【初心者向け】マンション経営の基礎知識｜メリットやリスク、成功のためのポイントを解説

土地活用や不動産投資としてマンション経営を行なう場合、失敗しないためにはどのようなことに配慮すれば良いのでしょうか。

今回は、マンション経営の基礎知識、得られる年収や向いている人を紹介するとともに、メリット・デメリットを解説します。また、マンション経営を始めるうえで気になるマンションの構造（鉄筋コンクリート造（RC造）と木造）の違い、かかる費用や資金の調達方法、確定申告についてもお伝えします。

ほかにも、デメリットを踏まえた失敗しないための対策、成功させるためのポイント、マンション経営を始める流れなど、マンション経営を始めるうえで必要な情報をまとめました。マンション経営をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

マンション経営の基礎知識

マンション経営は、マンションの一部屋または一棟を購入し、貸し出すことによって収入を得る賃貸経営です。

マンションを一部屋から購入して行なう賃貸経営を区分マンション投資といい、部屋数を増やして資産運用の規模を大きくすることが可能です。区分マンション投資は、マンションを一棟所有するより手軽で、資金的に制約がある方にも可能なため、幅広い層に人気があります。

関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案について解説～ – 生和コーポレーション

マンション経営を行なううえで欠かせない「利回り」の基礎知識

マンション経営を始めるうえで、所有する物件のキャッシュフローを正しく把握するためには「利回り」に関する知識も欠かせません。ここでは、利回りの基礎知識について解説します。

関連記事はこちら：アパート経営の利回り計算方法とは？最低ラインや利回り相場を解説 – 生和コーポレーション

利回りとは

利回りとは、投資した金額に対するリターンの割合を数値で示すものです。マンション経営を始める際には、建築・購入するマンションのキャッシュフローがどれくらいプラスになるかを見定めるために、利回りを算出します。

利回りは、物件の収益性を判断するための重要な要素の一つです。利回りの数値を見ることで、その物件でどのくらい収入が得られるのか、どのくらいで投資額を回収できるのかなどが把握できます。

利回りの種類と計算方法

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの種類があります。

表面利回りは、1年間の家賃収入を、経営にかかる税金や経費を含めない物件取得価格で割り出した数値のことです。「グロス利回り」とも呼ばれます。

表面利回りは、以下の計算方法は以下のとおりです。

【表面利回りの計算方法（％）】
（年間の満室時の家賃収入÷物件の取得価格）×100

対して実質利回りは、前述の表面利回りに、物件取得時の諸費用や年間の運営費、固定資産税、修繕費、保険料などの経費を加味して算出する数値のことです。

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

【実質利回り（％）の計算方法】
（年間の家賃収入－年間の諸費用）÷（物件の取得価格＋取得時の諸費用）×100

表面利回りでは、「満室時」を想定しています。そのため、立地が悪いなど入居者を確保しにくい物件などは、空室率を加味した実質利回りで計算すると、大幅に利回りが下がるケースに留意しましょう。

「利回りの高さ」だけに注目しないよう注意

マンション経営を検討するうえでは、利回りの高さではなく「実質利回り」の数値に注目することが大切です。

不動産会社による物件紹介などの場面では、経費を考慮しないために高い数値が出やすいのを理由に、「表面利回り」が使用されるケースが少なくありません。
ただ、表面利回りに経費が考慮されていないことを知らない、もしくは実質利回りとの違いがわからない場合、想定利回りと実際に経営した際の利回りにギャップが生じてしまう可能性があるため注意すべきです。

正しい経営判断には維持費や諸経費、空室率を含めて考える必要があります。また、具体的なキャッシュフローを計算する際も、まず実質利回りの数値をシミュレーションすることが不可欠です。
したがって、利回りに関しては、原則として実質利回りを中心にチェックするとよいでしょう。

加えて、自身の所有地で空室が発生するリスクがどのくらいあるかなど、利回り以外の要素もチェックしながら物件の選択を進めることが重要です。

マンション経営で得られる年収は？

マンション経営で得られるのは、おもに「家賃収入」です。そのほかには、物件によって共益費や管理費、駐車場代なども該当します。

基本的には、得た家賃収入から「経営にかかる必要経費」を差し引く必要があり、収入から必要経費を差し引いて残った額のことを「所得」と呼びます。

ただし、のちに所得からさらに税金を差し引くため、所得すべてが手元に残る額ではない点に留意すべきです。

国税庁の「令和3年分　申告所得税標本調査」によると、マンション経営が含まれる不動産所得者の平均所得金額は542万7,000円です。
※参照：国税庁「申告所得税標本調査結果　概要（令和3年分）」

続いて、マンション経営で実際に手元に残る金額について見ていきましょう。
実際に手元に残る金額は、前述の必要経費として税金分も差し引くため、家賃収入の15～25％が目安になるといわれています。なお、実際は必要経費や税金の額によって変動します。

例えば、【家賃8万円で30戸のマンション】の場合の手元に残る金額の目安は、前述の15～25％とすると、満室時で432万～720万円となります。以下は、目安を求める計算式です。

15％の場合：8万円×12ヵ月（1年分）×30戸×0.15＝432万円
25％の場合：8万円×12ヵ月（1年分）×30戸×0.25＝720万円

ただし、上記はあくまで「満室時」を想定しています。より現実的な額を算出する場合は、空室率や入居者の入れ替えによる礼金の有無、必要経費、税額の詳細が必要になります。

マンション経営で得られるメリット

1. 長期的に収入を得られる
2. 生命保険の代わりにもなる
3. 経済変動の影響を受けにくい
4. 土地があれば少ない初期投資額で済む
5. 節税対策に役立つ

メリット1　長期的に収入を得られる

マンション経営には、健全な経営ができれば、毎月安定した家賃収入を長期にわたって得られるというメリットがあります。私的年金として老後の生活資金の確保を目的に、マンション経営を利用する方も少なくありません。

メリット2　生命保険の代わりにもなる

不動産は、万一の場合に資産として家族に残せる大切なものです。

マンション経営の融資契約時に「団体信用生命保険」に加入をすると、万一、融資の契約者が死亡や高度障害状態になってしまった場合に、融資の残債が保険で支払われます。保険会社が融資の残債を支払うことになるので、遺族に返済義務が残りません。

そして、遺族が賃貸を継続する場合には家賃収入が得られ、売却した場合には売却金を得られます。このように将来の安心を考え、生命保険の観点からマンション経営を選択する方も多くいます。

メリット3　経済変動の影響を受けにくい

物価が上昇すると、貨幣価値は下がってしまいますが、不動産はこのようなインフレに合わせて価値が変動する「現物資産」です。経済変動の影響を受けにくい不動産を所有することは、インフレ対策として有効だといえるでしょう。

メリット4　土地があれば少ない初期投資額で済む

マンションは、一般的に金融機関の融資を受けて建築・購入できるため、一気に多額の現金を準備する必要がなく、初期投資額が少なくても始められるというメリットがあります。

建築・購入後は、オーナー様自身が家賃収入から融資を返済できるため、建築・購入後も少ない資金で運用できるという強みもあります。

メリット5　節税対策に役立つ

賃貸住宅の場合、駐車場や遊休地などの「非住宅用地」を所有している場合と比較して、固定資産税が1/6、都市計画税が1戸200平方メートルまで1/3になるなど、税金の負担が軽減されるというメリットがあります。

