「遊休地」とは、放置されたままの更地や使用されていない建物が建っている土地のことです。放置された土地や建物は、雑草や不法投棄などによって荒れて、周辺環境に悪影響を与えるうえ、それを防ぐためにはメンテナンス費用がかかります。それだけでなくマンションや自宅が建っている土地と比べて6倍の固定資産税がかかるなど、持ち主にとってもデメリットばかりです。そのような理由から、遊休地を所有している方は何かしらの活用方法を講じるべきだといえます。
遊休地の活用方法は、賃貸経営やテナント経営などさまざまあります。しかし、土地オーナー様の意向や土地の特性によって向き・不向きがあるため、各活用方法の特徴を押さえたうえで、最適な手段を選ぶことが大切です。
この記事では、遊休地の活用方法を一覧で紹介します。また、活用方法の詳細や事前にチェックすべきポイントも解説します。
自身にとって最適な遊休地の活用方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
遊休地とは
遊休地とは、現在使われていない土地を指す不動産用語です。
国土利用計画法では、一定規模以上の一段の土地で、取得後2年経過しても利用していない土地に対して、遊休土地制度という、土地の所有者に積極的な利用を促すための制度が設けられています。
遊休地を活用する3つのメリットとは？
遊休地活用で得られるメリットとして、次の3つが挙げられます。それぞれ詳しく解説します。
収入源を増やせる
遊休地をうまく活用すれば、収入源を増やせるでしょう。例えば、遊休地に賃貸マンション・アパートを建築し、賃料を得る方法です。
「マンション・アパート経営は手間がかかりそう」という印象を持つ方もいるかもしれませんが、自身での管理が不要な活用方法もあります。土地を手放しても良いのであれば、売却して現金化する方法も考えられるでしょう。
いずれにせよ、せっかくの土地を遊休地のまま放置するのは、収入獲得の機会を損失しているといえます。自身に合う方法で活用し、収入源を増やしましょう。
節税効果が見込める
遊休地を活用すれば、固定資産税や相続税の節税効果が見込めます。
土地の所有者には毎年固定資産税・都市計画税が課されますが、更地は軽減措置が適用されないため、納税額が高くなってしまいます。しかし、敷地内に住宅を建てれば、最大で固定資産税は1／6に、都市計画税は1／3に減額されるメリットがあります。
将来的に遊休地の相続を考えているとしても、放置せずに建物を建てて活用したほうが節税につながります。賃貸物件を建てて活用している土地は「貸家建付地」となるため、土地の評価額を下げることができ、相続税対策として有効です。
地域貢献につながる
遊休地のまま放置すると、雑草が生えたり、ゴミの不法投棄被害にあったりと、土地の管理状態が悪くなる恐れがあります。衛生や治安維持の面で好ましくないため、近隣住民の迷惑になりやすく、場合によっては大きなトラブルに発展するかもしれません。
その点、遊休地を活用すれば、おのずと人の手が行き届くようになり、トラブルが起こる心配が軽減されるでしょう。また、商業施設や医療施設など、その土地に必要な施設を作れば、地域貢献にもつながります。
遊休地の活用は自身の利益になるだけでなく、周辺住民の住環境整備の役割も果たすのです。
遊休地の活用方法を決める前に確認すべき3つのポイント
賃貸経営や駐車場経営など、遊休地の活用方法はさまざまです。失敗や後悔をしないよう、どの活用方法を採用するか決める前に、以下3つのポイントを確認しておきましょう。
用途地域などの法規制
土地には「第一種低層住居専用地域」「商業地域」など、13種類の用途地域が決められています。用途地域によって、建築できる建物の種類や建ぺい率・容積率が異なるため、条件次第では採用できない活用方法もある点にご注意ください。
用途地域は、遊休地のある地域の地方自治体に問い合わせると確認できます。インターネットで用途地域が公開されている場合もあるため、該当する自治体のホームページを一度見てみるとよいでしょう。
土地活用の際は、用途地域だけではなく、建築基準法・宅地建物取引業法・都市計画法などの法規制も絡んできます。採用したい活用方法が法規制の対象かどうか、確認したうえで進めることが大切です。
土地の広さ
