土地活用可能な敷地面積は?活用方法別に必要な広さを解説

土地活用可能な敷地面積は?活用方法別に必要な広さを解説

土地活用可能な敷地面積は?活用方法別に必要な広さを解説

土地を所有するオーナー様のなかには、その土地をどう活かせば良いかわからず、悩まれている方もいるのではないでしょうか。

また、土地活用を検討しつつも、その土地の広さで実現可能なのか悩んでいる方も少なくないでしょう。実際に、どの活用方法が適切かは敷地面積によって変わります。

今回は、土地活用が可能な敷地面積や、土地活用方法別に必要な面積の目安を解説します。土地の形や法規制などの注意点についても説明しますので、ぜひ参考にしてください。

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土地活用が可能な敷地面積はどれくらい?

所有している土地にどの土地活用方法が適しているかを知るためには、敷地面積を見る必要があります。なお、所有している土地がここでご紹介する敷地面積よりも狭小だとしても、立地条件や需要を踏まえれば、敷地面積に見合った土地活用が可能です。

まずは、「敷地面積別の土地活用例・狭小地の土地活用・土地活用の注意点」の3つを見ていきましょう。

敷地面積により適切な土地活用は異なる

土地を有効活用するうえでは、立地条件や需要の把握に加え、「土地の面積をどのように活かすか」という観点も大切です。

以下の表は都心部における坪数別の活用事例で、1坪は約2畳分(約3.31㎡)に換算されます。

坪数 活用事例
20~49坪 小規模アパートマンション経営・駐車場経営・戸建て賃貸(1~2軒)・借地事業・コインランドリー
50~99坪 アパートマンション経営・駐車場経営・借地事業・大型コインランドリー・トランクルーム・貸店舗など
100坪 戸建て賃貸(3~4軒)・アパートマンション経営(駐車場なし)・オフィス・店舗・クリニックなど
200坪 賃貸経営・駐車場経営・小規模商業施設・小規模医療施設・小規模介護施設など
300坪 大規模賃貸経営・介護施設(サービス付き高齢者向け住宅など)・賃貸用事務所ビル・店舗ビル・ホテルなど

狭小地でも土地活用はできる

狭小地とは、狭くて小さい土地を指します。明確な定義はないものの、一般的には15~20坪以下の土地をそう呼びます。

狭小地だと、土地活用が難しいと思われることもあるでしょう。しかし、立地条件が良く需要があれば、工夫次第で賃貸アパートや屋外型トランクルームなどの方法で収益を得ることが可能です。

また、建物を建てるのが難しいほどの狭小地では、野立て看板(ロードサイン)や自動販売機などのサービス機の設置で土地活用が可能になります。

土地活用で考慮しておきたい注意点

土地を有効活用するには、「奥行きの長さ」と「間口の広さ」に注意が必要です。それぞれ、どういったポイントに注意しなければならないかを解説します。

・奥行きの長さ
土地の奥行きの長さが極端に長かったり短かったりすると、利用効率が悪いため、活用方法が限られます。土地の評価も低く見積もられる傾向にあり、売却をする際も、正方形のような形の整った同じ面積の土地よりも価格が低くなりがちです。

・間口の広さ
間口が狭い土地は、「旗竿地(はたざおち)」や「うなぎの寝床」といわれる変形地に該当します。使い勝手が悪く活用方法が限られるため、土地の評価も低くなる傾向にあります。

間口の広い整形地なら、賃貸マンションやアパートの経営・駐車場経営・コンテナハウスなど土地活用の選択肢は多様です。機械や資材の搬入もしやすいため、間口の狭い土地よりも建設コストを抑えられるでしょう。

【土地活用方法別】必要な面積の目安

次に、土地活用方法別で、それぞれに必要な土地の面積・特徴・注意点などを解説します。ここでは、「賃貸マンション・アパート」「商業施設」「オフィスビル」「医療施設」「介護施設」「駐車場」の6つを例に挙げてご紹介します。

賃貸マンション・アパート

賃貸マンションや賃貸アパートの経営は、50~200坪程度の土地を所有している場合に考えられる土地活用です。賃貸アパート・賃貸マンションは、長期にわたる経営が前提となるため、立地条件の良い場所や需要が見込める場所が適しています。

賃貸マンション・アパート経営で安定収入を得るには、空室リスクを回避する必要があるため、空室率を下げなければなりません。

例えば、立地や需要などの条件が同じ土地に賃貸マンション・アパートを建てた場合、広い敷地のほうが、総戸数が増えて空室リスクが分散されるため、急激な空室率の上昇を抑えられる可能性が高くなります。また、敷地が広いと、駐車場も併設できるでしょう。

商業施設

商業施設には、コンビニエンスストア・スーパーマーケット・ファミリーレストラン・ショッピングセンター・アウトレットモールなど、さまざまな種類があります。

商業施設に必要なおおよその土地面積は規模によって異なり、小規模商業施設では少なくとも100坪、大規模商業施設では300坪以上とされています。

建物も業種に合わせて建設するため、外観や建築構造も多様です。商業施設の経営は、多くの人が消費をすることで成り立つため、地域の需要があり、人口の多い場所や交通の利便性が高い場所での土地活用が望ましいでしょう。

