繁忙期後の空室は要注意!リフォームor建替え?

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SPECIAL FEATURE
築古の物件で賃貸経営、その未来像をイメージ

繁忙期後の空室は要注意!リフォームor建替え?

他物件との差別化で空室ゼロ、建替えで長期安定経営を実現!

リフォームで他の物件との差別化を図る

設備の充実で物件の魅力を高める

多くの社会人や学生が新生活をスタートさせる4月を前に、賃貸需要がピークを迎えるのは12〜3月。この時期に入居者を確保することは、賃貸経営の必須条件です。

しかし、繁忙期だからといって空室が自然に埋まるわけではありません。競合物件がある以上、それらに負けないような対策が必要です。

入居者募集が活発になる時期、入居者を確保するためには他物件との差別化を図りたいもの。差別化方策の一つとして挙げられるのが、リフォームによる住宅設備の充実。入居者にとって必須の基本設備はもちろん、周辺相場より家賃が高くても入居を促すことができるだけの魅力を持った設備の導入を検討しましょう。

入居者が求める最低限の設備とは?

週刊全国賃貸住宅新聞では、毎年「この設備がなければ入居が決まらない TOP10」を発表しています。(図1参照)

これによると、単身者向け・ファミリー向けともに1位となっているのが、室内洗濯機置場。ベランダや玄関ドア外などに洗濯機置場がある場合、条件が許せば室内移動がおすすめです。

このほかに単身者向け・ファミリー向けの両方で5位以内に入っているのは、TVモニター付きインターホンや独立洗面台、洗浄機能付き便座。これらを基本設備とし、その他の設備はターゲットとする入居者像に合わせて選択するのもいいでしょう。

なお週刊全国賃貸住宅新聞では「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」というランキングも発表しており、1位は単身者向け・ファミリー向けともにインターネット無料。エントランスのオートロックは単身者向けが2位、ファミリー向けが3位。これらはどちらの層にもニーズがある設備と言えます。

リフォームの際は費用対効果を考えて設備を選択

人気の設備の中には、かなりコストがかかるものもあります。洗濯機置場の室内移動は、給排水設備を移動できる場合のみ可能ですが、費用は10〜20万円といったところで、ニーズの高さからするとまずまずの費用対効果が期待できます。一方、ファミリー向けで人気の追いだき機能は20万円前後からと高額なので、建物の寿命なども考慮して設置するかどうかを決めたいところです。(図2)

ワンランク上の設備として注目のIoT機器

最近では、IoT機器を備えた賃貸物件も登場。センサー付きのセキュリティ機器が不在時の窓の開閉をスマートフォンに通知したり、家電などをスマートフォンで操作したりといったことが可能になっています。入居率が落ちて来ている場合、設備の陳腐化が原因の可能性もあるので、最新の動向のチェックはこまめに行うようにしましょう。

建替えを決断するポイントとは?

老朽化が進んだ建物は修繕費用が増大

住宅設備の充実は比較的安価に行えますが、建物の老朽化が進むと修繕の費用がかさむようになってきます。とくに、10年、20年といったスパンで行う防水工事や外壁塗装、配管更新といった大規模修繕は金額的に大きな負担となります。低コストで建物を延命させる手段としてリフォームは有効ですが、修繕費や維持費が高くつく古い物件では、リフォームのコストパフォーマンスも今ひとつです。

大規模修繕の時期は建替えのタイミング

一般的に外壁工事は約12年おきに必要ですし、給排水管や給水ポンプは約20年、エレベーターは約30年で更新しなければなりません。入居者様の安全性や快適性を確保するために修繕は必要なことですが、築20〜30年の建物を修繕するか、修繕費を建替え費用に回すかは悩みどころです。

修繕費用の例ですが、RC造20戸(1LDK〜2DK)の場合、16〜20年目で一戸あたり約23万円(棟あたり約460万円)となります。これには、ベランダ・階段・廊下の塗装や室内設備の修理、給排水管の洗浄・交換などが含まれます。21〜25年目の修繕費用は棟あたり2,320万円にまで膨れ上がりますので、30年目からは、将来の建替えも考慮した資金繰りが重要です。(図3参照)

建替えにより、修繕などの運営費の削減だけでなく、家賃収入の増加も期待できます。とは言え、地域の賃貸需要も含めた経営的判断は必要です。当社は土地活用・賃貸経営事業を50年に渡って展開しており、累計着工戸数9万7千戸を超える実績があります。リフォームや建替えをお考えの方、土地活用にお困りの方はお気軽にご相談ください。

ONE POINT!

毛利 明宗

生和アメニティ株式会社
東京支店 次長 毛利 明宗

築30年を迎える前に
建物の運用法のご検討を

我々が管理させていただいている建物は原則として、約12〜15年のサイクルで改修工事の提案をさせていただいています。適切な周期で適切な工事をすることが建物の資産価値を守るうえで大切なポイントになると考えているからです。最近では当社以外のお客様からのご相談も増えているのですが、皆様やはり改修工事の実施時期を非常に重要視されています。特に旧耐震基準(1981年以前)の建物については建替えをすすめる場合が多いのが現実です。不動産ですので立地条件や様々な要件もあり一概には言えませんが、2回目の改修工事(約24〜28年)から築30年を迎える前に一度ご家族で建物の将来的な運用について検討されることを進言させていただいています。
融資の返済が完済され売却を検討されるも良し、改修費用が高くとも永続的に使用されるも良し、我々はお客様のライフプランに沿った形で最善の提案を心掛けています。

マンションの修繕や建築を
考える際に参考にしたい本

賃貸物件のオーナー・<br />
管理会社のための大規模修繕論

『賃貸物件のオーナー・
管理会社のための大規模修繕論』
染矢正行著

賃貸マンション修繕専門の若手社長が、自ら職人だった経験を生かして安全・安心な新しい賃貸経営のあり方を提唱。様々な悩みに対応する。事例動画QRコード付き。(1650円)

▸問合せ プラチナ出版
https://www.platinum-pub.co.jp/

図解入門 よくわかる<br />
最新 マンション建築設備

『図解入門 よくわかる
最新 マンション建築設備』
内野栄吉著

マンションの建築や各設備の設計・施工に携わる人に向けて、マンション建築設備(電気設備、給排水衛生設備、空調設備など)について図解でわかりやすく解説した入門書。(1980円)

▸問合せ 秀和システム
https://www.shuwasystem.co.jp/

世界の有名な建築物をご紹介します!

ヘルシンキ中央図書館<ruby>Oodi<rt>オーディ</rt></ruby>(フィンランド)

ヘルシンキ中央図書館Oodiオーディ(フィンランド)

フィンランドの独立100周年のメインプロジェクトとして建設。2018年12月にオープンし、広大な敷地に建てられた美しく先進的な建物が注目を浴びています。Oodi(オーディ)はフィンランド語で頌歌(しょうか)という意味。古代ギリシア劇で歌われる神の栄光や人の功績などをたたえる賛歌のことで、フィンランド人が独立100周年を祝福する気持ちや、文化や芸術を愛するフィンランド人への贈り物という意味を込めて名付けられました。建物のデザインは、ヘルシンキを拠点とするALA・アーキテクツが担当。ガラスと鉄の構造と木を用いた外観は伝統技術と現代建築を組み合わせたもので、環境にも配慮しています。

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