また、相続で土地を受け継いだ場合、その土地内にマンションが建築されていて、なおかつ第三者に賃貸物件として貸している場合、相続税の負担が大幅に軽減されます。

賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」となりますが、これは更地に比べると相続税課税評価額が8割程度まで減るため、土地だけ相続するより数十％ほど節税ができます。

さらに、マンション経営によって家賃収入を得ている場合、その家賃収入から経費を差し引いて、全体として不動産所得が赤字であれば、赤字部分を給与所得から差し引くことができます。

その結果、給与に対する課税評価額が減るため、所得税や住民税も減らせるのです。確定申告で青色申告をするなど一定の条件を満たせば、所得税が最大65万円控除される可能性もあります。

マンション経営を行なう上でのデメリット

1. 空室が出てしまう
2. 建物の老朽化
3. 災害のリスク
4. 金利の上昇
5. 売却のリスク

デメリット1　空室が出てしまう

マンション経営で最も心配なのは「空室」です。空室があると収入が減少するだけでなく、まったく収入がなくなる可能性もあります。

立地や賃料設定が原因で、空室のリスクが高まる可能性があるため、こういったことに留意して経営をする必要があるでしょう。設備などを充実させることも大切です。

また、最近ではコロナウイルスなどの感染症から逃れようと、都心から地方に住居を移す人も存在したため、感染症から空室リスクが発生する可能性があることも覚えておきましょう。

デメリット2　建物の老朽化

建物の経年劣化は、避けることのできないものです。老朽化した物件では入居者の確保が困難になり、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。

収支計画を立てる際には、管理費や修繕費などの「ランニングコスト」がかかることも予測したうえで試算することが大切です。

デメリット3　災害のリスク

マンションを経営するにあたり、災害は避けることができないリスクです。特に火災・地震・洪水による被害を受けると、不動産の価値が目減りして、大きな損失が発生してしまいます。

火災保険に入っていれば、火災・落雷・爆発・破裂・風災・ひょう災・雪災・水濡れ・盗難・水災による損害はカバーできます。一方で、地震による建物や家財の損害は、火災保険の補償範囲外です。地震保険は火災保険に付帯する契約なので、単独契約はできません。

また、保険金だけでは建て直せなかったり、入居者の火災保険更新漏れによって入居者側の過失で起きた火災でも、オーナー様の保険を使わなければならなかったりするなど、火災保険に入っていても問題が起こる可能性はあります。契約内容によって補償範囲は変わるため、あらかじめ保険会社にしっかり確認しましょう。

デメリット4　金利の上昇

変動金利や、固定期間選択型変動金利の融資を利用してマンション経営を始めた場合、金利が上昇すると、融資の返済額も上がってしまい、十分な収入にならない可能性が出てきます。

このような可能性も考慮したうえで、余裕のある資金計画を立て、金利上昇が予想される場合は、金利の固定期間を長くする、固定金利での融資を受けるなどの対策を行なう必要があるでしょう。

デメリット5　売却のリスク

マンション経営の場合は、急遽売却して現金化しようとしても、すぐに売却できるとは限りません。買い手が見つかった場合も、必ずしも希望する価格で売却できないことも考えられます。

自分の資産の運用方法はきちんと明確化し、長期的な視野を持って計画を立てることも大切です。

マンション経営では上記のメリットとデメリットを理解し、上手に経営・資産運用ができるようにしておきましょう。

マンション経営のデメリットを考慮した5つの対策

マンション経営のデメリットを考慮した対策は、おもに以下の5つです。

1. 空室が出てしまうことへの対策
2. 建物の老朽化対策
3. 災害対策
4. 金利上昇対策
5. 売却時のリスク対策

マンション経営で失敗しないために、前述の5つのデメリットを考慮した対策を具体的にまとめました。

空室が出てしまうことへの対策

まず、空室が出にくいよう、建設予定地にどのような賃貸物件のニーズがあるか調査します。立地に関して周辺のマーケティングを行い、多くの人が働く都心部の通勤圏か、学校の通学圏かなど、しっかり確認することが大切です。

そのうえで、その地域で賃貸物件を探す人たちが魅力を感じる間取り・設備の建物であることに留意しましょう。

空室が出た場合も、その期間ができるだけ短く済むよう、空室対策を得意とする不動産仲介会社との信頼関係もしっかり築いておく必要があります。

不動産管理会社とサブリース契約を結び、空室対策も含めて管理を任せてしまうという選択肢もあるでしょう。

建物の老朽化対策

建物の経年劣化は、物件の魅力を下げてしまいます。場合によっては賃料の値下げが必要になり、収支計画が予定どおりにいかなくなるかもしれません。

しっかりとした管理やメンテナンスと清掃で、日頃からできるだけ劣化を遅らせる必要があります。また、将来的な修繕費を組み込んだ収支計画を立てておくことも大切です。

災害対策

災害リスクを踏まえれば、火災保険・地震保険には加入したいところです。火災保険の場合、家賃補償特約や家賃補償保険にも加入しておけば、部屋が貸出不能になってしまったとき、何らかの救済を得られる可能性があります。

また地震保険は、地震・噴火・津波による建物の火災や損壊、埋没といった損害をカバーしてくれます。火災保険では地震によって発生した火災などの補償がないため、地震保険への加入が望まれます。

地震等により、門・塀・垣・エレベーター・給排水設備のみに発生した損害に対しては、補償範囲外となっていることもあります。契約内容によって補償内容が変わるので、地震保険に加入する際には事前によく確認しましょう。

地震対策をする場合、建物の耐震基準を知ることが重要です。震度5程度の地震で倒壊しないレベルである旧耐震基準で建てられた建物と、震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊しないレベルである新耐震基準で建てられた建物とでは、倒壊・崩壊のリスクが違います。

なお、建物の耐震基準については、建築確認証や検査済証に書かれている「建築確認申請日」を見れば確認できます。この日付が「1981年6月1日」以降なら、新耐震基準をクリアしているということです。現在所有している建物が旧耐震基準に沿って建てられているなら、耐震補強工事や新耐震基準の建物への建替えを検討しましょう。

金利上昇対策

現在のような低金利時代がいつまで続くのかは不確定です。融資を受ける際は、起こりうる事態をいくつか予測し、簡単に収支が赤字にならない手堅い資金計画を立てましょう。

例えば、固定金利での融資の場合、金利変動リスクを考慮しなくて済むため、資金計画も立てやすくなります。また、自己資金に余裕を持たせて、一括返済や繰り上げ返済を実施することもおすすめです。

売却時のリスク対策

建物を建ててしまうと、何らかの事情で売却の必要が生じた場合、なかなか買い手が見つからない、売却価格が予想外に低いというケースも考えられます。

マンションを一棟所有する場合は短期ではなく、ある程度の長期的な視野を持って運用しましょう。

マンションの構造（鉄筋コンクリート造（RC造）と木造）による5つの違い

マンションを建築・購入する際、鉄筋コンクリート造（RC造）・木造どちらの構造にするかによって、以下のような違いがあります。

1. コスト
2. 耐用年数
3. 耐震性・耐久性
4. 防音性
5. 耐火性

マンションの建築・購入を検討するうえで、「鉄筋コンクリート造（RC造）と木造どちらにすべきか」と迷ってしまう方は少なくないでしょう。ここでは、マンションの構造が鉄筋コンクリート造（RC造）か木造かでどのような違いがあるのか、5つの観点から解説します。