商業施設による土地活用は、建築費用などオーナー様が負担する初期費用が高額になる可能性があります。ただし、高い入居率を維持できれば、長期的な安定収入が期待できます。

オフィスビル

オフィスビルによる土地活用ではビルを建築し、企業に対して事務所スペースを貸し出します。必要な土地面積は50~300坪程度ですが、大規模なオフィスビルの建築ではそれ以上の面積が必要です。

オフィスビル経営を成功させるには、企業が求める立地条件や需要の把握が大切です。企業がテナントとなるため、勤めている社員が通いやすく取引先企業が訪れやすい、交通の利便性の高い場所が求められるでしょう。周辺にコンビニエンスストアや飲食店があるような、働きやすい環境であることも重要です。

また、オフィスビル経営では賃貸マンション・アパートと同じく、空室率をいかに抑えるかという点も土地活用の成功の鍵となります。

賃貸マンション・アパートと大きく異なるのは、賃料水準や需要が景気の影響を大きく受けることと、空調や電気容量などオフィス環境に適した設備が必要になることです。

医療施設

医療施設の建設に必要な敷地面積は、少なくとも100坪です。交通の利便性が悪く、患者が通うのが難しい場所では、駐車スペースが必要です。そのような場合、さらに広い敷地面積が必要となるでしょう。

また、医療施設は、診療科目・方針・導入する医療機器などによっても必要な敷地面積が異なります。例えば、一般的な内科の場合は35~45坪程度が必要です。一方、内科で内視鏡の各種機器を備えるなら、敷地面積は50坪以上が望ましいとされています。

さらに、医療施設の利便性を向上させるなら、医療施設と合わせて調剤薬局の誘致も必要になるため、より広い敷地面積が必要になるでしょう。

介護施設

介護施設は、公的施設と民間施設の両方を含め、さまざまな種類があります。土地活用を考えるうえで、介護施設は利用者が自宅にいながらサービスを受ける施設系建築物と、利用者が施設に居住しサービスを受ける居住系建築物の2つに分類されます。

なお、それぞれに該当するおもな施設は以下のとおりです。

・施設系建築物:デイサービス・小規模多機能型居宅介護(通い・訪問・一部宿泊あり)など
・居住系建築物:老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・グループホームなど

施設系は、利用者が施設に通ったり、自宅への訪問を受けたりする介護施設です。それに対し、居住系の介護施設では、利用者が宿泊や居住をしてサービスを受けます。

施設系の介護施設では、利用者の通所や介護士の利用者宅への訪問がメインとなるため、居住系の介護施設よりも、必要になる敷地面積は100~300坪程度と少なく済みます。また、施設系なら介護施設単体の建物を建設せず、ビルやマンションなどの1階にあるテナントでも経営が可能です。

一方、居住系の介護施設は利用者の生活の場となるため、施設系の介護施設よりも広い敷地面積が必要です。老人ホームは300~400坪程度、サービス付き高齢者向け住宅は300坪前後、グループホーム(定員18人を想定)は150~200坪程度が目安です。

ただし、施設系と居住系のいずれにおいても、必要敷地面積はあくまで基準値です。想定される受け入れ人数や職員数、施設の充実度などにより、適切な面積は異なるでしょう。

駐車場

駐車場経営は、車1台分の広さしかない狭小地から広い土地まで、あらゆる敷地面積に対応可能な土地活用です。

駐車場は、国土交通省の駐車場設計施工指針によって必要なスペースが定められており、普通乗用車1台分だと6.0メートル×2.5メートルが必要とされています。駐車場経営は形の整っていない土地でも工夫次第で行なえますが、正方形や長方形などの整った形のほうが活用しやすいでしょう。

なお、駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2つの形態があります。活用予定の土地の立地条件や需要を把握し、土地の特性に合う形態を選択すれば、安定した収入を期待できるでしょう。また、駐車場は転用性が高いため、長期経営だけでなく暫定利用にも使える方法です。

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土地の形にも注目しよう!

土地を有効活用するには、面積だけでなく、土地の形にも考慮が必要です。ここでは、「整形地」と「不整形地」それぞれの特徴・注意点・活用例などを解説します。

整形地

「整形地」とは、整った形状の土地のことです。使い勝手の良さから、賃貸マンション・アパート経営、駐車場経営、商業施設経営など、あらゆる土地活用に適しています。

整形地は利用価値が高いため評価も高く、不整形地よりも高い価格で売買される傾向にあります。2つの整形地、「正方形」と「長方形」の特徴は以下のとおりです。

・正方形
正方形は、土地活用のプラン作成がしやすい土地の形です。ただし、同じ面積を持つその他の形状の土地に比べ、狭さを感じる場合があります。

・長方形
長方形は、同じ面積の正方形の土地よりも広さを感じやすく、活用しやすい形です。ただし、間口が狭く、奥行きのある長方形の土地は「うなぎの寝床」といわれる不整形地になり、柔軟な土地活用は難しくなります。

