土地活用の方法にはさまざまな種類があるため、オーナー様のなかには所有している土地を「貸す」ことによって、土地を活用したいと考える方もいるでしょう。

しかし、単に土地を貸すといっても、契約方法や賃料の相場、節税効果など、あらかじめ知っておくべきポイントは数多くあります。特に、土地を貸す契約は長期にわたるため、事前に慎重な検討が必要です。

そこでこの記事では、土地活用として土地を貸すことについて、方法やメリット・デメリットを解説します。併せて、土地を貸す際の注意点や相談先についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

土地を貸す方法は2つ～普通借地・定期借地～

土地活用として土地を貸す契約方法には、「普通借地権契約」と「定期借地権契約」の2つの方法があります。それぞれの契約方法について、土地を貸し出す契約期間や利用目的の制限、土地の返還など、特徴や違いを理解しておきましょう。

普通借地権契約

普通借地権契約とは、30年以上の契約期間を定めて土地を貸す方法を指します。普通借地権契約の大きな特徴は、契約期間満了時に更新がある点です。

普通借地権契約においては、借主が契約の更新を希望する限り、貸主側に「正当な理由」がなければ更新を拒否できません。

客観的に見て、貸主がどうしてもその土地を必要だといえる理由でなければ「正当な理由」には当てはまらず、契約は更新され続けるため、土地が返ってこない可能性も考えられるでしょう。

ケースごとにさまざまな要素を勘案して判断するため一概には定義できませんが、正当な理由があると判断されやすくなる例として、以下が挙げられます。

・貸主がその土地に自分または家族が居住する建物を建てる必要がある
・貸主がその土地以外に不動産を持っていない
・借主がその土地を使用していない　など

なお、契約を更新する場合、1回目は20年、2回目以降は10年ごとに行ないます。

定期借地権契約

定期借地権契約とは、1992年8月1日に施行された「借地借家法」によって、新たに誕生した方法です。前述の普通借地権契約では、貸主が不利な状況になる可能性が高いことから、貸主の権利を守るための救済措置として定められました。

定期借地権は、「一般定期借地権」「事業用定期借地権等」「建物譲渡特約付借地権」の3種類に分けられます。

一般定期借地権

一般定期借地権は、契約期間が50年以上と、定期借地権のなかでは最も長い種類です。また、利用目的が制限されておらず、契約期間満了時に土地は更地で返還されます。

一般定期借地権の契約は、公正証書と呼ばれる書面などを取り交わすことによって成立する点も覚えておきましょう。

事業用定期借地権等

事業用定期借地権等の契約期間は、10年以上50年未満です。店舗や事務所、工場、倉庫、ホテルなど、事業のために土地を使用する場合に限り契約できます。アパートやマンション、老人ホームなどは、あくまで居住用の建物に分類されるため、対象外となります。間違えることのないように注意しましょう。

事業用定期借地権等で契約した際の年間の賃料相場は、土地代の3～6％ほどといわれ、比較的高い傾向にあります。

なお、事業用定期借地権等で土地を貸す場合は、公正証書による契約が必要です。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、30年以上の期間を定めたうえで、契約期間満了時に貸主が借主の建物を相当の対価で買い取る点が特徴です。土地は戻ってきますが、築30年以上の建物を必ず買い取らなければならないことを意味します。

なお、定期借地権について定めた借地借家法は、1992年8月から施行された制度です。建物譲渡特約付借地権の契約期間が満了した事例がまだないため、慎重な検討が必要といえるでしょう。

普通借地権契約と定期借地権契約はどちらが良いのか

普通借地権契約と定期借地権契約（一般定期借地権・事業用定期借地権等・建物譲渡特約付借地権）についてまとめたものが、以下の表です。

	普通借地権	定期借地権
		一般定期借地権	事業用 定期借地権等	建物譲渡特約付 借地権
契約期間	30年以上	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
契約形式	指定なし	公正証書などの書面	公正証書に限る	口頭でも可能だが書面が望ましい
利用目的	指定なし	指定なし	事業用のみ	指定なし
契約更新	あり	なし	なし	なし
更新後の契約期間	1回目は20年、 2回目以降は10年	―	―	―
契約終了	借主が更新を希望しない場合のみ	期間満了による	期間満了による	期間満了による
土地の 返還	返還されるとは 限らない	更地にして返還	更地にして返還	貸主が建物を 買い取る

契約方法を選ぶ際、最終的に土地を手放すことを考えていないオーナー様は、定期借地権契約を選択するとよいでしょう。普通借地権契約だと借主の権利が強く、貸主に不利になってしまうためです。

