土地活用を始める際には、多くの種類がある土地活用の方法のなかから、自分に適したものを見極めることが大事です。適した土地活用の方法を選ぶ際に気になるのが、「どれくらいの初期費用がかかるのか」という点でしょう。
例えば、アパート・マンション経営では、建物本体の建築費や付帯工事費、その他諸費用がかかります。また、駐車場経営の場合は、土地の舗装方法や設置する機器設備によって初期費用が大きく違ってくるでしょう。
そこでこの記事では、土地活用の代表例である「アパート・マンション経営」「駐車場経営」「テナントビル経営」について、それぞれの建築費や初期費用を解説します。建物の構造別の特徴などもご紹介するので、土地活用に興味のある方はぜひ参考にしてください。
アパート・マンション経営の建築費・初期費用
まずは、土地活用方法としてアパート・マンション経営を選択する場合の、建築費や初期費用の相場について解説します。建築費に影響を与える、構造の特徴や法定耐用年数の違いも確認していきましょう。
建築費の相場
アパート・マンションの建築費は、建物の構造や延べ床面積などによって大きく変わります。アパート・マンションの構造には、おもに鉄筋コンクリート造（RC造）、木造（W造）、鉄骨造（S造）のいずれかが選ばれるでしょう。アパート・マンションの1坪あたりの建築費を構造ごとにまとめたものが、以下の表です。
＜アパート・マンションの構造と1坪あたりの建築費＞
| 構造 | 1坪あたりの建築費（坪単価） |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 80～万円[MOU1] |
| 木造（W造） | 60～万円[MOU2] |
| 鉄骨造（S造） | 70～万円[MOU3] |
（当社調べ）
実際には、アパートでは木造や鉄骨造、マンションには鉄筋コンクリート造や鉄骨造が採用されることが多いでしょう。
なお、建物全体の建築費は「坪単価×延べ床面積」で算出可能です。例えば、坪単価100万円で延べ床面積300坪のマンションを建築する場合は「100万円×300＝3億」となるため、建築費は3億円となります。
ただし、実際にはここまで単純には計算できないため、あくまで参考程度として理解しておきましょう。
構造ごとの特徴と法定耐用年数
前述のとおり、アパート・マンションの建築費は建物の構造によって異なります。これは、構造の特徴や法定耐用年数が影響するためです。
ここからは、3種類の構造の特徴と法定耐用年数について解説します。
・鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造は、鉄筋の周りに型枠を組み、コンクリートを流し込む構造です。鉄筋コンクリート造は素材が重いため、これまでは中低層の建物で採用されてきました。
しかし、近年ではコンクリートの軽量化などにより、高層マンションでも採用されるようになっています。
鉄筋コンクリート造で使われている、鉄筋とコンクリートそれぞれの特徴は以下のとおりです。
鉄筋：引っ張る力に強い一方、熱や圧縮に弱い
コンクリート：熱や圧縮に強い一方、引っ張る力に弱い
鉄筋コンクリート造では、お互いの弱点を補える素材を組み合わせることで強度を高め、耐震性や耐火性、遮音性に優れた建築が実現します。
法定耐用年数に関して、鉄筋コンクリート造は47年となっており、木造や鉄骨造よりも長いことが特徴です。法定耐用年数とは、対象となる資産の種類や構造に応じて使用できる期間を一律に定めたものです。
また、コンクリートを流し込む工程にコストがかかるため、建築費は高くなる傾向にあります。
・木造
木造は木材を使用する構造で、おもにアパートで用いられています。調湿性や通気性に優れた木造は、高温多湿な日本の気候に適しており、古くから多くの建築に取り入れられてきました。
しかし、耐震性や耐火性、遮音性に関しては他の構造に比べて低い傾向があり、法定耐用年数も22年と短いことが特徴です。
そのため、鉄筋コンクリート造・木造・鉄骨造の3種類のなかでは、一般的に木造が最も建築費を安く抑えられるでしょう。
・鉄骨造
鉄骨造は骨組みに鉄骨を使用している構造で、鉄骨は鋼材の厚さにより「軽量鉄骨構造」と「重量鉄骨構造」に分かれます。
軽量鉄骨構造は鋼材の厚さが6mm未満のものを指し、アパートや低層マンションで多く用いられているでしょう。一方、重量鉄骨構造は鋼材の厚さが6mm以上のものを指し、中高層マンションで用いられることが多いといえます。
鉄骨造は一般的に木造よりも耐久性が高いものの、断熱性が低いため「夏は暑く冬は寒い」と感じやすい構造です。
