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■アパートの建替 CASE #30 ESPOIR MAISON<エスポワールメゾン>

【2階建ての木造アパート2棟を建替え。競争力のある賃貸マンションに、建築士でもあるオーナー様とのコラボで、より魅力ある物件に。】単生和コーポレーションの不動産部門が周囲の競合物件をリサーチ。このエリアで勝負するためのポイントをアドバイス。

Before

After

共用部の隅々にまで光を通す工夫を凝らしたデザイン大通りからの視線を気にしない隠れ家的なエントランス

賃貸マンションに建替えた動機を教えてください

4元々はアパートが2棟ありました。築27年の木造2階建てでしたが、周辺には分譲マンションも含めて競合物件が多く、商品価値が落ちてきていたので建替えを検討していました。アパートは消耗が激しいんですよ。築27年というと見た目にも古くて、インターネット検索で実際に見に来られた方も、「やっぱり古いなあ」という感じで、不動産屋さんも最後に紹介するほど。空室対策としては家賃を下げるしかないという状況でした。東武東上線の「大山」駅徒歩圏ということで、周辺の通りに面している場所はほとんどアパートやマンションが建っているので、この場所で勝負するには「そろそろ寿命かな」と思い、思い切って賃貸マンションに建替えることにしました。

生和コーポレーション(以下「生和」)で2棟目と
いうことですが、当初から生和に決めていたのですか?

はい。「土地ごと売ってください」という会社もありましたが、私としては生和さん以外に考えていませんでした。以前に父の代に生和さんに建築をお願いしたんです。その時の評判がとても良くて、不動産屋さんからも好評でした。父は一級建築士でしたが、「生和さんがいい」と常々話していました。父の具合が悪くなった時に、バタバタして引き継ぎをしなければいけなくて、その物件についてわからないことだらけでした。でも、生和さんが証書関係も含めてきちんと管理・把握していてくれて、資料もちゃんと整っていてとても頼りになったんです。だから、「次も生和さんにお願いしよう」と初めから決めていました。

ENTRANCE

階段は吹き抜けになっており、光がたくさん入り、開放感にあふれている
廊下には格子状の壁を設け、暗くならずに光が抜ける構造に
ゆったりとした広さのエントランスホール。ガラスブロック越しに光が行き渡るように工夫

当社営業担当の谷内田の印象はいかがでしたか?

1棟目の物件の時は、私は関わらなかったのですが、その時から谷内田さんに担当していただきました。谷内田さんのことは、父がとても信頼していて、「生和の谷内田さんにまかせれば大丈夫」といつも言っていました。実際に1棟目の引き継ぎの時もとても手際よくやっていただき、私たちとしても父が信頼していたことに納得できました。今度の物件は、建替えるにあたってアパートの住人の方に立ち退きをお願いしなければならないということもありましたし、そういうことの解決や資金計画なども含めて相談したいと思った時に、真っ先に谷内田さんのことが浮かびました。物件のプランにあたっては、生和さんの不動産部が周囲の物件をリサーチしてくれて、「この地域で勝負するならこういう物件にした方がいい」とアドバイスしてくれました。そういうところは、小さな不動産会社ではできないこと。「自分の考えだけでつくればいい時代じゃないんだ」と実感しました。

外観のデザインでこだわられた部分は?

私も建築士なので、私の構想を原案にして生和の設計部の人に「こうした方がいい」と提案してもらう形でデザインを詰めていきました。外観でこだわったのは、雁行型のデザイン。こういう時代なので、プライバシーを重視して、住戸と住戸の間に壁を設けて、隣りの住戸の人と視線を交わらせないように配慮しました。ストーンとした横一列のバルコニーで隣りの住戸との間に破れる仕切りを入れる普通のデザインに比べて、一戸にひとつずつ避難ハッチを設けなければならないので、コストアップにはなるのですが…。

入居者向けに何か要望は出しましたか?

住戸の設備や仕様についても、プライバシー重視の観点から物干しは室内に設け、浴室乾燥機も標準装備にしました。セキュリティについては初めから防犯カメラ3台とオートロックシステムが予算に入っており、1階住戸には防犯ガラスと防犯ドアが標準になっていました。ほかにも所有物件がありますので、この物件では少しデザイン的に遊んでみようと思いました。特にこだわったのが、廊下と階段の広さです。分譲マンション並みの印象の良いものにしようと、建築基準法の基準よりも10センチメートルぐらい広く取って、ゆとりを持たせました。

今後の生和への期待、要望をお願いします

谷内田さんはもちろん、設計の方も、工事の方もがんばってくれました。隣りの家のびわの木が越境してきていたのも、トラブルになることもなく、解決してくれましたし、私が入院していた時は、設計の方が病院まで出向いて打ち合わせにきていただけました。とにかくトラブルもなくお世話になりました。立ち退きやゴミ問題などを解決してくれただけでなく、この物件は妻が管理をするのですが、「暗証番号を不動産屋さんに教えてはいけない」「カギを不動産屋さんに預けない」「カギは退去したら必ず変える」など運営のノウハウも細かく知らないことまで教えていただいたので、ほかの物件の運営にも役立ちます。谷内田さんにはこれからもお世話になりたいので、長くいてほしいです。

OWNERS' ROOM

部屋がスッキリと片付く収納も充実。居室には明るい陽射しが降り注ぐ
3口コンロのグリル付きシステムキッチンを標準装備
ミラーや収納付きの分譲マンション並みの洗面台とシステムバスルーム
【ESPOIR MAISON DATA】●敷地面積/441.60㎡(133.58坪)●建ぺい率/79.41%(100.00%)●容積率/165.27%(300.00%)●用途地域/近隣商業地域●建築面積/349.60㎡(104.88坪)●構造/壁式鉄筋コンクリート造3階建●施工延床面積/1042.26㎡(309.84坪)●戸数/17戸(全て賃貸部分)

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5分でわかる生和コーポレーション。土地活用一筋45年の生和の強みを5分でお伝えします。