福岡県での最適な土地活用方法とは？検討する際のポイントも解説！

福岡県の土地を所有している方のなかには、「土地を活用したいけれど、どのような方法を選べばいいのかわからない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか？もしくは、「土地活用で重視するポイントを知りたい」という方もいるかもしれません。

福岡県での土地活用を検討する際には、福岡県の特徴を知ったうえで、その特徴や土地に適した方法を選択する必要があります。

そこで今回は、福岡県の特徴と、狭小地・変形地向けを含めたおすすめの土地活用方法10パターンを紹介します。併せて、土地活用を検討する際のポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

土地活用を検討する前にチェックしたい！福岡県の3つの特徴

土地活用を検討する前にチェックしたい福岡県の特徴は、以下の3つです。

・福岡県の公示地価は上昇傾向にある
・4つのエリアごとに異なる特色を持つ
・「世界で最も住みやすい都市22位」に選出された実績がある

土地を有効活用するためには、まず「土地が属する地域の特徴」を知ることが大切です。特徴を把握すれば、所有する土地に適した活用方法を見つけやすくなるでしょう。

ここでは、福岡県の3つの特徴を紹介します。

福岡県の公示地価は上昇傾向にある

初めに、福岡県の「公示地価」を見ていきましょう。公示地価を知ることは、土地の価格相場の把握に役立ちます。

福岡県の公示地価の平均金額は、住宅地が9万676円、見込地（宅地・農地・林地地域などの相互間で、林地から宅地など、別の種別の地域に転換しつつある地域を指す。宅地見込地、農地見込地などに分類される）が1万8,000円、商業地が46万8,801円、工業地が5万5,553円です。

いずれの用途別の土地も前年比で地価が上昇しており、特に住宅地・商業地は10年連続、工業地は9年連続で地価が上昇しています。

4つのエリアごとに異なる特色を持つ

福岡県は、地理的・歴史的・経済的特性などにより、「福岡」「北九州」「筑後」「筑豊」の4エリアに分けられます。以下は、エリアごとの人口総数や年齢別割合、特色です（令和4年9月1日時点）。

【福岡】
福岡地域の人口総数は271万1,235人です。年齢別割合は、次のとおりです。

・年少人口（0～14歳）：13.9％（36万3,815人）
・生産年齢人口（15～64歳）：61.9％（162万2,325人）
・老年人口（65歳以上）：24.2％（63万3,748人）

福岡地域は、九州の管理中枢機能が集結している大都会でありながら、良好な自然・居住環境と両立しているのが魅力です。現在「ふくおかアジア交流大都市圏構想」を推進し、アジアにおける人・物・情報の交流拠点を目指しています。

【北九州】
北九州地域の人口総数は123万5,743人です。年齢別割合は、次のとおりです。

・年少人口（0～14歳）：12.1％（14万3,973人）
・生産年齢人口（15～64歳）：55.3％（65万9,663人）
・老年人口（65歳以上）：32.6％（38万9,041人）

北九州地域は、九州において最も高い工業・技術集積を持つのが特徴で、その「ものづくり技術」を活かし地域の活性化を図っています。

【筑後】
筑後地域の人口総数は78万3,107人です。年齢別割合は、次のとおりです。

・年少人口（0～14歳）：12.7％（9万5,609人）
・生産年齢人口（15～64歳）：54.7％（41万2,615人）
・老年人口（65歳以上）：32.6％（24万5,858人）

筑後地域は、豊かな自然と農林水産業・地場産業・商工業などの多様な産業が展開しています。また、地域内の個性豊かな都市が互いの機能を連携・補完し合う「筑後ネットワーク田園都市圏構想」を推進しています。

【筑豊】
筑豊地域の人口総数は38万8,539人です。年齢別割合は、次のとおりです。

・年少人口（0～14歳）：12.2％（4万6,939人）
・生産年齢人口（15～64歳）：51.7％（19万9,469人）
・老年人口（65歳以上）：36.1％（13万9,381人）

筑豊地域はかつて石炭産業で栄えた地域であり、現在は自動車産業をはじめとした産業基盤と、バイパス道路の整備などによる生活環境の整備が進められています。

「世界で最も住みやすい都市22位」に選出された実績がある

2018年のイギリスモノクル誌掲載の「世界で最も住みやすい都市ランキング」にて、福岡市は22位に選出されました。「住みやすさ」において、海外からも高い評価を受けていることがわかります。

福岡県は、利便性の高い都市と自然が共存しているほか、飛行機・高速道路・バス・鉄道といった交通機関も充実しています。このような特徴が、福岡県の住みやすさにつながっていると考えられるでしょう。

福岡県でおすすめの土地活用方法5つ

福岡県でおすすめの土地活用方法は、次の5つです。

・賃貸マンション・アパート経営
・老人ホーム経営
・商業施設・オフィスビル経営
・定期借地
・売却

土地活用の方法は多岐にわたり、それぞれ特徴やメリットが異なります。土地の有効活用を考える際には、土地がどのような用途に使えるかを知ることが重要です。ここでは、福岡県でおすすめの土地活用方法を6つ紹介します。

