土地活用で駐車場経営を視野に入れているオーナー様のなかには、駐車場経営のメリットやデメリット、失敗しないコツなどについて知りたい方もいるでしょう。
駐車場経営を失敗しないためには、所有している土地の立地条件・ニーズの把握・競合の調査のほか、利回りの確認・業者の選択などに気をつけなければなりません。
この記事では、駐車場経営のおもな形態である月極駐車場・コインパーキングそれぞれのメリット・デメリットや、駐車場経営の始め方、駐車場経営を失敗させないためのコツを解説します。
この記事の目次
駐車場経営による土地活用は実際儲かる？
駐車場経営の初期費用は少額ですが、賃貸経営のような大きなリターンは期待できません。これは、駐車場経営では活用できる土地が1フロア分に限定されるため、土地の利用効率が悪くなるからです。
例えば、賃貸経営による土地活用で5階建てのマンションを建てたとしましょう。この場合、駐車場経営の5倍の土地を活用できることになります。
駐車場経営は、長期間契約を継続する顧客がいれば、安定した収入が望めるでしょう。しかし、土地の利用効率が悪いため、賃貸経営のような高い収益は望めないのです。
そのため、駐車場経営は、収益が高くなくても、少ない初期費用で土地活用をしたい方や土地を暫定利用したい方に適しているといえるでしょう。
所有している土地を駐車場経営で暫定利用しているオーナー様のなかには、何らかの理由で土地活用ができずに、固定資産税や都市計画税などの支出を賄うため、駐車場経営を行なうケースが多く見られます。
また、駐車場経営で土地を暫定利用している間に、他の土地活用の準備をするオーナー様もいます。
駐車場経営は、リスクの低い土地活用法ですが、メリット・デメリットを十分に考慮することが重要です。
駐車場経営には2種類ある！
駐車場経営には、おもに以下の2つの種類があります。
・月極駐車場
・コインパーキング
次に、「月極駐車場」と「コインパーキング」の基礎知識について解説します。
月極駐車場
月極駐車場では、オーナー様が特定の法人や個人と契約を結び、契約者が支払う月単位の賃料が収益になります。
月極駐車場は、住宅地やオフィス街などの、自家用車や社用車の駐車スペースが必要とされるエリアに需要が見込まれるでしょう。
月極駐車場のおもな経営方式は、「自己経営方式」「管理委託方式」「一括借上げ方式（サブリース）」の3つです。それぞれの内容を見てみましょう。
| 自己経営方式 | ・すべての管理をオーナー様が行なう |
| 管理委託方式 | ・オーナー様が専門業者に管理手数料を支払い、募集や日常の管理などを任せる |
| 一括借上げ方式（サブリース） | ・専門業者がオーナー様の土地を一括で借上げる ・オーナー様が専門業者に管理手数料を支払い、募集や日常の管理などを任せる ・駐車場の稼働状況に関わらず、オーナー様には毎月一定額の収入が入る |
月極駐車場では、駐車スペースが広いほど、収益の上限が高くなります。月極駐車場を経営する際のおもな初期費用は、看板・車室番号の表記・ライン引き・車止めなどです。
コンクリート舗装やアスファルト舗装にする場合は、別途で土地整備費用が必要です。とはいえ、精算機やロック板などの設備が必要なコインパーキングに比べると、月極駐車場は初期費用が少なくて済みます。
コインパーキング
コインパーキングは、誰もが利用できる時間貸しの駐車場です。人が集まるオフィス街・繁華街・商業施設、または病院・駅・行政機関などの近い場所では、コインパーキングの需要が見込まれるでしょう。
コインパーキングは、需要が多いエリアほど、1時間あたりの利用料金が高くなる傾向にあります。また、利用者が多いほど稼働率がアップするため、オーナー様の収益が大きくなることも特徴です。
コインパーキングでは、精算機やロック板などの設備が必要になるため、基本的に月極駐車場よりも初期費用が高くなります。
コインパーキングのおもな経営方式は、「管理委託方式」と「一括借上げ方式（サブリース）」の2種類です。一括借上げ方式（サブリース）では、オーナー様が初期費用を負担することは、ほぼありません。
駐車場経営の6つのメリット
駐車場経営には、以下のような6つのメリットがあります。
・初期費用が少ない
・準備期間が短い
・狭小地・変形地でも土地活用ができる
・経営方式によっては手間がかからない
・転用しやすい
・災害リスクが少ない
ここからは、駐車場経営の6つのメリットについて解説します。
初期費用が少ない
駐車場経営は、精算機やロック板など、設備の設置が必要になるコインパーキングのほうが、月極駐車場よりも初期費用がかかります。とはいえ、駐車場経営に必要な初期費用は、他の土地活用法よりも少額です。
例えば、賃貸経営の場合は、建築物を建てなければならないため、地盤調査・躯体工事・内装工事に加え、外装工事・外構工事などを行なうため、多額の初期費用が必要です。
駐車場経営で一括借上げ方式（サブリース）を利用する場合、多くは管理会社が初期費用を負担するため、オーナー様の負担はほぼありません。
