土地の相続税評価額の計算方法は？

相続とは、ある人が亡くなったときに、その人が持っていた全ての財産を、その人の配偶者や子など一定の人が引き継ぐことをいいます。亡くなった人を「被相続人」、財産を引き継ぐ一定の人を「相続人」、亡くなった人の財産を「遺産」といいます。
遺産にはさまざまな種類がありますが、現金、預貯金、不動産といったプラスの財産だけではなく、借金のようなマイナスの財産もあります。これらの遺産の合計額が一定の金額を超えると、相続人に対し相続税がかけられます。遺産の中に不動産が占める割合は高く、不動産の価格は相続税額に大きな影響を与えることもあります。
そこで今回は、相続税のしくみと、不動産の中でも主に土地の相続税評価額と相続税の関係について解説します。

相続税とは？

（1）相続と相続税

相続税とは、相続などによって遺産を引き継いだ人に、国がかける税金のことです。
そもそも、なぜ相続税という税金があるのでしょうか。
相続税には「富の再分配」という意味合いがあります。これは、特定の人に集中した資産（＝富）の一部を相続税として国が徴収し、それを社会に広く還元して資産の格差を縮めようという社会政策的な考えです。
そのため、遺産の総額が一定の基準を超えた場合には、多額の富があるので再分配すべきと判断され、相続税が課せられるのです。この一定の基準額のことを「基礎控除」といいます。
一方、亡くなった人に遺産があっても、その総額が基礎控除を超えなければ、富が多いとは見なされず相続税はかかりません。

相続税の基礎控除は次の計算式により求められます。
基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、亡くなった夫の家族が妻と子ども1人だった場合は、法定相続人が2人になるので、
基礎控除＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
このケースでは、遺産総額が4,200万円を超えると、超えた部分に対して相続税がかかることになります。

（2）相続財産とは？

相続財産とは、相続によって被相続人から引き継がれる財産の全てのことです。
相続財産には、「本来の相続財産」と、「みなし相続財産」といわれるものがあります。

「本来の相続財産」とは、金銭や換金できる遺産のことで、現金や預貯金、株式や投資信託などの金融商品、土地や建物といった不動産などのことを指します。
本来の相続財産のうち、現金や土地のように目に見える財産を「有形の相続財産」といい、借地権や貸付金の債権のように目には見えないけれど金銭価値があるものを「無形の相続財産」といいます。
一方、「みなし相続財産」とは、もともと被相続人が所有していた財産ではありませんが、被相続人の死亡によって財産価値が生まれる財産のことで、生命保険の死亡保険金や死亡退職金などがあります。

これらの相続財産をもとに相続税の計算をするのですが、実は相続財産の全てが課税の対象となるわけではありません。いくつかの相続財産は、国民感情面や社会政策面などの配慮から「非課税財産」とされています。
最も分かりやすいのは墓地、墓石、仏壇などの祭具です。これらは日常礼拝の対象になっているものですから、課税の対象とすることは適当でありません。
また代表的な非課税財産としては「生命保険の非課税控除」があります。生命保険の死亡保険金は、遺族の生活保障という側面があり、これに多くの相続税をかけることは避けるべきという趣旨により、死亡保険金の合計額から「500万円×法定相続人の数」を非課税控除額として控除することができます。

（3）相続税の計算手順

相続税は以下の手順にしたがって計算をします。相続税の計算の流れをつかんでおくことにより、土地活用による節税対策を理解しやすくなります。

①課税価格の合計額

「課税価格の合計額」を計算するためには、はじめに「課税価格」を計算します。
「課税価格」とは、相続や遺贈などで財産を取得した人ごとの課税対象額のことを言います。
各人の課税価格を計算するためは、「本来の財産」と「みなし財産」の合計から「非課税財産」と「債務・葬式費用」を控除し、さらに「相続時精算課税制度による贈与」と「相続前3年以内の贈与」があれば加えます。
これを計算式で表すと、次の通りになります。
課税価格＝「本来の相続財産」＋「みなし相続財産」－「非課税財産」－「債務・葬式費用」
＋「相続時精算課税制度による贈与」＋「相続開始前3年以内の贈与」
各人の課税価格を計算したら、次にそれらを合計して「課税価格の合計額」を算出します。