賃貸マンション・アパート経営

所有する土地にマンションやアパートを建て、賃貸住宅として経営する代表的な土地活用方法の一つが賃貸マンション経営やアパート経営です。

特に福岡市の場合は、人口増加が続いていることに加え、新しい雇用やスムーズな人流を生み出すと期待されている都市開発「天神ビッグバン」や「地下鉄延伸工事」が実施されているため、高い賃貸需要が見込まれます。

まとまった額の初期費用はかかるものの、安定して賃貸収入が得られるうえ、所得税・住民税・固定資産税も軽減できます。一部屋の間取りを広く取れば、長期間入居してもらいやすくなり、より安定した経営を望めるでしょう。

ただし、安定して経営するには、間取りだけでなく、立地の良さ・適切な賃料設定・入居者を集めるための工夫も求められます。

老人ホーム経営

少子高齢化が進む近年、注目されているのが老人ホーム経営です。老人ホームの建設には広大な土地が必要になるものの、郊外の立地でも需要が期待できます。また、介護保険の適用を受けることで、賃貸住宅経営よりも高い収益性と利回りが期待できるかもしれません。

ただ、老人ホームをはじめとした介護施設の運営は、介護事業者による「委託運営」がメインとなります。委託する事業者を決めるには、あらかじめ所有地で建設できる介護施設の種類を見極めなければなりません。

老人ホームやケアハウス、特別養護老人ホームなど、介護施設の種類は多岐にわたりますが、土地の規模や形状、地域によって、建設可能な施設は異なるためです。

どのような施設が建設できるかを自己判断するのは難しいため、まずは土地活用の専門業者に相談するとよいでしょう。

土地活用会社に相談し、土地の調査および具体的な活用方法をプランニングしてもらうことで、所有する土地で建設・運営できる介護施設の種類も判明するため、その後の委託業者選びがスムーズになります。

商業施設・オフィスビル経営

商業施設経営では、コンビニや飲食店、ショッピングセンターなどの店舗事業者と共同で、所有する土地に店舗や商業施設を開発・出店します。土地の規模に応じて出店できる商業施設が決められ、交通量や人通りが多いといった条件では、高収益が期待できるでしょう。

ただし、商業施設経営に向いている土地は、店舗需要の高いエリアに限られる点に注意が必要です。

オフィスビル経営は、福岡県のなかでも都市中心部や駅の周辺に土地を所有している人におすすめです。貸し出す相手が企業であることから、賃料を高く設定しやすく、高収益が見込めます。

加えて、賃貸需要が高い点や、所得税・固定資産税・都市計画税などの税制優遇を受けられる場合がある点がメリットです。

定期借地

一定の期間を設定し、土地の賃貸契約をする土地活用方法が定期借地です。資金なしで土地活用を始められるうえ、土地の管理の手間がかかりません。また、土地の所有権は変わらないため、土地を手放さなくて良いのが強みです。

借地事業にはいくつか種類がありますが、土地の貸主（オーナー様）に有利なのは「事業用定期借地権」です。事業用定期借地権とは、テナントや工場の経営など、事業の用途を限定して土地を貸す権利のことです。契約期間を短めに設定でき、借地代も比較的高めに設定しやすいのが特徴です。

また、契約期間が過ぎれば建物を壊し、更地に戻した状態で土地が戻ってくるため、別の土地活用方法に転換しやすいでしょう。ただし、収益性は他の土地活用方法に比べると高くはなく、契約期間中はオーナー様でも土地を自由に扱えない点に注意してください。

売却

今すぐに土地を活用して収入を得たい場合には、所有する土地の売却が最適です。福岡県の場合、地価が上昇傾向にあることから、都市中心部など需要の高い土地なら高額での取引が期待できるでしょう。

ただし、土地が属する地域や形状・面積によって、売却のしやすさや売却額が変わるほか、一度売却してしまうと取り戻すのは困難です。家系で代々受け継いでいるような大切な土地の場合は、慎重に検討してください。

福岡県の狭小地・変形地でおすすめの土地活用方法5つ

福岡県の狭小地・変形地でおすすめの土地活用方法は、次の5つです。

・戸建て賃貸経営
・駐車場経営
・トランクルーム経営
・コインランドリー経営
・自動販売機やサービス機の設置

土地が小さい、土地の形が正方形・長方形ではないなど、土地の面積や形状によって、先ほど紹介した土地活用方法が適さないケースがあります。

狭小地や変形地の場合は、それでも実現可能な土地活用方法を模索することが大切です。ここからは、福岡県の狭小地・変形地におすすめの土地活用方法を6つ紹介します。

戸建て賃貸経営

狭小地や変形地のために大規模な賃貸経営などの土地活用が難しい場合、「戸建賃貸経営」がおすすめです。戸建賃貸経営とは、その名のとおり、戸建て住宅を建設し、入居者から家賃収入を得る土地活用方法です。