また、自己経営方式や管理委託方式であっても、駐車場経営は他の土地活用よりも初期費用が少なく済むため、オーナー様の自己資金で賄える場合もあります。
準備期間が短い
駐車場経営による土地活用は、準備期間が短く済むため、短期間で経営をスタートできます。月極駐車場の場合は、ライン引きや、看板・車室番号の表記・車止めなどの設置が必要です。また、場合によっては、土地整備を行なうこともあるでしょう。
一方、コインパーキングの場合はロック板や精算機などの設備の設置も必要なため、月極駐車場よりも準備期間は長くなりますが、それでも2週間～1ヵ月程度で準備は整います。
狭小地・変形地でも土地活用ができる
駐車場経営は、契約者に駐車スペースを提供する土地活用法です。そのため、オーナー様の土地が狭小地であっても、車1台分のスペースがあれば駐車場経営を始められます。
また、土地の形状の問題で建築物が建てられないような変形地でも、車を駐車できれば、駐車場として土地を有効活用できます。傾斜のある土地の場合は、造成工事を施します。
経営方式によっては手間がかからない
オーナー様が、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）を選択した場合、駐車場経営の準備や管理は、専門業者が行ないます。駐車場経営のおもな管理内容を見てみましょう。
・契約者を募集し、契約手続きを行なう
・駐車場の清掃や巡回をする
・契約希望者からの問い合わせや、契約者または近隣住民からのクレームに対応する
・契約者が支払いを遅延した場合に督促をする
・駐車場の設備の管理や修繕を行なう
管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）では、管理費用の支払いが必要ですが、経営の準備や管理に手間がかかることはありません。
そのため、オーナー様が以下のような条件に該当する場合は、駐車場の管理を専門業者に任せたほうがよいでしょう。
・自宅と駐車場の距離が離れている
・日中、管理する時間が取れない
・自分で管理をするのが難しい
オーナー様が自己経営方式を選択した場合、契約者との契約の締結や解約手続き、トラブルやクレーム対応などの業務は、すべてオーナー様自身で行ないます。
転用しやすい
土地活用における「転用」とは、現在行なっている土地活用法を、他の土地活用法へ変更することです。駐車場経営は更地に戻しやすいため、転用しやすい特徴があります。
例えば、土地活用としてマンションの賃貸経営を行なっているオーナー様が、他の土地活用法へ転用するとしましょう。この場合、転用に際して入居者の撤退交渉や、建築物の取り壊しなどを行なう必要があり、多くの手間や労力などが発生します。
一方で駐車場経営は、取り壊す設備が少ないなどの点から比較的スムーズに転用が可能なため、土地の暫定利用にも適しているのです。
災害リスクが少ない
災害が発生すると、設備故障などの物理的な損害に加え、再び土地活用ができるまでに費用・時間が必要になるなどの損害も発生します。そのため、土地活用では災害リスクに対する備えが必要です。
その点駐車場経営は、たとえ地震や台風などの災害が発生しても、マンションの賃貸経営のような建築物がある土地活用法よりも、被害が少なく済みます。
また、災害による被害を受けたとしても、再び土地整備や設備の設置をすれば、短期間で駐車場経営を再開できます。
駐車場経営の3つのデメリット
駐車場経営には、次のような3つのデメリットがあります。
・税金の負担が大きい
・土地の利用効率が悪いため収益性が低い
・駐車場経営に向かない土地もある
土地活用で駐車場経営を考えるなら、デメリットも十分に把握することが大切です。ここからは、駐車場経営における3つのデメリットを解説します。
税金の負担が大きい
駐車場の多くは、建物が付随しないため更地として扱われます。更地には住宅用地としての軽減措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなってしまいます。
オーナー様がマンションなどの賃貸経営を行なっている場合は、住居用の家屋や敷地を所有するため、「住宅用地の特例」が適用されます。「住宅用地の特例」で適用される、固定資産税や都市計画税の軽減割合は、以下のとおりです。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 小規模住宅用地（住宅1戸数あたり200平方メートル以下の面積） | 課税標準額×1／6 | 課税標準額×1／3 |
| 一般住宅用地（住宅1戸数あたり200平方メートルを超える面積） | 課税標準額×1／3 | 課税標準額×2／3 |
上記のとおり、賃貸経営では「住宅用地の特例」により、住宅用地の面積に応じて税金が軽減されます。しかし、駐車場経営の場合は、課税標準額が軽減されずに税率がかけられるため、固定資産税や都市計画税が賃貸経営よりも高くなるのです。
次に、駐車場経営と賃貸マンション経営における、税負担を比較してみましょう。以下の表は、敷地面積400平方メートル（約121坪）の土地で、駐車場経営とマンションの賃貸経営を行なった場合の、年間収入や税負担を表したものです。
