埼玉県で土地活用する際には、「どのような土地活用方法があるのか」「どのような点に注意したら良いか」「活用地周辺の地域性や特徴はどうなっているか」などについて、あらかじめ知っておきたいものです。
埼玉県の特徴の一つは、新幹線や多数の在来線が乗り入れている交通の便の良さです。都心へのアクセスも良く、東京都のベッドタウンとして機能しています。
また、さいたま市では令和3年の1年間で人口が約8,000人増加しており、これは全国1位の増加数です。しかし一方では、今後急激に進む高齢化への対応も課題といわれています。
土地の条件や地域性により、その土地に適した活用方法は変わってくるものです。この記事では埼玉県の特徴に触れながら、おすすめの土地活用方法と、注意すべきポイントをご紹介します。
引用：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイント（令和4年1月1日現在）」（PDF）
土地活用の前にチェックしたい埼玉の3つの特徴
埼玉の特徴は3つあります、
・さいたま市は人口増加数が全国1位
・埼玉は昼間に人口流出する割合も全国1位
・埼玉は後期高齢者の急増が課題
はじめに、土地活用を検討する際にチェックしておきたい埼玉の特徴について見ていきましょう。
さいたま市は人口増加数が全国1位
総務省がまとめた2022年1月1日現在の調査によれば、2021年に全国で最も人口が増えたのが、埼玉県さいたま市です。同市の人口は1年間で約8,000人※増加しており、なかでも特に緑区の人口増加が多くなっています。
緑区は公園地域や大型商業施設があるとともに、大学病院の建設も計画されているなど、豊かな自然環境が整っていて、なおかつ生活の利便性が良い地域といわれています。埼玉高速鉄道の浦和美園駅を中心に、移住を希望する人が多いようです。
緑区以外では、新幹線や在来線が多数乗り入れている大宮駅を中心とした大宮区や、都心へのアクセスが良いJR京浜東北線の通る浦和区・中央区なども人口が増加しており、賃貸住宅の需要が増加していると考えられます。
さいたま市の人口が増えているのは、新型コロナウイルスの影響もあると見られています。
リモートワークが増加し、出社が減ったことから、交通の便が良く環境の良い場所に移住するケースや、リモートワークのスペースを確保するために、同じ家賃で面積の広い賃貸住宅へ引っ越すケースなどが考えられます。
参考：埼玉県ホームページ 埼玉県推移人口
令和4年・令和3年の月報データより算出
昼間に人口流出する割合も全国1位
埼玉県の昼夜間人口比率（2020年：令和2年国勢調査分）は87.6％で全国47位（最下位）※です。
昼夜間人口比率とは、夜間人口に対する昼間人口の比率のことで、100％を超えるほど昼間人口が流入しており、100％を下回るほど昼間人口が流出していることを表します。つまり、埼玉県の87.6％という数字は、昼間に多くの人口が県外に流出していることを示しているのです。
これは、埼玉県が東京のベッドタウンとして機能していることが、大きな理由だと考えられます。交通の利便性、自然環境や商業施設の多さなどから生活がしやすい埼玉県には、昼間は県外で働き、夜には県内の自宅に戻ってくる人が多いのです。
※参考：令和2年国勢調査 都道府県別昼夜間人口比率（PDF）
後期高齢者の急増が課題
人口増加の著しい埼玉県では、今後は全国一のスピードで後期高齢者が増加すると予測されています。
具体的には、2020年から2040年の20年間で、埼玉県の総人口は徐々に減少するものの、65歳以上の高齢者数は増加するといわれています。
人口に対する高齢者の割合（高齢化率）は2020年が27.2％、2040年が34.2％と大幅増になる見通しで、特に85歳以上の占める率は2040年に8.3％まで上昇する見通しです※。
団塊の世代が後期高齢者になる2025年、団塊ジュニアが65歳以上になる2040年が節目になると想定し、適切な施策が必要だと考えられています。
埼玉でおすすめの土地活用方法6選
埼玉県でおすすめの土地活用方法には、次の6つがあります、
・賃貸マンション・アパート
・オフィスビルや貸店舗
・老人介護福祉施設
・戸建て住宅
・駐車場・駐輪場
・ロードサイド型店舗
ここからは、上記の土地活用方法についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。