②課税遺産総額

次に、課税価格の合計額から基礎控除を差し引き「課税遺産総額」を計算します。
課税遺産総額＝課税価格の合計額－基礎控除

③相続税の総額

課税遺産総額を、各法定相続人が法定相続分（相続財産の取得割合）の通りに取得したと仮定し、それぞれの相続税額を計算します。
法定相続分とは、民法で定められた各法定相続人の相続財産の取得割合のことで、各人の法定相続分は下表の通りです。

各法定相続人の法定相続分

	法定相続分		備考
第1順位	配偶者	2分の1	・配偶者がいなければ子が全財産を相続
	子	2分の1	・子が複数いる場合は均等按分
第2順位	配偶者	3分の1	・配偶者がいなければ直系尊属が全財産を相続
	直系尊属	3分の2	・直系尊属が複数いる場合は均等按分
第3順位			・配偶者がいなければ兄弟姉妹が全財産を相続
	配偶者 兄弟姉妹	4分の3 4分の1	・兄弟姉妹が複数いる場合は均等按分
			・半血兄弟姉妹の相続分は、全血兄弟姉妹の2分の1

出典：国税庁「財産を相続したとき」法定相続分の主な例を基に筆者作成

例えば、亡くなった夫の家族が妻と子ども1人だった場合、相続税額の計算は次の通りです。
妻の相続税額＝課税遺産総額×1/2×税率
子の相続税額＝課税遺産総額×1/2×税率

※税率は下の表を参考にしてください

次に各相続人の相続税額を合計して「相続税の総額」を算出します。

法定相続分による取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超　3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超　5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超　1億円以下	30％	700万円
1億円超　2億円以下	40％	1,700万円
2億円超　3億円以下	45％	2,700万円
3億円超　6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

出典：国税庁「財産を相続したとき」相続税の速算表

④各人の実際の相続税額

③で算出された相続税の総額を、実際に各相続人が引き継いだ財産の割合に応じて一人ひとりの相続税額を計算します。

⑤各人の納付税額

最後に、各相続人の状況により調整を行います。調整項目には「相続税額の2割加算」「配偶者に対する相続税額の軽減」「未成年者控除」「障害者控除」などがあり、これらの項目を加えたり引いたりすることにより最終的に各人が支払う相続税額を計算します。

その中でも重要な調整項目が「配偶者に対する相続税額の軽減」です。
配偶者が取得した財産に対する相続税には、大幅な軽減措置が講じられています。
配偶者が相続または遺贈で取得した財産が1億6,000万円まで、または遺産総額（課税価格の合計額）に対し、法定相続分以下の時は、相続税は課せられずゼロになります。
配偶者への軽減措置がある理由は、配偶者は被相続人と力を合わせて共に財産を形成してきたとされ、財産に潜在的な寄与分が認められること、相続後に配偶者の老後の生活保障が必要であること、同一世代間での財産の移転になるため、次の相続までの期間が短いことなどがあります。

（4）相続税額に影響を与える要因

相続税計算の手順を見ると、相続税額には次の特徴があることが分かります。
・課税価格の合計が多いほど、相続税額は高くなる
・相続人が多いほど、相続税額は安くなる
相続人の数については、大きな調整をすることができません。
しかし、課税価格の合計については、そのしくみを知って対策をすることにより、大きく評価を下げられる可能性があります。その中でも土地については利用形態を変えることで評価の差が大きく変わります。土地の利用方法によって相続税が増えることもあれば減ることもあるのです。

