アパート経営では、入居者からの苦情・クレームといったトラブルを避けられないのが実情です。中でも、「隣室や上階に住む入居者の生活音がうるさい」という騒音トラブルは、各家庭の生活スタイルや節度の保ち方に違いがあることから、解決が難しい場合があります。
そこで今回は、アパート経営者を悩ませる騒音トラブルについて、具体的な問題点や基本の対応方法をご紹介します。法律の定める範囲を超える騒音についても取り上げていますので、アパートの貸主として適切な対応を実施する際にお役立てください。
この記事の目次
騒音トラブルの実情と、トラブルに対する初動で大事なこと
アパートなどの集合住宅に入居する人の多くは、建物の特性上、一戸建てに住む人と比べて騒音で迷惑を受けていると感じる傾向があります。その騒音の発生源は主に洗濯機や掃除機の音など、生活に欠かせないものである場合が多く、根本的な原因の排除・解決は難しい場合がほとんどです。
騒音の被害を訴える入居者に対し、アパートの貸主としてどのような初動をとって対応すべきか見ていきましょう。
近隣の騒音トラブルで迷惑を受けたと感じた人の約8割は集合住宅在住者
環境庁が発表した騒音・振動の状況調査報告によると、近隣騒音による迷惑を受けたと回答した人は全体の60%を超えており、生活者の2人に1人以上が近隣騒音に悩まされていることが明らかになりました。
また、近隣騒音による迷惑を受けたと回答した人を住居形態別にみると、集合住宅在住者が約80%いることから、特に集合住宅の入居者は近隣騒音に悩まされているという実態があります。
集合住宅における騒音の主な発生源は、以下のとおりです。
・洗濯機、掃除機、エアコン室外機などの住宅用機器
・浴室や便所の給排水音、扉の開閉音などの住宅用設備
・テレビ、ピアノ、ステレオなどの音響機器
・人の声や足音、ペットの鳴き声などの生活・行動
これらは生活していくうえで欠かせないことから、気が付かずに迷惑をかけている入居者もいるのが現状です。そのため、不特定多数の入居者が生活する集合住宅は、一戸建てなどに比べ、騒音に関するトラブルが発生しやすい傾向があります。
アパートの貸主として騒音トラブルに対応する際は、どのようなトラブルにどこまで対応し、どこまで責任を持つべきか知っておくことが重要です。
貸主としての騒音トラブルの問題点
アパートの貸主には、賃借人に対して「使用収益させる義務（民法601条）」があります。これは、アパートの貸主には、入居者が平穏に通常の生活を営める環境を提供する責任があるということになります。
アパートにおける騒音トラブルは、生活するうえで欠かせないものが騒音の発生源となっている場合が多く、アパートの貸主が入居者同士の生活音を互いに遮断させるなど騒音の発生源を排除することは、現実的に不可能です。しかし、騒音トラブルが発生している場合、その原因となっている状況を放置してしまうと、「使用収益させる義務」に反する可能性が出てきます。
アパートの入居者から騒音についての相談やクレームがあった際は、原因となっている入居者に対して適切な方法で注意を促し、騒音トラブルを解消するよう、アパートの貸主として対処していかなければなりません。
騒音に対するクレームがきた場合の初動として大事なことは「貸主による現状確認」
騒音問題が発生した場合、被害を訴えている入居者や、当事者以外の入居者からできる限り細かく状況をヒアリングする必要があります。
アパートの貸主が確認するべき内容は、以下のとおりです。
・その音に気が付いたのはいつからか（わかる範囲で具体的に）
・どのような音がするのか（機械・設備音、足音、人の声 など）
・音が聞こえる頻度や時間帯（毎日なのか特定の日なのか など）
・音が聞こえる部屋の位置（上階なのか隣なのか など）
貸主として騒音トラブルに対応する際は、被害を訴えている入居者が神経質すぎるケースもあることを考慮し、先入観を持たずに現状確認を行いましょう。
被害を訴える入居者やその他の入居者から現状のヒアリングができたところで、より具体的な対策を実施していくことになります。
アパートでの騒音トラブルの基本的な対応方法
アパート入居者間の騒音トラブルが明らかになり、実際に対処するにはどのような対策を講じる必要があるのでしょうか。アパートでの騒音トラブルの基本的な対応方法とともに、アパートの貸主が注意するべきポイントを見ていきましょう。
アパートで騒音トラブルが起こった場合の基本的な対応方法の流れ
入居者から騒音トラブルについての相談やクレームがあった際は、前述のヒアリング内容をもとに以下の対応を実施しましょう。