コスト

鉄筋コンクリート造（RC造）と木造では、鉄筋コンクリート造（RC造）のほうが建築コストは高くなります。木材と比べると鉄やコンクリートのほうが、建材費用が高くなるためです。

ただし、高価な木材を選択する場合は、木造のほうが鉄筋コンクリート造（RC造）よりも建築コストが高くなる可能性があります。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、建物の減価償却費を計上できる年数を指します。なお、法定耐用年数はあくまで減価償却が可能な期間を定めるものであり、建物が使用できる期間とは別の指標である点に留意しましょう。
木造の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年です。

法定耐用年数が長いほど融資期間が長くなるため、月の返済額の負担は小さくなります。一方、法定耐用年数が短い場合は、減価償却費が大きくなることから課税所得を抑えられるケースがあり、より高い節税効果が期待できるでしょう。

そのため、法定耐用年数を軸に木造か鉄筋コンクリート造（RC造）を選ぶ場合は、コストと得られる効果（ローン返済負担の軽減や節税）を天秤にかけて比較することが重要です。

耐震性

マンションの場合、地震に対しての強度を示す耐震性は、一般的に木造に比べ鉄筋コンクリート造（RC造）のほうが有利といえます。

ただし、すべての建物は設計過程において構造計算がきちんと実施されているため、構造にかかわらず耐震性は担保されている点に注意すべきです。
なかでも鉄筋コンクリート造(RC造)は、素材の組み合わせによってより高い耐震性を備えているのです。

ただ、これはあくまで鉄筋コンクリート造(RC造)と木造を比較した場合であり、木造すべてが地震の揺れに弱いとは限りません。これは、前述のとおり木造も構造計算によって耐震性が担保されているためです。
さらに、木造でも揺れを吸収する構造体の使用や2×4などの構造次第では、鉄筋コンクリート造(RC造)と同等の耐震性を持つことも可能です。

防音性

防音性は、木造では低い傾向にあり、鉄筋コンクリート造（RC造）では高いのが特徴です。

音は、建物の構造の比重や密度が大きいほど、周囲に伝わりにくくなります。そのため、木材のような軽い建材よりも、鉄やコンクリートのような重い建材のほうが、防音性は高くなるのです。加えて、壁が厚い建物も同様に、防音性が高まります。

ただし防音性は、建物の工法や二重床・二重天井などの仕様や窓のサッシ、換気・空調システムによっても変動します。

耐火性

鉄筋コンクリート造（RC造）と木造の耐火性の違いについては、「耐火構造」と「防火地域・準防火地域に建築可能かどうか」の2つの要素から解説します。

耐火構造

耐火構造とは、壁や床、柱など主要な構造部が、耐火性能の基準を満たしている建物の構造のことです。

耐火構造を持つ建物としては、一般的に鉄筋コンクリート造（RC造）や、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が該当します。鉄筋部分は火によって強度が低下するものの、鉄筋を耐火性の高いコンクリートで覆うことで、建物全体の耐火性能を高めているのが特徴です。

木造の場合、耐火構造を備えるために、別途特定の仕様や工法を用いて基準を満たす必要があります。例えば、モルタルや石膏ボードなどの不燃材料を使用して建築することなどが挙げられます。

マンションをはじめ、中高層の建物を建築する場合は、耐火性能が必須です。木造の高層マンションも増加しつつあるものの、前述のような工法や使用する建材によっては、コストが高くなる傾向にあります。そのため、耐火構造と併せてコスト面も考慮すると、鉄筋コンクリート造（RC造）のほうが有利といえるでしょう。

防火地域・準防火地域に建築可能かどうか

防火地域・準防火地域とは、都市計画法により、火災の危険を防ぐために指定されている地域を指します。火災発生時、建物の密集地などで周囲への延焼を防ぐため、建物に一定の防火性能を備えるよう定められているのが特徴です。

準防火地域より防火地域のほうがより制限が厳しいため、所有地や購入を検討している土地が防火地域に該当する場合、一般の工法で木造マンションを建てるのは難しくなります。

木造マンションを建てることは、決して不可能ではありません。しかし、前述したモルタルや石膏ボードなど、特殊な建材や工法を用いた「木造耐火建築物」として建築する必要があります。そのため、建築コストが高くなってしまうことも考えられるでしょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）は、前述のとおり耐火性能が高いことから、防火地域・準防火地域の定める建築基準を満たしています。そのため、これらの地域に該当する場合でも建築しやすいでしょう。

マンション経営を選ぶと良い人の3つの特徴

マンション経営を選ぶと良い人の特徴として、以下の3つが挙げられます。

1. マンション向きの土地を所有している
2. 土地の担保力（担保価値）が高い
3. 安定した収入を得たいと考えている

賃貸経営には、マンションのほかにアパートや賃貸併用住宅などがあり、どれが適しているかは人によって異なります。ここでは、マンション経営を選ぶと良い人の特徴を3つ解説します。

マンション向きの土地を所有している

マンションを建築する場合、自己資金や資産背景があることに加えて、お持ちの土地が都市計画や建築基準に則りマンション規模の建物が建築可能か確認する必要があります。
マンションが建築可能な土地は、希少価値が高い傾向にあります。一般的なマンションの規模である5階以上の建物が建てられる土地を持っている場合は、マンション経営を有利に進めやすいでしょう。

実際にマンションを建てられるか把握するには、所有地における建ぺい率・容積率や用途地域などを確認しましょう。より簡単には、所有地と同じ道路に面した土地に、5階以上の建物が建っているかをチェックするのがおすすめです。

加えて、都心部や駅周辺などの地価が高い地域は、賃貸需要の高さからより価値が高まるでしょう。

土地の担保力（担保価値）が高い

マンションが建てられる土地かどうかに加えて、土地の担保力（担保価値）も、マンション建築において重要な要素となります。担保力が高い土地は、土地が持つポテンシャルを最大限に活かせる建物の建築が可能なため、経営を有利に進めやすくなるのです。

金融機関は、マンションの建築資金を融資する際に、建築予定のマンションそのものだけでなく土地も担保に設定します。そのため、土地の担保力が融資額に大きく影響する可能性があるのです。

担保力の高い土地では融資の上限額が高くなりますが、担保力が低ければ希望の融資額に届かないおそれがあります。例えば、1億円の担保価値を持つ土地に5億円のマンションを建てようとしても、十分な融資は受けられないでしょう。

安定した収入を得たいと考えている

賃貸経営において安定した収入を得ることを重視する場合、土地をお持ちであれば、区分マンションよりも一棟で建てられるアパート経営が選択肢となり得るでしょう。
賃貸経営は規模が大きければ大きいほどリターンが大きくなり、リスクも分散しやすくなるためです。 したがって、もし所有地でマンションの建築が可能な場合は、アパート経営よりも規模が大きいことからマンション経営のほうが適しているといえます。 リターンがしっかり見込める規模の物件を確保したうえで、空室率を抑えつつ適切な管理を行なえれば、信頼性の高い家賃収入の流れを確立しやすくなるでしょう。

