千葉県に土地を所有していて土地活用を検討しているものの、どのような方法を選択すれば良いかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
土地活用は、その土地がある場所や条件によって適する方法が異なります。また、節税目的であるか、積極的な収益を目指していくのかによっても選ぶべき土地活用方法は異なるため、信頼できる会社に相談することが大切です。
今回は、千葉県の特徴を踏まえたうえで、おすすめの土地活用方法7つと会社選びの際の注意点を紹介します。
土地活用における千葉県の特徴
土地活用の方法を検討する際には、まず土地のある地域の特性を理解しておく必要があります。千葉県で土地活用を始めるにあたり、押さえておきたい地域の特徴は以下の3つです。
・千葉県の人口は全国第6位
・地価公示は浦安市が最も高い
・東京へのアクセスが良好
特に千葉県は、東京に近いエリアを中心に発展を続けており、多様な土地活用方法があります。
千葉県の人口は全国第6位
千葉県は首都圏を構成する自治体の一つで、都心へのアクセスや経済・産業基盤が発展していることが特徴です。2020年（令和2年）の「国勢調査人口等基本集計」によると、全国では人口・世帯数ともに全国第6位に位置しています。
県内には政令指定都市である千葉市を筆頭に、人口50万人規模の都市が複数あります。人口の多い都市順に、人口数と世帯数を表にまとめました。
| 人口 | 世帯数 | |
| 県計 | 628万4,480人 | 277万3,840世帯 |
| 千葉市 | 97万4,951人 | 44万7,982世帯 |
| 船橋市 | 64万2,907人 | 28万9,916世帯 |
| 松戸市 | 49万8,232人 | 23万1,195世帯 |
| 市川市 | 49万6,676人 | 24万2,970世帯 |
| 柏市 | 42万6,468人 | 18万8,022世帯 |
なお、千葉県が発表している毎月常住人口調査月報によると、最新の人口は2023年（令和5年）3月1日時点で626万5,232人となっています。
地価公示は浦安市が最も高い
千葉県の地価は、上昇傾向が続いています。国土交通省が公表した2023年（令和5年）の地価公示によると、県全体の全用途（林地を除く住宅地・商業地・工業地・宅地見込地）の平均価格は13万8,300 円／平方メートルで、変動率は2.7％です。
地点別では、第1位が浦安市39万1,500円／平方メートル、第2位が市川市33万5,300円／平方メートル、第3位が千葉市中央区22万7,400円／平方メートルで、いずれも前年の地価を上回っています。
住宅地・工業地・商業地別では、いずれも前年の地価を上回り、住宅地では浦安市が、工業地・商業地では市川市がトップでした。
千葉県の土地活用を考えるうえでポイントとなるのが、都心へのアクセスが良好かどうかです。
千葉市や浦安市、市川市など、千葉県の主要都市を含む東京圏（住宅地30市区町・商業地28市区）は住宅地・商業地ともに地価が上昇しています。一方、銚子市や館山市など、都心部から離れた地方圏（住宅地23市町村・商業地22市町村）では、人口減少が続き地価は下落傾向にあります。
このように、県内でも地価動向には格差があります。土地活用方法を選択する際には、このような格差があることを十分に留意しておきましょう。
東京へのアクセスが良好
千葉県は、北西部を中心に東京へのアクセスが良好です。東京都心まで乗り換えなく30分ほどでアクセス可能なエリアが多くありますが、都内に比べると家賃相場が低いため、安定した賃貸需要が期待できます。
さらに、生活施設や自然などのほど良い住環境がそろっているため、ファミリー需要も期待できることが特徴です。同じ家賃なら千葉県のほうが広い住宅を選べるため、のびのびとした環境で子育てをしたいという方にも人気があります。
主要駅周辺は都心と遜色ないレベルで商業施設が発展しており、利便性の高さを享受できるでしょう。
千葉県でおすすめの土地活用方法7選
千葉県の特徴を踏まえ、このエリアにはどのような土地活用方法が適しているのかを見ていきます。
千葉県でおすすめの土地活用方法は、以下の7つです。
・マンション・アパート経営
・賃貸併用住宅
・戸建て賃貸経営
・商業施設経営
・高齢者向け施設経営
・駐車場経営
・トランクルーム経営
ここでは、それぞれの土地活用方法の特徴やメリットについて紹介します。
マンション・アパート経営
所有する土地に建物を建てて行なうマンション・アパート経営は、長期間かつ継続的に家賃収入を得られ、オーソドックスともいえる土地活用です。都心へのアクセスが良好で、賃貸需要が高いという千葉県ならではのメリットを活かせます。
このうち、特におすすめなのはマンション経営です。マンションの建設費用は高額ですが、建物の耐久性が高くアパートよりも災害や老朽化に強いため、資産価値が落ちにくいとされます。また、将来的に売却を視野に入れることも可能でしょう。
一方、アパートはマンションに比べて規模が小さいため、ローコストで建設することが可能です。また、マンションよりも戸数が少ないため、比較的少ない負担で管理できるでしょう。
