日本の首都である東京は人口や産業が集中しており、土地活用に最適な土地が多くあります。東京で土地活用するならどのような方法があるのでしょうか。

土地活用を成功させるには、土地の周辺状況や社会情勢に合わせた最適な土地活用法を選択する必要があります。

今回は、土地活用するうえでの東京の特徴を解説し、東京でおすすめの土地活用を、中心地、狭小地・変形地、郊外の各エリアに分けて紹介します。

ぜひこの記事を参考に、ご自身が所有する土地がどのような土地活用に向いているのか、検討してみてください。

東京で土地活用をする際の2つの特徴

東京で土地活用する際に知っておきたい、東京の特徴は次の2点です。

① 地価が高く収益性も高い
② 人口が多いためビジネスや住宅の土地活用にも向いている

以上の2点について、より詳しく見ていきましょう。

地価が高く収益性も高い

日本の首都である東京は、安定して地価が高いという特徴を持っています。本来、土地活用では、ある程度の面積の土地がなければ収益化は難しいとされていますが、地価の高い東京であれば、狭小地や変形地でも高収益を得られる可能性があります。

同じ東京都内でもエリアによって特徴が異なります。東京都中央部各エリアの特徴を簡単に見ていきましょう。

東京都中心部の各エリアの特徴

エリア	対象区	エリアの特徴
都心・副都心 エリア	千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、豊島区	行政機関や大企業の本社が集まる中心地。特に情報通信やサービス業、金融関係の事業所が多く、外資系企業も集積している。人口は東京都総計の約10％を占める。
城東エリア	台東区、墨田区、荒川区、足立区、葛飾区、江東区、江戸川区	千葉県と埼玉県に隣接し、京葉・常磐方面へのアクセスの良さが特徴。東京湾に面し、東京港の物流機能を活用できる。東京都で最も人口の多いエリアで、事業所や観光スポットも多い。
城南エリア	品川区、大田区、目黒区	神奈川県に隣接し、東京港や羽田空港の物流を活かした、製造業の中心地。機械金属加工などの分野においてトップクラスの中小企業が集中し、製造業の事業所数が多い。
城西エリア	世田谷区、中野区、杉並区、練馬区	都心へのアクセスが良好な都内有数の住宅街が広がる。人口が多い。
城北エリア	北区、板橋区	埼玉県と隣接。板橋区では印刷関連業、北区では日本近代工業の発祥地であり、現在は衣服、紙加工の関連企業が集積。

東京23区のなかでも、港区や千代田区の住宅地や中央区の商業地は特に地価が高くなっており、令和4年の地価公示は以下のようになっています。

東京都の地価（令和4年1月1日時点）

地区	住宅地	商業地
千代田区	270万4,300円／平米	627万4,800円／平米
中央区	133万2,200円／平米	903万4,500円／平米
港区	207万6,700円／平米	511万3,800円／平米
新宿区	81万6,800円／平米	482万5,000円／平米
渋谷区	133万4,900円／平米	707万8,200円／平米
区部全域	64万1,400円／平米	306万6,200円／平米
東京都全域	43万7,700円／平米	256万2,600円／平米

引用：東京都財務局「令和4年地価公示　区市町村別用途別平均価格表」
地価の高さは収益の高さを期待させますが、地価が高い分、固定資産税も高くなる点には注意が必要です。土地活用の際は、特定の条件を満たした新築住宅や認定長期優良住宅（長期優良住宅建築等計画を申請し認定を受けた住宅）等に利用できる固定資産税の軽減制度を活用しましょう。

人口が多いためビジネスや住宅の土地活用にも向いている

東京都の中心部である23区には、約950万人もの人が住んでおり、企業や商業施設が集中しています。人口の多さは産業の豊かさにも現れており、この豊かさは土地活用にも活かせます。

空室の発生が懸念される、マンションやアパート経営、オフィス経営でも、人口が多い東京なら空室が発生しづらくなります。土地の需要が高いことから、さまざまな土地活用法を検討できるでしょう。