そこで、課税価格の計算の中で特に重要な土地の評価のしくみを見てみましょう。

相続税の計算における土地の評価

（1）土地の時価と相続税評価額

相続税を計算するために、まず相続財産の課税価格の合計を算出することをお伝えしました。
相続財産にも、現金や預貯金、株式などの金融商品、骨董品、ゴルフの会員権、そして土地や建物などの不動産など、さまざまな種類があります。また、不動産の中にも、自宅、農地、貸地、駐車場、マンションといった多くの利用形態があります。これらの全てについて正確な価額を決めなければいけません。

相続税法では「財産の価額は相続時の時価による」と規定しています。
現金は、金額そのものが時価なのですぐに分かりますね。しかし中には、時価を算定するのが難しい財産もあります。
例えば土地の場合、所有している土地の時価を複数の不動産会社に聞いても、不動産会社によって違う答えが返ってきます。それでは時価が決められず、正しい相続税の計算ができません。
そこで、国税庁は「財産評価基本通達」を定めて、財産の種類別に具体的な計算方法を規定しています。
土地の評価は市街地では「路線価方式」、市街地以外では「倍率方式」によって計算するとしています。

路線価というのは、道路（＝路線）に面している土地１㎡当りの評価額のことです。路線価は、道路ごとに決められていて、国税庁が毎年1月1日時点の価格を決定し、７月1日に発表しています。土地の評価額は、路線価にいくつかの調整を加えた金額に土地の面積をかけて計算します。

実は、路線価は、一般的な取引価格の指標とされる公示価格のおおむね80％の水準で決められています。
例えば、公示価格が1坪当たり100万円の土地は、路線価では約80万円です。すなわち相続税を計算する際の土地の評価額は、実勢価格よりも2割ほど低くなるのです。
つまり、「現金という財産」を「土地という財産」に変えることにより、同じ価値のある財産でも、約2割相続税評価額を安くすることができると言えます。

（2）土地の種類と相続税の計算方法

土地の利用形態により相続税評価額の計算方法も異なります。主な利用形態には以下のものがあります。

①自用地……他人の権利（借地権、借家権など）がつかず、土地所有者が自由に利用・活用したり売却したりすることができる土地のことをいいます。自用地には、自宅、畑、青空駐車場などがあります。なお、親の土地に子が家を建てている場合は、子が土地に対する権利を持たないため自用地となります。
自用地の評価額は、路線価方式や倍率方式で求めた金額そのもので、これが土地の利用形態の中で最も高い評価額となります。

②普通借地権……建物の所有を目的として土地を借りている借地人が持つ土地の権利部分です。
借地権割合は、国が土地の場所によって30％から90％の範囲で定めていて、国税庁が公表している路線価図でも道路ごとに明示されています。
借地権割合が70％の土地の場合、土地の価格のうち、借地人の権利が70％、土地所有者（＝地主）が30％と、借地人の権利の割合が大きくなります。
〔計算式〕普通借地権の評価額＝自用地評価額×借地権割合
なお、借地権の中でも定期借地権については、借地権の残存期間によって計算方法が変わります。

③貸宅地……②の借地権が設定されている土地のことです。
この土地には借地人の権利がついているので、土地所有者（＝地主）の権利は自用地評価額から借地権の評価額を除いた残りの価額になります。
〔計算式〕貸宅地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）
貸宅地は、他人の大きな権利がついているために、その分相続税評価額も大きく下がります。

④貸家建付地……土地の所有者が建物を建てて他人に貸付している場合、その土地を貸家建付地といいます。賃貸アパート・マンション、貸店舗などが建っている土地などです。
〔計算式〕貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合は土地の場所により違いますが、借家権割合は、日本中どこでも30％で計算します。
貸家建付地で気をつけなければいけないのは「賃貸割合」です。例えば30戸のマンションが満室であれば、賃貸割合は30/30＝100％になるので、最大限評価額が下がりますが、全て空室の場合は0/30＝0となり、上の式に当てはめると貸家建付地評価＝自用地評価額、つまり評価額が最も高い自用地と同じになってしまいます。そのため、入居率はたいへん重要なポイントになります。