不整形地

「不整形地」とは、形の整っていない土地のことです。形が整っていないため、土地活用の際に工夫が必要なケースが多くあるでしょう。

そのため、一般的に評価は低く、整形地に比べて低い価格で売買されます。また、税務上の評価も低くなるため、整形地よりも固定資産税・都市計画税・相続税が安くなります。

不整形地には、おもに「角のある土地」「旗竿地」「うなぎの寝床」の3つがあります。

・三角形・台形・五角形
三角形・台形・五角形のように尖った部分を持つ土地は、デッドスペースができやすいため、活用に工夫が必要です。土地を隅々まで使うなら、余った場所はガーデニングスペース・ロードサイン・自動販売機などでの活用を検討しましょう。

また、このような土地で建物を建てる場合は建物の形が制限され、希望の間取りが取れない可能性があることも考慮しておきましょう。

・旗竿地(はたざおち)
旗竿地とは、道路から奥まった場所に整形地があり、道路と整形地が細い土地でつながっているL字型の土地のことです。奥まった場所にある整形地は、四方が他の土地に囲まれて道路から見えづらいため、貸店舗などの集客施設には向きません。

旗竿地では、ある程度の日当たりが確保できるなら、賃貸マンション・アパート経営が適しています。また、L字の角がきつかったり、道路と整形地をつなぐ細い土地の幅が狭すぎたりする場合は、整形地をバイクや自転車の駐輪場にするなどの活用が考えられるでしょう。

ただし、都市計画区域内で賃貸経営を行ないたい場合、敷地が道路に2メートル以上接していなければならない「接道義務」を満たす必要があります。土地の形によっては建物を建てられない可能性があるため、注意が必要です。

・うなぎの寝床
うなぎの寝床とは、間口が狭く、奥行きのある長方形の土地を指します。

ある程度の幅がある場合は、レンタルボックス・賃貸アパート・飲食店など、土地活用できる範囲が広がります。

面積や形以外に考慮すべき5つの要素

最後に、土地の面積や形以外に考慮すべきポイントである「崖地・傾斜地」「用途地域」「建蔽率」「容積率」「接道義務」の5つを解説します。

1.崖地・傾斜地

崖地と傾斜地には、法的規定などによる明確な定義の違いはありません。一般的には、傾斜が30度以上あり、2m~3mの高低差がある土地を崖地、崖地よりも傾斜度や高低差が少ない土地を傾斜地としています。

ありのままの状態では活用が難しい崖地や傾斜地の土地活用は、都道府県・政令指定都市・地方自治体によって定められている条例の確認が必要です。

また、活用が可能でも、傾斜を埋めて均す、補強する、擁壁を設置するなどの工事が必要になるため、初期費用がかさむ可能性を考えておかなければなりません。

2.用途地域

用途地域とは、都市計画法に基づき、その土地における建築可能な建物の用途を定めた制度です。「住居系・商業系・工業系」の3つに大別され、細かくは「第一種低層住居専用地域」「近隣商業地域」「工業専用地域」などの13種類に分けられます。

用途地域にはそれぞれ、後述する建蔽率や容積率が定められています。敷地が2つの用途地域にまたがっている場合は、過半に属する地域の用途規制が適用されます。

3.建蔽率(けんぺいりつ)

建蔽率とは、敷地面積に対して建築可能な面積の割合を指し、「建蔽率(%)=建築面積÷敷地面積×100」の計算式で算出されます。建築面積は、建物を真上から見たときの外壁で囲まれた面積のことで、敷地面積は建物が建っている土地全体の面積のことです。

建蔽率は、建築基準法で規定されている範囲で、用途地域や防火地域の種別に応じて決められています。例えば、建蔽率が60%の土地なら、100平方メートルの敷地に対し、60平方メートルまでの建物の建築が可能です。

4.容積率

容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。敷地に対してどれくらいの空間を使えるかを表したもので、「容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100」の計算式で算出されます。延べ床面積は、建物内の各階の床面積を合計した数字です。

例えば、「敷地面積100平方メートル・建蔽率50%・容積率80%」という条件の場合、延べ床面積の上限は80平方メートルです。建蔽率が50%のため、1階の床面積を最大限の50平方メートル使用すると、2階の床面積は30平方メートルになります。

5.接道義務

接道義務とは、建築基準法で「都市計画区域で建物を建築する際は、幅員4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接しなければならない」とされている規定です。土地と接する道路は、建築基準法で認められた道路(前面道路)のみが対象になります。

接道義務を満たさなければ、原則として建物を建てられません。そのため、間口の狭い狭小地や旗竿地での土地活用をする際は、事前に専門家に相談したり、自治体の担当者に正確な情報を確認したりするなどの対応が必要になるでしょう。

まとめ

土地活用でオーナー様が安定収入を得るには、土地の特性を十分に活かさなければなりません。

そのためには、立地条件や需要の把握に加え、土地が整形地か不整形地か、敷地面積が何坪あり、どのような活用方法が見合っているのか、用途地域や接道義務などの法規制を考慮しているかなど、注意すべきポイントが多くあります。

生和コーポレーションでは、都市部の賃貸アパートやマンション・オフィスビル・店舗・福祉施設など様々な土地活用のご相談を承っています。

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