知っておきたい土地活用の基礎知識

土地活用の方法を紹介する前に、土地活用するにあたってまず知っておくべき基本的な知識を解説します。

土地活用のリスクとリターン

空いている土地を有効活用できる土地活用には、安定した収入だけでなく、固定資産税などを軽減できる税金対策や、地域貢献などのメリットがあります。

地価が高く土地活用手段が豊富な東京都なら、土地の特徴や社会情勢に合わせて運用すれば、資産形成に大いに役立つでしょう。

しかし、土地活用にはリスクもあります。

銀行などから融資を受けて土地活用する場合、経営状況が悪化したからといって、すぐに事業を撤退することはできません。

マンションやオフィスなどの建物を建てる場合は、多額の初期費用もかかります。初期費用を融資でまかなうのであれば、金利の上昇にともなって返済額が増えてしまうリスクも考えておくべきでしょう。

また、賃貸経営の場合、空室が増えたり、建物の老朽化により修繕費が増えたりして、収入よりも支出が多くなってしまう可能性もあります。

どのような土地活用にもリスクがあり、土地活用の方法によってリスクの種類は異なります。土地活用を検討する際は、リターンだけでなくリスクにも目を向け、広く長期的な視野を持って運用にあたりましょう。

土地活用は法律の制限を受ける

土地開発は、民法や都市計画法、建築基準法の制限を受けます。土地によっては建物を建てられない場合もあるため、土地活用を始める際には、必ず法律について確認しておきましょう。

民法：私人間の権利や義務の関係性について定めた基本的な法律。土地活用では民法上の土地や建物の契約に関する事項に従う必要がある
都市計画法：都市を計画的に開発していくためのルールを定めた法律。土地の利用方法や建物の建築を制限する
建築基準法：建物の建築や利用に関わる最低限のルールを定めた法律

上記法律に加えて、相続対策のために土地活用する場合は、相続法（民法第5編「相続」：882条～1050条）にも対応しなければなりません。これらの法律すべてに合わせて土地活用するには、法律に関する専門的な知識が必要です。適宜、専門家も交えて土地活用を進めましょう。

なお、東京都都市整備局の都市計画情報等インターネット提供サービスを利用すると、都市計画情報や景観計画情報などを閲覧できます。適宜活用してみましょう。

東京の中心地でおすすめの土地活用6選

土地活用では、土地周辺の状況に合わせて土地活用法を選ぶのが基本となります。ここからは東京を中心地、狭小地・変形地、郊外と3つの種類に分けて、それぞれでおすすめの土地活用法を紹介します。

まずは、東京の中心地でおすすめの土地活用を解説します。東京の中心地には数多くの企業がオフィスを構えており、その近郊には住宅街が広がっているため、ビジネスや住宅に焦点を当てた土地活用がおすすめです。

東京の中心地でおすすめの土地活用には以下の6つがあります。

① マンション・アパート
② テナント
③ シェアオフィス・コワーキングスペース
④ 戸建て賃貸
⑤ 賃貸併用住宅
⑥ 定期借地

それぞれの土地活用法について詳しく見ていきましょう。

マンション・アパート

土地にマンション・アパートを建設し、家賃収入を得る方法です。初期費用はかかりますが、節税効果が高く、長期的に安定した収入を見込めます。

ただし、マンション・アパート経営には、ある程度の土地面積が必要であり、賃貸需要が高いエリアでなければ入居者が不足するリスクも発生します。家賃の徴収や入居者間のトラブル、建物の修繕などにも対応しなければなりません。

賃貸マンション・アパート経営の実績がある建設会社などと協力し、リスクを踏まえて経営しましょう。

テナント・テナントビル・商業ビル

テナント経営とは、自身で建物を建設してテナントに貸し出したり、土地を事業者に貸し出したりして収入を得る方法です。

テナントにはオフィス、飲食店、美容院、コンビニ、介護施設、保育園などの種類があります。運用を成功させるには周辺地理や業種の競合などを踏まえて、最適なテナントの種類を選択しましょう。

テナントは収益性が高く、テナント利用者はビジネスを目的としているため、管理面でのトラブルが少ないのが特徴です。ただし、テナント経営は景気の影響を受けやすいため、社会状況に合わせた柔軟な運用を心がけましょう。