また、マンションは耐用年数が長いため、長期運用にも向いています。加えて、長期的な資産にもなり得るでしょう。

マンション経営に必要な費用には何がある？

マンション経営では、おもに「初期費用」と「維持費用」の2種類の費用が発生します。ここでは、それぞれにどのような費用項目があるのかを解説します。

初期費用

マンション経営を始める際にかかる初期費用には、以下の項目が該当します。

・マンションの取得費用
・融資の事務手数料、保証料
・火災保険料
・不動産取得税
・登記費用
・印紙税：不動産売買時や融資契約時の金額に応じて発生
・仲介手数料（マンション購入の場合）：仲介会社に支払う手数料　など

マンションの取得費用とは、建築する場合は新築工事費や設計費用、土地取得費用などで、購入する場合は物件の購入費用です。

そして、マンション経営を始める際には、金融機関などの融資を利用するのが一般的です。その際、金額は金融機関によって異なりますが、融資の事務手数料や保証料などが発生します。

火災保険料は、マンション建築・購入時に加入する火災保険の保険料です。加入する保険のプラン内容によって、毎年保険料を支払うケースと、数年分を一括で支払うケースに分かれます。

マンションを取得すると発生する不動産取得税は、不動産の固定資産税評価額に対して3％が原則です。ただし、条件を満たせば控除を受けられる特例もあります。

そのほか、登記費用として物件の所有権移転登記費用、所有権保存登記費用、融資実行時の抵当権設定登記費用などが発生します。司法書士に登記を依頼する場合は、別途報酬の支払いも発生するでしょう。

維持費用

マンション経営を始めてからかかる維持費用には、以下の項目が該当します。

・融資返済費用の利息部分：借入額によって金額は変動
・管理委託費用（サブリースの場合は手数料）
・修繕費
・火災保険料
・固定資産税、都市計画税：毎年各市町村から納付書が送付される
・所得税、住民税：マンション経営で得た収入から必要経費を差し引いた所得に対して課される　など

管理委託料は、マンション管理を管理会社に委託した場合に発生する費用です。また、管理会社ではなくサブリース会社と契約した場合は、家賃収入の10-20％が手数料として発生します。

また、サブリース会社によっては建物のメンテナンス費用はオーナー様の負担となるケースも少なくありません。

修繕費は、入居者が退去した際のクリーニング費用、突発的な破損の修理費用、リフォーム費用、定期的に行なう大規模修繕費用などが該当します。

火災保険料は、前述のとおりプラン内容によって、毎年発生するケースと数年おきに発生するケースに分けられます。

マンション経営に必要な資金を調達する方法

ここからは、先ほど「マンション経営を始めるまでの流れ」でも触れた資金調達について、より詳しく見ていきましょう。資金調達の方法には、おもに「自己資金」と「融資活用」の2種類があります。

自己資金

マンション経営を始める際は、ある程度自己資金を確保しておくのがおすすめです。なかには、融資開始前に頭金や諸費用を支払う必要があるケースも少なくありません。

契約時金や諸費用は「自己資金を用意して支払うもの」というイメージが強いものの、全額を融資で支払う「フルローン」も可能です。したがって、自己資金は事業収支が厳しいタイミングで投入を検討するためなど、あくまで念のための資金として手元に持っておくと安心といえるでしょう。

マンションを建築or購入それぞれで必要な自己資金の目安

マンション建築・購入いずれの場合も、必要な自己資金の目安は、物件取得価格のおよそ10～30％とされ、どのような物件にするかで変動します。

物件の頭金と、物件取得費用をはじめとした諸費用（登録免許税や印紙税、火災保険料など）がわかっていれば、詳細なシミュレーションも可能でしょう。

例えば、融資を併用し3億円のマンションを建築する場合、必要な自己資金の目安はおよそ3,000万～9,000万円になります。

また、自己資金の目安は、建築費を算出することでもシミュレーション可能です。建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。ただし、坪単価の相場はマンションの構造によって変動する点に留意しましょう。

一方、融資を併用してマンションを購入する場合の自己資金の目安は、1,000万～2,000万円の区分マンションで、およそ300万円前後です。1億を超える一棟マンションの場合は、およそ2,000万円前後が目安となります。

融資を活用する

マンション経営で融資を活用して資金調達をする場合は、「アパートローン」を活用するのが一般的です。アパートローンとは、その名のとおりアパートやマンションを取得する際に利用できる融資です。

アパートローンは、マンションの投資目的だけではなく、すでに取得した物件のリフォーム資金などに幅広く活用できるのが特徴です。アパートローンを上手に活用することで、少ない自己資金でも収益性が高い物件の購入・建築が可能になり、少ない資金でより大きな収入が得られるレバレッジ効果も期待できるでしょう。

自己資金なしでもマンション経営はできる？

自己資金を用意しない場合には、すべてを融資でまかなう「フルローン」を選択することになるでしょう。フルローンは、手元資金を使いたくない方や、可能な限り多くの額を融資で借り入れたいと考える方が選択する傾向にあります。

ただし、フルローンは融資側のリスクが増大することから、審査基準が厳しくなるケースが少なくありません。加えて、借り入れる側も月々の返済負担が増大するリスクがあるため、注意して利用を検討しましょう。

マンション建築をフルローンで行なう場合は、融資上限額に大きく影響する土地の担保力や、事業収支がポイントになります。また、事前に賃貸マンションに強い建築会社による収支計画を持参し、金融機関とのすり合わせをしておくと安心です。

対して、マンション購入をフルローンで行なう場合は、審査時にオーナー様の「資産背景」がより重視されます。資産背景とは、所有している資産がどのような状況にあるかを示すものです。

例えば、現金や預貯金、株、保険、退職金の積み立て、他に所持している不動産などが資産背景に該当します。資産背景を金融機関などに報告する際は、根拠となる書類が必要になります。そのため、審査時は必ず資産の保有状況がわかる通帳や株式証書の写し、ほかの不動産を所有している場合は登記簿謄本などを用意しましょう。

マンション経営を始めるまでの流れ

続いて、マンション経営を始めるにはどのような手順を踏めばいいのか、その流れについて具体的に解説します。

関連記事はこちら：アパート経営・マンション経営のはじめ方<入門> – 生和コーポレーション

リサーチ

まずは、入念にリサーチを行います。マンション経営についての知識や情報は、事業を安定させ、家賃収入を得るために欠かせない要素であるためです。

例えば、土地に関する知識や不動産に関する法改正、税務関係の情報や知識、入居者のニーズ、地域の特性などが挙げられます。マンションを建築する場合は、マンションの建築構造に関する知識や、マンション建築が可能な建築会社についての情報も必要になるでしょう。

情報収集の方法は、書籍やインターネットのほか、公的機関の情報、管理会社が開催しているセミナーへの参加など、多岐にわたります。

目的・戦略の設定

リサーチを行いマンション経営について理解したら、次に目的と戦略を設定します。

マンション経営の目的として一般的なのは、相続対策をはじめ資産運用や資産形成、節税などが挙げられるでしょう。年間どのくらい収入を得たいかなどの、具体的な目標も併せて設定するのがおすすめです。目標の設定は、戦略の内容にも大きく影響する要素のため、きちんと決めておきましょう。

また、戦略は目的に合わせて立てることが大切です。例えば、安定収入が目的の場合は、返済のバランスを考えながら融資を受ける、入居者の需要に合った物件を建築・選定するなどが挙げられます。