1．入居者全員に手紙や張り紙を出す
アパートの入居者全員に向けて、騒音についての注意を記載した手紙を出します。この際、音の特徴や頻度についてわかりやすく記載し、原因となっている入居者が察知できるようにすることが大切です。
2．手紙や張り紙で改善されないようであれば、直接本人に連絡を入れる
初回の手紙を出してから騒音トラブルが改善されない場合、事前のヒアリングをもとに、原因となっている入居者に直接連絡を入れます。騒音について心当たりがないか尋ねましょう。
騒音トラブル対応時に注意したいこと
上記の方法で騒音についての注意喚起を行う際は、すべての入居者に配慮することが欠かせません。
騒音トラブルの対応をする際には、以下のポイントに注意してください。
・騒音の原因となる入居者を決めつけない
騒音元が別の部屋の居住者の可能性もあるため、貸主は、いきなり特定の居住者にあたるのではなく、まずは「入居者皆様に連絡している」と間接的に呼びかけることが重要です。貸主の誤解はトラブルを深刻化させる場合もあるため注意してください。
・平等な目線を心がける
騒音について訴える内容が、一方的すぎる、内容が細かすぎると感じたら、貸主は、「被害者側が神経質であるケース」も検討します。被害を訴えている入居者を「善」、騒音を出している入居者を「悪」と決めつけず、状況を正しく把握したうえで対策をとることが重要です。
・被害を訴える入居者のフォロー
騒音の被害を訴える入居者には、どういった対応をとるのか、改善に向けて実施した内容を伝えましょう。被害を訴える入居者への連絡を怠ると、クレームが感情論になりやすく、トラブルが大事になり、状況改善がなければ、入居者が退去してしまうといった可能性もあります。
騒音被害者の誤解による新たなトラブル回避のためにも、客観的、かつ具体的に「騒音そのもの」の状況を知り、対策を練ることが大切です。
法的に問題となる騒音はどれくらいか
「うるさい」という感覚は人それぞれではあるものの、客観的にどの程度の音だと法的に問題になってくるのかは、貸主として押さえておきたいところ。ここでは、音の強さを表す「デシベル」の単位ごとに、生活上で発せられる音の程度や、どの範囲から注意が必要な音となるのかご紹介します。
隣室や上階の騒音を法的に問題と認定することは難しい
法的に問題となる騒音とは、民事裁判で損害賠償の対象となる、不法行為として認められる以下のような音を指します。
・深夜に集団で大騒ぎをしている音
・隣の家の中まで聞こえるほどの音量で、音楽を演奏している音
・明らかな嫌がらせにより発せられている音 など
これらは条例違反となることで法的に問題となる騒音（不法行為）に該当すると考えられます。
しかし、「生活をするうえで誰でも起こしてしまうような音」を規制する法律は存在しないのが現状です。そのため、迷惑行為などが認められない限り、隣室や上階の騒音が法的に問題となることはありません。
騒音トラブルは近隣騒音に関する環境基準（40～60デシベル）を超えていないかがひとつのポイント
では、アパート入居者間で生活音などの騒音トラブルが発生した場合、貸主はどのような基準で騒音の程度を推し量れば良いのでしょうか。
騒音の程度は、騒音の発生状況（大きさ、時間帯、内容）や、居住・周辺環境、近隣同士の交渉の有無など、さまざまな事情を総合的に考慮して判断する必要があります。
しかし、これらの事情をもとにした判断は貸主の感覚によるところが大きく、被害を訴える入居者と感覚の相違が見られる場合もあります。
そこで、アパートの貸主として注意するべき騒音であるかを見極める際は、騒音の「受忍限度」がひとつの目安となります。受忍限度とは、過去の判例によると、「社会生活を営むうえで我慢するべき限度」をいい、騒音に関しては、騒音計で測定された測定値である騒音値（デシベル）によって、用途地域（※1）ごとに騒音の規制基準が設けられています。
これは言い換えれば、
・受忍限度を超えていない騒音に関しては被害を訴える入居者へ我慢を促す必要がある
・受忍限度を超えた騒音に関しては規制基準などをもとに原因となる入居者へ注意を促せる
ということです。
生活音などの法的に問題とならない騒音トラブルに対応する際は、受忍限度を超えた騒音か否かを個別に判断し、全入居者が納得できるような対応をとることが大切です。
ちなみに、騒音における受忍限度の騒音値の基準については、各都道府県や市町村が個別に規制基準を設けています。近隣騒音に関する環境基準は、40～60デシベル以下が一般的です。
