アパート経営・マンション経営には、法律の知識、税務上の知識、不動産についての専門的な知識などが必要です。アパート経営・マンション経営を始める検討段階、建物の設計や建築をする段階、実際に運営が始まる段階においてさまざまな疑問が生じまずか、それらの疑問はどこに相談すれば解決するのでしょうか。各段階で発生すると予想される疑問についての相談先について見ていきましょう。
アパート経営・マンション経営を検討段階での相談先
所有する土地を有効活用するためには、その土地に適した活用プランを計画しなければなりません。アパート経営・マンション経営を始めたいと考えていても、その土地がアパート経営・マンション経営に適しているとは限らないからです。
・所有している土地にはどのような建物が建てられるのか？
所有している土地にどれくらいの大きさのアパートやマンションが建てられるのか、どんなデザインの建物があるのか、どんな間取りや設備が人気なのかといった相談は建築会社や工務店、ハウスメーカーに相談することができます。
・最適な家賃設定や収支計画の相談は？
家賃相場は不動産会社に相談することができます。また、具体的な税金の計算や税務相談は税理士に相談する必要がありますが、収支計画の相談であればファイナンシャルプランナー、不動産会社、建築会社、公認会計士などに相談することができます。
・土地活用は相続税対策になるのか？
土地活用が相続税対策になるかどうか判断については、ファイナンシャルプランナーに相談することができます。しかし、具体的な税務相談は税理士の独占業務となっているため、実際にいくらの税金が発生するかなどの計算は税理士に相談しなければなりません。
・自分に最適な土地活用とは？
土地活用の中でも、アパート経営・マンション経営を始めたいということが既に決まっているならば、建築会社に相談することができますが、まだ土地活用の方法についてまったく決まっていないという場合は、不動産に詳しいファイナンシャルプランナーや会計士などに相談するとよいでしょう。ファイナンシャルプランナーや会計士は、税金、相続などについて幅広い知識を持っているので、いろいろな土地活用方法のメリットとデメリットや、オーナー様に適した資産運用を一緒に考えてくれます。その上で土地活用方法の候補をいくつか選び、それから活用方法に応じた建築会社や不動産会社に相談するとよいでしょう。
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アパート・マンション建築の設計・工事着工段階
オーナー様にとって最適な土地活用がアパート経営・マンション経営であると分かり、将来にわたっての収支計画をきちんと設計することができたら、物件の建築にとりかかり始めます。
・建物の設備やデザインはどうする？
建築の設計については建築会社や設計事務所、ハウスメーカーに相談することができます。建物の建築には法律上さまざまな規制があります。建ぺい率や容積率の規定、高さ制限、斜線制限、日影規制などの規制に抵触しない設計にしつつも、入居者のニーズにあった設備やデザインを提案してもらうことができるでしょう。
・建築確認申請の手続きの相談窓口は？
建築確認申請の申請は建築士などに委託して行うことが一般的であるため、オーナー様自身が手続きをすることは稀ですが、万が一自分で確認するべき内容が発生した場合は、行政機関に相談することもできます。土木事務所の建築確認審査窓口、市の建築指導課などが相談窓口となっています。課の名称は自治体によって違いがあるのでホームページなどで確認しておくとよいでしょう。また、相談する際は図面を準備するなど、なるべく具体的に相談する必要があります。
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アパート経営・マンション経営の運営段階
アパート経営・マンション経営は建物を建築して終わりではなく、入居者の募集や空室対策、建物の維持管理、入居者様のトラブル対応など、さまざまな問題に対処していく必要もあります。
・入居者の募集の相談先
不動産会社に依頼して、情報誌やチラシ、インターネット広告などで入居者を募集してもらうことができます。また、不動産管理会社がオーナー様の物件を一括で借上げ、入居者の募集や家賃の回収などの管理業務を請け負うサブリースという方法もあります。サブリースの場合、オーナー様は一定の契約賃料を受け取ることができるなどのメリットがあるため、これらの契約の違いを知っておくことも大切でしょう。
・空室問題
入居率を高める方法については不動産会社に相談してアドバイスを求めるとよいでしょう。比較的簡単なリフォームでその地域のニーズに合う物件に替えることができるかもしれません。また近隣の家賃相場についての情報も持っているので、適正な家賃設定にしたり、物件のアピールポイントが目立つような広告を出してもらったりすることができます。
・入居者様とのトラブルが発生した場合
入居者様に関するトラブルや家賃にまつわるトラブルの対応は、アパート経営・マンション経営の業務のうち、賃貸管理にあたります。
入居マナーに関することなら、不動産会社に相談し注意喚起の張り紙をしてもらったり、案内を全戸にポスティングしてもらうこともできます。原状回復や敷金の返却、また家賃の滞納や立ち退き問題など、より深刻なトラブルになった場合は不動産会社でも解決できずに裁判になってしまうかもしれません。その場合は弁護士に相談することになりますが、60万円以下の金銭支払いを求める場合は、簡易裁判である「少額訴訟」を起こすこともできます。少額訴訟なら、弁護士だけでなく司法書士にも依頼することができます。
・日常清掃・設備管理・修繕
所有するアパートやマンションの清掃、設備の管理や保守点検は、アパート経営・マンション経営の業務のうち、建物管理にあたります。
日常清掃や設備管理については建物管理会社に相談することができます。また、大規模修繕に備えた積立金の額が適正かどうか、計画がどうなっているかについても管理会社に相談することができます。
アパート経営・マンション経営においては、各段階でいろいろな疑問が生じるものです。一般的なアドバイスで解決できる疑問と、専門家でなければ答えられない疑問があります。またアパート経営・マンション経営の管理業務は、賃貸管理と建物管理に分かれています。賃貸管理は不動産会社、建物管理は不動産管理会社の担当になります。適正な相談窓口を知ることで、安心してアパート経営・マンション経営をしていくことができるでしょう。