| 駐車場経営 | マンションの賃貸経営 | |
| 総事業費 | ・工事費 2億7,850万円 ・消費税 2,785万円 ・創業費 2,322万円 |
|
| 資金調達 | ・自己資金 1,500万円 ・借入金 3億1,900万円 |
|
| 年間収入 | ・駐車場 345万6,000円 （1万8,000円×16台×12ヵ月） | ・家賃 3,300万円 （9万円×25戸＋50万円（店舗））×12ヵ月 ・駐車場 96万円 （2万円×4台×12ヵ月） |
| 年間支出 | ・固定資産税 89万円 ・都市計画税 19万円 |
・固定資産税 土地 14万8,000円 建物 204万4,000円 ・都市計画税 土地 5万7,000円 建物 43万8,000円 ・金融機関返済額 1,376万9,000円 |
| 年間収支 | ＋237万6,000円 | ＋1750万4,000円 |
※法人税・住民税・事業税・所得税などは計算に含まれていません
※上記シミュレーションはあくまでも概算値であり、実際の金額とは異なります。
駐車場経営において、税金の負担が多いのは、固定資産税や都市計画税だけではありません。
オーナー様が自分のために利用している土地を「自用地」といいます。オーナー様の相続発生時、構築物や建物がない青空駐車場を経営している場合、駐車場が「自用地」として見なされるため、「小規模宅地等の特例」が適用されません。
「小規模宅地等の特例」とは、相続人が、被相続人の住居や賃貸経営などを行なっている土地、事業を営んでいた土地を相続する際に適用できる制度です。
「小規模宅地等の特例」を利用すると、一定の敷地面積まで、土地の相続税評価額が50％または80％減額できます。
| 限度面積 | 減額割合 | |
| 特定居住用宅地等 | 330平方メートル | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 400平方メートル | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400平方メートル | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 200平方メートル | 50％ |
被相続人が駐車場経営をしていた土地に、「小規模宅地等の特例」を適用するには、構造物や建築物が必要なため、おもに以下のような条件を満たさなければなりません。
・適切な砂利敷、コンクリート舗装やアスファルト舗装が施されている
・コインパーキングの設備に見られるような、精算機やロック板などが設置されている
・駐車場経営が相当な対価を得ながら継続的に行なわれている
なお、駐車場における「小規模宅地等の特例」の適用では、土地が「貸付事業用宅地等」として見なされるため、相続税評価額が200平方メートルまで50％減額されます。
土地の利用効率が悪いため収益性が低い
駐車場経営は、1フロア分の土地しか利用できないため、利用効率や収益性が低くなります。そのため、駐車場経営は、収益を目的とするオーナー様に向かない土地活用法といえるでしょう。
駐車場経営は、収益が低くても長期的な安定収入を希望する方や、土地を暫定利用したい方に向く土地活用法です。
駐車場経営に向かない土地もある
駐車場経営に向かない土地の特徴は、次のとおりです。
・郊外などの駐車場を必要としないエリア
・駐車場が供給過多になっているエリア
・土地の周辺に集客施設がないエリア
・駐車場の全面道路が狭い
・駐車場の出入口に電柱などの障害物があり、車が出し入れしづらい
・駐車場と前面道路の高低差が大きい
上記のような特徴を持つ土地では、駐車場経営を行なっても収益を上げられる可能性が低いでしょう。
駐車場経営を始めるための4つのステップ
駐車場経営を始めるための手順は、以下のとおりです。
・活用する土地が駐車場に適するか見極める
・専門業者に相談する
・専門業者と契約・駐車場の施行
・利用者の募集をして経営をスタートさせる
ここからは、駐車場経営を始めるための4つのステップについて解説します。
1.活用する土地が駐車場に適するか見極める
まずは、オーナー様が活用しようとしている土地が、駐車場経営に適するかどうかを確認します。おもな確認事項は、土地の形状・エリアの需要・出入口の障害物の有無・前面道路の幅などです。
また、自己経営方式・管理委託方式・一括借上げ方式（サブリース）など、「どのような方式で経営したいのか」も考えておきましょう。
2.専門業者に相談する
駐車場経営の専門業者に相談をし、賃料プラン・駐車場のレイアウト案・見積金額などの提示を受けることも重要です。
専門業者は1社に限定せず、複数の専門業者に依頼したほうがよいでしょう。複数の専門業者に依頼をすることで、見積金額を比較検討できるようになるためです。
また、見積もりは、「適切かつ明瞭なものであるかどうか」のチェックも欠かさず行なってください。加えて、担当者がオーナー様の希望に寄り添っているかどうかもポイントです。
