アパート経営・賃貸マンション経営のメリットとデメリット

アパート経営・賃貸マンション経営は、多くのメリットやデメリットが存在します。メリットとデメリットを把握し、初めての賃貸経営を行えるかどうか、まずは判断してみましょう。

メリット1　不動産投資による長期的な収入を獲得できる

アパート・マンションの経営は、毎月安定した家賃収入を長期に渡って得ることができます。私的年金として、老後の生活資金の確保を目的にアパート経営や賃貸マンション経営を利用する方も少なくありません。

メリット2　資産として家族に継承することができる

賃貸経営の資産価値として、土地と建物があります。土地は立地条件や経済変動に左右されますが、立地条件が良いところでは資産価値は非常に大きいと言えます。遺族が相続した場合でも、賃貸敷地建物の相続税評価額は現金よりも低く抑えられているため、相続税はかなり安くなりますし、そのまま賃貸経営を続けることで家賃収入を得ることも可能です。なお、賃貸経営をするにあたりマンションやアパートを建築する際には、ローンを組んで資金を調達するのが一般的なため、借主が亡くなった場合は相続人に対して返済のリスクが発生します。しかし、ローン契約時に「団体信用生命保険」に加入しておくとで、万が一、ローンの契約者が死亡、又は高度障害状態になってしまった場合でも、ローンが保険で支払われる仕組みとなっています。保険会社がローンの残高を支払うことになるので、家族にローンが残りません。

メリット3　経済変動のリスク（特にインフレ時）に強い

金融資産は景気の影響を真っ先に受けます。特にインフレ時だと貨幣価値はすぐに下がってしまいます。一方、不動産は全体の経済状況を踏まえて価格の上昇、下落が発生するため、物価上昇と連動して不動産価格も賃料も上がっていく傾向にあります。そのため利回りも変動しにくく、インフレ対策として有効であるといわれています。

メリット4　手軽に始めることができる

一般金融機関の融資を受けて建築することができるため、多額の現金を準備できない場合でも担保となる土地があれば、アパート経営・賃貸マンション経営を始められます。

また建築（購入）後は家賃収入からローンを返済できるため、少ない資金で運用していけるという強みがあります。

メリット5　節税対策に役立つ

賃貸住宅の場合、駐車場や遊休地などの「非住宅用地」を所有している場合と比較して、小規模住宅用地の特例（一戸当たりの土地面積が200平米以下）により、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減されるため、節税対策に効果があります。また賃貸経営にかかる費用は、確定申告時に必要経費として正しく計上することで、不動産所得を減らすことができるため節税対策として有効と言えるでしょう。

デメリット1　空室が発生すると収入が減るリスクがある

アパート経営・賃貸マンション経営で最も心配なのは「空室」です。空室があると、満室時と比べて当然収入が減少します。立地や賃料設定、間取りのミスが原因で空室のリスクが高まるので、注意する必要があるでしょう。

デメリット2　建物の老朽化に伴う修繕費用の発生

建物の経年劣化は、避けることのできないものです。定期的な修繕を怠ったまま老朽化した物件では入居者の確保が困難になり、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。収支計画を立てる際には、管理費や修繕費などの「ランニングコスト」を予測した上で試算することが大切です。

デメリット3　災害発生に対するリスクとその費用

建物である以上、火災や地震などの災害に見舞われることがあるかもしれません。そして、倒壊したり、消失してしまったりする可能性は「絶対にないとは言い切れない」ものですから、火災保険など、検討の上各種保険に加入しておく必要があります。

デメリット４　売却は簡単ではない

アパート・マンション経営に限らず不動産全般に言えることですが、急遽売却を行おうとしても、都合よく買い手が見つかることは滅多にありません。いったん建築（購入）したらすぐには現金化できないと考えておいたほうが良いでしょう。

以上のように、不動産経営においては多くのメリット・デメリットが存在します。自分の資産の運用方法はきちんと明確化し、視野を長期的に持って計画を立てていきましょう。