マンションやアパートを建てて賃貸経営を行なうのに比べると、初期投資額が少なく、狭小地・変形地のいずれも活用しやすい点がメリットです。

駐車場経営

駐車場経営は、土地を駐車できるよう所有する土地を区画割りし、区画ごとに利用者へ貸す土地活用方法です。

駐車場経営には、利用者と契約し1ヵ月ごとに賃料を得る「月極駐車場」と、駐車時間に応じて賃料を得る「コインパーキング」の2種類があります。

トランクルーム経営

トランクルーム経営では、トランクルームの業者と共同で土地にコンテナ施設を建設、もしくは建物の一部を収納スペースにし、利用者へ貸し出します。

トランクルーム経営は比較的、場所を選ばずに行なうことができるため、狭小地や変形地であっても有効活用できます。また、初期投資額も少ない点が特徴です。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、コインランドリーを自らの土地に建設し経営する土地活用方法です。狭小地でも建てやすく、住宅地など需要の高いエリアなら収益が見込めるでしょう。

ただし、コインランドリー経営は「回転率の高さ」が収益に直結するため、リピーターの顧客がつきやすくなるよう、経営方法に工夫が必要なケースも少なくありません。

自動販売機やサービス機の設置

所有する土地に、自動販売機や証明写真撮影などのサービス機を設置するだけであれば、どんなに条件の厳しい狭小地・変形地でも土地活用の選択肢になり得ます。

また、自動販売機やサービス機を設置するだけでは収益が小さいものの、駐車場経営やコインランドリー経営などと組み合わせて活用することも可能です。

福岡県での土地活用を検討する際の3つのポイント

福岡県で土地活用を検討する際は、次の3つのポイントを重視しましょう。

・土地の特色や需要に合った活用方法を考える
・あらかじめ土地活用の目的を決める
・信頼できる業者に相談する

福岡県の場合、地価が高い傾向にあることから「相続」「節税」目的の土地活用にも適しているといえます。

また、福岡は人口が増加傾向にあること、都市開発が進んでいることから、賃貸経営や商業施設の経営などにも適性があるため、土地活用の選択肢は多岐にわたります。

ここからは、福岡の土地活用においてのポイントを紹介します。

土地の特色や需要に合った活用方法を考える

土地活用方法を選ぶ際は、土地や土地の周辺地域の特色・需要をしっかりと把握しましょう。

例えば、住宅地なら賃貸住宅経営、商業地なら商業施設経営、郊外かつ広大な土地なら老人ホーム経営など、エリアや土地の特色・需要によって実現可能な土地活用方法は異なります。

所有する土地にはどのような活用方法が向いているのか、周辺地域を含めてリサーチ・検討することが大切です。

あらかじめ土地活用の目的を決める

土地活用を始める際は、まず「目的」を明確にしましょう。目的によって、選ぶべき土地活用方法は異なるためです。

一例として、相続税の節税が目的なら賃貸マンション・アパート経営が適しており、安定した収益を得るのが目的なら月極駐車場やコインランドリーの経営が選択肢となります。

最初に決めた目的・目標を基準にすると、土地活用方法を決めやすくなるだけでなく、目指す収益額や初期投資額の見通しも立てやすくなるでしょう。

信頼できる業者に相談する

土地活用を行なう際には、まず専門の業者や企業に相談するのが一般的です。その際、信頼できる業者から土地活用のプランを受け取るようにしましょう。

ただし、最初から特定の業者に相談や依頼を限定してしまうと、得られる収益やかかる費用が妥当かどうか判断しにくい場合があります。また、売却など選択する土地活用方法によっては、納得いく結果を得られない可能性もあるため、業者・土地活用プランともにしっかり吟味する必要があります。

信頼できる業者を見極め、必要に応じて複数社に依頼し比較・検討を進めることで適正価格や相場がわかるため、先述のような事態を防ぎ、土地の有効活用につながります。

まとめ

福岡県は地理的・歴史的・経済的特性などにより4つのエリアに分かれ、土地の公示地価が上昇傾向にあるのが特徴です。

加えて福岡市が「世界で最も住みやすい都市22位」に選出された実績から、利便性、自然との共存、交通手段の充実度といった「住みやすさ」において高い評価を得ています。

福岡県で土地活用をする際は、賃貸経営や売却、駐車場経営など、幅広い土地活用方法から、土地の面積や形状、地域の特色や需要に合ったものを選ぶとよいでしょう。

適切かつ有効な土地活用を見据えて、信頼できる業者に依頼し、土地活用プランを比較・検討しましょう。

生和コーポレーションでは、オーナー様の大切な土地や、状況・希望に沿った最適な土地活用をご提案します。

また、土地活用に関するお悩みには、きめ細やかかつ丁寧にお応えいたします。冊子やカタログなどの資料も豊富にご用意していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。