サブリース契約とは。仕組み・メリット・デメリットを知って健全な経営を目指す

著書:生和コーポレーション編集部
当記事は、土地活用サポートで50年以上の歴史をもつ生和コーポレーション編集部が、サブリース契約についてのメリット・デメリットなどお伝えすると同時に、サブリースによるトラブル事例や、契約時の注意点などを紹介していきます。

監修者:内名直仁(宮城大学准教授・税理士)

サブリース契約とは

所有している賃貸物件を不動産管理会社(以下、サブリース会社)に一括管理してもらい、さらに毎月定額の家賃保証を受けられるのがサブリース契約です。賃貸物件を購入して運用する場合、常に空室リスクと向き合っていく必要がありますが、サブリース契約を活用すれば、空室リスクに対する不安をやわらげることができます。サブリース契約は特に、賃貸経営が初めての方で自ら物件管理を行うことに不安がある場合や、他に本業があり物件管理にそれほど手間をかけられない人に対して、オススメすることができます。しかし、サブリース契約はメリットだけではなく、契約時に注意しなければならないこともあります。
サブリース会社によっては、そもそも企業体力がなくサブリースを行えない企業や、入居を見込めないエリアでアパートを建築するため長期間保証できない家賃でサブリース契約を持ち掛ける悪質な企業もあります。

健全な経営はサブリースにおいても必須

賃貸物件のオーナー様は安定収入を第一に考えて、サブリース契約を検討すると思います。しかし、実際は「これで本当にオーナー様の安定収入になるの?」と疑いたくなるような提案をするサブリース会社も存在します。満室入居を見込める当初10年の契約や、空室があるとその分を減額する契約なども散見されます。
サブリースでは、このような落とし穴にハマらないよう、何を聞いてもごまかさない誠意ある会社を選ぶ必要があります。そのためにも、まずはオーナー様自身がサブリースの仕組みをメリット・デメリットについて、改めて理解を深めていくことが重要です。

サブリースは3つの管理形態の一つ

サブリースは、一括借上げとも呼ばれる賃貸物件の管理形態の一つです。このほかに管理委託、自主管理があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

賃貸物件の管理業とは、入居者様と賃貸物件に対して、次のような業務をおこないます。

そして、以上のような業務を行う賃貸管理は、以下の3つに分類できます。

• ① サブリース

  一括借上げとも呼ばれます。借上げするサブリース会社がオーナー様から建物（部屋）を1棟（1部屋）まるごと借り上げ、それを第三者（借主）へ貸す（転貸する）形です。サブリース会社はオーナー様に代わって賃貸経営を行い、空き室の有無に関わらず賃料を保証します。

  メリット

  賃貸経営の手間を大きく軽減。安定収入が見込める

  デメリット

  保証される家賃は、入居者が支払う家賃よりも安い

• ② 管理委託

  管理会社に委託。建物だけの管理委託や、家賃集金などを含む入居者管理業務の委託など様々な形態があります。
  このような管理をプロに任せることができるため、手間がかからず、またクオリティの高い管理サービスを受けることができますが、管理費用を負担する必要があります。

  メリット

  管理業務の手間を軽減。専門業者の経験に頼れる

  デメリット

  管理報酬などの費用がかかる

• ③ 自己管理

  所有者（オーナー様）がすべての管理業務を行います。
  この場合は、管理費用を負担する必要がありませんが、管理の手間がかかりますし、管理が行き届かなかった場合は、空室率にも影響が及ぶことがあります。
  また、定期的なメンテナンスの必要がある場合は、管理物件に通う頻度が高くなり、近くに住むなどの必要が生じることもあるでしょう。

  メリット

  管理費用の節減

  デメリット

  クレーム対応も含め、管理業務の負担が大きい

サブリースで過去に合ったトラブル事例

それでは、実際にあったサブリースをめぐるトラブルの事例を2つ紹介します。

➀アパート建築を地主に提案し、地主がオーナーになった物件を一括借上げして30年間家賃を保証するサブリース契約を武器に、建築請負業で成長したA社。このA社に対し、「家賃は当初10年間は不変」という契約だったにも関わらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に家賃減額を求められたとして、訴訟が起こされた事例があります。10年未満で家賃を減額された人は1万人以上いるため、訴訟が相次ぐ可能性が高いと見られています。建物のメンテナンスや設備の交換を契約通りに行っていないとして、同社に集団訴訟を起こした人たちもいます。