また、テナントビルを建設してビル全体を貸し出す方法や、一つのビルに複数の施設が入った商業ビルを建設し、施設単位で貸し出す方法もあります。

東京都の中心地では広い土地面積を用意しづらいため、空間を縦に活用したテナントビルや商業ビルでの経営も視野に入れるのもよいでしょう。

シェアオフィス・コワーキングスペース

シェアオフィス・コワーキングスペースは、複数の企業や個人事業主などに共有スペースを貸し出し、賃料収入を得る方法です。

コロナ禍でテレワークが増えていることから、近年需要が高まっており、ターミナル駅の駅前などの人がよく集まる場所での運営に向いています。

シェアオフィス・コワーキングスペースを運営事業者へ賃貸する場合は、実績のある業者へ運営を委託できるよう、業選定を慎重に行ないましょう。

戸建て賃貸

一戸建ての物件を建設し、貸し出す方法です。マンション・アパートより建設費が抑えられ、マンション・アパートほどではないのですが利回りが良いのが特徴です。ただし、空き家になってしまうリスクはマンション・アパートよりも大きくなります。また、メンテナンスやリフォーム費用が高くなる可能性があり、修繕等で一度に多くの費用がかかることを踏まえた経営が必須です。

賃貸併用住宅

自宅部分と賃貸部分の両方を持つ建物を建て、賃貸部分を人に貸し出す方法です。自宅部分が土地の半分以上であれば、住宅ローンを利用できます。

住宅ローンは、アパートローンなどの事業目的のローンほど審査が厳しくはないため、初期費用の資金調達をより手軽に行なえるでしょう。また、賃貸併用住宅では、相続税・固定資産税の減額という節税効果があります。

定期借地

定期借地は、土地そのものを貸し出して賃料を得る方法です。借地権は普通借地権と定期借地権に大きく分かれており、このうち定期借地権は契約期間を定め、契約期間終了後は更地にして土地を返還させるタイプの契約方法となります。

土地に建物を建てて土地活用する場合、初期費用確保のためにある程度の借入れが必要になりますが、定期借地なら借入れの必要はありません。収入を得られるだけでなく、土地が「宅地」である場合には、相続税や固定資産税を減らせるというメリットもあります。

ただし、定期借地は土地の拘束期間が長いため、簡単にほかの土地活用へ転用できません。長期的な収支を見極めて契約を結ぶようにしましょう。

東京の狭小地・変形地でおすすめの土地活用5選

地価が高い東京では、大規模な土地の運用が難しい場合もあります。大きな建物の建築には向かない狭小地や変形地でも、工夫すれば土地活用により収益を得られるでしょう。

東京の狭小地・変形地でおすすめの土地活用には以下の5つがあります。

①駐車場（月極駐車場・コインパーキング）
②コインランドリー
③自動販売機
④トランクルーム
⑤シェア活用

駐車場（月極駐車場・コインパーキング）

駐車場を整備して賃料を得るタイプの土地活用は、土地面積に合わせて柔軟に駐車台数を変更できるため、狭い土地や変形地の活用法として有効です。初期費用が少なくて済み、災害時のリスクも少なく、ほかの土地活用への転用も容易であるなど、メリットも多くあります。

駐車場の形態は、月極駐車場やコインパーキングの2種類です。どちらの形態の駐車場にするのか、精算機やロック板などの設備をどの程度設置するかなど、総合的に判断して経営方法を選択しましょう。

コインランドリー

土地に建物を建ててコインランドリーの機械を導入し土地オーナー様自ら運営する、または、コインランドリー業者へ土地を貸す方法です。

必要となる初期投資が、一般的に最低でも1,000万円以上と高額である一方、利回りは15％程度と高く、利用者さえ確保できれば安定した収入が見込めます。

コインランドリーの運営に向いているのは、大型の商業施設が近い土地です。駐車場を確保できる広さがあればより多くの利用者を呼び込める可能性があるため、ある程度の土地の広さがある場合は、駐車場の設置ができないか検討してみましょう。

自動販売機

業者にスペースを貸し出すか、自動販売機の購入、もしくはリース契約により借りて設置する方法です。初期費用が少なく、業者に土地を貸し出す方式なら管理の手間がかからないため、土地活用の始めやすさが魅力の土地活用法だといえます。

