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土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol33

人口減少の時代における賃貸経営の将来性は?今後数十年の賃貸住宅の需要を考える。賃貸住宅建設の検討には、賃貸需要以外の視点も必要。

古い賃貸住宅の滅失が、新規住宅のニーズを生む

長期的に考えたい賃貸住宅の需要

賃貸経営の今後はどうなのか?すでに経営されている人はもちろん、賃貸経営を検討している人にとっても気になるところです。

マスコミなどが「人口の減少の時代、賃貸住宅の需要はどうなるのか?」といった決まり文句を流布させる一方で、不動産のミニバブルが始まりそうな今こそ不動産投資を……といった論調も聞こえてきます。

賃貸事業は、20年、30年、あるいはもっと先をにらんで進めていくもの。長期的な需要動向はどうなのかを考えてみるべきでしょう。

国内に存在する新築賃貸住宅の需要

既存賃貸住宅の滅失推移予測/全国

図1は、日本国内に現存する賃貸住宅の築年数ごとのグラフです。2008年、全国には1,777万室の賃貸住宅がありました。折れ線グラフ部分は世帯数予測値で、2020年ごろの1,899万世帯をピークに、ゆるやかな減少傾向となっています。

2008年の棒グラフの一番上の部分は、築後30年を超えている部屋の数を表しています。この時代の住宅は、素材や工法が現在とは比べ物にならないほど劣っており、耐震性や耐久性も低いものです。そのため、築後40年で累計70%が滅失・建替えを行っているのが現実。2030年時点では、ほとんど残っていないでしょう。

総務省の統計によると、1993~2008年の国内賃貸住宅滅失数(新築供給数累計?ストック戸数の増加数)は611万8000戸。1年平均では40万7000戸以上の住宅が滅失しているということになり、図1から想定される古い物件の滅失数とほぼ一致します。この穴埋めとなるのが、新規に建設される賃貸住宅。今後、年間40万室の新築が必要ということになります。 以前は年間約50万戸の賃貸住宅建設が行われていましたが、リーマンショック以降は30万戸ほどに減少。最近は復活傾向にありますが、供給不足気味であるといえます。

賃貸経営には適切な賃貸市場の把握が必要

世帯主65歳以上の世帯

人口と世帯数の推移予測

賃貸住宅は田舎に建ててもムダで都会なら大丈夫、と言われることも多いですが、本当にそうでしょうか?

賃貸物件の数自体は当然都会の方が多いですが、賃貸需要と供給量は、大都市や小都市、あるいは田舎でも、同じようなバランス関係にあります。これに、入居者を募集する際の販売力を加味して、適性供給数が決まると言えます。

各地域の市場ごとに需要と供給のバランスがあり、そのバランスに従って賃貸経営が成り立つ、成り立たないが決定されます。では、地域の市場の需給バランスはどのように見ていけばよいのでしょうか?一般に賃貸市場の需給は以下のような点から決まってきます。

賃貸需要は流行や一時的な社会変動で大きく増減するものでなく、賃貸住宅は国内に安定的にまんべんなく存在する社会インフラである
上記のインフラの利用者の数で、賃貸住宅の地域戸数キャパシティが決定される
新築住宅の建築適正戸数は、(賃貸住宅の地域戸数キャパシティ)-(地域滅失数) さらに世帯数の推移を加味して決定

市場の大小に関わらず、この観点は共通です。賃貸住宅は国民の35%が利用する住宅。どの地域にも一定の需要があり、今後もあり続けるのです。

賃貸住宅の建築技術と不動産知識が不可欠

賃貸経営に要求される専門的な知識

底堅い賃貸需要があるとはいえ、賃貸マンション経営も事業である以上、リスクは生じます。また、地域ごとに市場規模を見極めるには、専門的な知識も必要です。

しかし、地域ごとの賃貸マーケットの需給バランスを考慮した適切な賃貸経営を行っていけば、利益体質を維持し、様々なリスクを低減することも可能です。そのためには、専門的な知識を有するパートナー会社によるコンサルティングが不可欠です。

オーナー様の不安を解消します

健全な賃貸経営を長期に渡って行うには、以下のような業務を遂行する必要があります。

需要の把握、マーケティングメンテナンス費用も考慮した長期事業計画賃貸契約の更新手続き
新規賃貸事業計画の立案入居者募集退去ごとの原状回復リフォーム
資金の準備家賃回収、改修トラブルへの対応建物の定期点検
建物の品質とコストバランス入居者や近隣のクレーム、トラブルへの対応

当社は建築の確かな技術を有するゼネコン会社であると同時に、堅実な不動産戦略を有するマーケティング会社でもあり、賃貸経営のよきパートナーと自負しております。

空室や借入返済、災害や相続など、オーナー様の不安は数え上げればキリがありません。そこで生和グループでは、そうした不安を取り除くため、他社に先駆けて、以下のような生和グループ一丸となったフルサポート体制を実現しています。

生和グループのサポート体制

なかでも「FG35」は進化を続け、マンション経営期間中の修繕リスクについてもサポートしています。また、「SEIWA24」も日々サービス内容を充実させ、オーナー様に代わり24時間365日、大切な資産の価値向上に努めています。

ワンポイント

重邦宜税理士事務所
税理士
重 邦宜

家賃相場の変動率について

投資家が投資判断を行う際に、投資物件のボラティリティー(変動率)を重視することがあります。ボラティリティーとは、価格変動の度合いを示す用語で、ボラティリティーが大きいとは、価格変動が大きいことを意味します。
賃貸アパートやマンション(共同住宅)の賃料指数をご存知でしょうか? 一般財団法人日本不動産研究所の調査では、平成26年9月末の全国賃料指数は96.8(平成17年を100とする)でした。平成7年9月末~平成26年9月末の20年間の9月末時点の全国賃料指数は、96.8~112.9の間で大きな変動なく推移しています。
ご参考までに、日経平均株価(年次)はどうでしょうか? 平成26年末の日経平均株価は17,450円77銭でした。平成7年末から平成26年末までの過去20年間の年末時点の日経平均株価(年次)は、8578円95銭?17,450円77銭の間で大きく推移しています。

大家としての事業感覚を
磨くために参考にしたい書籍

世界の有名な建築物を
ご紹介します!

中銀カプセルタワービル

車で首都高を走っている際に、その姿に目を止められた人も多いのではないでしょうか。東京都中央区銀座にあるこの建物は、黒川紀章氏が設計したもので、メタボリズムの代表的な作品とされています。メタボリズム、すなわち新陳代謝をコンセプトとし、古くなった部屋(カプセル)が交換できる設計になっていますが、現在にいたるまで、交換された部屋はないとか。1972年の竣工なので老朽化がかなり進んでおり、コンパクトな室内に作り付けられた未来的なデザインの電化製品なども使用できない状態。それでもこのユニークな空間に惹かれて住み続ける居住者は多く、事務所などとしても使用されています。

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