個人保証の制限や敷金の定義など、賃貸物件のオーナー様にとっての要注目点も多数
「民法の一部を改正する法律案」（民法改正法案）が、2015年3月に閣議決定。2017年4月14日に衆議院を通過し、5月26日に参議院本会議で可決されました。公布から3年以内の施行となります。
今回の改正には、敷金や修繕義務、原状回復費の負担、賃貸借契約の個人保証人との関係など、賃貸オーナー様にとって重要なものが含まれています。
敷金についての定義付けが行われ、賃貸借契約終了時に敷金を返還することが義務付けられます。原状回復については、通常使用による損耗と経年変化に関しては、賃借人が修繕しなくてもよいと明記されました。
現状と異なる点はないのですが、民法改正が広く認知されると、「敷金は必ず返ってくる」といったイメージが浸透し、必要以上に敷金の返却を要求する賃借人が増える可能性があるといえます。
これまで敷金の定義、敷金返還債務の発生要件、充当関係などの規定はありませんでした。ただし、内容的にはこれまでの判例や一般の理解に沿ったものといえます。
原状回復義務に関して、特約で例外を設けることは禁じていない。畳の日焼けなどの通常損耗も、特約によって原状回復を求めることは可能。
賃貸借契約時に個人が連帯保証人になる場合、保証極度額を開示しなければなりません。これまでは責任の範囲が賃借人と同等とされ、極度額（保証人が責任を負う最大額）は設けられていませんでした。今後は「家賃10カ月まで」「１00万円まで」といった極度額を設定し、保証契約を書面などで残さなければ保証契約は無効となります。
保証人の保護を目的とした改正なのですが、責任範囲が明記されることで連帯保証人になることをいやがる人が増える可能性もあります。そのため、家賃債務保証会社の利用が増えるかもしれません。
個人保証は、極度額を定めた契約書を交わさなければ無効。（書面または電磁的記録で契約されなければ無効）
保証人保護のため「極度額を定めなければ無効」などの改正は、2004年に行われています。今回の改正では個人保証人保護をより広い範囲で行っています。賃貸借契約などの保証人の責任には限度があり、支払請求にも限度があることを理解する必要があります。
不動産の家賃債権は5年で時効消滅することが原則（結局、改正前と消滅時効期間は同じになった）。
新たに時効完成猶予の手段を規定。例えば、5年半前に1ヶ月分の家賃が未払いの場合、未払いであることを賃借人が承認するなどしない限り時効消滅。改正民法では、未払いになってから5年以内に支払いについて協議することとし、協議期間を1年とすると書面などで合意したときは、その1年が経過するまで時効が完成しない。したがって、裁判などをしなくても払ってもらえる手段が加わったことになる。
低金利が続いているため、法定利率を年5％から年3％に変更。家賃の遅延損害金が賃貸借契約に定められていない場合はこの法定利率による。なお法定利率は、法務省令で3年ごとに見直される。
賃借人が資産状況などについて虚偽説明をした際、保証人は保証取消が可能。
賃借人の責任以外で壊れたものは、賃貸人が修繕義務を負う。
賃借人が素振りで割った場合の修繕義務はなし。無関係な子どもが割ったガラスは賃貸人が修繕義務を負う。
必要な修繕は賃借人が行える。必要費であれば賃貸人に請求可。
取り外し可能な附属物の撤去義務は賃借人が負う。以前は権利だけが定められていた。
賃貸人が収去を要求しなければ、賃借人は収去権を放棄して置き去りにできる。置いていったエアコンの代金を賃借人が請求することはできない。
賃借人の責任ではなく賃借物の一部が使用できなくなった場合、賃料が当然に減額される。
雨漏りなどで部屋の一部が使えなくなった場合、賃料が減額される。賃借人は賃料の支払いを拒否することはできない。
転貸（サブリース）について明文化。賃借人（転貸人）から賃貸人への賃料不払いで賃借人の契約が解除されると、転借人も退去しなければならない。
所有者ではない賃借人も第三者の妨害排除が可能。第三者が勝手に賃借物件を占拠しているケースなど。
物件明け渡し後1年間は契約違反による賠償請求が可能。明け渡し後に部屋の破損が判明したケースなどに適用される。
約200項目に及ぶ民法の大改正。賃貸経営に関連する部分では、これまでの判例をもとに、おおむね実態に合った内容とされていますが、民法改正を意識するあまり、契約やトラブルの解決に時間がかかるケースの増加も予想されます。オーナー様にとって、家賃の消滅時効や滞納に関する部分などは、ビジネス上気になるところでしょう。
トラブルの対処には、豊富なノウハウを持つ管理会社の活用が有効。オーナー様から一括借上げするサブリースなら、空き室の有無にかかわらず収入が保証されます。サブリースの場合、賃貸経営全般を専門家にまかせられ、オーナー様の負担がほとんどなくなるというメリットもありますので、ご検討されてはいかがでしょうか。
ONE POINT!
岡本政明法律事務所
弁護士 岡本 直也氏
今回の民法改正で新設された規定の一つに「契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。」という条文があります。
一見すると当たり前だと思われるかもしれませんが、これまで民法に規定されていなかったものをわざわざ新設したのですから、大切な一文なんです。
通常、当事者が「契約の内容を自由に決定」した結果は契約書に記載されます。要するに、契約書に記載されている文言が非常に重要だということです。
オーナー様の中には契約書に何が書いてあるのかしっかり読んだことがないという方もいらっしゃいますが、十分読み込み、いざという時のために備えていただくことがとても重要です。
『民法改正で変わる 住宅トラブルへの対応』
民法改正と住宅問題研究会編集
過去の欠陥住宅問題や代表的な訴訟事例を紹介しつつ、民法改正後の住宅売買契約の条項例や民法改正が工事請負契約に与える影響を解説。事業者、消費者とも活用できる1冊。（3024円）
▸問合せ 中央経済社
http://www.chuokeizai.co.jp/
『図解でスッキリ! 民法改正 重要テーマ100』
白川敬裕著
民法の改正分野を100テーマに分け、見開きで解説。事例設定により抽象的な内容が理解できる。豊富な図解も理解をサポート。改正の全体像から細かいテーマまでをフォローする。（2592円）
▸問合せ 中央経済社
http://www.chuokeizai.co.jp/
スペイン・ビルバオにある、近現代美術が専門の美術館。アメリカのソロモン・R・グッゲンハイム財団が設立したグッゲンハイム美術館の分館の一つで、建築家のフランク・ゲーリーが設計を担当し、1997年に開館しました。ニューヨークのグッゲンハイム美術館も名建築として有名ですが、外観の斬新さ、インパクトではこちらが上でしょう。とにかくユニークなデザインをという財団のオーダーに応えた建物は不規則な曲面で構成されており、光り輝くチタニウムで覆われています。内部には大規模なアトリウムが設けられ、光が降り注ぐ空間からビルバオ河口と周辺の山並みを見渡すことができます。