3.専門業者と契約・駐車場の施行
駐車場経営の専門業者を比較したあとは、オーナー様が土地活用のサポートを希望する専門業者を選択し、契約を結びます。契約の締結後、専門業者は駐車場経営のスタートに向けて、準備を行ないます。
準備では、月極駐車場よりもコインパーキングのほうが、ロック板や精算機などの設置が必要な分時間がかかります。とはいえ、コインパーキングにおいても、2週間～1ヵ月程度で準備が整います。
4.利用者の募集をして経営をスタートさせる
オーナー様が自己経営方式で駐車場経営をする場合、利用者を募集するために、チラシ・Webサイト・看板などで宣伝活動を行ないます。また、契約希望者が現れた場合は、契約の手続きも行なわなければなりません。
一方、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）を選択した場合は、宣伝活動や契約手続きは、すべて専門業者に一任できます。
駐車場経営を失敗しない5つのポイント
駐車場経営を失敗しないためのポイントは、以下のとおりです。
・立地条件を考慮して駐車場の形態を決める
・賃料は競合の相場を確認してから決定する
・税金を考慮する
・利回りを考える
・十分な比較検討のうえで専門業者を決定する
最後に、駐車場経営を失敗しないための5つのポイントについて解説します。
立地条件を考慮して駐車場の形態を決める
月極駐車場とコインパーキングには、それぞれに見合った立地条件があります。
例えば、住宅地やオフィス街など、駐車場の継続的な利用が見込める土地なら、月極駐車場がよいでしょう。一方、駅前・繁華街・大きな施設の周辺など、駐車場の一時的な利用が見込めるなら、コインパーキングが適しています。
立地条件に見合わない土地で駐車場経営をしても、収益を上げることはできません。駐車場経営をするなら、オーナー様の土地の立地条件を十分に考慮したうえで、月極駐車場または、コインパーキングのいずれかを選択することが重要です。
賃料は競合の相場を確認してから決定する
駐車場の賃料は、オーナー様の収益に直接関係します。しかし、周辺の駐車場よりも高い賃料を設定すると、集客がうまくいかないことも考えられるでしょう。
また、集客目的で周辺の駐車場よりも賃料を低くした場合、駐車場経営の利回りが低くなる点に注意してください。特にコインパーキングでは、1時間あたりの料金の設定に加え、最大料金の設定にも注意を払う必要があります。
税金を考慮する
建築物を併設しない駐車場の場合、土地が更地と同等の扱いになり、税金の軽減措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。
また、駐車場が自用地として認められた場合は、相続税の負担も大きくなるでしょう。
駐車場経営では、マンションなどの賃貸経営のような大きな収益を期待できないため、収益のほとんどが、これらの税金に充てられる可能性も考慮しなければなりません。
年間の支出を把握するためにも、駐車場経営を始める際には、収益に対する税金の割合も計算しておいてください。
利回りを考える
駐車場経営による収益で初期費用を回収し、継続した収益を上げるには、利回りを想定しておくことが大切です。おもな利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
・表面利回り（％）＝満車時年間賃料÷初期投資額×100
・実質利回り（％）＝（満車時年間賃料－ランニングコスト）÷初期投資額×100
表面利回りは、駐車場の初期費用に対する、満車時の駐車場の年間賃料を表した表面的な収益性を意味します。一方、実質利回りは、税金や管理委託手数料などのランニングコストを差し引いた、表面利回りよりも現実的な数字です。
表面利回りや実質利回りにおける賃料計算では、満車時以外の稼働率を想定したパターンも、いくつか計算しておくとよいでしょう。
十分な比較検討のうえで専門業者を決定する
専門業者の決定は、複数の専門業者を比較検討したうえで行ないましょう。専門業者の比較により、賃料プランや見積金額の違いがわかるからです。
専門業者が提案する見積金額などだけでなく、駐車場レイアウトの提案数・担当者との相性や信頼性・トラブル対応の速さ・経営スタート後の業務内容などの十分な確認も重要です。
まとめ
駐車場経営による土地活用は、マンションの賃貸経営のような高い収益は期待できません。しかし、税金・相続・資産の組み換えなどをトータルで考えた際の一時的利用には有効です。
そのため、駐車場経営を始める際は、その後の出口戦略についても考えておく必要があるでしょう。
なお、駐車場経営を成功させるためには、オーナー様の土地の立地条件やエリアの需要などを考慮するとともに、信頼できる専門業者の存在が重要です。
生和コーポレーションでは、コインパーキング経営のトータルプロデュースを行なっています。コインパーキングのご相談・事業開始の準備・経営スタート後の運営・管理・クレーム対応などは、弊社が行ないます。
土地活用で駐車場経営をお考えのオーナー様は、お気軽に生和コーポレーションまで、ご相談ください。