自動販売機のほかにも、コインロッカーや証明写真機の設置も有効です。周辺の自動販売機などの設置状況などから、何を設置すべきか判断しましょう。

トランクルーム

コンテナに似た建物を建築し、その内部のスペースを貸して賃料を得る方法です。荷物を保管するスペースの需要が高く、車での荷物の輸送が可能な土地が、トランクルームの運営に向いています。

トランクルーム全体をトランクルーム事業者へ貸し出す一括借上げ方式と、トランクルームの所有者が直接ユーザーと契約し、管理のみを業者へ委託する管理委託方式があります。

シェア活用

土地をフルタイムで貸すのではなく、時間や期間を区切って貸し出す方法もあります。露店やキッチンカーの提供スペースや、屋外ギャラリーやフリーマーケットのスペースなどに数時間や数日で土地を貸し出すことで賃料を得られます。

契約期間が短く、低コストで土地を借りられるという契約者側のメリットも発生するため、土地利用者を探しやすいのが特徴です。

東京郊外でおすすめの土地活用5選

住宅街や田園が広がり、駅から遠い郊外では、都市中心部よりも地価が低いため、大規模な土地活用がしやすくなります。公共交通機関が発達している東京都は、他県に比べて郊外に立地する土地は少ないのが特徴です。

東京郊外でおすすめの土地活用は以下の5つです。

①太陽光発電
②ロードサイド店舗
③資材置き場
④市民農園・貸農園
⑤キャンプ場

それぞれ詳しく見ていきましょう。

太陽光発電

太陽光発電設備を設置し、電力を売る方法です。初期費用や維持費が少額で済み、管理の手間もかからないため、長期的かつ安定的な収益を見込めます。国の政策による再生可能エネルギーの利用を促進するための制度を利用できるという特徴もあります。

ただし、太陽光発電ではアパート経営のような高収益は見込めません。設置コストの回収期間を考えると、短期の土地活用にも向かないため、長期的な視点で太陽光発電を導入するべきか判断しましょう。

ロードサイド店舗

ロードサイドとはその名のとおり、道路沿いの土地のことを指します。ロードサイド店舗とは、交通量や人通りの多い道路沿いの土地に、コンビニや飲食店などを設置して収入を得る方法です。

土地のオーナー様が建物を建設し、建物と土地を店舗事業者へ貸し出すリースバック方式と、店舗事業者へ土地を貸す事業用定期借地方式があります。

節税効果はあまり期待できませんが、立地が良ければ集客性を高く保ち、別の事業への展開も可能です。周辺環境に合わせた運用が重要だといえるでしょう。

資材置き場

建設会社や土木会社などの資材置き場として土地を貸し出し、賃料を得る方法です。初期費用がほとんど発生せず、管理の手間が一切不要なため、手軽に始められる土地活用法でもあります。

土地の賃貸契約終了後は、貸し出す前の状態で返却されるため、別の土地活用への転用もしやすいのが特徴です。ただし、資材置き場は節税効果が低く、高い収益は見込めません。

市民農園・貸農園

所有している農地を貸し出し、賃料を得る方法です。初期投資がほとんどかかりませんが、農地を貸農園として開業するために自治体などへの届出が必要となるなど、手続きが複雑になるケースもある点に注意が必要です。

作物の収穫などを体験できるよう整備し、体験料などから利益を得る方法もあります。ほかの土地活用法と組み合わせて、柔軟に運営方法を考えてみましょう。

キャンプ場

コロナ禍で、屋内施設や人の多い行楽地でのアクティビティが減少するなか、アウトドア人気が高まっており、キャンプ場の需要も増えています。キャンプ場であれば、山林に近い土地でも活用可能です。

ただし、宿泊可能な設備を設置したうえで宿泊料をとるなら旅館業、食材や料理を提供するなら飲食店業の許可および消防署への届出が必要な点に注意しましょう。

土地活用成功の3つのポイント

都市開発などの影響で土地周辺の環境が変わりやすい東京都では、土地活用成功させるために、以下の3つのポイントを押さえましょう。

① 土地活用の目的を明確化しておく
② 立地を活かす
⑦ 市場・競合を徹底的に調査する

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

土地活用の目的を明確にしておく

土地活用の目的は収益を得るだけではありません。収益性や安定性、転用性、節税など、土地活用の目的は人によってさまざまです。人によっては、ただ空いている土地の管理の手間を減らすためだけに土地を活用する場合もあるでしょう。