※1用途地域：建築できる建物の種類や用途が定められた地域をいい、大きく分けて住居系・商業系・工業系の3つの分類があります。
40～60デシベルとは具体的にどのぐらいか？生活音に関する基準と目安
騒音値の基準となる40～60デシベルとは、生活音としてはどのような音が含まれるのか、また、騒音に関する受忍限度の基準と目安についてみていきましょう。
40デシベルは主に、「図書館内の音」「閑静な住宅地の昼間の音」とされ、聴覚的には「普通」と感じられる音を指します。60デシベル以上の騒音を発生させて受忍限度を超える可能性がある生活音や、各騒音の聞こえ方については下表をご確認ください。
|
騒音の発生元 |
騒音値（デシベル） |
音の聞こえ方 |
|
洗濯機 （1m離れた場合） |
60 |
うるさい 非常に大きく聞こえてうるさい 声を大きくしなければ会話ができない など |
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掃除機 （1m離れた場合） |
60 |
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トイレの洗浄音 |
60 |
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布団たたき （1.5m離れた場合） |
80 |
きわめてうるさい うるさくて我慢できない 地下鉄や電車の車内に匹敵するほどうるさい など |
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ピアノ （1m離れた場合） |
80 |
参照元：騒音値の基準と目安 | 騒音調査・測定・解析のソーチョー
また、騒音に関する受忍限度の基準については、都道府県の条例などで騒音に関する環境基準が定められているため、この定められた基準を受忍限度の基準と考えることもできます。例えば、東京都が定める騒音基準においては、以下のように定められています。
・昼間窓を閉め、室内にいて耳に入ってくる車の音は45デシベル以下（幹線交通を担う道路に近接する空間）
・夜間（午後10時から午前6時）窓を閉め、室内にいて耳に入ってくる車の音は40デシベル以下
ただし、騒音値（デシベル）は騒音発生源からの距離によって減衰することもあり、聞く場所によって聞こえ方が変わることから、一概に「○○デシベル以上の騒音が出ているから注意するべき」とは言えない部分もあります。
上表や各規制の基準値は、あくまでも音の数値の目安としてお考えください。
受忍限度の基準について確認できたところで、次は、それらを超えている場合、超えていない場合についての対処方法について解説します。
受忍限度の範囲を超えている場合の対応
前章で確認した「受忍限度」を超えていると判断できる騒音トラブルの場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
ここでは、貸主が騒音元の入居者に対し、賃貸借契約を解除できるかどうかに焦点を当てて解説していきます。
受忍限度の範囲を超えていたら、騒音元である入居者の賃貸借契約は解除可能な場合も
騒音が受忍限度の範囲を超え、上項『アパートでの騒音トラブルの基本的な対応方法』でご紹介した2段階の注意喚起を行っても、なお改善が見られない場合、「賃貸借契約の解除」ができるかどうかが気になるところです。
賃貸借契約をする際には入居者にも義務が設けられており、賃貸借契約により定められた用法に従って建物を使用しなければならないとされています。これを用法遵守義務といいます。受忍限度の範囲を超えた騒音を発生させている入居者に対しては、該当の入居者との賃貸借契約書において特定の禁止事項を定めていれば、入居者に義務づけられている用法遵守義務違反を理由に賃貸借契約を解除できるケースがあります。
〈騒音トラブルにおける、賃貸借契約の解除を可能とする禁止事項の例〉
・賃借人は騒音などにより他の入居者へ迷惑をかけないように使用する
・大音量でテレビ、ステレオなどの操作を行うことを禁止する
また、賃貸借契約書に上記のような騒音に関する条項がない場合でも、「近隣への迷惑行為をしない」ということ自体が「用法遵守義務」に含まれると考えられることから、賃貸借契約の解除を言い渡すことが可能です。
賃貸借契約が解除できない場合もある
契約違反があったとしても賃貸借契約の解除が認められないケースとしては、「信頼関係を破壊したと認めるに足りない特段の事情」がある場合です。これは、貸主と入居者の信頼関係が破壊されている場合でなければ、賃貸借契約が解除できない場合があるということです。