最適な活用方法は、自身の意向や立地条件だけでなく、土地の広さによっても左右されます。そのため、あらかじめ正確な土地面積を把握しておかなければ、どの活用方法を選ぶべきか判断できません。
土地面積は登記簿で確認できますが、必ずしも正確な情報とは限らないため、現地での測量や隣接地との境界確認は必須作業といえます。可能であれば、隣接地の所有者にも立ち会ってもらいながら境界確認をしておけば、のちのちのトラブルを防止できるでしょう。
周辺の環境
遊休地の活用方法を決めるには、念入りな周辺環境調査が必要となります。なぜなら、駅や商業施設の有無によって土地のニーズは異なるためです。ニーズを見極めたうえで、最適な活用方法を選択することが、成功の秘訣といっても過言ではないでしょう。
しかし、自身で周辺環境を調査し、土地の需要を見極めるのは難しいものです。法規制や土地面積の確認も同じことがいえるでしょう。特に、初めて土地活用を検討している方は、一度土地活用会社などの専門家に相談することがおすすめです。
遊休地の活用方法の代表例を一覧でチェック
遊休地の活用方法には、具体的にどのようなものがあるのでしょうか。代表例を一覧表で比較してみましょう。
以下では、「土地の広さ・初期費用・難易度・収益性・転用性・節税効果」の6項目に対し、「◎・○・△・×」の4段階評価を付けています。
| 土地の広さ | 初期費用 | 運営の難易度 | 収益性 | 転用性 | 節税効果 | |
| 賃貸マンション・アパート | 60坪～ | × | △ | ◎ | × | ◎ |
| テナント経営 | 業種による | 方式による | × | ◎ | × | ○ |
| オフィスビル | 60坪～ | × | × | ◎ | × | ○ |
| 駐車場 | 10坪～ | ◎ | ◎ | △ | ◎ | △ |
| 太陽光発電 | 30坪～ | △ | ○ | △ | ○ | △ |
| トランクルーム | 30坪～ | ○ | ◎ | △ | ○ | △ |
「建物」として遊休地を活用したいとき
遊休地の活用方法といえば、建物の賃貸業を思い浮かべる方は多いでしょう。具体的にどのような方法があるのか、詳しく解説します。
賃貸マンション・アパート
賃貸マンション・アパートは、建物の建築に数千万円から数億円の費用が必要ですが、その分高い収益性を期待できる活用方法です。
交通アクセスに優れた駅近の立地は家賃相場が高く、入居希望者も集まりやすいため、賃貸マンション・アパート向きといえます。
居住用途の建物は、テナントやオフィス用途に比べると景気の影響を受けにくく、需要が安定している点が特徴です。そのため、長期的な賃料収益を見込めるでしょう。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数が長くなり、長期ローンを組みやすくなる点もメリットです。自己資金以外の資金調達方法があれば、大規模な建物を建築するなど選択肢の幅が広がるでしょう。
また、賃貸マンション・アパートの建設は、相続税・固定資産税の節税対策としても有効だといえます。
関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案について解説～ 生和コーポレーション
テナント経営
飲食店や服飾店などの、テナント用物件を経営する方法もあります。人通りの多い駅近の遊休地は、集客がしやすいためテナント向きです。
必要な土地面積は業種によりますが、立地条件さえ良ければ収益化は可能なため、事業者からの需要は十分にあるでしょう。
例えば、幹線道路や交通量の多い道路沿いにある土地は、都心部から少し離れていても車での集客が見込めるため、事業者にとっては収益化に有利です。
駐車スペースを含め300坪以上の広さがあれば、コンビニやホームセンターなど大型チェーンの「ロードサイド店舗」としての需要が期待できます。
これまで周辺になかったロードサイド店舗を建設すれば利便性が高まるため、地域住民からも喜ばれるかもしれません。
テナント経営のメリットは、居住用の建物よりも賃料を高く設定できる点です。商用目的の建物の場合、事業者の採算が取れれば賃料が高くても借り手がつきます。
そのため、賃貸マンション・アパート経営よりも多くの収益を得られる可能性もあるのです。また、テナント経営をするなら、リースバック方式や事業用定期借地権方式も検討できます。