専門会社への問い合わせ

リサーチと目的・戦略の設定が完了したら、賃貸マンションに強い建築会社やハウスメーカー、仲介会社など、マンション経営に関して専門知識を持つ会社に相談します。

マンションを建築する場合は、相談時に建築プランと建築費の概算プランを作成してもらい、購入する場合は、希望物件の資料を請求するとよいでしょう。

資金調達

続いて、マンション取得に必要な資金調達を行いましょう。資金調達の方法としては、自己資金と融資を活用するのが一般的です。

融資を活用する際は、まず金融機関に融資の相談をします。その際、建築会社を通して金融機関への相談も可能のため、マンション取得と併せて問い合わせてみるのもおすすめです。融資相談と併せて事前審査を申し込み、融資の仮承認が受けられれば、融資契約が可能になります。

新築マンションを建築する場合の以降の流れ

ここからは、新築マンションを建築する場合の流れについて解説していきます。

建築プランの決定

選定した建築会社が提案する建築プランのなかから、自身の目的に合ったプランを選び決定します。目的に沿っているかどうかと併せて、建築プランと併せて提示される事業計画の内容もしっかり目を通し、事業総額、ランニングコストを含めて現実性があるか確認することが重要です。
加えて、部屋の間取り、オーナー様の要望が反映されているかどうか、エリアのリサーチ内容の正確性、担当者の対応などをチェックするとよいでしょう。

さらに、可能であれば建築プランの決定と併せて、サブリースを含めた管理会社もある程度決定しておくとよいでしょう。

マンション建築の着工

プランが決定したら、マンションの建築に取り掛かります。マンションに限らず、建物の新築工事は「着工」「上棟」「竣工」の順に進むと覚えておくとよいでしょう。着工は、地盤調査や埋没物の調査を終え、工事に着手する段階です。

上棟は、基礎や背筋、型枠の設置などの躯体工事を終えた段階です。上棟は一般的に梁や柱が組み上がった状態を指しますが、鉄筋コンクリート造(RC造)の場合は、屋根部分のコンクリートの打設が完了した状態を指します。

その後、建物内の配管や電気回線などの設置を行なう内装工事、塗装やタイル貼り、防水加工などを行なう外装工事を進めます。マンションだけではなく、駐車場のアスファルト舗装やゴミ箱の設置、植栽による緑化工事といった外構工事も重要な工事の一つです。

すべての工事が完了後、竣工検査が行なわれ問題がないことが確認できれば「竣工」となり、オーナー様へ物件が引き渡されます。

サブリース会社もしくは管理会社を決定し入居者を募集する

マンション管理には、管理会社がオーナー様の物件を全て借り上げたうえで、適切な経営サポートを提供する「サブリース（一括借り上げ）」と、管理のみを任せる「管理委託」の2つの方法があります。

サブリースのメリットは、空室リスクが少なく毎月の収入が安定しやすい点や管理運営をすべて一任できる点です。デメリットは、家賃収入から手数料が引かれる点や、修繕費が割高になるケースなどがあります。

一方管理委託のメリットは、家賃を自身で適性価格に合わせて設定できる点や、管理を任せられるため遠方の物件も所有しやすい点です。デメリットは、空室リスクが伴う点、管理会社によっては管理が雑な恐れがある点といえます。

メリット・デメリットに加えて、それぞれ契約形態や手数料、家賃保証などが異なるため、両者を比較検討したうえで自身の目的や希望に合う方を選択するとよいでしょう。

サブリース会社もしくは管理会社に委託後、マンションの管理体制が完成して入居者を確保でき次第、マンション経営がスタートします。

中古マンション・区分所有マンションを購入する場合の流れ

続いて、中古マンションや区分所有マンションなどを購入する場合の流れを解説します。

現地調査

前提として、マンションを投資用として購入する際は、ある程度の収支計画を立てておくことが大切です。例えば、家賃や礼金などの「収入」と、管理費や修繕費などの「支出」について現実性のある数値を設定しシミュレーションしておきましょう。
物件の仲介会社から収支計画書を受け取っている場合は、家賃設定や空室率など、その計画が妥当なものかどうか注意深く見極めることが重要です。

物件取得前は現地調査を行い、物件の状態を実際に目で見て判断します。その際、部屋の内装や間取り、周辺施設、競合となる賃貸物件の状況なども併せて確認するとよいでしょう。

購入申込みおよびローンの事前審査

購入する物件を決めたら、購入申込みを行い買い付けの手続きを進めます。買い付けの手続きとは、仲介会社などを通して、売り主側に買付申込書を提出することです。

また、マンション購入の場合、ローンの事前審査は購入申込みの段階で同時に行なうのが一般的とされています。そのため、まだ事前審査を受けていない場合はこの時点で忘れずに受けておきましょう。

売買契約

売買契約締結前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、説明内容に納得できたら契約を締結します。また、売買契約の時点で手付金を支払うケースもあるため事前に確認しておくことが大切です。
売買契約締結後、金融機関の本審査を受け、ローンの融資契約を締結します。

決済および登記、引き渡し

マンション購入の決済前は、現地調査や契約前にすでに確認していたとしても、あらためて物件や設備の状態を見て、気になる点がないかしっかりチェックすることが大切です。

決済が完了したら、物件の登記手続きおよび鍵の引き渡しなどが行われます。不動産を取得した場合には、所有権を示すために登記を実施しましょう。

サブリース会社もしくは管理会社を決定し入居者を募集する

サブリース会社もしくは管理会社の決定および管理体制の構築以降の流れについては、前述の新築マンションを建築する場合と同様です。

マンション経営で「儲からない」「失敗かも」というケースで考えられる3つの要因

マンション経営で「儲からない」「失敗かも」というケースで考えられる要因は、次の3つです。

1. キャッシュフローは堅実か
2. 立地に問題はないか
3. リサーチ（知識）不足ではないか

マンション経営で儲からない、もしくは失敗してしまう理由・原因を、キャッシュフロー、立地、リサーチの観点から検証してみましょう。

キャッシュフローは堅実か

収支の予測が甘いと、マンション経営は簡単に赤字になってしまいます。空室が発生してしまっても、すぐに収支が赤字にならないような資金計画を立てておくことが大切です。

例えば、空室が発生した場合にも安定した賃貸経営を進める方法として、サブリースを選択することも一案でしょう。

サブリースによる賃貸経営は、不動産管理会社がオーナー様からマンションを一括で借上げます。そして、不動産管理会社が貸主として、入居者の募集業務から契約業務・家賃などの集金業務・物件の管理業務まで、すべて行います。

この場合、オーナー様は不動産管理会社に管理料を支払うことになりますが、空室が発生してもオーナー様には家賃が支払われるため、オーナー様から見れば賃貸経営のリスクが軽減するといえるでしょう。

どのような経営形態をとるにしても、日頃から空室が出ないような対策をとっておくこと、空室が発生した場合に頼りになる不動産仲介会社としっかりした関係を築いておくことなどが大切です。

立地に問題はないか

安定した家賃収入を得るうえで、物件の立地は重要です。

すでに所有している土地でマンション経営を検討している場合は、立地を選ぶことは難しいためその土地やエリアの特徴に合った計画になっているかを確認しましょう。そのうえで、適宜変更や改善を行なうことが重要です。