信頼関係が破壊されている状態とは、トラブルの原因となる入居者と意思疎通がとれず、第三者（警察など）の注意喚起にも応じない状態などを指します。貸主からの再三の注意や、被害を受けている入居者からの通報で何度も警察が出動しているにもかかわらず、原因の入居者が入居態度を改めない場合は、「信頼関係が破壊された」として賃貸契約の解除を請求できる可能性があります。
受忍限度の範囲を超えていない場合の対応
騒音トラブルの中には、受忍限度の範囲を超えるほどではない軽微なクレームもあります。そういったクレームが来た場合でも、アパートの貸主としては、適切な対処を行い、大きな問題へ発展させないことが大切です。
ここからは、受忍限度の範囲を超えていない場合にとるべき対応について考えてみましょう。
受忍限度の範囲を超えていない場合の状況とは
そもそも、受忍限度の範囲を超えていない場合とは、「騒音被害とは言えないが隣室や上階の音が気になる」といった音の感じ方の違いによるクレームなどをいいます。このような場合、賃貸借契約書に特別な定めがある場合を除いては、アパートの貸主がクレームの対象となる騒音を防止しないからといって、貸主側が負うべき責任はありません。
しかし、どんなに小さなトラブルでも、長期化したり、入居者が退去する、新しい入居者の募集が困難になる、といった大きな問題に発展する可能性も考えられます。
騒音に関するクレームがあった際は先延ばしにせず、迅速かつ適切な対応を心がけましょう。
騒音クレームが来た際大きなトラブルになる前に実践したい対応方法
騒音クレームにおける適切な対応は、上項『アパートでの騒音トラブルの基本的な対応方法』でもご紹介したとおり、騒音の周知と注意喚起を行うことが基本となります。
基本の流れを確認しながら、貸主がとるべき対応方法を見ていきましょう。
1．アパート内の掲示板への張り紙、手紙のポスト投函などで騒音被害が出ていることを入居者全体に周知する
2．手紙や張り紙で改善されないようであれば、事前のヒアリングをもとに、騒音元となる入居者に話しを聞く
上記を実施しても改善の兆しがない場合は、調査で得た騒音の情報（騒音の大きさなど）を持ち合わせたうえで、貸主、被害を訴える入居者、騒音元の入居者の3者で直接話し合いの場を設けることも解決のためのひとつの選択です。
騒音トラブルの対応では、クレームの大小にかかわらず、第三者目線で冷静かつ明確な判断基準のもと、トラブルを解決に導けるよう心がけましょう。
騒音トラブル自体を未然に防ぐために実践したいこと
アパートの騒音トラブルを未然に防ぐには、貸主側でできる工夫を適度に取り入れていくことがおすすめです。
例えば、匿名の目安箱やアンケート箱のような制度を導入し、定期的に騒音被害の有無を把握できると、入居者の不満がトラブルに発展する前に対応策を実施することも可能になり、大きなトラブルになることを防げます。
入居者同士のトラブルはないに越したことはありませんが、生活スタイルや考え方の違いからアパートなどの集合住宅では避けて通ることができません。
トラブルを未然に防ぐための行動や、トラブル予測、適切な対応方法など、貸主として把握しておくべき点を押さえ、安定したアパート運営に努めましょう。
個人での騒音トラブル解決に不安がある場合は、管理会社への管理の委託も検討してみましょう
ここまで解説した騒音トラブルは、アパート運営におけるトラブル全体で見れば、氷山の一角にすぎません。アパート運営では騒音トラブル以外にも、家賃滞納のトラブルなどその内容は多岐にわたります。
貸主が個人でこうしたトラブルをすべて把握・解決するのは、対応にかかる時間や労力、法律に関する専門知識の面などで難しい場合もあるのではないでしょうか。
アパート運営では小さなトラブルが大きな支障をきたすケースも多いため、トラブルに発展しやすい問題に対し、丁寧な対応を行う不動産管理会社に物件の管理を委託することをおすすめしています。入居者のトラブルによりアパート運営が不安定になってしまう心配を解消するためにも、信頼できる不動産管理会社を選びましょう。
生和コーポレーションは、建物の建築から管理まで、すべてを生和グループで一括対応しております。これまでオーナー様よりご依頼いただいた賃貸住宅の管理戸数は、年々実績を伸ばしております。
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