賃貸マンション・アパート
所有する土地にマンションやアパートを建て、賃料収入を得る方法は、土地活用の代表格です。交通の便の良さなどから東京のベッドタウンとして機能している埼玉では、十分なニーズがあると考えられます。
なかでも、同じ間取りでも都心より賃料が安い※ことや、便利で環境の良い場所でのびのびと子育てしたいなどの理由で、ファミリー向けの賃貸マンションに注目が集まっています。
ファミリー層に注目のエリアとしては、次のような地域が挙げられます。例えば浦和市は文教地区として知られており、学習塾も多く、買い物環境も充実していて、ファミリー層に人気のエリアです。
また、埼玉県内最大のターミナル駅である大宮駅周辺は周囲に商業施設が多く、アクセスと買い物の利便性は抜群で、ファミリー層が生活しやすいエリアといえます。
同じ家賃でも、埼玉では東京より広い部屋を借りられるとなれば、リモートワーク用に仕事スペースを確保したい、などの需要にも対応できます。
※3LDK～4LDKの東京都内の家賃の相場は杉並区で約19～35万円、練馬区で約14～20万円、世田谷区で23～68万円など。一方でさいたま市の相場は、浦和区で約13～16万円、大宮区で約10～17万円。
参考：「賃料相場 東京都」「賃料相場 埼玉県」
賃貸マンション・アパートのメリットとしては、安定した不労収入が期待できる点や、相続税や固定資産税が軽減される点が挙げられます。また、ファミリー向けの物件であれば、単身者やカップルの入居よりも、長期契約による安定した収入が見込めます。
また一般的に、賃貸マンション・アパートで注意したいデメリットとしては、空室が発生するリスクが挙げられます。しかし、人口増加率の高い埼玉では、そのリスクも少ないと考えられるでしょう。
オフィスビルや貸店舗
埼玉でも特に利便性の高い大宮エリアや、浦和エリアなどのオフィス街に土地がある場合は、賃貸マンション・アパート以外にも、オフィスビルや貸店舗として活用できます。
特に大宮エリアは、繰り返しご紹介しているように、県内最大のターミナル駅を持ち、と都心からだけでなく、東北地方からのアクセスも良くなっています。また、商業施設だけでなく、ホテルや行政機関もエリア内にあり、オフィス環境としてもすぐれた利便性を持つ地域です。
オフィスビルや貸店舗として土地活用するメリットは、収益性が高く節税効果がある点です。一方で建築規模が大きい場合は、初期投資が高額になりやすいことがデメリットといえるでしょう。
老人介護福祉施設
今後、日本一のスピードで高齢化率が上がるとされている埼玉県では、老人介護福祉施設のニーズが高まると予想できます。
土地活用として老人介護福祉施設を設置する場合は、民間施設である有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅（サ高住）がおすすめです。
特にサ高住は、館内の床面積や設備、バリアフリー構造など、一定の要件を満たせば、国土交通省の「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」の補助対象となり、建設費の10％（上限額あり）にあたる補助を受けられます。また、対象に該当すれば、固定資産税や不動産取得税も軽減されます。
また、面積の少ない土地や小規模な建物を活用する場合は、通所介護や介護サービスを提供する介護事業所としての活用方法も考えられるでしょう。
土地活用で介護施設を建てるメリットには、超高齢化社会を見越して、社会貢献度が高いことが挙げられます。また、住居系の土地活用なので相続税対策にもなるほか、安定した収入が期待できます。
一方デメリットとなるのは、介護付き有料老人ホームなどの大規模施設では、600坪（約2,000平方メートル）以上の土地が必要で、建築費も高額になってしまう点です。
ただし、契約する介護事業者より建築協力金を出してもらい、賃料と相殺する「リースバック方式」という方法を活用することで、初期投資を抑えることはできます。
戸建て賃貸
所有する土地が小規模の場合、戸建て住宅を建て、貸し出す方法もあります。
戸建て賃貸住宅のメリットは、マンションやアパートに比べて狭い土地でも活用できるほか、経営をやめる際にも、中古住宅として売却する、自分で居住するなど多様な方法がある点です。