購入を予定している場合は、物件の周辺が賃貸物件への入居希望者が多いエリアであることは基本であり、その立地に合わせた間取り・設備のマンションである必要があります。

リサーチ（知識）不足ではないか

上記のように、物件の立地に関してしっかりリサーチしておくことは、空室を出さないためにもとても重要です。ほかにも、建築会社やサブリース、管理会社の選び方・税金・融資などに関しても、しっかり調べて知識を身に付けておいたほうが安心です。

マンション経営を成功させるための4つのポイント

マンション経営を成功させるために注目すべきポイントは、以下の4つです。

1. 立地を見極める
2. 「実質利回り」をシミュレーションする
3. 現実的なキャッシュフロー計画を立てる
4. 管理会社選び

ここからは、4つのポイントそれぞれについて解説します。

立地を見極める

マンションの物件価値や入居率などは、立地のよさに左右されます。そのため、マンション建築・購入に適している土地かをしっかり見極めることが重要です。

すでに土地を持っておりマンション建築を検討している場合は立地の選択は難しいため、所有地におけるマンション需要の有無をチェックしましょう。そのうえで、土地に合わせた計画を立てられているかを確認することが重要です。
また、土地の形状によっては、工事の複雑化により建築工事費用に影響する可能性にも留意すべきです。

マンションを購入する場合は、駅前などの立地が良いエリアの物件は費用が高くなりやすい反面、賃貸需要が高く、適切な管理・維持によって入居率を維持しやすいメリットがあります。
一方、駅や商業施設がなく交通の便が悪いなど生活しにくいエリアは、賃貸需要が低く空室リスクが大きくなるおそれがあります。そのほか、エリアの安全性や治安のよさも、立地を判断する基準となるでしょう。

「実質利回り」をシミュレーションする

利回りの基礎知識にて解説したとおり、利回りには表面利回りと実質利回りがあり、いずれもマンション経営における重要な指標となります。

ただし、前述のとおり、表面利回りには各経費が考慮されていません。そのため、利回りを指標にする際は、必ず実質利回りを選択しシミュレーションを行いましょう。

まずは実質利回りを十分に把握したうえで、具体的なキャッシュフローを計算することが大切です。

マンションの取得前に実質利回りの詳細なシミュレーションをしたい場合は、賃貸住宅のマーケットなどに詳しい建築会社に相談するのもおすすめです。

現実的なキャッシュフロー計画を立てる

実質利回りのシミュレーションと併せて、現実的な資金計画を立てたり、収支計画書を作成したりするのも重要です。

物件の維持費や管理費を細かく算出するとともに、空室の発生や家賃が下落する可能性も考慮したうえで、現実的なシミュレーションをもとに計画を立てるよう心がけましょう。

また、計画の作成は一度きりではなく何度か繰り返し作成し、都度問題点がないか洗い出します。

サブリース会社および管理会社選び

マンション経営を成功させるためのサブリース会社や管理会社選びのポイントについては、管理会社の「管理物件（実績数）」「管理体制」「担当者の対応や顧客満足度」の3つの観点から解説します。

どのような管理物件や実績があるのかチェック

まずは、検討しているサブリース会社や管理会社の管理物件の戸数や、それぞれの入居率をチェックしましょう。

管理戸数が多いほど、管理業務のノウハウをしっかり持っていると判断できます。管理物件の入居率も同様に、より高いほうが空室対策の効果が出ていることや、管理会社の客付け力の強さがあることが判断可能です。

管理体制

緊急時にもすぐ対応できる管理体制が整っているかどうかをチェックしましょう。

例えば、管理業務に携わる人員の数が豊富にそろっているかどうかや、物件でトラブルがあった場合、早急に駆けつけられる距離に拠点があるかどうかを確認します。

サブリース会社の場合は、管理体制と併せて修繕の実施状況もチェックするとよいでしょう。サブリースのプラン内容には修繕も含まれている場合がありますが、なかには修繕費用が発生しているのに修繕実態がないというケースもゼロではありません。
そのような事態を未然に回避するために、サブリースを検討する際はプラン内容と併せて修繕実績も確認しておくとよいでしょう。

担当者の対応・顧客満足度チェック

サブリースを契約した場合や管理会社にマンション管理を委託した場合、物件ごとに担当者が付くのが一般的です。その際、担当者の雰囲気やレスポンスの早さ、相性がよく相談しやすいかどうかを重視するとよいでしょう。

また、顧客満足度の高いサブリース会社や管理会社は、提案内容の品質が高いケースや管理体制が充実しているケースが多い傾向にあります。
顧客満足度をチェックする際は、お客様の声の掲載数や、ほかのオーナー様が顔出しで掲載されているか確認するとよいでしょう。掲載数が多かったり顔出しがされていたりすれば、一定以上の信頼を得ている管理会社だと判断できます。

投資用マンションを購入する際の選び方の4つのポイント

投資用にマンションを購入する場合は、以下の4つのポイントをチェック、もしくは比較検討し選ぶとよいでしょう。

1. 新築or中古
2. 区分or一棟
3. 立地
4. 間取りタイプ

ここでは、4つのポイントそれぞれについて解説します。

新築or中古

マンション購入を検討する場合、「新築と中古どちらを選ぶべきか」と迷う方も少なくありません。

新築の場合は、耐用年数が長く、長期的な家賃収入が確保できる可能性が高いといえます。加えて、間取りやデザインは最新のものが採用されることが多いため、顧客からの需要の高さも特徴です。ただし、中古物件と比較すると初期費用が高い点、利回りが低くなる傾向にある点に留意しましょう。

一方、中古の場合は、新築に比べて初期費用を抑えやすいのが特徴です。加えて、これまでの実績を確かめたうえで運用を検討できるのもメリットといえます。

ただし、新築に比べると築年数が経っているためにすぐ修繕が必要になる可能性や、修繕の頻度が多くなる恐れ、耐震強度には注意する必要があります。

関連記事：【新築vs中古】アパート経営・マンション経営する際のメリットデメリット – 生和コーポレーション

区分or一棟

マンション購入では、区分マンションと一棟マンション、それぞれどういう人に向いているか把握することもポイントとなります。

区分マンションは、初期費用を抑えられるうえ、マンション全体の管理は管理会社が担うため、自主管理する手間がない点がメリットです。ただし、共有部などの修繕はできないこと、一室のみ所有の場合、入居者がいなければ空室リスクが高まる点に注意しましょう。

一棟マンションは、区分マンションに比べると初期費用がかかります。一方で、現実性のある収支計画をもとに委託管理やサブリースを活用し、入居者を長期かつ安定的に確保できれば、部屋数が多い分区分マンション以上に大きな家賃収入が期待できます。

また、自身で自由に運営・管理ができる、部屋数が多いことで空室リスクも抑えやすいというメリットがあります。ただし、立地による空室リスクの分散が難しいことや、災害や地価の下落による影響が大きい点に注意しましょう。

立地

マンション購入において立地を重視する際は、おもに「都心部」か「都心部以外（郊外や地方など）」のどちらのマンションを選ぶべきかがポイントになります。

都心部に建つマンションは、家賃が値下がりしにくく賃貸需要も高いため、マンション経営初心者や副業でのマンション経営の場合など、運用に時間が取れない方に適しています。