➁一般オーナー向けに女性向けシェアハウスを販売し、サブリースで管理していた会社が、オーナーに保証した賃料の支払いを停止。ローンを返済できなくなったオーナーが各所に相談したため、ニュースでも取り上げられました。サブリース会社は4月に民事再生法の適用を申請しましたが棄却され、5月に破産手続きがスタートしています。トラブルの原因は、空き室リスクへの対応が不十分なまま高い賃料を保証するなど、不健全なサブリースを行っていたことにあります。また、金融機関が適切なローン審査を行わず、普通のサラリーマンなどに巨額の融資を実行したとして、銀行にも調査が及んでいます。この事件を機に、サブリースに関する様々な評価や意見も交わされました。

こうしたトラブル被害に合わないためには、どうすればよいのでしょうか?次は、サブリース契約時の注意点を紹介します。

サブリース契約時に注意すべき点

サブリース契約で先ほどご紹介したようなトラブルの被害に遭わないよう、サブリース契約時に注意すべき点についてご紹介します。
サブリース契約時には、主に以下のような点に注意しましょう。

家賃保証の割合がどれぐらいか確認する

まず、サブリース契約時には家賃保証の割合がどのくらいか確認しましょう。一般的なサブリース契約における家賃保証率の相場は80〜90%程度であることが多いですが、この家賃保証の割合はサブリース会社や物件によって異なります。家賃保証率が相場より低くなってしまうこともありますが、その場合はなぜ相場より低いのか、契約前にサブリース会社に確認することをおすすめします。

家賃保証の見直しが何年ごとに行われるか把握する

サブリースの契約書を見てみると、入居状況の悪化や家賃の減額など、不測の事態に備えて一定期間ごとに家賃の見直しができる旨の条文が記載されているはずです。その期間が何年ごとに設定されているか確認しておきましょう。

免責期間の有無を確認する

サブリース契約には、免責期間が設定されるのが一般的です。免責期間中は家賃収入があったとしても、サブリース会社からオーナーに対して家賃を支払いません。免責期間は一般的に1〜3カ月で設定されることが多いですが、それ以上の期間が設定されていることもあります。また、再免責期間といって、退去者が出るたびに免責期間が設けられる場合もありますので、免責期間の設定について確認しましょう。

契約の中途解約が可能か確認する

サブリースの契約書には、中途解約についての条文も書かれています。サブリース契約ではオーナーが貸主、サブリース会社が借主となり、建物の賃貸借に関する法律では借主が保護される立場となることが多いです。そのため、中途解約についての条文次第では、いざ中途解約したいと考えたときに円滑に解約ができない場合がありますので、しっかりと契約書を確認しましょう。

修繕費用は誰が負担するのかを確認する

サブリースの契約書には、物件についてサブリース会社が負担する修繕の内容が記載されています。一般的には、簡易的な修繕はサブリース会社が負担し、経年劣化分などはオーナーが負担するパターンが多いです。そのため、場合によっては修繕した結果、オーナーに対して高額な請求がなされることがあります。契約書では、どのような範囲の修繕をサブリース会社が負担するのか確認しておきましょう。

◼︎図1　サブリースのトラブルを防ぐ契約

契約時に内容をよく確認しないと以下のようなトラブルにつながる場合がある。

1

不景気などを理由に一方的に家賃を下げられた

2

建物のメンテナンスをオーナーがする契約になっていて、メンテナンスを怠ると契約解除

特に多い①のケースに対応するため、国土交通省では「サブリース住宅標準契約書」を改定した。

• 運営会社は勝手に賃料の減額を通告したり、短期間で契約を解除したりすることはできない。
• ただし、右図※以降にあるように、周辺の賃貸市場の変化などがあれば、協議のうえで賃料を改定することは可能。

