土地活用として、賃貸マンションやアパートを長く経営している場合、建物の寿命や老朽化の度合いに応じて、建替えが必要になるケースがあります。
近年では、老朽化した建物の商品価値を高める方法として、リフォームやリノベーションなどの選択肢も増えているため、建替えをしたほうが良いのか、リフォームやリノベーションのほうが良いのかと迷われる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、建替えの定義やリフォーム・リノベーションとの違いを解説し、工事費用や間取り・設備の変更可否などの観点から、建替えのメリット・デメリットをご紹介します。
記事の最後では、建替えを行なう際の手続き上の注意点もまとめているので、併せて参考にしてください。
この記事の目次
そもそも建替えとは？
建替えとは、既存の建物を柱や梁などの基礎部分から取り壊し、更地の状態にしてから新たに建築することです。
ただし、建替えをするためには、その土地が建築基準法で定められた「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地」に該当しなければなりません。
該当しない場合は「再建築不可物件」となり、今は建物が建っていても、原則として建替えができないため注意しましょう。
建替えとリフォーム・リノベーションとの違い
建物の建替えを検討する際に、リフォームやリノベーションなどの選択肢も目にするでしょう。建替えのメリットを理解するうえでは、リフォームやリノベーションとの違いを知っておくことが大切です。
ここで、リフォームとリノベーションの定義に併せて、建替えとの違いを解説します。
リフォームとは
リフォームとは、屋根や外壁を修繕したり、間取りを変更したりすることによって、建物を新築同様の状態にすることです。床面積を増やす「増築」や、床面積を減らす「減築」もリフォームの一種とされています。
リフォームの改修範囲はケースによってさまざまです。例えば、屋根や外壁、水回りなど特定箇所のみの部分リフォームや、目に見えるものをすべて新しくするフルリフォームなどがあります。
リノベーションとは
リノベーションとは、既存の建物に新たな価値や機能を付け加えることです。例えば、キッチン設備を最新機能のものに変えることや、建物の耐震性を高めることなどが挙げられるでしょう。
リフォームとリノベーションの言葉の使い分けは曖昧です。しかし一般的には、リフォームが新築の状態を「取り戻す」という意味合いなのに対し、リノベーションは建物の性能を「向上させる」という意味合いだと覚えておくとよいでしょう。
建替えとリフォーム・リノベーションとの違い
リフォームやリノベーションが、あくまで柱や梁など既存の基礎部分を残して行なうものである一方、建替えは基礎部分から取り壊して行なうもののため、定義は大きく異なります。
とはいえ、老朽化で空室が増えた賃貸マンション・アパートの商品価値を高めるという観点では、いずれの方法も効果的です。
工事費用から見た建替えのメリット・デメリット
ここからは、建替えのメリットとデメリットを、工事費用、設計の自由度、施工期間、税金面の4つの観点から解説していきます。
1つ目に、工事費用から見た、建替えのメリットとデメリットを確認しましょう。
メリット
部分的なリフォームやリノベーションを何度も繰り返すよりも、一度建替えてしまったほうが、結果として総工事費用を安く抑えられる可能性があります。
特に建物全体が老朽化している場合は、建替えが適しているケースが多いでしょう。
デメリット
賃貸マンション・アパートの建替えでは、新築時と同様に数億円規模の建築費用がかかります。建物の種類やケースにもよりますが、リフォームやリノベーションの数倍～数十倍程度になることもあるでしょう。
さらに、建物本体の建築費用だけでなく、既存の建物の解体費用や廃材処理費用などが工事費用に上乗せされます。
なお、既存の建物に入居者がいる場合は建替えにともない立退き費用なども必要です。それらの費用を住民に負担してもらうのかどうかも、検討しなければなりません。
設計の自由度から見た建替えのメリット・デメリット
2つ目に、設計の自由度から見た、建替えのメリットとデメリットを解説します。
メリット
建替えでは、間取りや設備を最初から見直して自由に設計できるメリットがあります。そのため、現状の建物で感じている不満を解消し、理想の建物を建てられるでしょう。
さらに、建替え時に耐震工事や断熱工事を加えれば、建替え前と比べて建物の性能を向上させられます。
ニーズに合った付加価値のある建物になれば、家賃を上げられることや空室割合が減ることから、老朽化した建物よりも収益を改善しやすくなります。
なお、建物の基礎部分を取り壊さないリフォームやリノベーションでは、浴室やトイレ、キッチンなどの水回りの場所を変更する場合、配管を移し替えなければなりません。
建替えの場合はそのような手間がいらないため、工事費用や施工期間を抑えることにもつながります。
デメリット
法律の規制によって、建替えの自由な設計に制限がかかる可能性があります。「そもそも建替えとは？」の章で述べたように、既存の建物が再建築不可物件に該当する場合、建替え自体が不可能です。
また、建替えする土地の用途地域によっては、希望どおりの設計内容で建替えができないことがあります。
用途地域とは、建築できる建物の種類や用途の制限に加え、「建ぺい率」や「容積率」といった敷地面積に対する建物の大きさなどの制限を、地域ごとに定めたものです。建ぺい率と容積率は、以下の計算式で求められます。
・建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
・容積率＝延べ床面積÷敷地面積