ただし、都心部の物件はリスクが小さい反面初期費用は高くなりやすく、利回りも低い傾向にある点に留意すべきです。また、エリアによっては競合物件が多く、競合との差別化を図るなどの対策が必要になるでしょう。

一方で、都心部以外のマンションの場合は、地価が安いエリアを選ぶことで初期費用を低く抑えられるのが特徴です。ただし、都心部と比較して利回りが高いものの、リスクが大きい点に注意が必要です。

加えて、賃貸需要の高まりが予想されるエリアでも、都心部と比較すると競合が少ないメリットもありますが、出口戦略が立てにくくなります。

間取りタイプ

マンションの間取りタイプは、おもに「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」があり、それぞれ特徴が異なります。

ワンルームタイプは、各部屋の居室が1つだけの間取りが特徴です。単身者などからの賃貸需要が高く、入居者の退去後も次の入居者が比較的見つかりやすい傾向にあります。
また、前述の立地も考慮すると、騒がしい傾向にある反面賃貸需要の高い都心部のエリアは、入れ替わりの激しい単身者向けのワンルームタイプと相性が良いでしょう。

一方のファミリータイプは、3LDKや2LDKで、40平米以上のマンションが該当します。その名のとおり、家族層からの賃貸需要が高いのが特徴です。入居者が決まれば入居期間が長くなる傾向にあるため、長期的かつ安定した家賃収入が期待できます。

こちらも立地を考慮した場合、家賃が安い一方で住環境が整っている都心部以外のエリアでは、入れ替わりの少ないファミリータイプと相性が良いと言えるでしょう。

ただし、立地を踏まえて間取りを決める際は、エリアとの相性を考えるだけでなく、あえて逆となる間取りを取り入れるのも競合物件との差別化を図る手段となり得ます。

建築会社の選び方の5つのポイント

マンションを新築する場合、建築会社は以下の5つのポイントをチェック、もしくは比較検討し選ぶとよいでしょう

1. 建築会社の種類と特徴を理解する
2. 実績
3. プランの提案力
4. 技術力
5. 竣工後の管理方式やメンテナンス体制

ここでは、5つのポイントそれぞれについて解説します。

建築会社の種類と特徴を理解する

マンション建築が可能な会社には、いくつかの種類があります。そのため、建築会社を選ぶ際は、事前にそれぞれの会社の特徴を理解しておきましょう。以下では、3種類の建築会社の特徴を解説します。

ゼネコン

ゼネコンは中～大規模な建築を希望する場合に適しており、分譲マンションの建築にも向いています。鉄筋コンクリート造（RC造）が得意な会社が多いため、ゼネコンに依頼した場合、オーダーメイドで性能や強度の高いマンションを建築することも可能です。

加えて、設計施工で請負が可能なゼネコンであれば、初期費用をある程度想定内に収められるため、リスクが小さいというメリットもあります。

ただし、あまりにも小規模な施工は、断られてしまう可能性があります。また、ゼネコンのなかには、賃貸マンションを得意としている会社と、そうではない会社がある点にも留意しましょう。賃貸マンションに強いゼネコンの場合は、グループ会社内でマンションの管理やサブリースなども任せられるため安心です。

ハウスメーカー

ハウスメーカーは、大規模かつ知名度の高い会社が多い点が特徴です。あくまで鉄骨がメインとなるものの、マンションのデザインや建築仕様の選択肢が豊富なため、デザインや仕様にこだわりたいと考える方に適しています。

ただし、ハウスメーカーの場合、提示するプランの制約を超えてしまうと、建築費が上がってしまうケースがある点に留意しておく必要があります。

工務店

工務店は、規模は小さいものの地域密着のためエリア周辺の情報に詳しく、建築を進めるうえでコミュニケーションが取りやすいのが大きな特徴です。また、ゼネコンやハウスメーカーと比較して費用が安いため、建築費を抑えつつマンションを建築したい方に適しています。

ただ、工務店のなかでも設計・施工を別々に発注する会社の場合、設計後に費用が膨らんでしまうリスクがあるため注意が必要です。また、工務店に依頼する場合は同程度の建物をどのくらい手掛けているか、実績を必ず確認するよう心がけましょう。

加えて、工務店の場合は、建築予定地周辺の情報には詳しい反面、賃貸経営に関するアドバイスなどは、上記2つの会社と比較すると弱いと感じる可能性もあります。

実績

建築会社を選ぶ際は、マンション建築を検討している地域における実績の有無をチェックするとよいでしょう。実績があれば、地域の特徴や需要、動向についても詳しいと考えられるためです。

また、実際の施工事例を見ることで、その建築会社がどのようなデザインでマンションを建築するかがわかるため、自身の希望イメージとすり合わせて検討しやすくなります。

プランの提案力

検討している建築会社が提案するプラン内容をチェックする際は、より魅力的な内容か、競合物件との差別化が図れているかを見ましょう。

例えば、建築費はもちろん部屋の間取りや配置、内装の設備、デザイン、賃貸面積の最大化ができているかなどを重視します。

技術力

建築会社によって、対応可能なマンションの構造・工法は異なります。例えば、マンションの建築に用いる材料によって、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）など、さまざまな構造があります。

どの構造・工法が得意なのかも建築会社によって異なるため、自身の希望する構造や工法で対応可能か、対応可能であれば実績はどのくらいあるかを重視するとよいでしょう。

どの構造にすべきか迷う場合は、例えば郊外の低層なら木造、都心の低層なら鉄骨造、都心の中高層ならRC造など、エリアや階層に合わせて選択するとよいでしょう。

竣工後の管理方式やメンテナンス体制

マンション竣工後の管理方式は、大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の2種類があるため、両者の違いを事前に把握しておくとよいでしょう。

管理委託は、オーナー様が管理会社に管理を委託し、賃貸契約自体はオーナー様と入居者間で行なう方式です。管理委託料は管理会社によって異なり、家賃収入に対して3～10％が相場とされています。

一方のサブリースは、オーナー様がサブリース会社にマンションを賃貸する方式で、賃貸契約はサブリース会社と入居者の間で行われます。サブリースの場合、満室を想定した家賃から10～20％の手数料が引かれた残額が、オーナー様に家賃として振り込まれるのが特徴です。

また、メンテナンス体制も重視すべきポイントといえます。竣工後のメンテナンス体制がきちんと整えられている建築会社に依頼すれば、安心して施工を任せられるためです。費用やメンテナンス内容は会社によって異なるため、サポート範囲をしっかり確認しましょう。

マンション経営では「確定申告」が必須！申告義務が生じる人

マンション経営で一定の家賃収入などを得たら、必ず「確定申告」を行いましょう。ここでは、マンション経営において確定申告が必要になる所得ラインや条件、義務ではなくても申告したほうがいいケースについて解説します。

マンション経営の所得が20万円を超える人

確定申告では、会社員として受け取っている給与や年金以外で、源泉徴収がされていないマンション経営での収入（不動産所得）が対象となります。申告の義務が発生するのは、この不動産所得が20万円を超える場合です。

不動産所得は、マンション経営で得た家賃収入などの総収入金額から、必要経費を引いた額となります。なお、不動産所得が20万円以下の場合、所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告は必要です。

義務ではなくても申告したほうがいいケース

申告の義務がなくても、「マンション経営の所得で赤字が生じる人」は確定申告を行なうとよいでしょう。申告にともなう損益通算によって、所得税や住民税の節税につながるケースがあるためです。

