土地活用には、アパート・マンションや駐車場経営など多くの方法があり、どのような手順で進んでいけば良いのか分からない人もいるはずです。
この記事では、土地活用の事前準備として知っておきたい3つのポイントや具体的な6つの進め方について解説します。
これから土地活用を始める方は、ぜひ参考にしてみてください。
土地活用の進め方～6つのステップ～
事前準備が整ったら、土地活用を実際に進めていく流れを確認しましょう。
ここでは、「相談・ヒアリング」「土地の調査」「市場調査」「事業計画・資金計画」「契約～建築施工」「引き渡し」の6つのステップに分類して解説します。
ステップ1.相談・ヒアリング
土地活用は、オーナー様お一人で考えていても進めにくいものです。まずは賃貸マンション・アパート経営といった土地活用に詳しい専門業者に相談してみましょう。
土地活用を実際に開始したあとに、賃貸マンションなどの管理まで依頼できる業者なら、話も通りやすく安心です。
また、1社に絞らず、複数の会社に話を聞いてみるのもよいでしょう。複数の会社に問い合わせをすれば、必要経費の相場や会社ごとの強みや弱み、サポートの内容を比較できます。
土地活用を相談する際には、土地活用の目的や希望・要望をまとめておくと話がスムーズですが、土地の状況を提示し、相談しながら詳細を決めていく方法もあります。
委託できそうな信頼できる会社が決まったら、土地活用の実現に向けて、相談を重ねながら次のステップに進みましょう。
ステップ2.土地の調査
オーナー様が相談を行なったら、土地活用専門業者が活用したい土地の詳しい調査を行ないます。
具体的には、土地の面積、上下水道や電気といったインフラの状況、道路状況などを確認します。手元に測量図などの資料があれば、よりスムーズに進められるでしょう。資料がない場合でも、専門業者が詳しく調査してくれますので、心配はいりません。
土地活用専門業者では、活用を検討している土地だけでなく、周辺
地域や近隣の環境も合わせて調査します。
ステップ3.市場調査
土地の現況が把握できたら、土地活用専門業者が土地周辺の需要をリサーチします。持っている土地で、オーナー様が参入したい賃貸マンションなどの土地活用方法が、実現可能かどうかを把握するためです。
例えば、土地活用として賃貸マンションを建設したい場合は、地域の家賃相場や想定される入居者のプロフィール（単身者かファミリーかなど）は重要な情報です。また、周辺地域での同業者の営業状況や相場も押さえてもらいましょう。
オーナー様がどのような土地活用が向いているか悩んでいる場合は、その土地に適している事業を、土地活用専門業者の市場調査の結果から検討します。土地活用には、賃貸マンションや賃貸アパートだけでなく、テナント経営などいろいろな方法があります。
土地の周辺で、国道のバイパス開通や大規模店舗の出店、大学のキャンパス移転などといった大きな開発計画がある場合は、オーナー様の土地活用方法を決める際に参考になるでしょう。
ステップ4.事業計画・資金計画
土地の現況と市場調査の結果がそろったら、所有する土地に賃貸マンション・アパート経営が適しているかどうかが見えてきます。
相談した土地活用専門業者から活用プランを提案してもらい、最適な事業計画を立てていきましょう。
この段階になると大体の費用もわかってくるので、収支計画を作成してもらい、土地活用に着手するための資金について検討します。固定資産税や相続税などの節税効果も含め、すべての見積もりが出た時点で、うまく事業を進められるかどうかを判断します。
所有する土地で事業を進めることが決定したものの、オーナー様の自己資金だけで足りない場合は、融資の申し込みを検討しましょう。土地活用を始めるにはさまざまな費用がかかりますが、自己資金と借入金で賄っている場合が大半です。
なお、土地活用のために金融機関から融資を受ける際の段取りは、次のようになっています。
土地活用には、不動産担保ローンやアパートローンなど、使える借り入れ方法が複数ありますが、有利な条件を提示してくれそうな、信頼できる銀行に相談するのがポイントです。しっかりした事業計画書があれば、銀行の融資担当者にも納得してもらいやすくなりますので、土地活用専門業者に作成してもらいましょう。
条件の良い銀行が見つかったら、事前審査に申し込みます。事前審査に通過したら、土地のオーナー様と土地活用専門業者（施工業者）の間で建築物の工事請負契約を締結し、契約書の写しなどをもって、ローンの本審査に申し込みを行ないましょう。
本審査の通過で融資が内定すると、土地のオーナー様と銀行間で金銭消費貸借契約という正式なローンの契約が交わされ、融資が実行されます。
融資の実行にあたっては、建築物に銀行の抵当権を設定するのが一般的です。これにより、ローンの返済が不能となった場合に、建築物が担保として扱われます。
ステップ5.契約～建築施工