・リースバック方式：土地を利用したい事業者から建設協力金を集め、事業者の要望どおりの建物を建てる方法
・事業用定期借地権方式：土地のまま事業者に貸し出し、建物の建設費用を事業者が負担する方法
これらの方法を選べば、建築費用を自身で調達する必要がないため、初期費用をかけずにテナント経営ができるでしょう。
オフィスビル
通勤に便利な駅近の遊休地は、オフィスビルでの活用にも向いています。テナント経営と同じく、オフィスビルは商用目的の建物のため、居住用のマンション・アパートよりも高い賃料を設定しやすい点がメリットです。
デメリットとしては、景気の影響を受けやすい点が挙げられます。景気悪化により利用中の企業が撤退してしまい、その後も借り手がなかなか見つからないケースもあるため要注意です。
「駐車場」として遊休地を活用したいとき
駐車場は、建物の賃貸業に比べて収益性が低いものの、管理の手間が少なく、土地活用初心者でも取り組みやすい点が魅力です。
国土交通省の「駐車場設計・施工指針について」では、普通乗用車の駐車ますは1台につき6.0メートル×2.5メートル以上とされています。そのため、使い道に迷う狭小地や変形地でも、車1台分のスペースがあれば駐車場として活用可能です。
また、建物を建築しないため、アスファルトやコンクリートで本格的な舗装をしても数百万円の初期費用で済み、転用が容易な点も大きなメリットといえます。
駐車場の種類は、大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つです。月極駐車場は自宅の駐車場代わりとしての需要が見込める住宅地、コインパーキングは一時駐車の需要が高い都心部の立地が向いています。
月極駐車場の場合は、最低限の土地整備だけでも営業可能ですが、コインパーキングの場合は、精算に必要な機器への設備投資が必要です。また、看板や精算機、ゲートなどの設置場所の確保も欠かせません。
関連ページ：駐車場経営をするメリットとは？他の土地活用との比較や注意点についても解説関連ページ：遊休地の活用｜駐車場経営を成功させるには？メリット・デメリット、始め方も解説
「その他」の遊休地の活用方法
遊休地の活用方法は、ここまで解説してきた例以外にもあります。選択肢の一つに入れたい活用方法として、「太陽光発電」について見ていきましょう。
太陽光発電
太陽光発電施設を設置し、発電した電気を電力会社に売却する活用方法です。
日当たりの良い開けた土地や、パネル設置に適した地盤が硬い土地、多くのパネルを置ける広い土地におすすめです。
また、郊外の土地は日差しを遮る高い建物が少なく、固定資産税も安い傾向にあるため、太陽光発電による収益を黒字にしやすいメリットもあります。
立地面で賃貸住宅やテナント、オフィスビルなどへの活用が難しい場合は、太陽光発電施設の導入も検討してみてください。
遊休地の活用はプロに相談しよう
遊休地の活用には、法規制や測量、周辺環境調査など、いくつかのハードルがあります。また、確実に収益が見込める土地活用方法を決めるには、需要の見極めや事前シミュレーションが不可欠といえるでしょう。
そのため、遊休地を活用する際は、土地活用会社などのプロに相談することをおすすめします。
生和コーポレーションなら、土地活用の相談やプランニングから、設計・施行、入居者募集、事業開始後の経営・管理まで一括サポートが可能です。
土地活用一筋51年の豊富な実績と事例（累計着工戸数10万戸以上）をもとに、オーナー様がより良い活用方法を見出せるようサポートします。
まとめ
遊休地をそのままにしていては、固定資産税などの税金がかかるばかりです。遊休地をうまく活用できれば、収益化や節税など自身にとってのメリットとなるだけでなく、地域貢献にもつながるでしょう。
遊休地のオーナー様は、ぜひ積極的に土地活用をご検討ください。この記事で紹介したとおり、大きな収益が期待できる方法、管理の手間がかからない方法など、さまざまな土地活用方法があります。
生和コーポレーションなら、オーナー様のご意向や土地の特性にふさわしい方法をご提案可能ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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