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■アパートの建替 CASE #32 COLLINE IKEDAYAMA<コリーヌ池田山>

【老朽化した、賃貸マンションを建替え。収益性の高い賃貸マンションに。価値が下がってきていた物件を、再び魅力ある物件に。】入居される方が納得して選べるクオリティを追求。最上階のオーナー住居はゆったりとした空間に。

Before

After

黒を基調に擬石をあしらった洗練された外観デザイン居住者を静かに迎え入れる落ち着きあるエントランス

建替えのきっかけを教えてください

建替え前は、地上3階建て、地下が駐車場の賃貸マンションでした。築48年の物件で、長い方は20年も住んでいましたが、老朽化が進み、特に東日本大震災以後は配管に一部ひび割れも生じてしまい、物件の価値がどんどん下がっていました。このままだと家賃を下げていくしかない状況でしたし、池田山公園もすぐ近くにある閑静な住宅街で、住宅としてのニーズが高いのはわかっていましたから、そろそろ建替えないと、とは思っていました。そんな時、偶然、生和コーポレーション(以下「生和」)が手がけた物件を見て、生和さんの物件が気になっていました。

当社以外にも営業が来ていましたか?

はい。見るからに古い建物でしたから、年中いろいろな会社の営の方がやってきました。土地活用の会社も、名だたるところはほとんどやってきていました。しかし、私としては、生和さんの物件が気になっていたので、生和さん以外に話はしませんでした。というのも、私が気になったのは、その物件の中身。「この場所の、この外観の賃貸マンションでこんなに賃料が取れるんだ」と思ったからでした。しかも、なぜそんなに取れるのか知りたくて「内見したい」と言ったら、「満室ですでに埋まってしまったのでご案内ができません」との答え。周辺の相場よりも高い賃料なのに、募集からすぐに全戸が埋まってしまったことに何よりも驚きました。私が生和さんを選んだ決め手は、周辺の物件よりも競争力があるプランと言うのはどのようなものなのか、とても興味があったから。「建替えを考えているので、プランを出してほしい」とお願いしました。

OWNERS' ROOM

テーブルは、1枚板を組み合わせてつくり、中央に囲炉裏を設けたオーダーメイド
広々としたルーフバルコニーからは、都心の風景を一望できる
木のぬくもりが心地よいオーナー住居のリビング。広々とした空間の天井は、上質感を演出する折り上げ天井に

生和が提案したプランはいかがでしたか?

デザインと写真でプランを提案してくれましたが、プランは良かったですよ。但し、提案していただいたプランは、ほとんどが1K(1部屋とキッチン)でしたが、「狭いかな」と感じたので、「1DKを多くしてほしい」と要望を出しました。坂道沿いにあるので、1階部分は実質的には地下1階になりますので、1DKの間取りの方が魅力ある物件になるのではないかと思ったのです。結果としては、いい感じで目立っていて良かったですね。実際、賃料が周辺物件よりも高い割には、ほとんど埋まってきていますし、大したものだと思います。

外観のデザインでこだわられた部分は?

外壁については、素材のサンプルを見せてもらって決めました。私は別のものが良かったのですが、妻や子どもたちの意見で、多数決で負けてこうなりました(笑)。また、提案ではエントランスのアプローチは3段の階段でしたが、バリアフリーに変えてもらいました。最上階に私たちが住むので、「将来、車椅子になったら、階段では不自由だと思いませんか?」ということで、設計の方にお願いしました。単に投資金額を回収できればいいというものではなく、魅力ある物件にしたいと思いました。

入居者向けに何か要望は出しましたか?

内装にはこだわりました。設計担当者には「コスト優先にはせず、たとえお金が50万円多くかかっても、入居を検討するために見に来るお客様が実際にほかの物件と比べてみて『この物件なら借りてもいい』と思えるようなものにしてほしい」と伝えました。目先の採算を考えることはもちろん大切ですが、長い目で見たら、そうした考え方でつくった方が絶対に間違いないと思ったからです。部屋の広さも十分にとっていますし、設備や仕様も分譲マンション並みのものを採用してもらいました。

今後の生和への期待、要望をお願いします

営業担当者はもちろん、設計の方も、現場の担当者も一生懸命に良くやってくれました。結果的に納得のいくクオリティのものができ上がりました。みなさんの対応に満足したので、建替えを検討していた知人にも紹介しました。今後は、管理・メンテナンスもしっかり力を入れて頂き、末永くお付き合いを続けていきたいですね。

OWNERS' ROOM

1LDKプランの室内。透明感のあるスライディングドアを採用しているので、奥の住戸でも光を感じることができる
来客時にベッドルームをさっと隠すことも出来る、ウォールスクリーン
ミラーや収納付きの分譲マンション並みの洗面台とシステムバスルーム
【COLLINE IKEDAYAMA DATA】●敷地面積/389.17㎡(117.72坪)●建ぺい率/66.01%(70%)●容積率/146.61%(150%)●用途地域/第一種低層住居専用地域●建築面積/256.93㎡(77.72坪)●構造/鉄筋コンクリート造 地上3階 地下1階建●施工延床面積/932.69㎡(282.13坪)●戸数/11戸(賃貸部分×10戸、居宅×1戸)

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