目的によって最適な土地活用法も異なります。例えば、収益性を重視するならマンション・アパート経営、テナントなどがあり、初期費用の少なさや運用の手軽さを重視するなら定期借地、駐車場などが有効です。

土地活用を検討する際に方向性がぶれないようにするためにも、目的を最初に設定し、目的に合った土地活用法を検討しましょう。

立地を活かす

同じ面積の土地であっても、周辺環境によって最適な活用法は変わります。立地によっては都市計画法の規制を受けたり、土地が狭かったりして土地活用法が制限される場合もあるでしょう。

土地活用を成功させるには、土地活用の目的と立地を照らし合わせて、最適な土地活用法を選択することが大切です。また、どのような土地活用にもリスクがあります。立地に合わせた土地活用はリスクを最小限に抑えるのにも役立つでしょう。

市場・競合を徹底的に調査する

質の高い建物を用意しても、需要がなければ収益はうまれません。市場における需要と供給、競合となる要素などを調べ、その土地で必要とされているものは何かを慎重に検討しましょう。市場調査の結果によっては、土地活用の目的を修正する必要も出てくるでしょう。

また、土地活用は長期にわたる場合が多いため、将来的な収支の予測も立てておく必要があります。マンション・アパート経営であれば、周辺の都市開発計画なども考慮し、将来的な人口動態も予測しながら収益予測を立てておきましょう。

自分に合った土地活用会社を選ぶには？

土地活用は専門的な知識が必要であるため、専門の業者と協力しながら進めるのが基本です。そのため、業者選びを失敗すると、利益が少なくなる可能性もあります。

業者選びに失敗しないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。土地活用会社を選ぶ際のコツを紹介します。

会社ごとの得意分野を把握する

土地活用を専門とする会社にも、それぞれ得意分野があります。賃貸住宅が得意な会社があれば、駐車場が得意な会社もあり、賃貸住宅のなかでもマンション・アパート経営が得意な会社があれば、戸建て賃貸が得意な会社もあります。

また、会社によって提供するサービス内容も異なります。例えば、賃貸住宅を専門とする会社のなかには、賃貸住宅の建設から入居管理までをトータルでサポートしてくれる会社もあります。

なお、土地に合わせて複数のプランを検討するのであれば、対応できる土地活用法が多い大手への依頼がおすすめです。複数の会社のプランを比較しながら、自分に合った会社を選択しましょう。

実績や評判・口コミを確認する

会社の能力を知る際、事業実績や第三者の口コミは非常に参考になります。

土地活用では、その土地によって正解が異なります。実績が多ければ多いほど、土地に合わせた柔軟な土地活用が可能であるという証明になるでしょう。類似物件の稼働率を確認したり、完成物件を見学したりして、会社の実績を確認しましょう。

また、担当者の知識や経験の多さ、説明が丁寧でわかりやすいかどうかなど、担当者の質や相性も確認するのがおすすめです。

サービス内容を確認する

会社によっては、相談から建設、管理までをトータルでサポートしてくれる場合もあります。

土地活用は、建物を建てたあとの管理運営が非常に重要です。発生し得るトラブルへ適切に対応できるかは、土地や建物の管理に対する評価にもつながります。建物の建設だけでなく、その後の対応をしっかりとしてもらえる会社を選択しましょう。

東京での土地活用なら「生和」にご相談ください

東京での土地活用なら、実績豊富な「生和」へご相談ください。オーナー様を第一に考えたトータルサポート体制で、オーナー様の土地活用をあと押しいたします。

生和の特徴と、生和での土地活用事例を見ていきましょう。

相談・企画・設計・施工・事業経営をトータルサポート

土地活用会社として50年以上の歴史を持つ生和コーポレーション株式会社は、4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開しています。

生和の魅力は、オーナー様を第一に考えたトータルサポート体制です。実績とノウハウをもとに、設計・建築、施工管理、入居者募集、建物管理、融資サポートなど、各分野のプロフェッショナルがオーナー様の賃貸経営をサポートします。