また、定期借地権契約のうち、一般定期借地権または事業用定期借地権等での契約方法を選べば、契約期間満了時に更地にして土地を返してもらえるため、建物の解体費用を負担する必要がないという利点もあります。

これらを踏まえ、ご自身が所有する土地に適した契約方法を選択しましょう。

土地を貸すときのメリット・デメリット

所有する土地を貸すことで、オーナー様は賃料収入以外にもいくつかのメリットが得られます。一方で、デメリットがあることも土地を貸す前に理解しておかなければなりません。

ここでは、土地を貸すときのメリットとデメリットについて、解説します。

メリット

土地を貸すことによる土地活用では、「安定した収入を得られる」「初期費用や維持管理費用がかからない」「節税効果が期待できる」の3つのメリットがあります。

安定した収入を得られる

前述のとおり、土地を貸す契約期間は最短でも10年、長ければ50年以上にもわたるため、オーナー様は長期間安定した賃料収入を得られます。

土地活用の方法として、アパート・マンション経営や駐車場経営などを選択した場合は、需要がなければ収入にはつながりません。そのような経営リスクなしで、土地の賃料を継続して借主から得られるのは、大きなメリットといえるでしょう。

初期費用や維持管理費用がかからない

オーナー様はあくまで土地を貸すだけですので、土地に建物を建てる際などにかかる費用は、すべて借主負担です。そのため、初期費用の負担がありません。

また、借主と契約を結び、いったん土地を貸し出してしまえば、維持管理費用がかからないことはもちろん、維持管理の手間もかからないメリットがあります。

ただし、土地に対する固定資産税は、土地を貸し出している場合でも貸主が負担するのが一般的です。通常、土地の賃料は固定資産税分を含めて算定するため、実質的には借主から固定資産税分を経費として受け取っていることになります。

節税効果が期待できる

オーナー様は土地を貸すことで、相続税や固定資産税の節税効果を期待できます。

相続税がいくらになるかは、その土地の評価額によって変わり、貸している土地は借主の権利の分だけ評価額が下がる仕組みです。例えば、借主が土地に建物を建てた場合、その土地は「貸宅地」扱いとなり評価額が下がるため、相続税の節税につながります。

また、その土地を住宅用地として貸すと、固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられます。仮に土地を売却した場合、オーナー様が得た利益は譲渡所得税の対象になってしまいますが、土地を貸す場合には対象にならない点も併せて覚えておきましょう。

デメリット

土地活用の方法として土地を貸すことには、多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。

ここでは、「賃貸経営より収益が低くなる」「長期間にわたり土地の利用制限を受ける」「契約方法によっては『土地が戻ってこない』」という3つのデメリットを紹介します。

他の土地活用方法より収益が低くなる傾向にある

土地活用方法の代表例であるアパート・マンション経営のように、オーナー様自身で収益物件を所持するわけではないので、収益は高くならない可能性があります。

土地を貸すという土地活用は、高い収益を目指す方ではなく、賃料で土地の固定資産税相当分が賄えれば良い、と考えている方に向いている方法といえるでしょう。

長期間にわたり土地の利用制限を受ける

所有する土地を貸す契約では、最短でも10年、長ければ50年以上の期間を定めなければならないため、「土地が必要になったら返してもらえば良い」というわけにはいきません。

長期間にわたり土地の利用制限を受けるため、別の目的に土地を転用しにくいことは、人によってデメリットになるでしょう。

契約方法によっては「土地が戻ってこない」

土地を貸す際の契約方法として普通借地権契約を選択した場合、借主が半永久的に土地を借り続ける可能性があります。自身の土地であるにも関わらず、戻ってこないこともあるでしょう。

このようなリスクを避けるためには、定期借地権契約を選択することを念頭に置き、次に紹介する注意点を守ることが大切です。

土地を貸す際の4つの注意点

実際に所有する土地を貸し出す際には、契約方法やメリット・デメリット以外にも、注意すべき点があります。

ここでは、土地を貸す際の注意点として「賃料相場」「用途地域」「賃貸期間と目的」「賃料が変わる可能性」の4つを紹介します。

賃料相場をしっかり調べておく

土地活用として土地を貸すのであれば、重要なのは賃料の設定です。相場とかけ離れた賃料に設定すると、収益が出にくくなってしまいます。そのため、賃料相場はあらかじめ調べておくことが大切です。