例えば、用途地域が「第一種住居地域」に該当する土地の場合は、建ぺい率が50％・60％・80％、容積率が100％・150％・200％・300％・400％・500％のいずれかに制限されます。
ただし、今後建替えをする際には、既存の建物を建築したときと法律の規制が変わっている可能性があります。仮に法律などが緩和された場合はメリットにもなるため、建替え前に法律の規制について十分な確認が必要でしょう。
施工期間から見た建替えのメリット・デメリット
3つ目に、施工期間から見た、建替えのメリットとデメリットを解説します。
メリット
建替えの場合、施工期間の目安をつけやすい点がメリットです。
一般的には、リフォームやリノベーションより建替えのほうが、施工期間そのものは長くなるでしょう。しかし、リフォームやリノベーションの場合、工事を開始してから建物の基礎部分などにダメージが見つかることがあり、想定よりも施工期間が延びてしまうことがあります。
一方、建替えはゼロから建て直すため、想定外のトラブルが起こりにくく、施工期間が大幅に変わる可能性は低いでしょう。
デメリット
建物の基礎部分から取り壊して行なう建替えでは、工事開始から終了までの施工期間が、建物の種類によっては1年以上と長くなる傾向にあります。
施工期間は、マンションかアパートか、構造、規模、立地などのさまざまな条件によって変動するため、15ヵ月より長くなる可能性も考えられるでしょう。建替える賃貸マンション・アパートに入居していた住民は、少なくとも半年間は仮住まいで生活しなければなりません。
一方、標準的なリフォームやリノベーションなら、施工期間が1ヵ月～6ヵ月程度と比較的短く済みます。ただし、フルリフォームやフルリノベーションの場合は、建替えよりも施工期間が長くなる可能性もあるため、ケースごとの判断が必要でしょう。
税金面から見た建替えのメリット・デメリット
4つ目に、各種税金面から見た、建替えのメリットとデメリットを解説します。
メリット
老朽化していた賃貸マンション・アパートが新しくなり、商品としての価値が高まれば、以前よりも高い家賃設定にできるため収益の改善が期待されます。
加えて、空室割合が減ることも期待できるでしょう。
空室割合の減少は、相続税の節税効果が期待できます。相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。
・建物：建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
・土地：自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合が多い、すなわち満室に近ければ近いほど、相続税評価額は低くなります。
また、減価償却費が発生する「法定耐用年数」を経過した建物の場合、会計上の費用が減り見た目の利益が増えて、税金の負担も大きくなってしまいます。
老朽化した建物は、実際の利益は少ないのにもかかわらず、税金だけが高くなっているケースが多いのです。建替えを行なえば、再び減価償却費を計上できるようになるため、節税につながります。
デメリット
建替えでは建物を新たに建築・取得することになるため、建物の所有権を登記する際の登録免許税や不動産取得税などがかかります。
また、完全に建物が新しくなることで、元の建物と比べて延べ床面積が変わらない場合や増える場合は、固定資産税の額が基本的に高くなるでしょう。増えた税金分を、家賃の値上げなどでどれだけ補えるか検討が必要です。
建替えを行なう際の手続き上の注意点
最後に、建替えを行なううえでの手続き上の注意点を解説します。建物を建替える際には、以下の3つの登記手続きが必要です。
＜建替え時の登記手続き＞
| （1） | 建物の滅失の登記 | 建物を解体した際に、登記簿から建物の情報を削除するための登記 |
| （2） | 表題登記 | 建物を新築した際に、登記簿に建物の情報を新たに登録するための登記 |
| （3） | 所有権の保存の登記 | 建物の所有者や、いつ・どのような経緯で所有権を取得したかを示すための登記 |
登記ごとに、手続きを代行してくれる土地家屋調査士や司法書士への手数料がかかり、「（3）所有権の保存の登記」には登録免許税もかかります。
さらに、建物が建築基準法に適合しているかを確認してもらう建築確認申請や建築会社選びなど、さまざまな手続きや手間も生じるでしょう。
一方のリフォームやリノベーションの場合でも、変更登記手続きや建築確認申請など、ケースに応じた手続きが生じます。したがって、一概に建替えだけが手続きが多いとは言い切れません。
建物にまつわるトラブルを防ぎ、建物の権利を守るためには、必要な手続きを忘れずに行なうようにしましょう。
まとめ
既存の建物を基礎部分から取り壊し、新たに建築し直す建替えのメリットをまとめると、以下のようになります。
・建物全体の老朽化が進んでいる場合は、部分的なリフォーム・リノベーションを繰り返すよりも、建替えたほうが総工事費用を安く抑えられる可能性がある
・間取りや設備を見直して自由に設計できるため、現状の建物の不満点を解消したり、建替え前と比べて建物の性能を向上させたりすることも可能
・施工期間の目安がつきやすく、大幅に変わる可能性も低い
・法律などの改正により、建ぺい率や容積率が緩和された場合は、設計の自由度が高くなる
・建替えにより商品価値が高まり、賃貸マンションや賃貸アパートの空室割合が減少すれば、相続税の節税効果が期待できる
さまざまなメリットがある建替えは、空室が目立つようになってきた建物の商品価値を取り戻し、収益性を高めるうえでも効果的な選択肢となるでしょう。
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