁目8番1号

東日本本社
東京都千代田区神田淡路町1丁目3番

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1971年(昭和46年)4月16日
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