出典：国税庁「No.4614　貸家建付地の評価」

土地の評価には特例がある

（1）小規模宅地等の特例とは？

2017年に亡くなった人のうち、相続税の課税対象となった人数の割合は8.3％（※１）となっており、大多数の相続は相続税の課税対象となっていません。
その理由には、遺産の総額が基礎控除以下の相続が多いということもありますが、実はもうひとつの理由があります。
それは、土地や建物などの不動産は、計算の決まりやさまざまな特例によって評価額が低く抑えられ、その結果相続税がゼロになるケースも多いからです。
すでに説明した貸宅地や貸家建付地も、計算の決まりにより評価額が低くなっています。

さらに土地の課税価格を大幅に引き下げることができる特例があります。
「小規模宅地等の特例」といい、被相続人の自宅や事業用の建物や構築物がある土地を相続した場合、一定の要件を満たすと課税価格が大幅に引き下げられます。
この特例には主として「特定居住用宅地等の特例」「特定事業用宅地等の特例」「貸付事業用地等の特例」の３つがあります。

（2）特定居住用宅地等の特例とは？

最も多くの人が恩恵を受けていると考えられるのが、特定居住用宅地等の特例です。
具体的には、被相続人の自宅の敷地を配偶者や子が相続した場合に、330㎡までの部分については、その宅地等の課税価格の20％に引き下げられるというものです。
例えば東京都内にある、路線価が坪当り400万円で面積が25坪、合計1億円の評価額の自宅敷地に、この特例が適用できればなんと評価額は2,000万円にまで引き下げられるのです。つまり8割引になります。
特定居住用宅地等の特例のおかげで、多くの人の相続税がゼロになるか、大きく軽減されるため、相続した自宅に安心して住み続けることができます。
この特例を受けるための要件は、引き継いだ人が誰かによって異なります。

①配偶者

無条件で特例を受けられます。この自宅に住んでいなくても適用されます。

②同居していた親族（子など）

相続税の申告期限まで所有し続ける、かつ、住み続けることが条件になります。

③同居していない親族（子など）

同居していない親族が相続する場合は、その人に持ち家がなければ適用できます。ただしこのケースでは以下の適用要件を満たすことも必要です。

〔適用要件〕
・被相続人と同居していた他の法定相続人がいないこと
・過去3年以内に自分や自分の配偶者、3親等以内の親族などが所有する家に住んだことがないこと
・相続時に住んでいた家を過去に所有したことがないこと
・相続税の申告期限までに所有し続けること

出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

（3）特定事業用宅地等とは？

被相続人が事業を行っていた建物や構築物の敷地を、親族が相続や遺贈によって取得した場合は、その事業を引き継ぐことを条件に、400㎡までの部分について課税価格が20％に引き下げられます。
この特例を受ける場合にも、事業を引き継いだ親族が申告期限まで所有して事業も継続することなど、いくつかの要件を満たす必要があります。
なお、特定事業用宅地等と特定居住用宅地等の特例は、どちらも併用して適用を受けることができます。

（4）貸付事業用宅地等とは？

貸付事業用宅地等とは、事業として貸付を行っていた宅地のことです。例えば一定以上の規模のマンションや整備された駐車場などがあります。
この特例では敷地の200㎡までの部分の課税価格が50％に引き下げられます。
この特例を受ける場合にも、その宅地を引き継いだ親族が、申告期限まで所有し続け、かつ貸付事業を継続することが必要です。

被相続人が複数の土地を所有していた場合、どの土地の特例を選択するかによって課税価格の合計が変わることがあります。
軽減率だけではなく路線価も考慮しながらきちんと計算し比較した上で、どの小規模宅地等の特例を選択するかを決めることが大切です。