マンション・アパート経営は、節税効果が期待できることも大きなメリットです。住宅用地とすることで、更地の状態よりも固定資産税・都市計画税を抑えられます。さらに、居住用の建物を建てることで貸家建付地土地となり相続税評価額が下げられるため、相続税も軽減可能です。
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賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、自宅を確保しながら土地活用できることがメリットです。マンション・アパート経営と同様に家賃収入を得ながら、固定資産税・都市計画税の軽減や相続税評価額を抑えられます。
なお、賃貸併用住宅は戸建てやアパートだけではなく、マンションで行なうことも可能です。1階や最上階をオーナー様の住居として利用するなどの事例が挙げられます。マンションを賃貸併用住宅にすることで賃貸部分の戸数を増やせるため、より高い収益性を期待できるでしょう。低層階を事業用賃貸にすれば、さらなる収益性を追求することもできます。
また、賃貸併用住宅は、将来の相続税対策にも有効です。
被相続人の自宅用の宅地（特定居住用宅地等） は小規模宅地等の特例の対象となり、相続税評価額を抑えられます。しかし、二次相続で子供が相続人となる場合には特例適用には要件があり、適用対象外となるケースも考えられるでしょう。
賃貸併用住宅であれば、自宅部分に特例適用ができない場合でも賃貸住宅の部分には貸付事業用宅地等として特例が適用されるため、節税効果を得られます。
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戸建て賃貸経営
千葉県は比較的ファミリー層が多い地域のため、戸建ての賃貸経営による土地活用も向いています。戸建ての賃貸経営はファミリー層がおもなターゲットのため、マンションやアパートと比べて郊外の土地でも経営可能です。
また、入居者が将来的に買取を希望するケースもあります。そのため、売却も視野に入れた活用が可能でしょう。
マンションやアパート経営と比べるとコストや収益性は小さくなりますが、安定的に収益を得られる土地活用方法です。
商業施設経営
商業施設経営とは、オーナー様が所有の土地に建物を建てて、事業者にその建物を貸す土地活用方法です。建物の種類の具体例としては、商業ビルやオフィスビル、ロードサイド店舗やコンビニエンスストアなどが挙げられます。
商業施設は、賃貸住宅以上に高い家賃を設定できます。また、事業用の建物の賃貸借契約は居住用とは異なり、事業者が原状回復を負う特約の付いた契約となるのが一般的です。
建物の規模が大きくなると建設費用は高額になりますが、建設後の運用は借主である事業者が行なうため、手間やコストをかけずに高い収益を期待できるでしょう。マンション・アパート経営などの居住用の建物に比べて節税効果は薄れますが、人が集まりやすいエリアなら優良なテナントを誘致可能です。
建設費用などの初期コストを抑えたい場合には、事業者側が資金を提供して賃料から費用分を差し引く、建設協力金を利用する方法があります。
また、収益性は低下しますが、土地だけを貸して事業者が建物を建てる、事業用定期借地権用地として利用することも可能です。事業用定期借地権用地の場合、契約期間は10年以上50年未満の間で定めることができます。
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高齢者向け施設経営
サービス付き高齢者住宅（サ高住）や老人介護施設などの高齢者向け施設経営は、超高齢社会に突入している日本において、将来的に高い需要を期待できます。
2020年（令和2年）国勢調査結果における千葉県の高齢化率は、27.1％と全国平均の28.0％を下回っていますが、高齢化は顕著です。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、高齢化率は2045年に36.4％に達すると見込まれています。
高齢者向け施設は200坪程度からと規模の大きな土地が必要ですが、立地条件があまり問われないため、マンションやアパート経営が難しい地域でも土地活用が可能です。
サ高住には自立した高齢者が入居するため、交通機関が充実しているなど、ある程度の利便性が求められます。それに対し、老人ホームは施設内で生活が完結するため、郊外での需要を期待できます。建物の建設に制限がある市街化調整区域の土地でも、介護施設であれば認可されやすいでしょう。
高齢者施設の経営方法は、オーナー様が建物を建てて介護事業者に一棟貸しをする形が一般的です。そのため、管理の手間があまりかからずに家賃収入を得られます。
また、高齢者向け施設の敷地は貸家建付地として扱われるため、相続税対策にも有効です。建設費用は高額になる傾向にありますが、補助金や建設協力金を利用できることがあるので、より良い方法を検討してみてください。
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駐車場経営
駐車場は建物を建てずに経営ができるため、賃貸住宅などの土地活用方法に比べると初期費用を抑えることが可能です。