サブリースに向いているオーナー様とは

賃貸経営のすべてを専門家にまかせるサブリースの場合、オーナー様は業務をほぼ手放せ、安定収入が得られます。しかし、サブリースもトラブルと無縁ではありません。すでにご紹介した運営会社の破綻という極端なケース以外に、契約期間中にオーナー様が契約賃料の減額や中途解約を求められるといった事例があります。

では、どのような物件がサブリースに向いているのでしょうか?まず考えたいのはマンションの規模で す。中規模以上であれば自己管理は難しいので、専門業者に管理を委託するのが現実的です。また、規模が大きくなると入居者様の募集を行う機会も増えるので、専門的なノウハウが必要になってきます。
賃貸経営の経験が少ないオーナー様や、他にお仕事や事業を抱えていて賃貸経営に時間を割けないオーナー様には、サブリースが特に向いているといえます。もちろん、大家業を専門に営む経験豊富なオーナー様にとっても、空き室リスクを回避できるなどのメリットがあります。

サブリースで信頼できる不動産管理会社の選び方

サブリースで信頼できるサブリース会社を見極める際には、以下のような点に気を付けるとよいでしょう。

情報収集能力があるかどうか

そのサブリース会社が物件周辺地域の家賃相場や物件情報、入居率などに関して情報収集能力を持っているかどうかが1つ目のポイントとなります。せっかくサブリース契約を結んだのに空室ばかりといったことにならないよう、情報収集能力があるかどうかを確認しましょう。

現実的な事業計画を立ててくれるのか

現実的な事業計画を立ててくれるかどうかも重要なポイントです。例えば、入居率が90%〜100%を切ったら、経営が回らなくなるような計画では不安です。周辺の相場や将来のマーケットなどを加味した収支予測を考慮したうえで、現実的な安定した長期事業計画を立てることができるサブリース会社を選ぶとよいでしょう。

経営状況が安定しているか

サブリース会社の経営状況が安定していないと、長期間の家賃保証は難しいでしょう。そのため、経営状況を確認することをおすすめします。

オーナーの希望をくみ取ってくれるか

最後に、オーナーの希望をくみ取ってくれるかも重要なポイントです。やりとりの中で、「物件の大規模な修繕が必要だ」などといったサブリース会社側の意見を押し付けることがないかなど確認するようにしましょう。

サブリースは信頼できる会社に相談しましょう

様々なメリットがあるサブリースですが、健全な経営が前提なのは言うまでもありません。悪質な企業にサブリースを頼んでしまうと、事業計画の破綻や空室問題に見舞われ、トラブルにあってしまう可能性もあります。
そのため、サブリース契約を考える際には、サブリースについて正しく理解し、数あるサブリース会社の中から信頼できる会社を見極めていく必要があります。
綿密な事業計画によりオーナー様と入居者様の両方にご満足いただけるような、安心してサブリースを任せることができる会社に相談しましょう。

◼︎図2　生和のサブリースシステム

サブリースのメリットだけでなく、リスクについてもきちんと説明し、賃貸経営をサポートします。

サブリースの契約内容例

生和不動産保証の「FG35（FULL
GUARD 35）」は業界最長35年間
一括借上げで経営をサポート。

• 業界最長の35年間^※1
  家賃の90％を保証^※2※3
• 24時間365日、自社スタッフによる入居者対応
• 長期にわたり建物を無料点検
  （1、2、5、7、10年目点検）

生和のサブリースシステムの概念図

契約の流れ（生和不動産保証「FG35」の場合）

※1：融資期間によります。
※2：家賃とは生和不動産保証が査定する月額賃料のことです。
※3：契約期間中、借上賃料を毎月お支払いいたします。
（２年ごとに条件の見直しがあります）
※4：一括借上契約の契約開始日は、建物入居可能日または行政検査完了日（もしくは仮使用申請検査完了
日）、開発検査完了日のいずれか遅い日の翌日からとなります。
※5：借上賃料の支払開始日は、建築請負代金の最終精算日の翌日または契約開始
日のいずれか遅い日から90日を経過した日の翌日以降に到来する25日が初回のお支払日となります。
※6：最長35年間とは、一括借上契約開始日
から35年間とし、借上賃料の支払開始日に対する免責期間を含みます。
※7：当社指定のリフレッシュ工事施工を条件といたします。（リフレッシュ特約）