具体的な事業計画や資金調達のめどが立ち、相談先の土地活用専門業者に提示された建築工事の内容や費用に納得できたら、オーナー様は契約を取り交わします。契約が完了したら、建築施工が開始されます。
賃貸マンションや賃貸アパートを建てる場合は、建築中から入居者の募集を行ないましょう。完成後すみやかに入居開始できるので、タイムラグなく家賃収入を得ることができます。
ステップ6.引き渡し
建物や設備が無事に完成したら、土地活用専門業者が最終検査をしてオーナー様に引き渡します。いよいよ土地活用事業の開始です。
完成後の建物は、設計・施工を担当した土地活用専門業者に、そのまま管理業やアフターサポートを依頼する場合が大半です。
契約内容に管理委託業務が含まれている場合は、管理費用や管理契約期間はもちろん、入居者の募集業務や集金業務、清掃業務の有無などを、しっかりと依頼する会社に確認しておきましょう。また、別の管理サポート会社に一任して、管理を行なってもらう方法もあります。
いずれにしても賃貸アパート・マンション経営での土地活用を成功に導くには、きめ細やかな経営サポートや建物のメンテナンスなど、長期にわたって力になってくれる土地活用専門業者との連携が不可欠です。
土地活用の流れでおさえておきたい3つのポイント
まず、土地活用を具体的に進める前に、準備しておきたい内容をまとめましたので、確認しておきましょう。
土地活用の目的を考える
土地を所有するオーナー様によって、土地活用を考えるきっかけはさまざまです。はじめに、ご自身が「土地活用をしたい理由」と「土地活用の目的」を考えてみましょう。
「土地活用をしたい理由」と「土地活用の目的」として、例をいくつか紹介します。
・土地を更地のまま放置し、遊ばせておくのはもったいない。賃貸マンションや賃貸アパートして土地活用し、有効に使いたい。
・賃貸アパートやマンションを建設すると、相続税対策になるらしい。将来の相続に備えて、今のうちにできる対策は行なっておきたい。
・土地を遊ばせておくのはもったいない。賃貸マンションや駐車場などに活用して、少しでも利益を生みたい。
・所有地に賃貸マンション・アパートを建てることで、安定した収入を確保したい。
このように、有効活用や税金対策、追加収入のためなど、オーナー様によって土地活用の理由は異なります。まずは、その土地について「どのようなメリットのために、どう活用したいか」ご自身の考えを明確にしておくことで、土地活用の方向性がつかみやすくなるでしょう。
相続した土地は登記手続きを
ご自身の所有している土地が相続した土地である場合は、相続登記（不動産の名義変更）を必ず完了させておきましょう。
土地の所有者が被相続人（先代名義）のままになっていると、融資が必要になった場合などに手続きが進めにくくなります。
自分の資産を把握しておく
預貯金や証券など、ご自身の資産状況も確認しておきましょう。資産全体を把握することで、土地活用事業にどの程度投資できるかを把握できます。
また、資産確認の過程で、住宅ローンの返済表や源泉徴収票、確定申告書を準備しておくと、初期費用として銀行に融資を申し込む際に役立ちます。
なお、土地の測量図などがあれば、初めに土地活用業者に相談する際に、資料として役立ちます。ただし保有していなくても、土地活用業者が調査してくれますので、心配は不要です。
また、土地活用を事業主（オ―ナー）として主体的に進めるために、単なる地主から経営者になるという心構えも重要です。
土地活用は専門のサポートがあると安心！
土地活用は単純に、建物を建てたり、設備を整えたりして終わりではありません。建築後は、事業を開始してから長期間にわたり、不動産経営の悩みや建物の修繕などのさまざまなリスクに対応していく必要があります。
したがって、土地活用ではプランニングから建物完成まででなく、完成後の経営やメンテナンスまで、全体的にサポートしてくれる専門業者がパートナーになるとオーナー様も安心でしょう。
「品質」「サポート」「まごころ」をサービスコンセプトとする生和コーポレーションは、土地活用一筋51年の専門企業です。多数の実績とノウハウを生かして継続的な事業経営のサポートを行ない、オーナー様の土地活用を成功へ導きます。
土地活用に関するご相談は、以下のお問い合わせフォームから受け付けています。ぜひお気軽にご活用ください。
まとめ
土地活用を始めるには、事前準備をはじめ、相談・ヒアリング、土地の調査、市場調査、事業計画・資金計画、契約～建築施工、引き渡しという流れがあります。
段階を追ってスムーズに進めるには、土地活用の計画時から事業開始後まで全体をサポートしてくれるプロの存在が不可欠です。
土地活用を考え始めたら、まずは豊富な知識と経験を持つ、土地活用の専門業者に相談しましょう。生和コーポレーションには、創業以来51年以上にわたって取り組み続けてきた、土地活用の実績とノウハウがあります。
土地活用の進め方や相談先に迷っている方は、ぜひ生和コーポレーションにご相談ください。