なお、骨格材の厚さによって、法定耐用年数は以下のように変わります。
＜骨格材の厚さによる法定耐用年数の違い＞
| 骨格材の厚さ | 法定耐用年数 |
| 4mmを超えるもの | 34年 |
| 3mmを超え4mm以下のもの | 27年 |
| 3mm以下のもの | 19年 |
建築費以外に必要な初期費用
アパート・マンションを建築する際は、建物本体の建築費以外に付帯工事費や諸費用もかかるため、必要な初期費用として覚えておくとよいでしょう。ここでは、おもな付帯工事費や諸費用についてご紹介します。
・付帯工事費
付帯工事費とは、建物本体の建築費とは別に必要な工事費のことです。どういった工事を行なうかによってさまざまですが、建築費の10～30％程度を見込んでおくとよいでしょう。
以下は、アパート・マンションの建築における、おもな付帯工事費をまとめたものです。
＜アパート・マンションの建築におけるおもな付帯工事費＞
| おもな付帯工事費 | 概要 |
| 杭工事 | 土地の地盤が弱い場合に補強するための工事費 |
| 外溝工事費 | 駐車場やフェンスなどの整備にかかる工事費 |
| 造成費 | 傾斜のある土地などを平らにする工事費 |
| ライフライン整備費 | 電気・ガス・水道の引き込み工事費 |
| 仮設工事費 | 工事に必要な足場や仮設トイレなどの設置にかかる工事費 |
| 解体費 | 土地に建築物が残っている場合、解体するための工事費 |
・その他諸費用
建物本体の建築費や付帯工事費以外にも、さまざまな初期費用がかかります。以下は、アパート・マンションを建築する際の、おもな諸費用をまとめたものです。
＜アパート・マンションの建築におけるおもな諸費用＞
| おもな諸費用 | 概要 |
| 印紙税 | 契約書に貼付する印紙代 |
| 登記関連費用 | 登録免許税や司法書士へ支払う登記手数料 |
| 不動産取得税 | 不動産を購入した際にかかる都道府県民税 |
| 祭典費 | 地鎮祭や竣工式、上棟式にかかる経費 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険の保険料 |
テナントビル経営の建築費・初期費用
最後に、テナントビル経営を行なう際の、建築費や初期費用の相場を解説します。
テナントビル経営とは、オフィス用の賃貸物件としてビルを経営することです。「テナントビル」に明確な定義はなく、2～5階建ての小さな雑居ビルから、10階建てほどの中規模オフィスビルまで幅広く含まれます。
建築費の相場
テナントビルの建築費は、ビルの構造や延べ床面積などによって変動します。ビルの構造は、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が一般的です。
以下に、テナントビルの1坪あたりの建築費を構造ごとにまとめましたので、ご覧ください。
＜テナントビルの構造と1坪あたりの建築費＞
| 構造 | 1坪あたりの建築費（坪単価） |
| 鉄骨造（S造） | 65～80万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 65～100万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 90～110万円 |
小さな雑居ビルには鉄骨造・鉄筋コンクリート造、中規模オフィスビルには鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造が採用されることが多いといえます。
なお、テナントビル全体の建築費は、アパート・マンションと同様に「坪単価×延べ床面積」で算出可能です。例えば、坪単価100万円で延べ床面積500坪のテナントビルを建築する場合、建築費は5億円となります。
坪単価100万円×延べ床面積500坪＝建築費5億円
テナントビルの場合も、実際にはここまで単純に計算できないため、目安として参考にしてください。
建築費以外に必要な初期費用
テナントビルを建築する際は、ビル本体の建築費以外に付帯工事費や諸費用もかかるため、必要な初期費用として覚えておくとよいでしょう。ここでは、おもな付帯工事費や諸費用をご紹介します。
・付帯工事費
テナントビル本体の建築費とは別途で必要な付帯工事費は、建築費の10％以上と見込んでおくとよいでしょう。以下は、テナントビルの建築における、おもな付帯工事費をまとめたものです。
＜テナントビルの建築におけるおもな付帯工事費＞
| おもな付帯工事費 | 概要 |
| 杭工事費 | 土地の地盤が弱い場合に杭を打ち込み補強するための工事費 |