一方でデメリットは、賃貸住宅が1棟だけの場合、空き家の際の賃料は0円になることです。複数棟を保有すればリスク分散はできますが、活用する土地にニーズがあるかどうか、事前に十分なリサーチが必要でしょう。
駐車場・駐輪場
コインパーキングや月極駐車場、駐輪場として運営する方法も考えられます。
比較的簡単な準備で運用開始できる、初期投資を抑えられる、転用性が高い（他の活用法に移行しやすい）などが駐車場・駐輪場のメリットです。
デメリットとしては、節税効果が低く、収益性も賃貸マンションなどと比較すれば低い点が挙げられます。
ロードサイド型店舗
ある程度の広さが確保できる土地であれば、ロードサイド（幹線道路沿いなど）でコンビニエンスストアやドラッグストアなどの店舗としての土地活用も可能です。人口が増加している埼玉では、地域によっては需要が高まっていると考えられます。
ロードサイド型店舗は、土地だけ事業者に貸す「事業用定期借地」や、建物を建てたうえで貸す「建て貸し」など、複数の活用方法があることがメリットです。建て貸しの場合は老人介護福祉施設の場合と同じく、リースバック方式を活用することで初期投資を抑えられるでしょう。
デメリットとしては、ロードサイド型店舗は商業施設なので、固定資産税の減税がない点が挙げられます。
埼玉で土地活用を検討する際の3つのポイント
埼玉は人口増加が起きているので、土地活用に向いているといえるでしょう。注意したいポイントは、以下の3つです。
・人口増加が著しい埼玉の特性を考慮しつつ周辺環境やニーズをリサーチ
・土地開発に関する規制に注意する
・複数の業者に査定を依頼する
埼玉で土地活用を考える際に注意したい、上記のポイントについてそれぞれ説明します。
人口増加が著しい埼玉の特性を考慮しつつ周辺環境やニーズをリサーチ
冒頭でも解説したように、埼玉県は人口増加が著しく、東京のベッドタウンとして機能しているという地域性があります。特に、広い間取りや子育てしやすい環境を求めるファミリー層には人気の高いエリアと考えられます。
例えば、文教エリアとして知られる浦和区では、子育て世代をターゲットにした、ファミリー向けの賃貸マンションなどのニーズが高い可能性があります。
土地活用方法にはさまざまなものがありますが、土地によって向き・不向きがあるものです。したがって、具体的な活用方法を決める際には、埼玉の特性や、活用地周辺の環境やニーズ、地域特性を十分にリサーチしておくことが重要です。
「賃貸マンションを建てたい」「駐車場にしたい」といったオーナー様の意向だけでなく、さまざまな活用方法の特徴やメリット・デメリットを比較して、土地に適したものを選ぶようにしましょう。
土地開発に関する規制に注意する
土地に建物を建てる場合、国内の大半の地域に関わってくるのが「都市計画法」という法律です。
都市計画法により、周辺に建物が建っている地域の大半は「都市計画区域」に指定され、さらに区域内は「市街化区域」「市街化調整区域」などに区分されます。
このうち建物が建てられるのは「市街化区域」で、おもに「住居系」「商業系」「工業系」といった「用途地域」が決められています。
つまり、土地活用には法律による制限・規制が関わってくるので、活用予定地で建築可能な活用方法を事前に調べておくことが大切です。
経験豊富な業者に査定を依頼する
土地活用を成功させるには、信頼できる、土地活用に強い専門業者を選ぶところから始めましょう。
専門業者を選ぶ際には、ホームページなどに記載されている事業年数や事業内容、過去の事例紹介などを参考にし、豊富な実績やノウハウを持つ業者を選ぶことがポイントです。
また、最終決定の前に、何社かの業者に査定を依頼してください。複数の見積もりを確認することで、適正な価格が分かります。
まとめ
埼玉県は東京のベッドタウンとして機能し、人口増加も著しい一方で、今後訪れる高齢化社会に、特に対応を迫られているなどの特徴を持つ地域です。
土地活用を成功させるには、所有している土地の地域性の理解と、的確にアドバイスしてもらえる経験豊富な専門業者の協力が欠かせません。
生和コーポレーションは土地活用一筋52年、長年にわたる多数の実績とノウハウを持った、土地活用の専門企業です。
賃貸マンション・アパートや、テナントビル、駐車場など、さまざまな土地活用に携わってきた実績から、活用予定地の環境や適性を判断し、どのような土地活用法が向いているかをご提案します。
土地活用の相談や提案は無料で行なっております。どうぞお気軽にお問い合わせください。