こんな場合はどうする？　土地に関する相続税Q＆A

ここでは相続税や不動産のノウハウに関するQ＆Aをご紹介します。

Q1：相続税が払えないときはどうすれば良いの？

A：相続税の申告と納付期限は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内」と規定されています。相続の開始があったことを知った日は、一般的には亡くなった日を指すことが多いでしょう。
相続税は金銭一括納付が原則です。つまりお金で払うことが最優先されます。しかし中には資金が足りずに相続税を支払えないケースもあります。
その場合、不足分を延納や物納によって支払うことが認められます。
延納は、年賦（一定額の年払い）により納付する方法で、延納期間は5年ですが、相続財産のうち75％以上が不動産の場合は20年になります。延納には利子税もかかります。
物納は、モノによって相続税を納めることで、延納によっても相続税が納付できない場合、その不足額に対してのみ認められています。ただし、相続人の経済状況や物納財産によっては認められないこともあるので注意が必要です。
物納が認められる財産は、原則として「物納適格財産」で、かつ日本国内にあるものに限られています。物納適格財産とは、一言で言うと国が物納を受けた後で換金しやすい財産のことです。

さらに物納財産には以下の通り優先順位が定められています。
第1順位……国債、地方債、不動産、船舶、上場株式・社債・証券投資信託等の受益証券・投資証券等
第2順位……非上場の株式・社債・証券投資信託等の受益証券・投資証券等
第3順位……動産

物納適格財産がなく、税務署長が認めた場合に限り、「物納劣後財産」で物納することが認められます。
物納劣後財産には、以下のものがあります。
・地上権、永小作権が設定されている土地
・違反建築物とその敷地
・土地区画整理等施行中の仮換地前の土地
・接道が2ｍ未満の土地　など
なお、以下にあげる財産は、「物納不適格財産」として物納が認められません。
・担保権設定がある土地
・境界線不明の土地
・敷金などの返還債務がある不動産

一方、延納や物納をせずに、所有している土地等の不動産を売却して相続税を支払うこともあります。
この場合、土地が高く売れれば物納するよりも少ない面積の土地を手放して済む可能性もあります。
反対に、土地を売却したくてもなかなか売れなかったり、売却金額が思ったよりも安くなってしまい相続税支払いに足りなかったりするケースもあります。さらに売却益に対して譲渡所得税が課せられる場合もあるため、他の納税手段と比較をした上で、最良の方法を選択することが大切です。

出典：国税庁「No.4214 相続税の物納」

Q2：現金で残すよりも不動産にしておくと相続税が安くなるって本当？

A：はい、本当です。
現金は、その100％が相続税の評価額になります。例えば1,000万円の現金は当然1,000万円の評価額になり相続税の課税対象となります。
一方、土地の場合、すでに解説した通り、相続税の評価額は路線価で計算します。路線価は、一般の土地取引の指標とされている公示価格のおおむね80％の水準で決められているため、100％で評価される現金よりも約2割低く評価されます。評価額の差額に対する相続税の税率分だけ相続税額が安くなります。
ただし、相続税額が安くなると言っても手持ちの現金を全て使い、土地を購入することは危険です。手持ちの現金がなくなると相続税の納税もできなくなる場合があるからです。

Q3：駐車場にマンションを建てると土地の評価額が安くなると聞いたけど？

マンション等の賃貸用建物が建っている土地は貸家建付地になり、評価額が下がります。
例えば、自用地評価額が1億円、借地権割合70％の駐車場と、マンションを建築し満室経営している場合とを比較すると次のようになります。

〔駐車場〕
相続税評価額＝自用地評価額＝1億円

〔マンションの敷地〕
相続税評価額＝貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
　　　　　　＝1億円×（1－70％×30％×100％）＝7,900万円

マンションが建っている土地の方が駐車場よりも2,100万円評価額が下がります。
その結果、下がった評価額分を各相続人が法定相続分で案分した額に、各相続人の相続税率をかけて計算した相続税額が安くなります。