| 外溝工事費 | 駐車場やフェンスなどの整備にかかる工事費 |
| 造成費 | 傾斜のある土地を平らにする工事費 |
| ライフライン整備費 | 電気・ガス・水道の引き込み工事費 |
| 仮設工事費 | 工事に必要な足場や仮設トイレなどの設置にかかる工事費 |
| 解体費 | 土地に建築物が残っている場合、解体するための工事費 |
・その他の諸費用
テナントビルを建築する際には、建築費や付帯工事費以外にもかかる諸費用があります。以下は、テナントビルを建築する際のおもな諸費用をまとめたものです。
＜テナントビルの建築におけるおもな諸費用＞
| おもな諸費用 | 概要 |
| 印紙税 | 契約書に貼付する印紙代 |
| 登記関連費用 | 登録免許税や司法書士へ支払う登記手数料 |
| 不動産取得税 | 不動産を購入した際にかかる都道府県民税 |
| 祭典費 | 地鎮祭や竣工式、上棟式にかかる経費 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険の保険料 |
駐車場経営の初期費用
続いて、土地活用方法として駐車場経営を選択する際の、初期費用について解説します。
駐車場経営の初期費用には、少なくとも整地・区画・車止めに関する費用が必要です。また、「月極駐車場」と「コインパーキング」のどちらの経営方法を選ぶかによって、初期費用は大きく異なるでしょう。
月極駐車場の場合
月極駐車場の経営は、利用者と契約を結び、毎月決められた賃料を受け取る仕組みです。以下のとおり、土地の舗装方法によって1平方メートルあたりの初期費用が異なります。
＜土地の舗装方法による1平方メートルあたりの初期費用＞
| 舗装方法 | 1平方メートルあたりの初期費用 |
| 未舗装タイプ（整地のみ） | 3,000～ 4,000円 |
| アスファルト舗装タイプ | 5,000～ 6,000円 |
| コンクリート舗装タイプ | 8,000～1万円 |
3種類の舗装方法のうち、初期費用を最も安く抑える方法は、重機で転圧するなどして整地し、砂利敷き後にロープで区画する「未舗装タイプ」です。正確に区画ラインを引くのであれば、「アスファルト舗装タイプ」または「コンクリート舗装タイプ」のいずれかを選ぶことになります。コンクリート舗装タイプは、鉄筋とコンクリートを用いた強度の高い舗装方法ではあるものの、その分初期費用の増加は避けられません。
まとめると、コンクリート舗装タイプと比べて費用を抑えられ、かつ一定の見栄えを実現できる舗装方法は、アスファルト舗装タイプといえます。
コインパーキングの場合
コインパーキングの経営は、不特定多数の利用者から随時利用料を受け取る仕組みです。コインパーキングでは、以下のような設置費用が初期費用に上乗せされます。
＜コインパーキングに必要な機器設備と設置費用＞
| 機器設備 | 費用 |
| 料金精算機 | 40～50万円 |
| ロック板（ゲート機） | 10万円 |
| 照明・看板 | 15～20万円 |
| 上記機器の設置・施工費 | 50万円～ |
これらの機器設備の設置や配線が必要になるため、コインパーキングでは「アスファルト舗装タイプ」か「コンクリート舗装タイプ」を選ぶことになるでしょう。
同一面積・同一台数の駐車場であれば、コインパーキングの初期費用は、月極駐車場と比較して100万円以上も高くなることが一般的です。
ただし、コインパーキングの場合は自分で管理・運営するのではなく、コインパーキングの専門会社が管理・運営業務を担うのが一般的です。そのため、実際には土地の舗装費用以外は専門会社が負担する場合が多いです。
駐車場には地下・立体形式などもある
上記でご説明した初期費用は平面の駐車場を想定していますが、駐車場には地下駐車場や立体駐車場など平面以外の形式のものも存在します。
地下・立体駐車場ともに複数の階層に分かれ建設工事が必要となるため、平面の駐車場より高額な初期費用が必要です。
まとめ
土地活用を始める際にかかる初期費用は、どのような活用方法を選択するか、どのような構造で建築するかなどによって、大きく異なります。この他に、付帯工事費や諸費用なども必要になるため、考慮しておかなければなりません。
建設費や建築費を含め、自分に適した土地活用方法を見つけたい場合には、実績のある業者に相談するとよいでしょう。
生和コーポレーションでは、豊富な経験や知識をもとに、お客様のご要望や活用したい土地の特徴に応じた提案をいたします。土地活用に興味のある方やお悩みのある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。