生和ジャーナル

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多彩な土地活用のすすめ

レジデンシャルホテル
という選択

金利の上昇、建築資材の高騰など、
土地活用のハードルが高まっている昨今、
レジデンシャルホテル（長期滞在型ホテル）が
注目されています。

著者:生和コーポレーション編集部　
監修者:生和コーポレーション編集部
当記事では、訪日外国人旅行者であるインバウンド需要が好調に推移しているなか、新たな土地活用の一つとしてレジデンシャルホテルを紹介します。

レジデンシャルホテルという選択

複数人で長期滞在が可能なレジデンシャルホテル

2025年の訪日外国人旅行者は4,200万人*を突破して過去最高を更新しました。外国人旅行者は年々増加しており、滞在期間が長く、家族や友人など複数人で旅をする傾向にあります。そのため、観光地を中心に、同じ客室に複数人で中長期滞在できるレジデンシャルホテルのニーズが高まってきています。
レジデンス+ホテル＝レジデンシャルホテルは、その名の通り「住むように泊まる」ことが目的のホテル。キッチンやダイニング、洗濯機などを備え、一人当たりの宿泊料金を抑えつつ中長期滞在が可能です。立地としては、主要駅の駅前だけでなく、観光地や都心へのアクセスがいい駅周辺なら、出店を検討できる可能性があります。

※出典：日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数」

2025年9月に開業した「HOTEL TOKI 季」。

収益力と稼働率の高さで利回りも有利に

レジデンシャルホテルが注目される理由の一つに、収益力の高さがあります。同じ場所で同規模の賃貸マンションとレジデンシャルホテルの運営を行った場合の収益差について、都内の計画地を例に検討したのが右上図です。年間手残りや実質利回りに差が出ることがわかります。
レジデンシャルホテルは中長期滞在者をターゲットとしているため、平日も休日同様の稼働率が期待できるのも魅力の一つです。稼働率の高さは売上に直結し、収益力にも貢献します。
市場のニーズや条件に合った立地と、適切な運営会社の確保ができれば、レジデンシャルホテルもまた、有効な土地活用の選択肢になるといえます。

東京都豊島区のRC造の建物を想定した一例です。運営会社や間取り、立地条件に応じて異なります。

ノウハウを活かして最適なプランを提案

レジデンシャルホテルは、宿泊客の満足度の追求も欠かせません。生和コーポレーションは、これまでデザイン性の高い賃貸マンションを数多く建築してきました。そのノウハウを活かした、「住むように泊まる」レジデンシャルホテルにふさわしい設計・施工実績があります。
また、適確なマーケティングをもとにしたプランニングにより、収益を最大限に高めながら、想定する収益と投資バランスが最適になるよう、ご提案を行うことができます。
ただし、融資対象が事業向けとなるため、返済期間が相対的に短く、金利も高くなります。そうした資金調達の難易度を考慮しても、土地活用の検討段階から、ホテル実績のある企業をパートナーとして、選択肢の一つに検討してみてはいかがでしょうか。

将来的に賃貸マンションにも転用可能で、マーケットの変化にも柔軟に対応できます。

【音楽を楽しめるマンション】「本物の音響空間」を暮らしの中に

「楽器演奏など気軽に音楽を楽しみたい」。生和コーポレーションでは、趣味を楽しむための防音室からプロ仕様の音楽サロンまで、音にこだわった賃貸マンションの建築が可能です。本物の音と向き合える音響空間と、賃貸マンションとしての収益性を両立します。実際に建築した音楽サロンでは、音響設計・施工の専門家の協力のもと、「ボックスインボックス構造」（図1）による音響空間を採用。また、空調の機械音や風切り音が演奏の邪魔にならないよう、空調騒音を低減したり、楽器を守る厳密な温湿度管理を行うなど、プロ仕様の音響空間を実現。オーナーさまはお気に入りのインテリアに囲まれ、ご家族や仲間とのアンサンブルを楽しまれています。

図1：建物のコンクリート外壁躯体の室内側に、建物本体とは縁を切るように「もう一つの箱」を浮かせる特殊な構造で、遮音と防音性能を確保。

【Owner’s Style】老朽化した賃貸マンションの建替えにより収益改善

所有する老朽化した賃貸マンションの建替えを2棟実施したQ社。
立地にマッチしたデザインとプランで入居状況も好調だとご満足されています。

老朽化による建替え 対応力が決め手に

賃貸マンションを多数所有するQ社は、当時、物件の老朽化に伴う建替えを検討していました。「葛飾区の物件で、生和コーポレーションから建替え後の収益改善までをご提案いただき、1棟目をお願いするきっかけになりました」とQ社のご担当者は語ります。建物の老朽化は賃料低下など課題が多いのですが、土地の価値を最大限に活かしたプランニングと時代のニーズを合わせた仕様を取り入れることなどにより、収益の改善を図ることができます。
そこで、エリアの緻密なマーケティングをもとに、1棟目の『Eau Clair』では、1Kが18戸、2LDKが5戸の3階建をご提案。「外観が周囲に調和していることにこだわり、デザインしていただきました」とのこと。また、生和コーポレーションの管理およびマーケティングによる賃料の適正な値上げなどが評価され、2棟目の受注につながりました。

1棟目の「Eau Clair」は端正なデザイン。

デザインへのこだわり 仕様変更にも柔軟に対応

2棟目の『Eau・Clair 道灌山』は、地上5階建、2LDKが12戸、1LDKが15戸。荒川区の高台に立地し、富裕層に人気のエリアであるため、ファミリータイプをご提案しました。高級路線をコンセプトに、エントランスや内廊下はホテルライクなデザインにしています。

2棟目の『Eau・Clair 道灌山』は高級感と洗練されたデザインが入居者に好評。

「1棟目と同様に、広いキッチンなど生活の質を高める設備を備え、仕上がりにも満足しています。別の場所の土地では、売買仲介もお手伝いいただきました。今後もニーズに応じたご提案をいただけるとうれしいですね」と今後への期待もお話くださいました。

暮らしやすさを考えたゆとりのあるLDK。

ホテルのような洗練されたデザインの内廊下。

広く心地のいい浴室など、各種設備も充実。

オートロックもハンズフリーで解錠。