賃料相場を調べる方法には、大きく分けて以下の4つの方法があります。

これらのうち、比較的計算しやすく、ある程度精度が高いとされている方法が積算法です。

積算法では、「更地価格×期待利回り（おおむね2％）＋必要経費（固定資産税や都市計画税）」の計算式で土地の賃料相場を求めます。ただし、投資額に対する年間収益の割合を表す「期待利回り」は概算であり、専門家でなければ正確な計算は難しいでしょう。

上記のような計算方法があるという点を知ったうえで、正確な賃料相場を専門家に算出してもらうのがおすすめです。

用途地域によっては貸しにくい

土地はエリアごとに「用途地域」が定められており、どの用途地域に属するかによって貸しやすさが変わるため、はじめに用途地域の確認が必要です。例えば、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」と呼ばれる、住環境が守られている地域では、建物の高さが10ｍ（もしくは12ｍ）に制限されます。よって、その地域の土地を高層のマンション用地として貸し出すには、不向きといえるでしょう。

また、用途地域だけでなく、土地の立地も貸しやすさに影響します。例えば、郊外にある土地は、住居系の活用が難しい可能性があります。一方、そのような土地であっても、ロードサイドなど事業用の需要がある立地であれば、事業用定期借地権等の契約を結び、収益の高い条件で土地を貸せる場合もあるでしょう。

自身の土地の用途地域や立地について、あらかじめ理解しておくことが大切です。

賃貸期間と目的を明確に

契約期間中は土地を使えないことを前提に、いつまで・どのような目的で貸すのかを明確にしておく必要があります。設定する契約期間や目的が明確になっていれば、実際に貸す際の契約方法も判断しやすくなるでしょう。

例えば、土地を手放すことを目的にしているなら、普通借地権契約で貸す選択になりますし、将来的に自分で土地を利用する予定があるなら、定期借地権契約で貸す選択になります。

ただし、定期借地権契約の場合であっても、少なくとも10年は貸すことになるため、実際に契約を行なうかどうかは慎重な検討が求められるでしょう。

賃料が変わる可能性も

借地借家法第11条第1項では、おもに以下の理由によって賃料が妥当でなくなったときに、契約条件に関わらず賃料の変更が可能であると定められています。

・固定資産税や都市計画税の増減
・土地の価格の上昇・低下や物価指数などの経済状況の変化
・近隣地域の相場との差

契約上、賃料の増額をしない特約は有効ですが、減額をしないことについては特約として記載があっても無効になる可能性があります。そのため、上記のような理由によって、借主の求めに応じて将来賃料を減額する可能性があることを覚えておきましょう。

土地を貸す際はどこに相談すれば良い？

土地を貸す際には、相談内容によって専門家のアドバイスを求めるとよいでしょう。相談先としては、おもに不動産会社、司法書士・行政書士、税理士が挙げられます。

ここでは、各相談先の特徴を紹介します。

不動産会社

不動産会社には、土地を貸すことを含め、土地活用について総合的に相談できます。不動産会社は不動産に関わる最新情報を把握しているため、土地活用に関する詳細や気になる点など、幅広くアドバイスを受けることが可能です。

また、土地活用に関する企業や専門家を紹介してもらえる場合もあるため、最初の相談先として不動産会社を選ぶとよいでしょう。

司法書士・行政書士

司法書士や行政書士には、土地の賃貸借契約書の作成など、契約手続きについて相談できます。

今回ご紹介した普通借地権契約や定期借地権契約のように、土地を貸す契約には民法や借地借家法の知識が必要です。借主とのトラブルを防止する観点からも、契約に関しては司法書士・行政書士に相談すると安心といえるでしょう。

税理士

税理士には、固定資産税や都市計画税など、税金に関して相談できます。不動産会社でも税金の試算は可能ではあるものの、細かい条件などの部分は税のプロである税理士に相談するとよいでしょう。

まとめ

所有する土地を貸す方法には、大きく分けて「普通借地権契約」と「定期借地権契約」の2つがあります。土地を手放すことを考えていないのであれば、貸主の権利が守られた定期借地権契約を選択するとよいでしょう。

土地活用の方法として土地を貸すことで、オーナー様は長期間にわたる安定収入や節税効果が期待できます。ただし、少なくとも10年は自身でその土地を利用できなくなってしまうため、最初に土地を貸す目的を明確にしておくことが大切です。

また、実際に土地を貸す際には、賃料の設定や用途地域の確認、契約書の作成など、さまざまな検討事項や手続きが生じます。借主とのトラブルを防止するためにも、それぞれのタイミングで専門家に相談することが必要です。

生和コーポレーションでは、土地活用の豊富な経験や知識をもとに、オーナー様のご要望に応じて最適な提案をいたします。土地を「貸す」ことも含め、土地活用についてのお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。