Q4：相続で揉めているため、だれが土地を相続するか決まらない。その場合のデメリットは？

相続トラブルなどで、財産分割の話し合いがつかず土地が未分割の状態の場合、小規模宅地等の特例は受けられません。例えば特定居住用宅地等の8割引の特例を受けたくても受けられないため、結果的に高額の相続税を支払うこともあります。相続では揉めないことが重要です。
ただし、その後話し合いがまとまって土地の分割ができた場合は、相続税の申告期限から3年以内に更正の請求を行うことにより差額の税金の還付を受けることができます。

不動産の評価額で相続税も変わる！賢く評価額を下げるには？

（1）相続対策の目的？

相続対策には３つの大きな目的があります。
「円滑な財産の分割」、「納税対策」、「相続税対策」です。

何より大切なことは、相続トラブル（争族とも言われています）にならないようにすることです。そのためには、遺言書の作成、日ごろからの家族間のコミュニケーション、財産情報の共有をしておくことなどが重要です。

また、残された相続人が相続税をきちんと納税できるように「納税対策」をしておくことも大切です。いざ納税しようとしても、納税資金が不足していたり、納税のために売却しようとした不動産が売れなかったりするとたいへん困ります。
不動産の売却による現金化、生命保険を使った納税対策、物納対策など事前に可能な方法を検討しておきましょう。

納税額を少なくする「相続税対策」の手法には、「相続財産の評価額を下げる」、「借入を利用して事業を行い、債務を増やす」、「生前贈与の特典を使って相続財産を減らしておく」、「養子縁組をして基礎控除を増やす」などさまざまな手法があります。
それぞれの家庭により手法は異なります。税理士や不動産に強いFPなどの専門家のアドバイスを取り入れながら、有効な対策を行いましょう。

（2）相続税対策は不動産が鍵を握る

相続財産に占める土地や家屋などの不動産の割合は、2017年では41.9％と、現金・預貯金（31.7％）や有価証券（15.2％）を引き離して相続財産の中で最も高くなっています。
このような状況では、不動産の評価をいかに下げるかが相続税対策の大きなポイントとなります。

出典：国税庁「平成29年分の相続税の申告状況について」平成30年12月公表

（3）相続対策における不動産活用のメリット

相続対策の有効な手法のひとつに不動産活用があります。ここで言う不動産活用とは、例えば駐車場や農地などの更地にマンション等の賃貸住宅を建築することを指します。
この手法のメリットは、時価と相続税評価額の差を利用することにより、相続財産の評価額を引き下げることができることです。

具体的なケースを見てみましょう。
相続税評価額1億円・借地権割合70％の更地に、2億円の自己資金を使ってマンションを建設し満室経営をしている場合

〔更地〕
相続税評価は自用地として評価…1億円
現金　　　　　　　　　　　　…2億円　　　　　　計3億円
この段階では、相続税評価額3億円が課税対象となります。

〔マンションを建築〕
土地は貸家建付地として評価されます。
土地の相続税評価額＝１億円×（1－70％×30％×100％）＝7,900万円

建物は貸家として、下の計算式で評価されます。
固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
固定資産税評価額はマンションの場合、時価（建築費）の約70％とされているため、このケースの場合、建物の固定資産税評価を時価２億円の約70％の約1億4,000万円とすると、
建物の相続税評価額＝約1億4,000万円×（1－30％×100％）＝約9,800万円　

土地評価額7,900万円＋建物評価額約9,800万円＝約1億7,700万円

マンションを建築することにより相続税評価額は3億円から約1億7,700万円へと約1億2,300万円も引き下げられることになります。

また、2億円の現金がない場合は、不足分を借入金で充当することになりますが、借入金は債務として課税価格から控除することができるため、やはり相続税の節減につながります。

本記事では、相続税のしくみと土地の相続税評価額を中心にお伝えしてきました。
まずは万が一のときに相続税はどのくらいかかるのか、無理なく納税することはできるのか、いざとなったら不動産の活用や売却はできるのか、などを事前にチェックし、大切な資産の保全と円滑な承継を図ることが大切です。