駐車できる環境であれば土地の広さや形状の制限が少なく、あまりコストをかけずに土地を活用したい方や、賃貸住宅を建てるほどの広さはない土地を活用したい方に向いています。店舗などの人が集まる施設や、駐車場のない賃貸住宅の近くで需要を期待できるでしょう。
また、建物を建てない駐車場であれば、駐車場から更地の状態に戻すことも簡単です。他に良い土地活用方法が見つかった場合の転用も比較的容易に行なえるため、一時的な活用ができます。
ただし、更地と同様に固定資産税や相続税の節税効果は得られないこと、マンション・アパート経営などの居住用の建物より収益性が劣ることを理解しておきましょう。
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トランクルーム経営
荷物の収納スペースとして利用できるトランクルームの経営も、近年注目されている土地活用方法です。
トランクルームには、建物内に収納スペースを設ける屋内型と、土地にコンテナなどを設置する屋外型があります。
屋外型の場合は駐車場と同様に、異なる用途へと転用しやすいのがメリットです。マンション・アパート経営といった居住用の建物のような節税効果は期待できませんが、修繕費や保守費用などのコストは大きくかかりません。トランクルーム経営は、賃貸住宅の需要が見込めない土地の活用におすすめです。
また、屋外型は駐車場よりも立地条件に左右されません。利用者は車で荷物の出し入れを行なうケースが多いため、住宅地から車に乗って10分程度で行ける場所であれば、十分需要を期待できるでしょう。
ただし、トランクルームはコンテナを設置する場合でも、建築基準法を満たす必要があります。さらに、用途地域の制限もあるため、事前にどのような制限があるのかを確認しておきましょう。
土地活用で相談先の会社を選ぶ際の注意点
土地活用を成功させるには、プランを提案しパートナーとなる会社選びが重要です。土地活用について相談をする際には、以下の3点に注意しましょう。
・土地活用を専門とする会社を選ぶ
・実績の高い会社へ相談する
・土地活用の目的を明確にしておく
それぞれの注意点について詳しく解説します。
土地活用を専門とする会社を選ぶ
土地活用は土地の立地や用途、環境などによって最適な方法が異なるため、相談先は土地活用を専門とする会社がおすすめです。
千葉県は賃貸需要が高いためマンション・アパート経営といった居住用の建物の経営に向きますが、エリアや土地の特性によっては、その他の活用方法が適するケースもあります。
土地活用の専門会社に相談すれば、あらゆる活用方法から最適な選択肢を提示してもらえるでしょう。
ただし、特定の分野に特化した専門会社に相談すると、提案の幅が限られてしまいます。相談の時点で特に土地活用方法を決めていない場合には、幅広い土地活用方法を提案できる専門会社を選択してください。
実績の豊富な会社へ相談する
土地活用の相談先を選ぶ際には、会社の実績も確認しましょう。
長年にわたって地域で営業を続け、多くの土地活用の実績を持つ会社であれば、信頼度が高いと判断できます。さまざまなケースを経験していると考えられるため、より質の高い提案を受けられるでしょう。
土地活用を扱う専門会社は、ホームページで事例紹介を行なっていることがあるので、ぜひ参考にしてください。
土地活用の目的を明確にしておく
土地活用について会社に相談する場合には、土地活用の目的を明確にしておくことも大切です。
例えば、節税を目指すのと収益化を目指すのでは、会社の提案内容が変わってきます。また、土地をどの程度の期間活用したいのか、初期費用や管理の手間をどれだけ許容できるかということも、活用方法の選択に重要なポイントです。
とはいえ、初めての土地活用ではイメージがわきにくいこともあるため、具体的なプランを複数提案してもらうとよいでしょう。
千葉県の土地活用なら生和コーポレーション
千葉県で土地活用を検討している方は、生和コーポレーションにご相談ください。生和コーポレーションは、50年以上にわたって実績を積み上げてきた土地活用の専門会社です。特に、関東エリアを中心に豊富な実績があります。
賃貸住宅では設計・施工にこだわり、オーダーメイド施行はもちろん、多様な企画商品も提供しています。そのため、オーナー様の土地を最大限に生かした経営が可能です。
また、建設から管理までトータルサポートを提供し、入居率98％を実現しています。土地活用が初めてのオーナー様でも、安定した収益を期待できるでしょう。
ホームページに、実際の土地活用事例とオーナー様の声を掲載しているので、ぜひ参考にしてください。
まとめ
千葉県は首都圏の一つとして発展を続けていることから、おすすめの土地活用方法には多くの選択肢があります。周辺環境や各種条件を踏まえたうえで、よく検討しましょう。
土地活用の相談先は、豊富な実績を持つ土地活用専門の会社がおすすめです。生和コーポレーションは50年以上、オーナー様とともに土地活用に取り組んでいます。メンテナンスや管理などのサポートも充実しているので、負担なく土地活用を進められます。
収益性の追求のみならず、相続税対策や代々の土地を守りたいといった、あらゆるニーズに対応しているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。