オーナー様と入居者様のニーズを具現化する技術力のある生和なら、安定した高い入居率を実現できるでしょう。

また、生和では賃貸経営に関するリスクを回避するため、最長35年（※）、建物を一括で借上げるシステムを提供しています。この制度を利用すれば、建物完成引渡し後、免責期間を経てからは契約が満了するまで安定して収入を得られます。

生和ではこのほかにも土地のオーナー様が安心して土地活用に取り組めるよう、さまざまなサポート体制を整えています。土地資産でお悩みの方は、ぜひお気軽に生和までご相談ください。

※　融資期間によります

生和での土地活用事例

生和コーポレーション株式会社で実際に行なわれた土地活用事例を3つご紹介します。なお、生和の公式サイトには、ここで紹介するケース以外にも多くの事例を紹介しています。ぜひ、ご自身の土地に似たケースを探して、土地活用の参考にしてみてください。

【ケース1】ARTIO DOMANI アルティオドマーニ

建物データ：
敷地面積／289.97平方メートル（87.71坪）
建ぺい率／65.26％（80％）
容積率／599.89％（600％）
用途地域／商業地域
建築面積／189.22平方メートル（57.23坪）
構造／RC造14階建
施工面積／2509.44平方メートル（759.10坪）
戸数／40戸（1K・31戸／1LDK・1戸／2LDK・8戸）＋店舗1区画
生和を選んだ理由：以前お世話になった際、要望を親身になって聞いてくれ、入居者の立ち退きまでアドバイスしてくれたため
建物のポイント：2021年グッドデザイン賞受賞作品。表情のある建物正面の外観と、開放感のある豪華なオーナーズルームが特徴で、賃貸ルームも単身者からDINKSまで幅広いニーズに対応できる広さを持っています。

ARTIO DOMANI アルティオドマーニの詳細はこちら
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/change/vol63/

【ケース2】RAXA ラクサ

建物データ：
敷地面積／342.16平方メートル（103.50坪）
建ぺい率／100％
容積率／660％
用途地域／商業地域
建築面積／270.34平方メートル（81.77坪）
構造／ RC造10階建
施工面積／2663.44平方メートル（805.69 坪）
戸数／34戸（1K・20戸／1LDK・12戸／2LDK・1戸／居宅・1戸）＋店舗・事務所
生和を選んだ理由：設計と施工が一体となっており、デザイン面やコスト面でのメリットが大きかったため
建物のポイント： 2020年グッドデザイン賞受賞作品。130年以上の歴史をもつテーラーの伝統にふさわしい格調あるテナント部分が特徴です。屋上のコミュニティスペースは入居者全員に対して解放されています。また、賃貸スペースは高い天井と分譲マンション並みの設備を有しており、満足度の高い居住空間を提供しています。

RAXAラクサの詳細はこちら
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/change/vol62/

【ケース3】SHINSUI REIWA シンスイレイワ

建物データ：
敷地面積／338.93平方メートル（102.53坪）
建ぺい率／80％
容積率／400％
用途地域／近隣商業地域
建築面積／206.85平方メートル（62.57坪）
構造／RC造10階建
施工面積／1937.72平方メートル（586.16坪）
戸数／36戸（1K・16戸／1LDK・17戸／居宅・2戸／店舗・1区画）
生和を選んだ理由：建物の良さと営業の熱意、対応の良さ
建物のポイント：様々なタイルを用いたホテルライクなエントランスホール、レンガ調で重厚な雰囲気のある外観が特徴です。客室は白と木目を基調にしており、バスルームにも木目のアクセントパネルを設置して高級感を演出しています。

SHINSUI REIWA シンスイレイワの詳細はこちら
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/change/vol61/

まとめ

人口が多く産業も豊かな東京では、取り組める土地活用の種類も豊富にあります。

今回は、土地活用するうえでの東京の特徴と、中心地、狭小地・変形地、郊外での土地活用法をそれぞれ紹介しました。自身が所有する土地にとって最適な土地活用は何かを考え、市場を徹底的にリサーチしたうえで土地活用に取り組みましょう。

また、土地活用を成功させたいなら、土地活用の専門家である土地活用会社との連携が欠かせません。複数の会社の実績や評判などを比較し、自身に最適な会社を選択しましょう。

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