損益通算を行なうと、本業の所得にマンション経営の不動産所得の赤字分を合わせることで、課税所得を少なく申告できます。マンション経営を始めた年や、大きな修繕が発生した年に実施すると、節税につながるためおすすめです。

また、初めてマンションを建築し経営を始める場合は、あらかじめ税理士を紹介してくれるなど、税務面でも手厚いサポートを受けられる建築会社を選んでおくとよいでしょう。

確定申告をしないor申告漏れなどが発生した際のリスク

マンション経営で不動産所得があるにもかかわらず、確定申告をしない、もしくは申告漏れや虚偽の申告をした場合、さまざまなリスクが発生するおそれがあります。

例えば、無申告や申告漏れ、虚偽の申告をすると、「無申告加算税」や「過少申告加算税」、「重加算税」など、ペナルティの性質を持つ税金が課されます。加えて、納付期限までに納税しなかった場合は、「延滞税」が課されるケースも少なくありません。

さらに、確定申告をしなければ収入証明ができないため、住居の賃貸契約や保育園の入園時などに支障が出るほか、金融機関からの信頼を失い、融資が受けられなくなるおそれもあるでしょう。故意に申告しなかった、悪質な虚偽申告をしたと判断された場合には、「ほ脱」という犯罪行為とみなされかねないため、正しい内容で確定申告をする必要があります。

マンション経営に関する悩みはどこで相談できる？悩み別の相談先

ここからは、マンション経営に関する悩みが生じた際はどこに相談できるのか、相談先の選択肢について悩みの種類別に解説します。

マンション経営をゼロから始める場合の悩み

ゼロからマンション経営を始める場合に生じた悩みや疑問は、賃貸マンションに強い建築会社やハウスメーカー、不動産仲介会社、管理会社などに相談するとよいでしょう。

オーナー様自身にマンション経営に関する知識がなくても、物件の紹介やプランの提案、売買契約の締結など、経営を始めるまでの一連の流れをサポートしてくれます。

また、所有地でどのようなマンションを建築するか悩む場合は、同じく賃貸マンションに強い建築会社やハウスメーカーのほか、土地活用に詳しい税理士や金融機関などへ相談しましょう。土地に関するノウハウを持っているため、最適なアドバイスを得られます。

相談する際は、相談先の会社が土地活用に関して豊富な実績や知識をきちんと持っているか、見極めましょう。

マンション経営を始めてからの悩み

マンション経営を始めてから生じる悩みはさまざまですが、大きく「入居している住民に関する悩み」と「設備や修繕に関する悩み」に分けられます。

入居している住民に関する悩みには、家賃の滞納や騒音問題、ペット禁止物件でのペットの飼育、空室の発生などが例として挙げられます。これらの悩みを相談するなら、管理会社や仲介会社がおすすめです。

設備や修繕に関する悩みとしては、老朽化や自然災害、事故による建物や設備の破損、入居者増加による建物内の汚損などが挙げられます。これらの悩みは、管理会社やリフォーム会社に相談するとよいでしょう。

資金繰りやキャッシュフローに関する悩み

資金繰りやキャッシュフローに関して困っている場合や、無理のない資金計画やキャッシュフロー改善などのアドバイスが欲しい場合は、金融機関や建築会社に相談しましょう。

建築会社の場合は、マンション経営をはじめ土地活用に関するノウハウが豊富なうえ、建築後の経営サポートサービスを提供している場合がある点が強みです。経営サポートサービスにより、借入・返済などの資金計画に関する提案をしてくれるケースも少なくありません。

確定申告や相続など、税務全般に関する悩み

税務全般に関する悩みは、税理士に相談するのがおすすめです。税理士への相談は、税務に関する適切なアドバイスが得られるうえ、節税効果も最大限得ることが可能です。加えて、確定申告が楽にできる、税務調査へのリスク対策ができるなどのメリットもあります。

ただし、税理士への相談や顧問契約を依頼する場合は、相談料や依頼料などのコストがかかることを把握しておきましょう。また、税理士によって対応に差が出る場合があるため、資質や相性を見極めることが大切です。

税理士以外では、確定申告の相談であれば税務署でも対応しています。相談は無料ででき、対面で書類を見せながら相談することが可能です。必要書類を持参すれば、職員の助言を受けながらその場で申告書の作成もできます。

また、国税局電話相談センターでも、税金に関する相談を広く受け付けています。そのほか、青色申告会や納税協会、商工会議所、商工会でも相談可能ですが、これらの団体は会員向けのサービスが多い傾向にあります。

安定したマンション経営を行なうには、信頼できる建築会社や不動産仲介会社・管理会社を選ぶことが大切

マンション経営にはリスクがともない、メリットもあればデメリットもあります。

マンション経営で安定した収入を得るためには、立地・間取り・設備・管理・空室・災害・融資金利・売却時のリスクなどの対策が必要となり、専門会社・専門家の力が欠かせません。専門家の力があれば、自分だけでは限界のある事業計画にも、新たな展開が見えてくることもあるでしょう。

なんでも相談できて頼りになる建築会社や不動産仲介会社・管理会社のサポートは、マンション経営が成功する可能性を高めてくれます。そのため、パートナーとなる会社選びは大切です。

建築会社は、マンション経営の要となるマンションを建てるために欠かせない存在であるとともに、金融機関への相談やマンション経営開始後のサポートも担ってくれます。そのため、マンション建築だけでなく経営後もパートナーとして信頼できる会社を選ぶことが重要です。

不動産仲介会社は、賃貸マンションを探している人と、入居者を見つけたいオーナー様との間に入り、物件を紹介して契約に結び付ける会社です。また、オーナー様の物件の管理を行なう管理会社は、物件の劣化と入居率の低下を防ぎます。

さらに、不動産仲介会社のなかには、仲介・管理ともに行なう会社もあります。マンション経営に関する業務をまとめて任せたい場合は、そういった会社を選ぶこともおすすめです。

いつでも相談できて、信頼できる会社を選ぶためには、空室対策をしっかり実施してくれるかどうかを見る必要があります。

不動産の仲介には、賃貸だけではなく売買もありますので、できれば賃貸物件の仲介会社としてしっかりとした実績のあるところがよいでしょう。実績があれば、経験に基づいたスキル・ノウハウと業界内のネットワークで、オーナー様にとって力強い空室対策を実施してくれるはずです。

マンション経営を成功させるカギはリサーチと建築会社・不動産会社選び

投資である以上、マンション経営にはリスクがともないますし、メリットもあればデメリットもあります。
しかしながら、しっかりとしたリサーチと、目的や計画にふさわしいマンションを建築してくれる建築会社、信頼できる不動産仲介会社や管理会社を選ぶことができれば、マンション経営はかなり堅実な不動産投資であることも事実です。

賃貸経営を成功に導くためには、立地・間取り・設備・管理・空室・災害・ローン金利・売却時のリスクなどの対策が必要となり、専門会社・専門家の力が不可欠です。

専門家の力があれば、自分だけでは限界のある資金計画にも、新たな展開が見えてくることもあるでしょう。

なんでも相談できて頼りになる建築会社や不動産仲介会社、管理会社のサポートは、マンション経営が成功する可能性を高めてくれるはずです。