今後数十年の賃貸住宅の需要を考える

古い賃貸住宅の滅失が、新規住宅のニーズを生む

長期的に考えたい賃貸住宅の需要

賃貸経営の今後はどうなのか？すでに経営されている人はもちろん、賃貸経営を検討している人にとっても気になるところです。

マスコミなどが「人口の減少の時代、賃貸住宅の需要はどうなるのか？」といった決まり文句を流布させる一方で、不動産のミニバブルが始まりそうな今こそ不動産投資を……といった論調も聞こえてきます。

賃貸事業は、20年、30年、あるいはもっと先をにらんで進めていくもの。長期的な需要動向はどうなのかを考えてみるべきでしょう。

国内に存在する新築賃貸住宅の需要

図1は、日本国内に現存する賃貸住宅の築年数ごとのグラフです。2008年、全国には1,777万室の賃貸住宅がありました。折れ線グラフ部分は世帯数予測値で、2020年ごろの1,899万世帯をピークに、ゆるやかな減少傾向となっています。

2008年の棒グラフの一番上の部分は、築後30年を超えている部屋の数を表しています。この時代の住宅は、素材や工法が現在とは比べ物にならないほど劣っており、耐震性や耐久性も低いものです。そのため、築後40年で累計70％が滅失・建替えを行っているのが現実。2030年時点では、ほとんど残っていないでしょう。

総務省の統計によると、1993～2008年の国内賃貸住宅滅失数（新築供給数累計?ストック戸数の増加数）は611万8000戸。1年平均では40万7000戸以上の住宅が滅失しているということになり、図1から想定される古い物件の滅失数とほぼ一致します。この穴埋めとなるのが、新規に建設される賃貸住宅。今後、年間40万室の新築が必要ということになります。　以前は年間約50万戸の賃貸住宅建設が行われていましたが、リーマンショック以降は30万戸ほどに減少。最近は復活傾向にありますが、供給不足気味であるといえます。

賃貸経営には適切な賃貸市場の把握が必要

賃貸住宅は田舎に建ててもムダで都会なら大丈夫、と言われることも多いですが、本当にそうでしょうか？

賃貸物件の数自体は当然都会の方が多いですが、賃貸需要と供給量は、大都市や小都市、あるいは田舎でも、同じようなバランス関係にあります。これに、入居者を募集する際の販売力を加味して、適性供給数が決まると言えます。

各地域の市場ごとに需要と供給のバランスがあり、そのバランスに従って賃貸経営が成り立つ、成り立たないが決定されます。では、地域の市場の需給バランスはどのように見ていけばよいのでしょうか？一般に賃貸市場の需給は以下のような点から決まってきます。

市場の大小に関わらず、この観点は共通です。賃貸住宅は国民の35％が利用する住宅。どの地域にも一定の需要があり、今後もあり続けるのです。

賃貸住宅の建築技術と不動産知識が不可欠

賃貸経営に要求される専門的な知識

底堅い賃貸需要があるとはいえ、賃貸マンション経営も事業である以上、リスクは生じます。また、地域ごとに市場規模を見極めるには、専門的な知識も必要です。

しかし、地域ごとの賃貸マーケットの需給バランスを考慮した適切な賃貸経営を行っていけば、利益体質を維持し、様々なリスクを低減することも可能です。そのためには、専門的な知識を有するパートナー会社によるコンサルティングが不可欠です。

オーナー様の不安を解消します

健全な賃貸経営を長期に渡って行うには、以下のような業務を遂行する必要があります。

当社は建築の確かな技術を有するゼネコン会社であると同時に、堅実な不動産戦略を有するマーケティング会社でもあり、賃貸経営のよきパートナーと自負しております。

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