入居者トラブル解決法

土地や建物に関するコンサルティングカンパニーSEIWAから土地オーナーの皆様の今後をサポートする情報を毎月お届けする「生和ジャーナル」vol34

SPECIAL FEATURE
賃貸物件では避けて通れない入居者トラブル

騒音など、入居者が引き起こすトラブルの解決法

迷惑を受けている入居者による損害賠償のリスクも

入居者トラブルにどう対応するか

入居者のマナー不足がトラブルのもとに

賃貸住宅、特にアパートやマンションなどの集合住宅では複数の入居者が共同で生活しているため、騒音などの迷惑行為は、他の入居者の平穏な生活を乱すことになります。国土交通省の調査では、マンションにおけるトラブルでは、入居者間のマナーをめぐるものが最も多いという結果となっています。

迷惑行為を行う入居者と賃貸人との間で、賃貸借契約の解除といった法的問題が生じる場合があります。また、後述するように賃貸人と他の入居者との間や、入居者間で法的問題が生じるケースもあります。

どの程度の迷惑行為が契約の解除事由にあたるかは、賃貸住宅全体における平穏な生活の確保や、賃貸住宅経営の観点から判断することになります。もちろん、入居者の居住の継続をどう考えるかも大きな問題なので、最終的には個々の事案で判断するしかありません。

騒音や通行妨害など迷惑行為は様々

騒音や通行妨害など迷惑行為は様々

建物の構造にもよりますが、賃貸物件において最も一般的なトラブルは騒音。このほか、通行妨害や嫌がらせ、ペット飼育違反、ゴミの不始末などが問題となることもあります。

迷惑行為に対する法的対応方法

入居者が、迷惑行為などによって用法遵守義務に違反(用法違反)した場合、賃貸人は債務不履行または不法行為による損害賠償を請求できます。迷惑行為が原因で他の入居者が退去したり、空室が生じたりした場合には、賃料収入減収分などの損害賠償請求が行われる場合もあります。

賃貸人はまず、迷惑行為を行う人に、当該行為の禁止などを請求します。さらに入居者の用法違反がある場合は、賃貸人は賃貸借契約を解除することもできます。

契約解除には「信頼関係破壊理論(信頼関係の法理)」が適用されます。「当事者の一方に、その信頼関係を裏切って、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあった場合には、相手方は、賃貸借を将来に向って、解除することができる」と、過去の判例でも示されています。

トラブル発生状況 入居者間のマナーをめぐるトラブルの具体的内容

法的措置の前に取るべき対応策

迷惑行為を行う入居者にステップを踏んで通告

迷惑行為に対処するためには、段階的に行動を起こします。

迷惑行為を行う入居者にステップを踏んで通告

大家さん個人で難しければ管理会社活用の検討を

賃貸人は入居者に対し、静穏に居住させる義務を負っています。したがって、入居者の迷惑行為をやめさせず放置した場合には、他の入居者から賃貸人に対して損害賠償請求がされる場合もあり得ます。また、不法行為を行った入居者に対して他の入居者が損害賠償請求をすることもあります。

こうしたリスクを回避するために、大家さんが行動を起こす必要があるわけですが、実際のところ、上記以上の対応を行う事は困難です。また、途中で事態が一時的に好転しては悪くなるということを繰り返すことも多く、最終的な結論が出るまでに1年以上かかることもしばしばです。そこで、弁護士などの専門家に依頼するわけですが、多額の費用がかかってしまうという現実があります。

FG35(生和一括借上システム)とSEIWA24(生和24時間インフォメーションサービス)

こうした事態を回避するためには、管理会社への委託を検討してもよいでしょう。一般管理だけではなく、一括借上げなども含めて総合的にリスクを業者に担ってもらうのも、特に大型の物件の際には非常に有用な方法といえます。

弊社はFG35(生和一括借上システム)とSEIWA24(生和24時間インフォメーションサービス)によって、賃貸経営をサポートしています。管理は24時間対応で、スタッフは外部委託ではなく自社社員。トラブルに対しても迅速な対応が可能です。


面倒な業務を負担して、オーナー様の経営リスクを最小限に。24時間体制の物件管理でトラブルなどに対応します。

ONE POINT!

桑原 大輔

アパマンショップ上野店 桑原 大輔

賃貸経営は様々な入居者に
対応できる総合力が大事

生和コーポレーション様の物件に入居者の方を何度かご紹介していますが、御社にはいつも適切なご対応をいただき、当社としても非常にやりやすいという印象があります。入居者様のトラブルにも適切にご対応いただいております。トラブルを無くす上で仲介業者と管理会社との連携というのも重要な要素です。たとえば、海外赴任から日本勤務に戻られる方をご紹介したケースでは、契約から引き渡しまでを5日間以内で行わなければなりませんでした。この際も御社には、通常とは異なるフローにもご対応いただき、何とか無事にご入居いただくことができました。
海外赴任のため必要書類などが簡単には揃わないといった問題もありましたが、この点を事前に協議することで入居審査を適切に進めてもらいました。諸々の総合力が試される案件だったと思います。

大家としての事業感覚を
磨くために参考にしたい書

賃貸住宅のトラブルを書いけするならこの1冊

『賃貸住宅のトラブルを書いけするならこの1冊』
安西勉・石原豊昭 著

契約・解決のルールと手続きがわかり、入居者さんにも大家さんにも役立つ内容。ケース別にトラブル解決の道筋がわかり、トラブル早見表で自分の問題点がすぐにつかめるという工夫も。(1,944円)

▸問合せ 自由国民社
https://www.jiyu.co.jp/

不動産賃貸トラブルQ&A

『不動産賃貸トラブルQ&A』
みらい総合法律事務所 著
不動産流通研究所 編集著

契約時、入居中、契約終了時などのシーン別、および更新料、敷金、礼金、特約関連などの55事例を紹介。弁護士が、判例を用いながらQ&A方式でわかりやすく解説する。(864円)

▸問合せ 不動産流通研究所
https://www.re-port.net/

世界の有名な建築物をご紹介します!

コロセウム

コロセウム

西暦80年に完成し、今も市街地に残る古代ローマの円形劇場(闘技場)。映画などで剣闘士が戦うシーンをご覧になった人も多いことでしょう。複雑な舞台装置が設置される以前には、ローマ水道から引いた水を張り、模擬海戦が上演されたこともありました。形は長径188m、短径156mの楕円形で、4~5万人の観衆を収容。高さは48.5mありますが、かなりの部分が崩れています。?体はコンクリート造りで、その表面は大理石で化粧され、観客席はアーチによって支えられています。4層のアーチは大理石で化粧され、下からドリス式、イオニア式、コリント式、そして複合式と、異なる様式を見ることができます。

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